Hacizli mallar, kural olarak istem üzerine satılır. Satış isteyebilecek alacaklı, kesin haciz sahibi alacaklıdır. Geçerli bir satış işleminden söz edilebilmesi için alacaklının kesin haciz tarihinden itibaren yasal süreler içerisinde satış istemiyle icra dairesine başvurup peşin olarak satış avansını yatırması gerekir. Satış istemi, SATIŞ AVANSININ YATIRILDIĞI TARİHTE yapılmış sayılır.

Alacaklı, yasal süreler içerisinde hacizli malın satılmasını istemiş ve buna ilişkin gerekli giderli peşin olarak ödemişse icra müdürünün bu istemi kabul etme yükümlülüğü bulunmaktadır. İcra müdürü kıymet taktirinin yapılmadığı gerekçesiyle veya diğer nedenlerle satış istemini reddedemez. Zira kıymet takdiri, satış işleminden sonra gerçekleştirilen, satışa hazırlık işlemlerinden biridir.

İcra müdürü, satış isteminden itibaren belirli süreler içerisinde satışı yapmak zorundadır. Şöyle ki taşınır mallar satış isteminden itibaren iki ay içerisinde taşınmaz mallar ise satış isteminden itibaren üç ay içerisinde icra dairesi tarafından satılmak zorundadır. ANCAK SATIŞ İSTEME SÜRELERİ GEÇTİKTEN SONRA YAPILAN SATIŞ DA GEÇERLİDİR.

Bu genel ve kısa bilgiden sonra taşınmaz malların satış aşamasından bahsedelim. İcra dairesi, alacaklının satış isteminden sonra üç ay içerisinde hacizli malı açık artırma ile satmak zorundadır. Birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. Taşınmaz mallar bakımından, taşınırlarda olduğu gibi pazarlık yoluyla satış mümkün değildir. Taşınmazlar, ancak açık artırma yolu ile satılabilir. ( İstisna. İflasta ve mal varlığının terki suretiyle konkordatoda alacaklılar karar verirse pazarlık yolu ile satış mümkündür)  Artırmayla yapılan satışın ‘’artırmaya hazırlık’’ ve ‘’artırmanın yapılması’’ olmak üzere iki aşaması vardır.

BİRİNCİ AŞAMA (Artırmaya Hazırlık): Satış istemini alan icra müdürü satışın koşullarını belirler ve bunu ilan eder. Satış ilanı, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır. Satış ilanına, satılacak taşınmazın bilgileri, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat; ayrıca artırma şartnamesinde artırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin %20’si oranında pay akçesi veya teminat mektubu tevdi etmeleri, elektronik ortamda teklif vererek artırmaya katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır. Satış ilanının birer sureti, borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerinin adreslerine tebliğ olunur.

İcra dairesi artırma koşullarını taşınmazın bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli şekilde belirler ve artırmadan en az on gün süre ile icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurur. Artırma şartnamesi, taşınmazla ilgili hak ve yükümlülüklerin olduğu bilgilerin yer aldığı belgedir. Artırma şartnamesi alıcı için tapu sicili hükmümdedir. Artırma şartnamesinde gösterilmemiş olan yükümlülükler alıcıya geçmez. Artırma şartnamesi, mükellefiyetler listesi ile birlikte artırma konusu taşınmazın alıcıya hangi yüklerle devredileceğini gösteren, alıcı için tapu sicili hükmünde olan belgedir. Artırma şartnamesinde, taşınmaz üzerindeki yükümlülüklerin gösterilebilmesi için mükellefiyetler listesi hazırlanmalıdır. Mükellefiyetler listesi taşınmaz üzerindeki ‘’ayni yükümlülükleri’’ içerir. Yükümlülükler teriminin kapsamına; taşınmaz üzerindeki ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleri, her türlü irtifak ve intifa hakları, taşınmaz yükleri ve tapu siciline şerh verilmiş kişisel haklar girer. İcra dairesi, mükellefiyetler listesini tapu siciline sorarak belirler.

Genel olarak icra müdürü, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi üzerine taşınmaza yeni bir kıymet takdiri yapar veya yaptırır. Kıymet takdirine ilişkin rapor; borçluya, haciz koydurmuş olan alacaklılara, diğer ipotek alacaklılarına tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer bu işleme karşı kıymet takdirinin taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını düşünüyorsa 7 GÜNLÜK hak düşürücü süre içerisinde şikayet yoluna başvurabilir. Kıymet takdirine şikayet de görevli ve yetkili mahkeme, raporu düzenleyen icra dairesinin bağlı olduğu yerdeki İcra Mahkemesidir.  Kıymet takdiri; Süresinde şikayet edilmemesi, şikayet yoluna başvurmakla beraber gerekli giderlerin süresinde yatırılmaması ya da şikayetin esastan reddi ile kesinleşir. Kesinleşen kıymet takdiri üzerine, kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren İKİ YIL GEÇMEDİKÇE yeniden kıymet takdiri istenemez.

İKİNCİ AŞAMA (Artırmanın Yapılması): Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme,birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar. İkinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihale tarihinden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonraki ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz. Teklif vermeden önce tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında teminat gösterilmesi zorunludur.

Birinci ve ikinci ihale elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırılana ihale edilir. Ancak artırma bedelinin geçerli olması için; malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması, satış isteyenini rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya İİK da yazılı koşullar gerçekleşmezse satış istemi düşer.

İhalenin yapılması ile birlikte taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer. Ancak satım bedeli ödenmedikçe taşınmaz alıcıya teslim edilmez ve tapu dairesine tescil için yazı yazılmaz. Tapuya yazı yazılıp taşınmazın alıcıya teslimi için ihalenin kesinleşmiş olması gerekir. Yedi gün içerisinde ihalenin feshi istenmemişse veya istenmiş olmakla birlikte icra mahkemesi reddetmiş ve bu karar kesinleşmişse ihale kesinleşir.

Av. Enbiya YILDIRIM