Giriş
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site yönetimlerinin sağlıklı işleyişini sağlamak üzere kat malikleri ile yönetim arasındaki yükümlülükleri açık bir şekilde belirlemektedir. Bu kapsamda, aidat adı altında alınan ortak gider avansları; sitenin güvenliği, temizliği, bakımı ve ortak alanların yönetilmesi gibi temel ihtiyaçların karşılanmasında hayati bir rol oynamaktadır. Ancak aidat artışları, özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde ciddi ihtilaflara yol açmakta; bu durum yargıya intikal eden çok sayıda uyuşmazlığa neden olmaktadır. Makalemizde aidat artışının yasal temelleri, karar alma süreci, Yargıtay içtihatları doğrultusunda geçerlilik şartları ve uygulamadaki sorunlar ele alınacaktır.
I. Hukuki Çerçeve
1. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Aidatın Hukuki Niteliği
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre her kat maliki, anagayrimenkulün genel giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bu düzenleme, hem mülkiyet hakkının sınırlandırılmasını hem de ortak yaşam gerekliliklerinin yerine getirilmesini amaçlamaktadır. Söz konusu yükümlülük, bağımsız bölümün kullanılıp kullanılmamasına bakılmaksızın doğrudan doğar. Kat maliki ile kiracı arasında yapılmış özel anlaşmalar, kat malikinin yönetim karşısındaki borcunu ortadan kaldırmaz.
2. Aidatın Belirlenmesi ve Artırılması Usulü
KMK m. 34 ve 37 hükümlerine göre, aidatın belirlenmesi ve artırılması için “işletme projesi” hazırlanması ve bu projenin kat malikleri kurulu tarafından onaylanması gerekmektedir. İşletme projesinde; tahmini yıllık giderler, beklenen gelirler ve her bir kat malikinden tahsil edilecek aidat tutarı yer alır. Artışlar, bir önceki yılın giderlerinin artışı ile orantılı ve objektif olmalıdır. Aksi hâlde keyfi artışlar, maliklerin dava açmasına neden olabilmektedir. Yargıtay uygulamalarında işletme projesinin sunulmadığı ya da onaylanmadığı durumlarda aidat artış kararları geçersiz sayılmaktadır. Yönetim veya kurul tarafından hazırlanan işletme projesi kat maliklerine posta yolu veya imza karşılığında tebliğ edilir. Fahiş şekilde hazırlanmış bir işletme projesi var ise kat maliklerinin buna da tebliğden itibaren 7 günlük süre içerisinde itiraz etme hakkı bulunduğunu belirtmek gerekir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilmemiş, veya tebliğ edilip kesinleşmemiş olması, itiraz etmek isteyen kat malikinin kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış olması, katılıp da muhalif olması kat malikinin ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanların ortak gider borcu olan aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacaktır.
II. Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar
1. Yönetim Planına Dayalı Aidat Artışı
Uygulamada bazı yöneticiler ya da yönetim firmaları, yalnızca yönetim planındaki hükümlere dayanarak aidat artışına gitmektedir. Ancak bu durum KMK hükümleri ile çelişmektedir. Yönetim planı, genel kurula danışılmadan sınırsız artış yetkisi tanıyamaz. Aidat artışı ancak kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
2. Oyçokluğu ile Alınan Kararların Geçerliliği
Aidat artış kararları, KMK m. 30 uyarınca kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınabilir. Ancak bu kararın geçerli olabilmesi için usulüne uygun toplantı çağrısı yapılması, kararın gerekçelendirilmesi ve tutanakla kayıt altına alınması gerekmektedir. Özellikle çağrı usulüne uyulmayan toplantılarda alınan kararlar, sonradan geçerlilik kazanmaz. Usulüne uygun yapılmayan genel kurulda alınan aidat artış kararlarının da bu kapsamda geçersiz olduğunu belirtmek gerekir.
3. Kiracı-Malik Ayrımı ve Aidat Borcu
Kat maliklerinin sorumluluğu devam ettiği hâlde, uygulamada yöneticiler doğrudan kiracılardan aidat tahsil etmeye çalışmakta, ödeme yapılmadığında ise malike karşı icra takibi başlatılmaktadır. KMK m. 20’ye göre aidat borcu yalnızca malike ait olup, kiracıya rücu hakkı malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi çerçevesinde mümkündür. Uygulamada bu ayrım yapılmadan başlatılan takiplerde, borçlu sıfatı açısından usul hataları oluşmaktadır.
Çözüm Önerileri
1. Yönetim planlarının güncellenmesi ve kat maliklerince onaylanması, aidat artışlarında keyfiliğin önüne geçecektir.
2. İşletme projesinin tüm maliklere sunulması, mali şeffaflık açısından zorunludur.
3. Toplantı çağrılarının noter aracılığıyla yapılması, usulüne uygun tebliğ ve hukuki geçerliliğin ispatı bakımından önemlidir.
4. Aidat artışı kararlarına karşı açılacak davaların ne kadar sürede açılması gerektiği KMK m. 33’te yer alan şekilde maliklere duyurulmalıdır.
5. Profesyonel yönetim şirketleri ile yapılan sözleşmelerin de hukuki denetime tabi tutulması yerinde olacaktır.
Sonuç
Aidat artışı, hem sitenin sağlıklı yönetimi hem de ortak alanların sürdürülebilirliği açısından vazgeçilmezdir. Ancak bu artışların hukuka uygun yöntemlerle yapılması, maliklerin rızası alınarak yürütülmesi ve şeffaf yönetim anlayışı çerçevesinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi hâlde yönetimle malik arasındaki güven ilişkisi zedelenecek, yargıya taşınan uyuşmazlıkların sayısı artacaktır. Yargıtay kararları da göstermektedir ki; aidat artışı konusundaki temel esaslar; hukuka uygunluk, usule riayet ve malik iradesine saygıdır.
AV. NUR NİHAL TAVLAN ŞAROĞLU
