Giriş

Türkiye, coğrafi konumu ve yapı stoğunun eski olması nedeniyle deprem riskiyle sürekli karşı karşıya olan bir ülkedir. Bu gerçeklik, kentsel dönüşüm projelerini sadece bir şehir planlama aracı olmaktan çıkarıp, ulusal bir güvenlik ve yaşam kalitesi meselesi haline getirmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile ivme kazanan kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların ve alanların yenilenmesini hedeflerken, beraberinde birçok karmaşık hukuki sorunu da gündeme taşımaktadır. Bu sorunların başında, mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarının, bu bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız olması durumu gelmektedir. Bu makale, kentsel dönüşüm bağlamında arsa payı orantısızlığının hukuki dayanaklarını, yargı uygulamalarını, ortaya çıkardığı derinlemesine sorunları ve bu sorunlara yönelik çözüm stratejilerini kapsamlı bir şekilde ele alacaktır.

I. Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi ve Arsa Payının Önemi

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun ile belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yürütülür. Bu Kanun, riskli yapıların tespiti, yıkımı, yeni yapıların inşası ve hak sahipliği süreçlerini düzenler. Kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğini sağlamak ve şehirleri afetlere karşı dirençli hale getirmektir.

Arsa payı ise, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinde tanımlandığı üzere, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ana gayrimenkulde, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Bu tanım, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle doğrudan ilişkili olması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Arsa payı, sadece mülkiyetin bir göstergesi olmakla kalmaz, aynı zamanda ortak giderlere katılım oranını, genel kurulda oy hakkını ve kentsel dönüşüm sürecinde yeni bağımsız bölümlerden alınacak payı da belirler.

II. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Orantısızlığının Kaynakları ve Etkileri

Arsa payı orantısızlığı, kentsel dönüşüm sürecinde sıklıkla karşılaşılan ve çeşitli nedenlere dayanan bir problemdir:

1. Eski Projelendirme Hataları: Özellikle eski binalarda, kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin değerleri doğru bir şekilde hesaplanmamış veya arsa payları keyfi olarak belirlenmiş olabilir. Örneğin, bir binanın zemin katındaki dükkan ile üst katlardaki dairelerin arsa paylarının eşit olması gibi durumlar.

2. Zaman İçinde Değer Değişiklikleri: Bağımsız bölümlerin değerleri, zaman içinde yapılan tadilatlar, eklentiler, kullanım amacı değişiklikleri (örneğin, konutun iş yerine dönüştürülmesi) veya çevresel faktörler nedeniyle değişebilir. Ancak arsa payları bu değişikliklere paralel olarak güncellenmez.

3. Kaçak veya Ruhsatsız Yapılar: Mevcut binada yapılan kaçak katlar veya eklentiler, bağımsız bölüm sayısını veya alanını artırırken, bu yeni bölümler için arsa payı tahsisi yapılmamış olabilir.

4. Değerleme Hataları: Kat mülkiyeti kurulurken yapılan değerleme hataları veya eksiklikleri, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız olmasına yol açabilir.

Bu orantısızlık, kentsel dönüşüm sürecinde ciddi hukuki ve sosyal sorunlara neden olur:

- Hak Sahipleri Arasında Güven Kaybı ve Anlaşmazlıklar: Değeri yüksek olan bağımsız bölüme sahip malik, arsa payının düşük olması nedeniyle dönüşümden daha az pay alacağını düşünerek kendini mağdur hisseder. Bu durum, hak sahipleri arasında derin güvensizliklere ve uzlaşma süreçlerinin tıkanmasına yol açar.

- Proje Gecikmeleri ve İptalleri: Uzlaşma sağlanamaması, kentsel dönüşüm projelerinin başlamasını veya ilerlemesini engeller. Dava süreçleri, projenin yıllarca uzamasına ve hatta iptal edilmesine neden olabilir.

- Finansal Yüklerin Adil Dağıtılamaması: Yeni yapılacak bağımsız bölümlerin dağıtımı, borçlanma bedelleri ve ortak giderlere katılım, arsa payları üzerinden belirlendiği için, orantısız arsa payları finansal yüklerin adil olmayan bir şekilde dağıtılmasına yol açar.

- Kamulaştırma ve El Atma Davaları: Anlaşma sağlanamayan durumlarda idare tarafından kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma gibi yollara başvurulması, yeni dava süreçlerini tetikler ve projenin maliyetini artırır.

III. Arsa Payı Düzeltilmesi Davası: Hukuki Dayanaklar ve Yargı Uygulamaları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi, arsa payı orantısızlığının giderilmesi için temel hukuki dayanağı oluşturur. Bu maddeye göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

A. Dava Şartları ve Süreci:

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Arsa payı düzeltilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Uygulamada hatalı olarak Asliye Hukuk mahkemesinin görevli olduğu düşünülse de bu husus kat mülkiyetinden kaynaklı bir dava olduğundan görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir.

2. Dava Hakkı: Her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olduğunu iddia ederek bu davayı açabilir.

3. Dava Dilekçesi: Dilekçede, bağımsız bölümlerin nitelikleri, mevcut arsa payları, bağımsız bölümlerin gerçek değerleri arasındaki orantısızlık ve talep edilen yeni arsa payı oranları açıkça belirtilmelidir.

