Kentsel dönüşüm sürecinde açılan arsa payı düzeltme davalarına ilişkin içtihatlar, uzun süre iyiniyet merkezli bir yaklaşımla ele alınmıştır. Dönüşüm gündeme geldikten sonra açılan davalar, çoğu zaman “daha fazla hak elde etme amacıyla” açıldığı kabul edilerek Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı bulunmuş; arsa payları arasında açık orantısızlıklar bulunsa dahi davalar çoğu kez esasına girilmeden reddedilmiştir.

Bu yaklaşım, arsa paylarının belirlenmesine ilişkin yapısal sorunu büyük ölçüde göz ardı etmektedir. Uzun yıllar boyunca arsa payının nasıl belirlendiğine dair etkili bir denetim mekanizması bulunmadığı gibi, bugün de bu belirlemeyi baştan kontrol eden bir sistem mevcut değildir. Ayrıca 1983 yılına kadar arsa payının hatalı belirlendiği iddiasıyla dava açılması dahi mümkün olmamıştır. Bu durum, uygulamada ciddi ve yaygın hataların yerleşmesine neden olmuştur.

Bu süreçte; bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmesi, yalnızca metrekare esas alınarak oranlama yapılması ya da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükmüne rağmen değer ölçütünün dikkate alınmaması sık rastlanan uygulamalar hâline gelmiştir. Konum, cephe, kat, kullanım türü ve ticari değer gibi değeri doğrudan etkileyen unsurlar, çoğu zaman göz ardı edilmiştir.

Arsa payının bugün bu kadar tartışmalı hâle gelmesinin nedeni, sorunun kentsel dönüşümle doğması değildir. Kentsel dönüşüm, geçmişte yapılan bu hataların hukuki sonuçlarını görünür hâle getirmiştir. Zira yıkılan binanın yerine yapılacak yeni yapıda bağımsız bölümler arsa payı oranında tahsis edilmekte; bu nedenle geçmişte yapılan hatalar, artık doğrudan mülkiyet hakkının ihlaline dönüşmektedir. Arsa payı oranına göre başlatılan bir dönüşüm sürecinde, arsa payları baştan hatalı belirlenmişse, bu sürecin adil başlaması ve adil şekilde devam etmesi mümkün değildir.

Bu noktada içtihat çizgisini dengeleyen önemli bir kırılma, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli kararlarıyla ortaya çıkmıştır.

Örneğin Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/5440, K. 2025/3986 sayılı ve 25.03.2025 tarihli kararında:

Davalı tarafın, uzun yıllar sessiz kalındığı ve davanın kentsel dönüşüm nedeniyle açılmasının iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığı yönündeki savunmasına rağmen Yargıtay, bozma gerekçesini zamanlama üzerinden değil, ispatın niteliği üzerinden kurmuştur.

1. Arsa payı hatası, soyut kanaatle değil somut biçimde ortaya konulmalıdır.

Yargıtay, bilirkişi raporunun arsa paylarında gerçekten bir hata bulunduğunu açıkça ortaya koymadığını vurgulamıştır:

“Dosyada mevcut bilirkişi raporunda … tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkça saptanmamış”

2. Değerlendirme, kat irtifakının kurulduğu tarihe göre yapılmalıdır.

Arsa payı incelemesinde esas alınacak tarih, güncel durum değil, kat irtifakının kurulduğu tarihtir:

“Bağımsız bölümlerin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek unsurlar…”

3. Değere etki eden unsurlar tek tek ve açıkça gösterilmelidir.

Yargıtay, bağımsız bölümlerin değerini etkileyen kriterlerin genel ifadelerle değil, ayrı ayrı açıklanması gerektiğini belirtmiştir:

“…değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış…”

4. Her bağımsız bölümün değeri ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Toplu veya genel bir değerlendirme yeterli görülmemiştir:

“Bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış…”

5. Güncel değerlendirmeye dayalı arsa payı hesabı kabul edilemez.

Yargıtay, güncel değerler esas alınarak yapılan soyut hesaplamaları açıkça eleştirmiştir:

“Soyut bir biçimde güncel değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.”

