Emlak fiyatları ve kiralarında son dönemlerde yaşanan yüksek artışlar gerek, kiraya veren gerekse de kiralayanlar için kira sözleşmelerinin yapılış şekilleri ve bu sırada uyulması gereken usulün bilinmesini daha da önemli hale getirmiştir. Kiralayanlar için, sözleşmenin sona ermesi halinde söz konusu olacak konut değişikliği durumunda karşılaşılacak -eskiye nazaran çok daha yüksek- kira tutarları, onlar için taşınmayı adeta olanaksız hale getirmektedir. Bu sebeple kiralayan için taşınma kararı artık çok daha güç verilen bir karar olagelmektedir. Kiralayanlar da bu koşullar altında gerçek bir ihtiyaç durumunda dahi taşınmazları üzerinde arzu ettikleri şekilde tasarrufta bulunamamaktadır. Hatta öyle ki; şu günlerde sözünü ettiğimiz ağır ekonomik koşullar sebebiyle anlamlı sayıda taşınmaz sahibinin kira getirisini bir alternatif gelir olarak görmemeye başladığını ve ihtiyaç fazlası taşınmazlarını boş tutmayı kiraya vermeye tercih etmeye başladığını söyleyebiliriz.
Kiraya verenler için, mülkiyet hakkının kullanımının, kanunlarımızda kiralayan lehine hükümler sebebiyle belli ölçüde kısıtlandığı bir gerçektir. Bu sebeple kiraya veren ve kiralayanın haklarını bilmesi ve sözleşme ilişkisi süresince buna azami ölçüde riayet etmesi artık daha büyük önem arz eder hale gelmiştir.
Kiraya verenin, taşınmazına ihtiyaç duyduğu durumlarda bunu en kolay şekilde mümkün kılmanın bir yolu olarak son dönemde tahliye taahhütnamelerinin kullanımının arttığını görmekteyiz. Yazılı basına da yansıdığı üzere pek çok kişi bu taahhütnamelerin ne şekilde hazırlanması gerektiği hususunda bilgi sahibi oldu. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı olması, belli bir tarih içermesi, kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olması, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanması halinde geçersiz olacağı bilinmektedir. Bu makalemizde tahliye taahhütnamesinde bu herkesçe bilinen hususlarla birlikte ve onlara ilave olarak aranan geçerlilik şartlarına değinilecektir.
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde kira sözleşmesinin kiralayandan kaynaklanan bir sebeple dava yoluyla sona ermesine ilişkin düzenleme içerisinde yer almaktadır. Anılan madde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde bir düzenleme içermektedir. Madde metninden de anlaşılacağı üzere, taahhütnamenin özellikle teslimden sonra imzalanmış olması ve belli bir tarihi içeriyor olması gerekmekte.
Tahliye taahhütnamesini etkileyen ve bizim bu makalede üzerinde duracağımız hususlardan biri de Türk Borçlar Kanunu’ndaki aile konutuna ilişkin düzenlemedir. TBK m.349 ile aile konutu olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin sözleşmenin eşlerin rızası olmadıkça feshedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Benzer bir düzenleme Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesinde de yer almaktadır. Burada da eşlerden birinin, diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemeyeceği, konutu devredemeyeceği, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağı hüküm altına alınmıştır. Maddenin sonunda ise sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşe, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı olabilme hakkı verilmiştir. Dolayısıyla aile konutu üzerinde eşlerin müşterek hak ve sorumlulukları dolayısıyla kira sözleşmesinin feshine sebep olabilecek işlemlerin, aile kontuna ilişkin bu madde hükümleri de nazara alınarak yerine getirilmesi gerekmekte, bunlara dikkat etmeksizin gerçekleşen işlemlerin sırf bu sebeple geçersizlik sonucuyla karşılaşması kuvvetle muhtemel olmaktadır.
