MAKALE

ARSA PAYI SATIŞI VE KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MÜLKİYET HAKKI UYUŞMAZLIKLARI

06.02.2025 - 15:46 Okunma Süresi: 5 Dk

1. Giriş

Kentsel dönüşüm, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hukuki bir çerçeveye oturtulmuş olup, riskli yapıların dönüştürülmesi yoluyla güvenli yaşam alanları oluşturmayı amaçlamaktadır. Ancak, uygulamada arsa payı satışı süreci ve mülkiyet hakkına yönelik kısıtlamalar birçok hukuki ihtilafa neden olmaktadır. Bu çalışma, arsa payı satış sürecinde ortaya çıkan uyuşmazlıkları ve mülkiyet hakkına ilişkin hak kayıplarını hukuki çerçevede ele alacaktır.

2. Arsa Payı Satışıyla İlgili Hukuki Uyuşmazlıklar

2.1. 2/3 Çoğunluk Kuralı ve Azınlık Pay Sahiplerinin Durumu

6306 sayılı Kanun, riskli yapıların dönüşüm sürecinde arsa payı sahiplerinin en az 2/3 çoğunluk ile karar almasını yeterli görmektedir. Ancak bu durum, karara katılmayan 1/3’lük azınlık pay sahiplerinin hak kaybına uğramasına yol açabilmektedir. Azınlık pay sahipleri açısından temel sorunlar şunlardır:

- Mülkiyet hakkına müdahale: 2/3 çoğunluk ile alınan karar, azınlık pay sahiplerini bağlayarak mülkiyet hakkına müdahale oluşturmaktadır.

- Adil bedel belirleme sorunu: Arsa payı satışı sürecinde, azınlık maliklerin arsa paylarının satışı sırasında belirlenen rayiç bedelin düşük olması mağduriyet yaratmaktadır.

- Yargı yoluna başvuru süreci: Maliklerin satış kararına itiraz hakkı bulunsa da, mahkemelerin süreçleri uzun ve belirsizdir.

2.2. Arsa Payı Satış Sürecinin Hukuki Niteliği

Arsa payı satışı, Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Satış sürecine ilişkin başlıca hukuki noktalar:

- Öncelikli satın alma hakkı: 2/3 çoğunluğu oluşturan paydaşlar, açık artırma ile satışa katılabilir.

- Açık artırmaya katılım kısıtı: İlk ihaleye sadece 2/3 çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir. Bu durum, mülkiyet hakkı açısından tartışmalı bir uygulamadır.

- Şerh ve tapu işlemleri: Satış sürecinde, tapu kütüğüne şerh konulması ve bunun hukuki niteliği belirsizlik içermektedir.

3. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Mülkiyet Hakkı Kaybı

3.1. Kazanılmış Hakların İhlali ve Kamulaştırma Niteliği

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hakları, hukuki güvenlik ilkesi kapsamında korunmalıdır. Ancak uygulamada;

- Riskli yapı tespiti sonrası malikin mülkiyet hakkı sınırlandırılmaktadır.

- Maliklerin dönüşüm sürecine rızası olmadan taşınmazları üzerinde tasarruf etmeleri zorlaşmaktadır.

- Zorunlu satış işlemi, fiili kamulaştırmaya dönüşebilir.

Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarında, zorunlu satış işlemlerinin hukuka uygunluğu tartışmalıdır. Örneğin, Anayasa Mahkemesi'nin 2017 tarihli kararında, mülkiyet hakkına yapılan aşırı müdahalenin Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına aykırı olduğu belirtilmiştir.

3.2. İdarenin Sorumluluğu ve Hukuki Güvence Eksikliği

İdarenin kentsel dönüşüm sürecindeki sorumlulukları şunlardır:

- Hukuka uygun süreç yürütme zorunluluğu (Adil bedel tespiti, şeffaflık ilkesi)

- Maliklerin rızasının sağlanması (Kamulaştırmaya varmayan çözümler üretilmesi)

- Yargı denetiminin etkin olması (Mahkemelerin süreci hızlandırması)

Ancak uygulamada, idarenin dönüşüm sürecinde maliklere yeterli hukuki güvenceleri sunmadığı görülmektedir.

4. 6306 Sayılı Kanun'un Uygulanmasındaki Sorunlar

6306 sayılı Kanun'un uygulanması sürecinde pek çok hukuki ve pratik sorun ortaya çıkmaktadır. Bu sorunlar şunlardır:

- Tanım ve kapsam belirsizlikleri: Riskli alan ve riskli yapı tanımlarında uygulamada belirsizlikler mevcuttur.

- Malikler arası anlaşmazlıklar: 2/3 çoğunlukla alınan kararlar, azınlık pay sahiplerinin rızası olmadan uygulanmaktadır.

- Adil bedel tespiti sorunları: Eksper raporları, piyasa koşulları ve mülk sahiplerinin haklarını tam anlamıyla koruyamayabilmektedir.

- İdarenin keyfi müdahaleleri: Tapu şerhleri, yıkım süreçleri ve kamulaştırmaya yakın uygulamalar mülkiyet hakkını ihlal edebilmektedir.

- Yargısal denetim süreci: Maliklerin hak arama süreci uzun ve masraflı olup, çoğu zaman dönüşüm projeleri yargı kararları beklenmeden tamamlanmaktadır.

Bu sorunların giderilmesi için 6306 sayılı Kanun'un daha açık, mülkiyet hakkını koruyan ve maliklerin itiraz haklarını güçlendiren şekilde revize edilmesi gerekmektedir.

5. Sonuç ve Avukat Olarak Değerlendirmem

Bir hukukçu olarak, 6306 sayılı Kanun'un uygulanmasındaki en büyük eksikliğin mülkiyet hakkının yeterince korunmaması olduğunu düşünmekteyim. Özellikle azınlık pay sahiplerinin haklarının göz ardı edilmesi hukuki güvenliği zedelemektedir. Kentsel dönüşüm sürecinde adil bedel tespiti ve maliklerin rızasının ön planda tutulması gerektiğini düşünüyorum. Ayrıca, yargı süreçlerinin hızlandırılması ve daha etkin denetim mekanizmalarının geliştirilmesi büyük önem arz etmektedir. Bu doğrultuda, hukuki güvenliği artıracak reformların bir an önce hayata geçirilmesi gerekmektedir.