Kentsel dönüşüm mevzuatında 2023 yılında yapılan değişikliklerle birlikte bazı dönüşüm uygulamalarında karar alma bakımından maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınmaya başlanmıştır. Bu sistem, karar alma sürecini hızlandırırken, karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakkını etkileyen özel bir hisse satış usulünü de beraberinde getirmiştir. Sürecin hukuka uygun yürütülebilmesi için çoğunluğun doğru hesaplanması, kararın içeriğinin açık olması, teklifin usulüne uygun bildirilmesi ve rayiç bedel tespitinin denetlenebilir nitelikte bulunması gerekir.

Salt çoğunluk sisteminin kapsamı

6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen dönüşüm işlemlerinde uygulanacak karar sistemi, taşınmazın riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı statüsünde bulunup bulunmadığına göre değerlendirilmelidir. Kanunda, belirli uygulama alanlarında veya riskli yapıların bulunduğu parsellerde; parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı yöntemleriyle yeniden değerlendirme yapılması hususlarında, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilebilmesi öngörülmektedir.

Bu düzenlemede önemli olan, salt çoğunluğun malik sayısına göre değil, arsa payları ve hisseler oranına göre hesaplanmasıdır. Başka bir ifadeyle, toplantıya katılan kişi sayısının yarısından bir fazlasının bulunması tek başına yeterli değildir. Kararın hangi arsa payı oranını temsil eden maliklerin desteğiyle alındığı belirlenmelidir.

6306 SAYILI KANUN – PAYDAŞLARIN SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI

Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Kararın konusu ve anlaşma şartları açık olmalıdır

Salt çoğunlukla alınan kararın yalnızca “dönüşüme gidilmesine” ilişkin genel bir irade açıklaması olması yeterli değildir. Kararın hangi proje için, hangi yükleniciyle, hangi paylaşım oranıyla ve hangi mali şartlarla uygulanacağı açıklanmalıdır.

Karar tutanağında en azından aşağıdaki unsurların gösterilmesi gerekir:

  • Taşınmazın ada ve parsel bilgisi,
  • Dönüşüm uygulamasının kapsamı,
  • Uygulama yöntemi,
  • Yüklenicinin kimliği,
  • Bağımsız bölüm paylaşım oranı,
  • Arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümler,
  • İnşaatın yaklaşık süresi,
  • Kira yardımı ve taşınma desteği,
  • Teminat ve sigorta hükümleri,
  • Gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar,
  • Karara katılmayan maliklerin hisseleri bakımından izlenecek yol.

Kararın eki niteliğinde sözleşme taslağı veya anlaşma şartları bulunmuyorsa, karara katılmayan malikin hangi teklifi kabul etmesi gerektiği belirsiz kalabilir. Bu belirsizlik, satış sürecinin yargısal denetiminde önemli bir sorun oluşturabilir.

Karara katılmayan maliklere bildirim

Salt çoğunlukla karar alan maliklerin, karar ve anlaşma şartlarını karara katılmayan maliklere bildirmesi gerekir. Bildirimde yalnızca “çoğunluk kararı alınmıştır” ifadesinin bulunması yeterli değildir. Kararın içeriği ve anlaşma şartları ya maliklere sunulmalı ya da teklifin incelenebileceği yer açıkça gösterilmelidir. Ayrıca bildirimde, bildirimin yapıldığı veya hukuken yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının satış sürecine geçileceği açıkça belirtilmelidir.

Bu bildirim usulü, mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıyan hisse satış sürecinin önemli güvencelerinden biridir. Malik, hangi proje şartlarını kabul etmediği ve kabul etmemesi hâlinde hangi hukuki sonucun doğacağı konusunda bilgi sahibi olmalıdır.

Hisse satışının temel aşamaları

Kanun sistematiği içinde süreç genel olarak şu aşamalardan oluşmaktadır:

1. Taşınmazın kanun kapsamında bulunduğunun belirlenmesi,

2. Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınması,

3. Karar ve anlaşma şartlarının karara katılmayanlara bildirilmesi,

4. On beş günlük kabul ve inceleme süresinin işletilmesi,

5. Katılmayan payların Başkanlıkça rayiç değerinin tespit ettirilmesi,

6. Rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yapılması,

7. Diğer paydaşlara satışın denenmesi,

8. Satış gerçekleşmezse kanunda öngörülen diğer satış veya devir seçeneklerinin uygulanması,

9. Satışın tapuya işlenmesi ve yeni maliklerin dönüşüm kararına göre işlem yapması.

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, belirli koşullarda paydaşlara satış gerçekleştirilememesi hâlinde payların dönüşüm projesini gerçekleştirecek Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından satın alınmasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Riskli yapılarda ise satış işleminin anlaşan paydaşlara veya onların kararıyla projeye uyulmasını kabul eden üçüncü kişilere yöneltilmesi söz konusu olabilir.

Rayiç bedel tespitinin önemi

Anlaşmaya katılmayan malik açısından en önemli husus, payının gerçek değerinin altında satılmamasıdır. Kanun, satışın rayiç değerden az olmamak üzere yapılmasını öngörmektedir. Bu nedenle rayiç bedel tespitinin hangi tarih itibarıyla yapıldığı, hangi yöntemle hesaplandığı, taşınmazın mevcut ve dönüşüm sonrası değerlerinin nasıl ayrıştırıldığı önem taşır.