Öncelikle kiralananın aile konutu olması halinde düzenlenecek tahliye taahhütleri üzerinde durmakta fayda var. Zira taşınmazların sadece bireysel kullanım için değil, ziyadesiyle aile konutu olarak kullanım için kiraya verildiğini görmekteyiz. Kiralanan üzerinde aile kullanımı söz konusu olduğunda, düzenlenmesi gereken tahliye taahhütnamesi de bundan etkilenmektedir. Aile konutuna ilişkin olarak kira sözleşmesinin feshine ve konut üzerindeki hakları sınırlamaya yönelik işlemlerde –ki tahliye taahhütnamesi bu türde bir etki yaratmaktadır- kira sözleşmesinin tarafı olmayan diğer eşin de açık rızasının alınmasının gerektiğine ilişkin TMK m.194/1’den biraz bahsettik. Yani kiralayanın, kira sözleşmesinin kuruluşu aşamasında, burada bahsettiğimiz tüm geçerlilik şartlarına haiz şekilde vermiş olduğu kira tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinin diğer eşin açık rızasına bağlı olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz. Sözleşmenin doğrudan tarafı olmayan diğer eşin açık rızası bulunmayan tahliye taahhütnameleri hukuki bir ihtilaf durumunda geçersiz olarak değerlendirilecektir. Dolayısıyla düzenlenecek tahliye taahhütnamelerinde, diğer eş sözleşmenin tarafı haline gelmiş olsun veya olmasın bakılmaksızın, geçerliliği sağlamak için her iki eşin de verilen taahhüt hakkında bilgisi olduğunu, diğer eşin de bu taahhüde ilişkin açık rızasının bulunduğunu ortaya koymak adına taahhütname kiraya veren ve kiralayan çiftlerin her ikisi tarafından birlikte imza altına alınmalıdır. TMK m.194/4 hükmü ile diğer eşin ne şekilde sözleşmenin tarafı haline geldiğinden bahsetmiştik. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı yazılı bildirimle kolaylıkla sözleşmenin müteselsil sorumlu karşı tarafı haline gelebilmektedir. Kiralayan açısından bakacak olursa, eşler, kendi bilgisi ve rızası olmaksızın diğer eşin imzaladığı tahliye taahhütnamelerine karşı sözleşmenin bu sebeple feshinden kaçınmak için, kiralayana yazılı bildirimde bulunabilirler. Bunun tahliye taahhütnamelerini geçersiz kılacak türde bir bildirim olacağını özellikle vurgulamak isteriz.
Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerektiği TBK m.352/1 ile hüküm altına alınmıştır. Burada kiralayanlar, ispat gücü daha yüksek olması açısından resmi yazılı şekli tercih edebilmektedir. Fakat tahliye taahhütnamesinde resmi yazılı şeklin tercih edilmesinin, ispat gücünü arttırmanın da ötesinde çok önemli bir etkisi söz konusudur. Bu da kiralayanın geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak gerçekleştireceği icra takibinde ortaya çıkmaktadır. Borçlar kanunumuzda geçerli bir tahliye taahhütnamesini elinde bulunduran kiraya verene, icraya başvurma veya dava açma hakkı verilmiştir. İşte kiralayan, tahliye taahhütnamesinde kiracının çıkmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde icra yoluna başvurduğunda kiracının imzaya itirazıyla karşılaşabilir. Kiracı böyle bir durumda süresi içinde imzaya (da) itiraz ederse ve elde resmi yazılı bir taahhüt yoksa kiralayan bu itirazın kaldırılmasını icra mahkemelerinden isteyemeyecektir. Böyle bir durumda artık kiralayanın, itirazın kaldırılmasını temin için mutlaka genel mahkemelerde tahliye davası açması gerekecektir[i]. Yargıtay’ın buna ilişkin içtihadı birleştirme kararlarında noter tarafından düzenlenmemiş veya imzası tasdik edilmemiş taahhütlerde, kiralayanın imza itirazı durumunda itirazın kaldırılmasının artık icra mahkemelerinden değil, tahliye talebiyle açılacak davalar yoluyla genel mahkemelerden isteneceği hüküm altına alınmıştır.