4. Bilirkişi İncelemesi: Bu davaların en kritik aşaması, mahkemece atanacak bilirkişi heyeti tarafından yapılacak değerleme ve incelemedir. Bilirkişi heyeti, bağımsız bölümlerin değerlerini objektif kriterlere göre tespit eder. Yargıtay içtihatları, bilirkişi incelemesinde dikkate alınması gereken kriterleri detaylandırmıştır:

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Hukuk Dairesi 2021/10351 E. , 2021/12545 K.

Bilirkişi raporunda, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olacak şekilde yeni arsa payı oranları önerilir. Mahkeme, bu raporu ve diğer delilleri değerlendirerek kararını verir.

B. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payı Düzeltilmesi Davasının Rolü:

Kentsel dönüşüm projelerinde, arsa payı düzeltilmesi davası, hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıkları çözerek projenin önündeki engelleri kaldırma potansiyeline sahiptir. Mahkeme kararı ile düzeltilen arsa payları, yeni yapılacak bağımsız bölümlerin dağıtımında ve hak sahipliği oranlarının belirlenmesinde esas alınır. Bu durum, projenin adil ve şeffaf bir şekilde ilerlemesini sağlar.

Ancak, davanın uzun sürmesi, kentsel dönüşüm projesinin gecikmesine neden olabilir. Bu nedenle, hak sahiplerinin dava açmadan önce uzlaşma yollarını denemeleri ve arabuluculuk gibi alternatif çözüm yöntemlerini değerlendirmeleri önemlidir.

IV. Kentsel Dönüşümde Anlaşma Sağlanamayan Durumlar ve Hukuki Çözümler

Arsa payı orantısızlığı nedeniyle hak sahipleri arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, kentsel dönüşüm mevzuatı çeşitli mekanizmalar öngörmektedir:

1. Salt Çoğunlukla Karar Alma: 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar, yeni bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirme konularını kapsar.

2. Anlaşma Sağlanamayan Maliklerin Hisselerinin Hazineye Tescili: 7452 sayılı Kanun'un Ek Madde 1'i uyarınca, anlaşma sağlanamayan ve kendisine ulaşılamayan maliklerin hisseleri, ruhsat vermeye yetkili idarenin talebine istinaden, yapım işi tamamlanıp malikleri adına tescil edilinceye kadar geçici olarak tapuda Hazine adına tescil olunabilir. Bu durum, projenin ilerlemesini sağlamak amacıyla getirilmiş istisnai bir düzenlemedir.

3. Bu gibi durumlarda, arsa payı düzeltilmesi davası, Hazine adına tescil edilen hisselerin geri devri ve yeni bağımsız bölümlerin dağıtımında hakkaniyetin sağlanması açısından temel bir referans noktası olacaktır.

V. Çözüm Stratejileri ve Öneriler

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı orantısızlığından kaynaklanan sorunların çözümü için çok yönlü bir yaklaşım benimsenmelidir:

1. Önleyici Tedbirler: Kentsel dönüşüm projelerine başlamadan önce, mevcut yapıların arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olup olmadığı detaylı bir şekilde incelenmeli ve gerekli durumlarda arsa payı düzeltilmesi davası açılması teşvik edilmelidir.

2. Profesyonel Değerleme: Kentsel dönüşüm projelerinde, bağımsız bölümlerin değerlemesi Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşları tarafından yapılmalıdır. Bu, değerleme hatalarını minimize ederek hak sahipleri arasında güveni artıracaktır.

3. Uzlaşma ve Arabuluculuk: Dava süreçlerinin uzunluğu ve maliyeti göz önüne alındığında, hak sahipleri arasında uzlaşma ve arabuluculuk yöntemleri aktif olarak kullanılmalıdır. İdareler, bu süreçleri kolaylaştırıcı rol oynamalıdır.

4. Şeffaf Bilgilendirme: Hak sahiplerine, kentsel dönüşüm süreci, arsa paylarının önemi ve olası hukuki sonuçlar hakkında şeffaf ve anlaşılır bilgiler sunulmalıdır.

5. Mevzuatın Güncellenmesi: Kentsel dönüşüm mevzuatı, arsa payı orantısızlığı gibi sorunlara daha hızlı ve etkin çözümler üretecek şekilde sürekli olarak güncellenmelidir. Özellikle, değerleme standartları ve hak sahipliği belirleme kriterleri daha net hale getirilmelidir.

6. Yargı Süreçlerinin Hızlandırılması: Arsa payı düzeltilmesi davalarının, kentsel dönüşüm projelerinin aksamaması için daha hızlı sonuçlandırılmasına yönelik yargısal tedbirler alınmalıdır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin geleceği için vazgeçilmez bir süreçtir. Ancak bu sürecin başarıyla yürütülebilmesi, hak sahiplerinin adil bir şekilde değerlendirilmesi ve mağduriyetlerin önlenmesiyle mümkündür. Arsa payı orantısızlığı, kentsel dönüşümün önündeki en önemli hukuki engellerden biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı arsa payı düzeltilmesi davası, bu orantısızlığın giderilmesi için güçlü bir hukuki araçtır. Ancak, davanın etkin bir şekilde kullanılması, profesyonel değerleme, uzlaşma çabaları ve şeffaf bilgilendirme ile desteklenmelidir. Kentsel dönüşümde hakkaniyetin sağlanması, sadece hukuki bir zorunluluk değil, aynı zamanda toplumsal barış ve projenin sürdürülebilirliği açısından da kritik bir öneme sahiptir. Bu nedenle, tüm paydaşların işbirliği içinde hareket ederek, arsa payı orantısızlığı sorununa kalıcı ve adil çözümler üretmesi gerekmektedir.