İlgili idare ile taşınmaz maliki, Kamulaştırma Kanunu'nda öngörülen satın alma usulü kapsamında anlaşmaya varamazsa kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açılır. Bu davada taşınmazın değeri, mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişiler aracılığıyla belirlenir. Uygulamada ise bazı kamu kurumları, mahkeme kararı bulunmaksızın ödeme yapmayacağını belirterek uzlaşma sürecinde anlaşma sağlamaktan kaçınmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma bedeli, genellikle yargılama sürecinde belirlenmektedir.
Kamulaştırma bedeli belirlendikten sonra mahkeme tarafından idareye bedelin mahkeme veznesine veya belirlenen banka hesabına depo edilmesi için süre verilir. Böylece kamulaştırma bedeli yargılama sırasında vadeli hesaba yatırılmakta, taşınmaz maliki ise söz konusu bedeli davanın kesinleşmesiyle birlikte tahsil etmektedir.
Bu yazımızda öncelikle kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin temel esaslara kısaca değinilecek, ardından son dönemde verilen Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları çerçevesinde kamulaştırma bedeline uygulanması gereken faiz türü ayrıntılı olarak incelenecektir.
1. Kamulaştırma Bedeli Taşınmazın Gerçek Piyasa Değeri Üzerinden Belirlenir
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde esas alınması gereken ölçüt, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki gerçek ve objektif piyasa değeridir. Nitekim Anayasa'nın 46. maddesinde kamulaştırılan taşınmazların "gerçek karşılıklarının peşin ödenmesi" açıkça güvence altına alınmıştır. Bu nedenle kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtacak şekilde belirlenmesi anayasal bir zorunluluktur. Aksi yöndeki bir değerleme ise Anayasa'nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlaline neden olacaktır.
Uygulamada tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilen satış işlemlerinin önemli bir kısmı, taşınmazın gerçek satış bedeli üzerinden değil, belediyelerce belirlenen emlak vergisine esas rayiç bedeller üzerinden yapılmaktadır. Bu nedenle emsal satışların gerçek piyasa değerini yansıtmadığı durumlarda, yalnızca tapu kayıtlarına dayanılarak değer tespiti yapılması isabetli olmayacaktır. Kamulaştırma bedelinin, bilirkişi tarafından taşınmazın gerçek piyasa koşulları esas alınarak belirlenmesi gerekmektedir.
2. Kamulaştırma Bedeli Dava Tarihi Esas Alınarak Hesaplanır
Kamulaştırma Kanunu'nun 15/5. maddesi uyarınca bilirkişi tarafından yapılacak değer tespitinde, idarece kamulaştırmaya ilişkin belgelerin mahkemeye sunulduğu tarih esas alınmaktadır. Bu açık hüküm doğrultusunda kamulaştırma bedeli dava tarihi itibarıyla belirlenmektedir.
3. Kısmi Kamulaştırmada Taşınmazın Kalan Kısmındaki Değer Kaybı da Tazmin Edilir
Taşınmazın yalnızca bir bölümünün kamulaştırılması hâlinde, Kamulaştırma Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca sadece kamulaştırılan kısmın bedelinin değil, kamulaştırma nedeniyle geriye kalan bölümde meydana gelen değer kaybının da ayrıca hesaplanması zorunludur.
Bu kapsamda bilirkişi tarafından taşınmazın konumu, kullanım amacı, ekonomik ve fonksiyonel özellikleri ile kamulaştırmanın ana taşınmaz üzerinde meydana getirdiği değer kaybı birlikte değerlendirilerek gerçek zarar belirlenmeli ve hesaplanan değer kaybı kamulaştırma bedeline eklenmelidir.
4. Kamulaştırma Bedeline Yasal Faiz Uygulanmasını Öngören Düzenleme Anayasa Mahkemesi Tarafından İptal Edilmiştir
30.04.2013 tarihli ve 6459 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesine, kamulaştırma bedelinin tespiti davasının 4 ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz uygulanacağına ilişkin hüküm eklenmiştir. Ancak uygulanan yasal faiz oranı, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde taşınmaz malikinin uğradığı gerçek değer kaybını karşılamaktan uzak kalmıştır. Bu durum, kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek karşılığını yansıtmasını engellemiş ve mülkiyet hakkı bakımından ciddi hak kayıplarına yol açmıştır.