Kira sözleşmesi ile aynı anda oluşturulan tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olacağını ifade etmiştik. Burada kiralayanın, konut ihtiyacının şiddeti sebebiyle kiraya verenin taahhütname imzalatma yönündeki baskısının önüne geçilmek arzulanmış ve bu sebeple taahhütnamenin imza tarihi -sözleşmenin imza tarihi değil,- sözleşmeye konu taşınmazın tesliminden sonraki bir tarih olarak belirlenmesi geçerlilik için aranan bir şart olarak karşımıza çıkmaktadır. Nitekim Yargıtay, teslimden önce, sözleşme ile aynı anda imzalanan tahliye taahhütlerinin “tazyik ve ikrah” altında (baskı ve isteği dışında bir şey yaptırma) verilmiş olma olasılığının yüksekliğine atıfla verdiği istikrarlı kararlarıyla bir içtihat birliği içerisindedir[ii]. Bu konuda sözleşmenin tarafları arasındaki güç dengesini sağlamaya ve sözleşmelerde mutlaka aranan serbest ve hür iradeyi tesise yönelik yerinde bir müdahalenin hem yasal düzenleme hem de bu konudaki birleşik içtihatla[iii] sağlandığını kolaylıkla söyleyebiliriz. Sözleşmeyle aynı anda yahut sözleşmeden az bir zaman sonra, kira ilişkisi kurulduğu sırada imza altına alınan tahliye taahhütnameleri bu sebeplerle bir karine olarak baskı altında verilmiş kabul edilmektedir.
Belirli süreli bir sözleşme olarak akdedilen kira sözleşmeleri, sözleşme süresinin dolması ve tarafların süresi içinde sözleşmeyi feshe yönelik kanunla kendilerine verilen hakları kullanmaması halinde yenilenmekte ve artık belirsiz süreli sözleşmeler haline gelmektedir. Kiraya verenler, bu şekilde belirsiz süreli sözleşme haline gelmiş kira sözleşmelerine ilişkin olarak her yıl yeni bir tahliye taahhütnamesi talep edebilmektedir. Peki böyle bir durumda her yıl alınan bu tahliye taahhütnamelerinin hukuki durumu nedir, kiralayan tahliye için bu taahhütlerden hangisine dayanacak yahut dayanabilir bunu da kısaca değerlendirmekte fayda var. Öncelikle Yargıtay’ın birden fazla tahliye taahhütnamesinin bulunduğu durumlarda bunu kiracı için irade serbestisini zedeleyen bir baskı olarak değerlendirmediğini ifade edelim. Bu tutum oldukça eleştirilmektedir. İtirazlar, kiracıya her yıl imzalatılan tahliye taahhütnamelerinin de, kira sözleşmesi sırasında imza altına alınan taahhütnamelerde olduğu gibi bir baskı, bir zorlama, irade serbestisini zedeler nitelikte bir tutum içerdiği, dolayısıyla çok sayıda tahliye taahhütnamesinin alınmış olmasını da benzer şekilde baskının mevcudiyetine yönelik bir karine olarak kabul edilmesi gerektiği yönünde birleşmektedir. Genel kabul farklı olsa da böyle bir durumla karşılanlar için, yani her yıl düzenlenen tahliye taahhütnameleri karşısında Yargıtay genel kabulünün dışında kalan çok sayıda kararın da mevcut olduğunu ifade edelim[iv]. Aksi yöndeki bu kararlarda Yargıtay, birden fazla alınmış tahliye taahhütnameleri ile 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’muzun hukuki ilişkilerin kapsamına ilişkin en temel prensiplerden dürüstlük ilkesinin ( m.2 ) zedelendiği, dolayısıyla dürüstlük prensibi hilafına tesis edilmiş tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olacağı vurgulanmaktadır.
