Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve tüm dünya ile birlikte ülkemizi de olumsuz etkisi altına alan Koronavirüs’ün (Covid-19) ticari hayata etkileri henüz tespit edilememekle birlikte; vuku bulacak pek çok ihtilaf öngörmekteyiz. Bu kapsamda işbu yazıda, virüsün özellikle ticari faaliyet yürütmek üzere imzalanmış olan kira sözleşmeleri üzerindeki etkileri değerlendirilmiştir. Zira Koronavirüs’ün Dünya Sağlık Örgütü tarafından ‘’Pandemic hastalık’’ olarak nitelendirilmesi ile birlikte tüketiciler virüs bulaşması ihtimali ile kalabalık alanlardan uzaklaşmış ve bu durum pek çok işletme için  ciddi ciro kayıplarına sebebiyet vermiştir. Bu değerlendirme yapılırken T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelge de nazara alınmıştır.

İlgili genelge uyarınca umuma açık ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten pavyon, diskotek, bar ve gece kulüplerinin 16 Mart 2020 tarihi saat 10.00 itibari ile geçici süre ile kapatılmasına karar verilmiş ve fakat tedbirin ne kadar süre devam edeceği ile ilgili bir açıklama yapılmamıştır. Salt Genelge’nin yayımlanmasının sürekli ifa imkânsızlığı yarattığı ve sözleşmenin bu aşamada feshedilebileceği yönünde bir değerlendirme yapılmasının mümkün olmadığını düşünmekle birlikte, genelge kapsamında alınan kapatma kararının makul süreyi aşması halinde bu işletmeler yönünden geçici ifa imkânsızlığından bahsedilmesi mümkün olacaktır.  Makul süreyi ise, ahde vefa ilkesinin uygulanamayacağı tahammül süresinin sonu olarak tanımlayabiliriz.  Makul sürenin sonunda ifa imkânsızlığının devam etmesi halinde zarar gören tarafın sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Şu aşamada işletmelerin ne kadar süre kapalı kalacağı belirsiz olduğundan geçici ifa imkânsızlığı ile ilgili kesin bir kanaate varmak mümkün gözükmemektedir.  Nitekim kapalı kalma durumun belirsiz bir süre devam etmesi halinin TBK m. 331 kapsamında da değerlendirilmelidir. İlgili maddeye göre; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. ” Kanun maddesinde geçen önemli sebep kavramı ile ilgili kesin bir tanım yapılmamış olup; hâkim tarafından her somut olayın özelliğine göre ayrı bir değerlendirilme yapılması gerekmektedir. Sözleşmeyi olumsuz yönde etkileyen ve çekilmez unsuru barındıran bu belirsiz süreli kapalı kalma durumunun, yargı önüne taşınacak ihtilaflarda ‘’önemli sebep’’  olarak değerlendirilmesi muhtemel gözükmektedir.

Bu genel değerlendirme akabinde somut olaya özgülenebilecek diğer durumları tartışmakta da fayda bulunmaktadır.

I. Kira Sözleşmelerinde Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri Kapsamında Koronavirüs:

Mücbir sebep Yargıtay kararlarında; “…. Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay’’ olarak tanımlanmıştır. Yargıtay kararlarına yansıyan bu ifadelere göre salgın hastalıkların da mücbir sebep olarak değerlendirilmesi pek tabi mümkündür.

Salgın hastalık sebebiyle AVM ve dükkânların, gerek devlet eli ile kapanması gerekse vatandaşların duyduğu korku sebebiyle boşalması durumunun mücbir sebep olduğu açıktır. Bu durumun sözleşmeye yazılmamış olması, salgının mücbir sebep teşkil ettiği gerçeğini değiştirmeyecektir. Durum mücbir sebep teşkil ettiği ölçüde kiracının kira ödeme ve mağazayı açık tutma yükümlülüğü ortadan kalkacaktır. Zira mücbir sebep durumunda sözleşmesel yükümlülüklerin askıda kalmaktadır. Bu kapsamda taraflar arasında uyuşmazlık vuku bulması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, virüsün tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, yaşanan ifa zorluğunu, uğradığı zararları somut deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Somut delil olarak mağaza doluluk oranları ve cirodaki düşüş, ürün tedarikinin sağlanamadığına dair belge ve evrak sunulması hâkimin takdir yetkisini kullanırken hakkaniyete uygun kararlar vermesine yardımcı olacaktır.