Anayasa Mahkemesi de söz konusu düzenlemenin taşınmaz malikinin uğradığı ekonomik kaybı telafi etmediğini, dolayısıyla Anayasa'nın 46. maddesinde güvence altına alınan gerçek karşılık ilkesini ve 35. maddede düzenlenen mülkiyet hakkını ihlal ettiğini belirterek ilgili hükmün iptaline karar vermiştir.
“19. Mülkiyet hakkı kapsamında alacağın geç ödenmesi durumunda arada geçen sürede enflasyon nedeniyle paranın değerinde oluşan hissedilir aşınma ile mülkiyetin gerçek değeri azaldığı gibi bu bedelin tasarruf veya yatırım aracı olarak getirisinden yararlanma imkânı da bulunmamaktadır. Bu şekilde kişiler mülkiyet haklarından mahrum edilerek haksızlığa uğratılmaktadır (AYM, E.2008/58, K.2011/37, 10/2/2011). Bu sebeple devletin kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi sebebiyle paranın değerinde oluşacak aşınmayı telafi edecek mekanizmaları geliştirmesi gerekmektedir. Bu gereklilik aynı zamanda Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrasında yer alan gerçek karşılık güvencesinin de zorunlu bir sonucudur.
20. İtiraz konusu kuralda kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilmesi öngörülmüştür. Kamulaştırma bedelinin geç ödendiği durumlarda kanuni faiz işletilmesi söz konusu bedelin ekonomik değerinin korunmasını temin eden araçlardan biridir. Ancak bu aracın Anayasa’nın 46. maddesindeki gerekliliklere uygun görülebilmesi için kamulaştırma bedelinin enflasyon etkisiyle yitirilen değerini karşılaması gerekir.
21. Anayasa Mahkemesinin gerek norm denetimi kapsamında gerekse de bireysel başvuru kapsamında verdiği çeşitli kararlarında alacakların da mülkiyet hakkı kapsamında olduğu, devlet tarafından alacakların geç ödenmesi hâlinde enflasyon oranları altında olmayan bir faiz ödenmesinin bireyin hakları ve kamu düzeni bakımından önem taşıdığı belirtilmiştir (AYM, E.1997/34, K.1998/79, 15/12/1998; Mehmet Akdoğan ve diğerleri, B. No: 2013/87, 19/12/2013, § 52; Akel Gıda San. ve Tic. A.Ş., B. No: 2013/28, 25/2/2015, § 46; Abdulhalim Bozboğa, B. No: 2013/6880, 23/3/2016, § 58; Ferda Yeşiltepe [GK], B. No: 2014/7621, 25/7/2017, § 29).
23. İtiraz konusu kuralla geç ödenen kamulaştırma bedeli için sadece kanuni faiz ödeneceği belirtilmiştir. Enflasyon nedeniyle uğranılacak ve kanuni faizi aşan zararlarla ilgili herhangi bir düzenlemeye ise yer verilmemiştir. Özellikle yüksek enflasyonist dönemlerde devletin kamulaştırma nedeniyle borçlu olduğu tutar ile alacaklı hak sahibi tarafından nihai olarak alınan tutar arasındaki enflasyon nedeniyle oluşan değer kayıplarını gidermek mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla hak sahibinin kamulaştırılan taşınmazının bedelini gerçek karşılık ölçütüne uygun olarak aldığından da söz edilemez.
24. Öte yandan idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında kamulaştırma bedeli dava tarihi itibarıyla belirlenmektedir. Ancak itiraz konusu kuralla faizin başlangıç tarihi yargılamanın dördüncü ayının sona erdiği tarih olarak belirlenmiştir. Bu durumda kamulaştırma bedelinin fiilen tahsis, kamulaştırılmış sayılma ve kamulaştırmaya esas rayiç bedelin belirlendiği tarihten daha sonraki bir tarihte ödenmiş olacağı ve bedelin belirlendiği tarihle faizin başlangıç tarihi arasındaki dört aylık bir sürede hak sahibinin enflasyon etkisiyle makul olanın ötesinde bir ekonomik kaybının oluşabileceği açıktır.”