Tahliye taahhütnamelerine ilişkin olarak bunların taşınmazın kiracıya tesliminden önce imzalatıldığı ve/veya boş olarak imzalatılıp sonradan doldurulduğu şeklindeki iddiaların söz konusu olması halinde ispat yükünün kiracıda olduğunu da ifade etmeliyiz[v]. Bu şekilde tahliye taahhütnamesi imzalamış olan kiracılar bu ispatı ne şekilde yapabilir? Böyle bir durumda kiracı, noter yoluyla kiralayana çekeceği ihtarname ile; kira sözleşmesinin imzası sırasında, kiracı-kiralayan ilişkisi kurulmadan önce, kurulması sırasında yahut kurulduktan az bir zaman sonra boş tarihli yahut ileriki tarihi biri tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda kaldığını, bu sebeple imzaladıkları kira taahhüdünün geçersiz olduğunu kira sözleşmesinin karşı tarafına bildirdiğinde, hukuki ihtilaf durumunda kiralayandan beklenen ispat sağlanmış olabilecektir.
Benzer şekilde kiraya verenlerin de imzalatacakları tahliye taahhütnamelerinde, gerek icra başvurusu durumundaki itirazın kaldırılması için tahliye davası açma zorunluluğunu ortadan kaldırmak gerekse de usulünce düzenlenmiş bir tahliye taahhüdüne sahip olduğunu, sözleşmenin herhangi bir baskı yahut zorlama ile kurulmadığını ve sözleşme ilişkisi sırasındaki ve/veya sonrasındaki iyi niyetini ispat için resmi yazılı bir belge oluşturmak adına noterler aracılığıyla tahliye taahhütnamelerini oluşturmalarında fayda var.
Sonuç olarak;
Taşınmaz kiralamaları sırasında, mevcut ekonomik koşullar sebebiyle ve bu koşulların izleyen dönemlerde daha da ağırlaşması halinde, kira tahliye taahhütnamelerinin çok daha yoğun bir şekilde kullanılacağını söyleyebiliriz. Taşınmaz sahiplerinin, kira gelirlerinin bu ve diğer gerekçelerle bir alternatif gelir olarak da görmeme eğiliminde olabilecekleri dikkate alındığında usulüne uygun olarak kira tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi büyük önem arz etmektedir. Dolayısıyla tahliye taahhütnamelerinde;
- Bu taahhütnamelerin kiralananın tesliminden sonra imza altına alınması,
- Taşınmazın aile konutu olarak kullanılacağı durumlarda, sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşin de mutlaka taahhütnamede imzasının bulunması,
- Taahhütnameye dayanan icra takibinde imza itirazı durumu da nazara alınarak kira tahliye taahhütnamelerinde resmi yazılı şekle uygunluğun dikkate alınması,
Kiracı-kiralayan ilişkilerindeki ihtilaf durumlarında taraflara anlamlı bir hukuki güvence sağlayabilecektir. Ticari ve ekonomik hayata, kira ilişkilerinin katkısı da nazara alındığında belki bu hususta gösterilecek gayret, özen ve hukuki güvenceler, taşınmaz sahiplerini kiralama yönünde teşvik edebilecek ve bu yolla ekonomik hayat bir nebze olsun canlanabilecektir.
Av. Levent DENİZ
Atıf Yapılan İçtihat:
[i] YİBK., 04.12.1957 T., 6-5/57 ve Yargıtay 8. HD., 18.12.2019 T., 2019/6129 E., 2019/11471 K. Sayılı kararlar
[ii] Yargıtay HGK., 03.10.1990 T., 13-352/447; Yargıtay 6. HD., 27.01.2003 T., 206/334; Yargıtay 3. HD., 16.03.2009 T., 1430/4208.
[iii] Yargıtay HGK., 17.05.1989 T., 1989/264 E., 1989/350 K.
[iv] Yargıtay 13. HD., 09.06.2003 T., 3175/7504.
[v] Yargıtay HGK. 28.09.2021 T., 2017/6-975 E., 2021/1108 K.