Rayiç değer belirlenirken;

  • Taşınmazın yüzölçümü,
  • Mevcut arsa payı,
  • İmar durumu,
  • Emsal ve yapılaşma hakkı,
  • Konumu,
  • Ulaşım olanakları,
  • Ticari veya konut kullanım niteliği,
  • Dönüşüm projesinin ekonomik değeri,
  • Piyasa emsalleri,
  • Üzerindeki yapı ve muhdesat,
  • İpotek veya sınırlı ayni hakların etkisi

değerlendirilmelidir.

Eksik veya yetersiz değerleme yapıldığı düşünülüyorsa, malik değerleme raporunun kendisine bildirilmesini istemeli; rapordaki emsal seçimini, hesap yöntemini ve taşınmazın dönüşüm potansiyelini incelemelidir.

Satış işlemine karşı hukuki başvuru imkânı

Hisse satışına ilişkin işlemde;

  • Salt çoğunluğun yanlış hesaplanması,
  • Maliklerin tamamının veya gerekli pay sahiplerinin belirlenmemesi,
  • Karar tutanağının sahte veya eksik olması,
  • Anlaşma şartlarının bildirilmemesi,
  • On beş günlük sürenin işletilmemesi,
  • Rayiç değerin düşük tespit edilmesi,
  • Yanlış taşınmaz veya yanlış arsa payı üzerinden işlem yapılması,
  • Proje şartlarının sonradan değiştirilmesi,
  • Satışın kanuni usule aykırı gerçekleştirilmesi

gibi hukuka aykırılıklar ileri sürülebilir.

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilmesine ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır. Bu nedenle tebliğ tarihi dikkatle tespit edilmeli; satış işlemi, değerleme raporu, karar tutanağı ve bildirim belgeleri birlikte incelenmelidir.

Dava açılması hâlinde, işlemin uygulanması telafisi güç veya imkânsız zarar doğuracaksa yürütmenin durdurulması talep edilmesi de değerlendirilebilir. Ancak bu talebin kabulü otomatik değildir; işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç zarar doğması koşullarının somutlaştırılması gerekir.

Mülkiyet hakkı ile dönüşüm kamu yararı arasındaki denge

Kentsel dönüşüm, can güvenliğinin sağlanması ve sağlıksız yapı stokunun yenilenmesi amacı taşıyan kamu yararına dayalı bir uygulamadır. Ancak kamu yararı amacı, mülkiyet hakkına yönelik her müdahaleyi kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

Müdahalenin kanuni bir dayanağının bulunması, izlenen amaçla ölçülü olması, maliklere usule ilişkin güvenceler tanınması ve bedel bakımından adil bir denge kurulması gerekir. Salt çoğunluk sistemi, dönüşüm kararlarının oybirliği nedeniyle sürüncemede kalmasını önlemeye yöneliktir. Buna karşılık azınlıkta kalan maliklerin tamamen etkisiz bırakılması değil, kanunda öngörülen bildirim, değerleme ve satış güvencelerinin işletilmesi gerekir.

Uygulamada maliklerin dikkat etmesi gereken belgeler

Malikler süreç boyunca aşağıdaki belgeleri mutlaka temin etmeli ve saklamalıdır:

  • Riskli yapı veya riskli alan tespit belgeleri,
  • Tapu kaydı ve arsa payı bilgileri,
  • Salt çoğunluk karar tutanağı,
  • Anlaşma metni ve ekleri,
  • Mimari proje ve bağımsız bölüm listesi,
  • Yükleniciyle yapılan sözleşme,
  • Tebligat evrakı,
  • Muhtarlık ilan tutanağı,
  • Rayiç değer raporu,
  • Açık artırma ilanı ve tutanağı,
  • Satış kararı,
  • Tapu müdürlüğü yazışmaları,
  • Değerleme ve imar belgeleri.

Belgelerin yalnızca sözlü bilgiye dayanılarak değerlendirilmesi, hak kaybı riskini artırır. Özellikle satış ve tebligat tarihleri bakımından yazılı kayıtlar önem taşır.

6306 sayılı Kanun çerçevesindeki salt çoğunluk sistemi, dönüşüm kararlarının alınmasını kolaylaştıran; ancak karara katılmayan maliklerin paylarının satılmasına imkân veren özel bir mekanizmadır. Bu nedenle sistemin uygulanmasında hem çoğunluk kararının hem de azınlık maliklerin korunmasına yönelik usuli güvencelerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Salt çoğunluk, malik sayısının değil, arsa paylarının çoğunluğudur. Kararın içeriği açık olmalı, teklif karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirilmeli, on beş günlük süreye uyulmalı, rayiç değer gerçek ve denetlenebilir biçimde belirlenmeli ve satış işlemine karşı başvuru süresi kaçırılmamalıdır. Özellikle tebliğ tarihinden itibaren otuz günlük dava süresi somut dosya bakımından öncelikle kontrol edilmelidir.