Anayasa Mahkemesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırma bedeli her ne kadar dava tarihi esas alınarak belirlense de bedelin fiilen ödendiği tarihe kadar geçen sürede enflasyon nedeniyle meydana gelen değer kaybının da giderilmesi zorunludur.
Aksi durumda taşınmaz maliki, kamulaştırma nedeniyle mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin yanı sıra ekonomik olarak da zarara uğrayacaktır. Bu nedenle kamulaştırma bedeline faiz uygulanmasına karar verilmesi tek başına yeterli değildir. Uygulanacak faiz oranının, taşınmaz malikinin enflasyon karşısında uğradığı değer kaybını telafi edecek düzeyde olması, başka bir ifadeyle gerçek enflasyon oranının altında kalmaması gerekir.
Nitekim Anayasa Mahkemesi, geçmişte verdiği bireysel başvuru kararlarında da kamulaştırma bedelinin faizsiz veya yetersiz faiz uygulanarak ödenmesi nedeniyle oluşan enflasyon kaynaklı değer kaybının tazmin edilmesi gerektiğini açıkça kabul etmiştir.
Anayasa Mahkemesi'nin 2013/735 Başvuru Numaralı, 17.9.2014 Tarihli Kararı:
“66. Başvurucunun mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin orantılı olabilmesi için ödenen tutarların enflasyonun etkilerinden arındırılarak güncelleştirilmesi, yani kamulaştırma tarihi ile ödeme tarihi arasında geçen süredeki hissedilir değer kaybını telafi edecek biçimde faiz uygulanması gerekir. (Scordino/İtalya (no:1), B. No: 36813/97, 29/3/2006, § 258).
69. Bir eşyanın devir tarihindeki bedelinin daha sonra ödenmesi durumunda arada geçen sürede enflasyon nedeni ile paranın değerinde oluşan hissedilir aşınma ile mülkiyetin gerçek değeri azaldığı gibi bu bedelin tasarruf veya yatırım aracı olarak getirisinden yararlanmak imkânı da bulunmamaktadır. Bu şekilde kişiler mülkiyet haklarından mahrum edilerek haksızlığa uğratılmaktadır (AYM, E.2008/58, K.2011/37, K.T. 10/2/2011).
72. Başvuru konusu kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, 31/5/2007 tarihinde İzmir 10. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış, Mahkeme 2/2/2012 tarihli kararıyla adına bankaya bloke edilen 216.539,32 TL bedelin başvurucuya ödenmesine karar vermiştir. Bu durumda dava tarihi esas alınarak tespit edilen kamulaştırma bedeli başvurucuya 4 yıl 9 ay sonra ödemiştir. Merkez Bankası verilerine göre davanın açıldığı ve bedel tespitinde esas alınan Mayıs 2007 ile bedelin ödendiği Şubat 2012 tarihleri arasında enflasyonda meydana gelen artış % 45,05'tir. Bir başka ifadeyle Eylül 2009 tarihindeki 100 TL'nin Aralık 2011'de enflasyon karşısında değer kaybı giderilmiş karşılığı 145,05 TL'dir.
73. Başvurucuya dava tarihine göre belirlenerek ödenen 216.539,32 TL kamulaştırma bedelinin ödeme tarihinde Merkez Bankası verileri kullanılarak enflasyon karşısında değer kaybı giderilmiş karşılığı 314.100,00 TL'dir. Bir diğer ifadeyle kamulaştırma bedelinin enflasyon karşısında uğradığı değer kaybını telafi edecek fark 97.560,68 TL'dir.
