Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. (TBK 69) Yapı malikinin yapının verdiği zarardan sorumluluğu, yapı dolayısıyla kabul edilen bir sorumluluk olduğundan niteliği itibariyle kusursuz sorumluluk türlerinden olan olağan sebep sorumluluğudur. Burada malike kurtuluş kanıtı sunma olanağı tanınmamıştır. Bu nedenle malik zararın meydana gelmemesi için gerekli özen ve dikkati gösterdiğini ispat etse dahi sorumluluktan kurtulamaz, Bu nedenle buradaki sorumluluk ağırlaştırılmış sebep sorumluluğudur. Ancak illiyet bağını kesen sebeplerin (mücbir sebep, üçüncü kişinin ağır kusuru gibi) varlığı durumunda sorumluluktan kurtulabilir.[1]

Sorumsuzluk anlaşması, borçlunun borca aykırı davranışından doğan sorumluğunun kısmen ya da tamamen kaldırılmasına olanak tanımıştır. Kanun ağır kusur halini, borçlunun alacaklının hizmetinde olmasını ve yetkili makamlar tarafından verilen bir izinle yürütülen hizmet, sanat veya mesleğin söz konusu olması durumunu sorumsuzluk anlaşmasının sınırı olarak belirlemiştir.  Sorumsuzluk anlaşması ayrı bir anlaşma olarak yapılabileceği gibi asıl sözleşmenin bir parçası olarak da düzenlenebilir.[2]

Türk Medeni Kanunu’nun “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683. maddesinde; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir…” hükmü ile malikin mülkiyet hakkını hukuksal sınırlar içinde kullanabileceği, mülkiyet hakkının kanunla toplum yararına kısıtlanabileceği temel ilke olarak kabul edilmiştir.

Yine Türk Medeni Kanun’un 730. maddesi uyarınca; “Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski haline getirilmesini, tehlikenin veya uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklarda doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.” Taşınmaz malikinin sorumluluğu bir kusursuz sorumluluk hali olup, taşınmaz malikinin başkalarına zarar vermesinin önlenmesi hedeflenmiştir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesinin imzalanması ile kiralananın zilyetlik ve kullanma hakkı kiracı tarafa geçer.

TBK m.301’ e göre; Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Bu bilgiler ışığında yapı malikinin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk hallerinden ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu olarak nitelendirilmesinden ötürü bunun sorumsuzluk anlaşması ile ortadan kaldırılıp kaldırılmayacağı hususunda tereddütler oluşmaktadır. Kanaatimce usulüne uygun olarak düzenlenmiş ve kiraya verenin sorumsuz kılındığı bir sorumsuzluk anlaşması geçerli olmamalıdır. Bu yöndeki Yargıtay 4. HD., E. 2019/1211 K. 2020/3828 T. 10.11.2020 sayılı Yargıtay kararına göre;

“Davalı ... TMK’nın 730. maddesi uyarınca kiraya veren olarak dükkanın tahsis amacına göre meydana gelebilecek zararı kira sözleşmesinden de açıkça görüldüğü üzere öngörebilmesine rağmen, gerekli güvenlik tedbirlerini almaması/aldırmaması nedeniyle sorumludur. Ayrıca illiyet bağının diğer davalıların yeterli ağırlığa ulaşan kusurlarıyla kesildiği, davalı taşınmaz maliki tarafından ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar başlıklı 21. Maddesinde kararlaştırılan sorumsuzluk maddesi de, davalı taşınmaz malikinin kanundan kaynaklanan kusursuz sorumluluğunu ortadan kaldırmaya yeterli değildir.”

Av. Begüm GÜREL & Hukuk Fakültesi Öğrencisi Gözde İKİZ

-----------

[1] Gökcan, Haksız Fiil Sorumluluğu ve Tazminat Hukuku, 3.baskı, syf 327

[2] Oğuzman/Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt II, İst. 2013, s. 168 vd.