II. Aşırı İfa Güçlüğü Kapsamında Koronavirüs:

TBK’nın 138.maddesi; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” Hükmüne amirdir.

İlgili hükmün tatbik edilmesi için, virüs sebebiyle yaşanan zararın kiracının mahvına yahu iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. Kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken Koronavirüs riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. Buna rağmen işletmesel faaliyet göstermediği mecur için kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda kiracı TBK m.138’ dayanarak kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına daha yerinde bir çözümdür.

Uyarlama davasında mahkemeden:

- Mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine,

- Bu hususun kabul edilmemesi halinde mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına,

- Her halükarda mağazanın kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.

Mahkemece kira bedeli ödenmemesine veya ciddi ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi ihtirazi kayıtla yapılan kira ödemelerinin geri alınması mümkün olabilecektir. 16.03.2020 tarihli genelgenin uyarlama davaları açısından kiracı lehine yorum yapılması konusunda önemli bir ispat aracı olacağı kuşkusuzdur. 

Av. Meltem Aslan

KAYNAKÇA:

Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Oğuzman, Öz

Kira Hukuku, Nihat Yavuz

Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Mithat Ceran

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Figen oran 8 ay önce

Kızım üniversitede okuyor özel bir apartta kalıyordu on aylık sözleşmem var kızım şuan yanımda virüs nedeniyle ve bu dönem uzaktan eğitim le yıl bitecek kalan üç aylık bedeli ödemek zorunda ıyım yoksa olağanüstü hal fesih için yeterlimi cayma bedeli ödermiyim

Avatar
Aylin eskici 7 ay önce

15 martta evimi emlakciya kapora vererek tutan kiraci sozlesmeleri yaptigimiz kintrati imzalamizdan sonra 10 nisanda odeme yapmak üzere anlastik.kontratta da boyle taziyor.sonra da 4 nisanda beni degil emlakciyi arayip ben vazgectim diyor.o dinem evi tutmak isteyen diger kusileri geri cevirdik vermedik.kendileri bir odeme yapmayip digerlerine de mani oldular.buyuk zarardayim.yaz boyunca pandemi nedeniyleevim bos kalacak muhtemelen..zararimi nasil karsilayabilirim.pandemi sürecini bahane ediyorlar. Bir avukata danistim.unut bosver diyor.bunlar nasil avukat!

Avatar
Aysun Çubuk 7 ay önce

15 martta evimi emlakciya kapora vererek tutan kiraci sozlesmeleri yaptigimiz kintrati imzalamizdan sonra 10 nisanda odeme yapmak üzere anlastik.kontratta da boyle taziyor.sonra da 4 nisanda beni degil emlakciyi arayip ben vazgectim diyor.o dinem evi tutmak isteyen diger kusileri geri cevirdik vermedik.kendileri bir odeme yapmayip digerlerine de mani oldular.buyuk zarardayim.yaz boyunca pandemi nedeniyleevim bos kalacak muhtemelen..zararimi nasil karsilayabilirim.pandemi sürecini bahane ediyorlar. Bir avukata danistim.unut bosver diyor.bunlar nasil avukat!

Avatar
Bulut Girgin 8 ay önce

Çok faydalı bir makale. Teşekkür ederim.

Avatar
Emre Yum 7 ay önce

Sayın meslektaşım çok kısa zamanda çok başarılı bir makaleye imza atmışsınız tebrik ediyorum.

Avatar
Arda bulak 7 ay önce

Ilk önce sağlıklı gunler dilerim üniversite yakınında kiralık evim var ve üniversite uzaktan eğitime gecti elimde haziran ayına kadar kira kontratın var ama öğrenciler çıkmak istiyor ama benimd3 ödemelerin olduğu icin sözleşme şartlarına uymaları gerektiğini soyledim bu durumda ne yapmam lazım istedikleri gibi evi bosaltabilirlermi kira od3meyerek bunun icin mahkemeye gidersek kazanamilirmiyiz simdiden çok teşekkür ederim