79. Başvurucuya dava tarihine göre belirlenen kamulaştırma bedelinin 4 yıl 9 ay süren dava sonunda faiz işletilmeden ödenmesi sonucu kamulaştırma bedelinde bu sürede gerçekleşen % 45,05 oranındaki enflasyon nedeniyle ciddi bir değer kaybı oluştuğu, bu durumun başvurucu üzerine idarenin ulaşmak istediği meşru kamu yararı ile haklı gösterilemeyecek şekilde orantısız ve aşırı bir yük oluşturduğu anlaşıldığından, bahsedilen maddi değer kaybını telafi edebilmek için bedel tespitinde esas alınan Mayıs 2007 ile bedelin ödendiği Şubat 2012 tarihleri arasında enflasyonda meydana gelen % 45,05 oranındaki artış nazara alınarak başvurucuya 97.560,68 TL maddi tazminat ödenmesine karar verilmesi gerekir.”
5. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin Yaklaşımı
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararları incelendiğinde, Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararının yürürlüğe girdiği 01.08.2023 tarihinden önce açılan kamulaştırma davalarında yasal faiz uygulanmaya devam edildiği görülmektedir. Daire, bu yaklaşımını "her dava açıldığı tarihte yürürlükte bulunan maddi hukuk kurallarına göre çözümlenir" şeklindeki genel hukuk ilkesine dayandırmıştır. Ancak ileride açıkladığımız üzere Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu görüşü hukuka uygun bulmamıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2025/2234 Esas, 2025/4269 Karar sayılı, 27.03.2025 tarihli Kararı:
“01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. ...“Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanması doğrudur."
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, yalnızca 01.08.2023 tarihinden önce açılan davalar bakımından Kamulaştırma Kanunu'nun iptal edilen hükmünün uygulanmaya devam edeceğini kabul etmiştir. Nitekim 2025 yılı sonuna kadar verilen kararlar incelendiğinde, önüne gelen dosyaların tamamına yakınının 01.08.2023 tarihinden önce açılmış olması nedeniyle, kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranına ilişkin bir değerlendirmeye yer verilmediği görülmektedir.
6. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Dava Tarihine Bakılmaksızın Anayasa Mahkemesi'nin İptal Kararının Uygulanması Gerektiğine Hükmetmiştir
2026 yılı itibarıyla Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen kararlar, kamulaştırma bedeline uygulanacak faiz bakımından önemli bir içtihat değişikliğine işaret etmektedir. Hukuk Genel Kurulu, Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararının henüz kesinleşmemiş davalarda da uygulanması gerektiğini kabul ederek, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin önceki yaklaşımından ayrılmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2025/114 Esas, 2026/226 Karar sayılı 8.4.2026 tarihli kararı:
“21. Somut olayda, İlk Derece Mahkemesince eldeki davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan düzenleme gereğince, davanın açıldığı tarihten itibaren dört ay içinde dava sonuçlanmadığından kamulaştırma bedeline dördüncü ayın bittiği tarihten karar tarihine kadar yasal faiz uygulanmasına karar verilmiştir. Kararın istinaf incelemesi sırasında iptal kararının yürürlüğe girmesi nedeniyle, Bölge Adliye Mahkemesince yeniden kurulan hükümde üst norm olan Anayasanın 46. maddesi gereğince, tespit edilen fark kamulaştırma bedeline dava tarihinden karar tarihine kadar geçen süre için kamu alacakları için öngörülen en yüksek oranda faiz işletilmesine karar verilmiş, Özel Daire tarafından ise dava tarihinden sonra yürürlüğe giren Anayasa Mahkemesi iptal kararının geriye yürümeyeceği, bu nedenle davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinin 9. fıkrası gereğince fark kamulaştırma bedeline davanın açıldığı tarihten dört ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanması gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.
22. Yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgulara göre, kamulaştırma bedeline faiz işletilmek suretiyle davalı tarafa ödenmesine ilişkin kuralın dayanağı olan hükmün 01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile iptal edildiğine göre, verilen iptal kararının henüz kesinleşmemiş eldeki davada uygulanması gerekmektedir.
24. Bu itibarla Bölge Adliye Mahkemesince, Anayasa Mahkemesi tarafından verilen iptal kararı doğrultusunda değerlendirme yapılarak, iptal edilen Kanun hükmü yerine üst norm olan Anayasanın 46. maddesinin son fıkrası uygulanmak suretiyle, dava tarihinden itibaren karar tarihine kadar geçen süre için, davalı tarafın talebi aranmaksızın kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının uygulanması gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmesi yerindedir.
25. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, her ne kadar Anayasa Mahkemesince verilen iptal kararı doğrultusunda karar verilmesi ve Anayasanın 46. maddesinin son fıkrası hükmü nazara alınarak dava tarihinden karar tarihine kadar geçen süre için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının uygulanması gerekmekte ise de; davalı tarafın yasal faizin dışında bir faizin uygulanmasına ilişkin 6100 sayılı Kanun’un 26/1. maddesinde düzenlenen “Taleple bağlılık ilkesi” kapsamında değerlendirilebilecek bir talebi söz konusu olmadığından, fark kamulaştırma bedeline dava tarihinden karar tarihine kadar geçen süre için yasal faiz oranının uygulanması gerektiği, bu nedenle direnme kararının bu değişik gerekçeyle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul Çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.”
Önemle belirtmek gerekir ki Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlıkta dava, 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır. Buna rağmen Kurul, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin benimsediği "her dava açıldığı tarihte yürürlükte bulunan hukuk kurallarına göre karara bağlanır" yaklaşımını isabetli bulmamış; Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararının henüz kesinleşmemiş davalarda uygulanmasının zorunlu olduğuna hükmetmiştir.
Bu doğrultuda, kamulaştırma bedelinin dava tarihinden karar tarihine kadar geçen süre için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı üzerinden faizlendirilmesi gerektiği sonucuna ulaşmıştır.
7. Sonuç
Açıklamalarımız ışığında, kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek piyasa değeri esas alınarak belirlenmesi gerektiği ve mülkiyet hakkının etkin şekilde korunabilmesi için dava tarihi ile fiilî ödeme tarihi arasında meydana gelen değer kaybının da giderilmesinin zorunlu olduğu açıktır. Nitekim Anayasa Mahkemesi, 01/08/2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 05/04/2023 tarihli, 2022/83 Esas ve 2023/69 Karar sayılı kararıyla, Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesine eklenen ve kamulaştırma bedelinin tespiti davasının 4 aylık sürenin bitiminden itibaren yasal faiz uygulanmasını öngören hükmü, taşınmaz malikinin uğradığı gerçek değer kaybını karşılamadığı gerekçesiyle iptal etmiştir.
Bununla birlikte Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararına rağmen, davaların açıldığı tarihte yürürlükte bulunan hukuk kurallarının uygulanması gerektiği gerekçesiyle 01/08/2023 tarihinden önce açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında kamulaştırma bedeline yasal faiz uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. Ancak bu yaklaşım, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun güncel kararlarıyla terk edilmiştir. Güncel içtihat uyarınca, dava tarihine bakılmaksızın, henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında kamulaştırma bedeline dava tarihinden karar tarihine kadar geçen süre için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının uygulanması gerekmektedir.
Ancak kanaatimizce Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından benimsenen faiz türü de Anayasa Mahkemesi'nin mülkiyet hakkına ilişkin içtihatlarıyla uyumlu değildir. Zira Anayasa Mahkemesi'nin Kamulaştırma Kanunu'ndaki düzenlemeyi iptal etmesinin temel gerekçesi, uygulanan faiz oranının enflasyon nedeniyle meydana gelen gerçek değer kaybını telafi edememesidir. Aynı şekilde, kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının da her zaman enflasyon oranının üzerinde gerçekleşeceği söylenemez. Bu nedenle, söz konusu faiz oranının da bazı dönemlerde taşınmaz malikinin uğradığı gerçek ekonomik kaybı karşılamaması ve mülkiyet hakkı bakımından yeni hak ihlallerine yol açması ihtimali bulunmaktadır. Görüşümüz uyarınca, Anayasa Mahkemesi'nin kararlarında ortaya koyduğu ilkeye en uygun çözüm, kamulaştırma bedeline fiilî ödeme tarihine kadar gerçekleşen enflasyon oranı esas alınarak güncelleme yapılması, başka bir ifadeyle enflasyon katsayısının uygulanmasıdır.
Av. Uğur Serkan KÖKSAL
