KİRA SÖZLEŞMESİ UYARLAMA İSTEMİ

Ekonomik kriz, yüksek enflasyon, para değerinin büyük ölçüde düşmesi, vb. nedenlerle meydana gelen olağanüstü değişiklikler ve dolayısıyla tarafların edimleri arasındaki denge önemli ölçüde sarsılması, edimin olduğu gibi yerine getirilmesi borçludan beklenemez duruma gelmişse doğruluk ve dürüstlük kuralları göz önünde tutularak işlem temelinin çökmesi ya da aşırı derecede sarsılması nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir. Nitekim TBK 138. maddesinde uyarlama istemi koşulları belirtilmiştir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarında ve doktrinde de kanun maddesi ile paralel şekilde bir görüş kabul edilmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.[1]

Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.[2]

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Görüldüğü üzere, yerleşik içtihatlarda ve doktrinde uyarlama isteminin temelinin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü ve 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesinde öngörülen Dürüstlük kuralı olduğu vurgulanmıştır. Diğer taraftan uyarlama istemi işlem temelinin çökmesi ya da sarsılması ilkesi uyarınca Ahde Vefa (sözleşmeye bağlılık) kuralının bir istinası olarak kabul edilmektedir.

Sözleşme Süresine İlişkin Görüş

Yargıtay içtihatlarında yaygın olarak uzun süreli kira sözleşmeleri için uyarlama isteminde bulunulabileceği belirtilmiştir. Ancak Yargıtay’ın kısa süreli veya uzun süreli olup olmadığına bakılmaksızın da uyarlama isteminde bulunulabileceğine ilişkin kararları bulunmaktadır.

T.C. Anayasası’nın 13. maddesi uyarınca hakkın sınırlandırılmasının yasaya dayanması zorunludur. Yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına dair bir sınırlandırma bulunmadığından, bir yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dayanılarak uyarlama davasının açılabileceğinin kabulü gerekir.[3]

Hukuk Genel Kurulu kararından anlaşılacağı üzere, yasada uyarlama isteminin herhangi bir süreye bağlı kılınmadığı, içtihatlarla sınırlandırılmasının mümkün olmayacağı, uyarlama davasının yukarıda belirtilen koşullarının bulunması halinde açılabileceği açıkça vurgulanmıştır. Bu kapsamda sözleşme süresinden bağımsız olarak uyarlama istemini haklı kılan nedenlerin araştırılması gerekmektedir.

Netice olarak kira sözleşmesinin süresinin uzun veya kısa olmasına bakmaksızın mahkemece edimler arasındaki orantısızlığın giderilmesi, yeni kira bedeli tespit edilerek sözleşmenin değişen şartlara ve değişen ekonomik koşullara uyarlanmasının mümkün olduğunun kabulü gerekmektedir.

Aşırı Enflasyon Nedeniyle Uyarlama

Ülkemizde son dönemde Türk Lirası'nın yabancı paralar karşısında aşırı değer kaybetmesi ve enflasyon oranının geçmiş yıllara oldukça fazla artması uyarlama isteminin koşullarının varlığı hususunda yeniden tartışma yaratmıştır. Örnek vermek gerekirse, TUİK verilerine göre TÜFE son 12 aylık artış oranının Temmuz ayında %79,60 olduğu belirtilmiştir. ENAG verilerine göre ise TÜFE son 12 aylık artış oranının Temmuz ayında %176.04 olduğu belirtilmiştir. Bu durumun geçmiş yıllarda ülkemizde sık yaşanan devalüasyonlardan farklı olduğu kabul edilmelidir. Söz konusu değer kaybı ve artışın öngörülebilir bir durum olduğunun kabulü mümkün görünmemektedir.

Ayrıca 2 Ocak 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7351 Sayılı Kanun’un 11. Maddesi ile kamu ihale sözleşmelerinde yüklenicilere, ek fiyat farkı talep etme ve/veya sözleşmeyi devretme imkânı tanınmasının başta inşaat sözleşmeleri olmak üzere, genel olarak tüm uyarlama davaları bakımından delil niteliğinde olduğu belirtilmiştir.(Doç. Dr. Umut Yenioacak, Sözleşme Akademisi)[4] Bu kapsamda uyarlama davalarının temellerinden biri olan “öngörülemezlik” koşulunun gerçekleştiği yapılan düzenleme ile de kabul edilmiştir.

Paranın değer kaybı, aşırı enflasyon nedeniyle hayat pahalılığının aşırı ölçüde artmış olması kiraya verenler için de ekonomik koşulların kötüleşmesine neden olmuştur. Her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile konut kira artışında[5] %25 artış uygulanacağına dair sınırlama getirilmişse de uyarlama davası bakımından yeni döneme uygun bir kira bedeli belirlenmesine engel teşkil etmemektedir. Ancak belirlenen yeni kira bedeline uygulanacak artış oranı olarak elbette dikkate alınması gerekecektir. Ayrıca söz konusu kira artış oranına getirilen sınırlama önceki dönemlerde kiraya verenler için ek bir ekonomik kötüleşmeye neden olmuştur. Bu nedenle de önceki dönemlerde kiralanan taşınmazların kira bedellerinin yeni dönemdeki emsal kira bedellerine göre düşük kalması halinde kiraya verenlerin de kira bedellerinin sözleşme süresi ile sınırlı olmaksızın her zaman kira bedellerinin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebileceğinin kabulü gerekmektedir.

Uyarlama Dava Açma Süresi ve Etkisi

Uyarlama davası açılabilmesi için geçerli bir sözleşme bulunması gerekmektedir. Uyarlama davası kanunda, Yargıtay içtihatları ve doktrin ile belirtilen koşulların gerçekleşmesi halinde her zaman açılabilir. Ancak dava tarihinden geriye doğru uyarlama isteminde bulunulamaz. Uyarlama davasında istem kira bedelinin uyarlanması ise yalnızca kira bedeline ilişkin mahkemece kararlaştırılan bedel esas alınır, sözleşmenin diğer hüküm ve koşulları geçerliliğini korur.

Sonuç olarak ülkemizde geçmiş tarihlerde sık yaşanan devalüasyonlardan farklı olarak paranın aşırı değer kaybı, enflasyonda aşırı artış meydana gelmesi ve bu durumun resmi gazetede yayınlanan düzenleme ile kabul edilmesi nedeniyle uyarlama davası koşullarından biri olan “öngörülemezlik” koşulunun gerçekleştiği kabul edilmelidir. Bu durum önceki dönemlerde kurulan kira sözleşmelerinde kiraya veren lehine de hâkimin müdahalesini zorunlu kılmaktadır.

Av. Erdem SEL