6. Güncel ve geçmiş bedellerin hangi kriterlere göre belirlendiği açıklanmalıdır.

Bilirkişi raporunda kullanılan değer ölçütlerinin belirsiz bırakılması bozma nedeni yapılmıştır:

“Bağımsız bölümlerin güncel ve kat mülkiyeti tarihindeki bedellerinin hangi kriterlere göre belirlendiği açıklanmamıştır.”

7. Mahkeme, eksik inceleme ile karar veremez; ek rapor aldırmak zorundadır.

Yargıtay, mahkemenin aktif rol üstlenmesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur:

“Mahkemece… bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

8. İyiniyet itirazı tek başına belirleyici değildir.

Kararın bütününden çıkan temel sonuç şudur: dava kentsel dönüşüm sürecinde açılmış olsa bile, mesele zamanlama değil ispatın niteliğidir. Yargıtay bozma gerekçesini açıkça eksik ve soyut inceleme üzerine kurmuştur.

Bu yaklaşım İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin E. 2018/2483 – K. 2020/2219 sayılı ve 22.12.2020 tarihli kararında da ortaya konulmuştur.

SONUÇ :

Kentsel dönüşüme girmiş ya da kısa vadede girecek durumda olan, sayısı milyonlarla ifade edilen bir bina stoğu bulunmaktadır. Bu yapıların önemli bir bölümünde arsa payları belirlenirken, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü gerçek değer ölçütü esas alınmamış; bunun yerine metrekare hesabı, hatta herkese eşit arsa payı verilmesi gibi pratik ama hukuken hatalı yöntemler uygulanmıştır. Bu şartlar altında, arsa payları düzeltilmeden dönüşüm sürecine girilmesi hâlinde, birçok malik hakkından daha az tahsisle karşılaşacak; bazı durumlarda ise yıkılan bağımsız bölümünün karşılığında yeni yapıda bağımsız bölüm dahi edinememe riski doğacaktır. Böyle bir tabloda, arsa payı düzeltme davalarının kentsel dönüşüm sürecinde gündeme gelmesini olağanüstü değil, kaçınılmaz görmek gerekir. Üstelik 1983 yılına kadar arsa payı hatasına karşı dava açma imkânının dahi tanınmamış olması ve dönüşüme girecek yapıların büyük bölümünün bu tarihlerden önce inşa edilmiş bulunması karşısında, bugüne kadar dava açılmamış olmasını iyiniyete aykırılık olarak nitelendirmek mümkün değildir. Zira birçok malik açısından, kurulduğu dönemde itiraz etmek ya da dava açmak hukuken mümkün değildir. Bu gerçek göz ardı edilerek, kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı düzeltme davalarını peşinen iyiniyete aykırı saymak, milyonlarca vatandaş arasında kalıcı hak kayıplarına ve derin adaletsizliklere yol açabilecek sonuçlar doğuracaktır.

Bu noktada sorulması gereken asıl soru şudur: Hukuki güvenliği sağlamak ve mülkiyet hakkını korumak için ne yapılmalıdır?
Yanıt, hem mevzuatın hem de uygulamanın güçlendirilmesinde yatmaktadır:

1. İlk tescil aşamasında, arsa paylarının belirlenmesi için bilirkişi incelemesi zorunlu hâle getirilmeli; değer tespitine ilişkin kriterler objektif ve denetlenebilir standartlara bağlanmalıdır. Böylece birçok yeni ihtilafın doğması en baştan engellenmiş olacaktır.

2. 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan çoğunluk kararlarının adil bir zeminde şekillenebilmesi için, arsa payı düzeltme taleplerine ilişkin hızlı ve etkili yargısal mekanizmalar oluşturulmalıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davasının teknik detayları için: (https://www.hukukihaber.net/arsa-payi-duzeltme-davasi-yargi-kararlariyla)