Kentsel dönüşüm kapsamında binası yenilenen daire sahiplerinin mülkiyet haklarının kamu otoritesi tarafından kısıtlandığı, şablon hükümler içeren 6306 sayılı yasa karşısında pek de takdir haklarının olmadığı bir gerçektir. Genel olarak icbar yöntemiyle vatandaşın müteahhit şirketlere yönlendirildiği görülmektedir. Bu durumda, dairesinin haraç-mezat satılmasını istemeyen hak sahipleri zorunlu olarak müteahhit şirketlerle anlaşma yapmaktadır. Yasada tanınan zorlama gücünü arkasına alan bazı yüklenici şirketler, genel işlem şartlarına aykırı sözleşme maddelerini dayatma yoluyla arsa sahibine kabul ettirmektedir. Yasal hakkın suistimali niteliğindeki bu uygulama şüphesiz ki, vatandaşların mağduriyetlerine yol açmaktadır. Mevcut durum karşısında daire sahiplerini koruyan birtakım düzenlemelere ihtiyaç duyulduğu kuşkusuzdur. İşte bu noktada, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi aşağıda açıklayacağımız kararını yayınlamıştır.

Kitabımızın ilk basımının yayınlandığı, 2016 yılından itibaren belirttiğimiz, 6306 sayılı kanun uygulamasında da daire sahipleri tüketici sayılmalıdır şeklindeki önerimiz, Yargıtay tarafından uygun bulunarak, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.02.2026 tarihli görev yeri belirleme kararı ile resmiyet kazanmıştır. Aradan “10” yıl geçmiş olsa da zararın neresinden dönülürse kardır. Buna göre, 6306 sayılı kanun kapsamında inşa edilen binalarla ilgili olarak arsa sahiplerinin yükleniciye karşı açtığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalarda Tüketici Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir. Önceki uygulanmada, kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında kat malikleri tarafından imzalanan sözleşmelerde, arsa sahipleri, tacir olarak kabul edilmekteydi. Adeta, milli seferberlik ilan edilerek depremden korunmak amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarında, binaları yenilenen arsa sahiplerinin tacir olarak kabul edilmesi yasal bir çelişkidir. 6306 sayılı kanunun genel gerekçesi incelendiğinde temel amacın deprem riskine karşı önlem almak ve bu uğurda gerekirse mülkiyet hakkından da feragat edilerek sağlam binalar inşa etmektir. Aynı zamanda, yasada yer alan icbar ve zorlama niteliğindeki hükümler yukarıda açıklanmıştır. Bu durumda, yasanın temel mantığı esas alındığında, hak dengesini korumak ve daire sahiplerinin, özellikle müteahhit ile olan ilişkilerinde tüketici olarak kabul edilmesi ve tüketici kanunundan kaynaklanan tüm hakların kullanılabilmesine imkan tanınması doğru bir uygulamadır.

Bir tarafta tamamen kar amacı güden yüklenici şirket, diğer tarafta yasa zoruyla mülkiyet ve şerefiye haklarından feragat etmek zorunda kalan daire sahipleri mevcut iken, bu tablo içerisinde daire sahiplerini tacir olarak kabul etmek zaten abesle iştigaldir.

Yukarıda da açıklandığı üzere, yürütme erki, riskli yapı parsellerinde vatandaşı yasa zoruyla yüklenici şirketlerle anlaşma yapmaya icbar etmektedir. Bu durumda, “ister imza at istersen atma hissen satışa çıkar” mantığıyla hareket edildiğinden, arsa sahiplerinin başkaca yasal korumaya ihtiyaç duyduğu açıktır. Vatandaş, devlet eliyle özel sektör müteahhitlerine yönlendirilirken, bazı müteahhit şirketlerin de vatandaşa zorlama niteliğinde sözleşmeler dayattıkları bilinmektedir. Ancak, içtihat değişikliği ile artık, 6306 sayılı kanun kapsamındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri “Tüketici Akdi” sayılacağından, sözleşme içerikleri Tüketici Mahkemesi tarafından denetlenecek ve inşaat sözleşmelerinde yer alan, “Haksız Şart” niteliğindeki sözleşme maddeleri Mahkemece iptal edilecektir. Bu durumda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yer alan genel işlem koşullarına aykırı ve dayatma niteliğindeki sözleşme maddeleri geçersiz olacaktır.

Deprem riski endişesiyle hazırlanan, “Olağanüstü Koşullarda Uygulanacak Yasa” niteliğindeki 6306 sayılı kanun uygulanırken, olağan koşullarda uygulanabilecek Borçlar Kanunundaki eser sözleşmesi hükümlerinin tatbik edilmek istenmesi hukuk mantığıyla örtüşmemektedir. Çünkü, Borçlar Kanunundaki eser sözleşmesi hükümleri(kat karşılığı inşaat sözleşmesi) olağan koşullarda uygulanmak üzere ihdas edilmiştir. Halbuki 6306 sayılı yasa deprem riski telaşıyla, olağanüstü koşullarda uygulanmak üzere yürürlüğe konulmuştur. Bu sebepledir ki, 6306 sayılı yasada salt çoğunluk kararı ile mülkiyet hakları sonlandırılabilmektedir. Mülkiyet hakkının özüne müdahale eden bir yasa ihdas edildikten sonra, arsa sahiplerinin olağan koşullarda uygulanabilecek Borçlar Kanunundaki eser sözleşmesi hükümlerine yönlendirilmesi uygulamada bu tür yargısal sorunlara neden olacaktır. Şüphesiz ki, uzun yıllar önce Borçlar Kanununda ihdas edilen eser sözleşmesi(Kat Karşılıği İnşaat Sözleşmesi) hükümleri ileride çıkacak 6306 sayılı yasadaki koşullar gözetilerek yürürlüğe konmamıştır. Bu sebeple, Borçlar a-Kanunu ile 100 yıl önce ihdas edilen eser sözleşmesi kalıplarının, sadece “14” yıl önce yürürlüğe konulan 6306 sayılı Kanun uygulamasındaki devasa sorunları çözmesi beklenemez. Esas itibariyle yapılması gereken, daire sahipleri ile yüklenici arasında aktedilecek İnşaat Sözleşmesine ilişkin tüm koşulların 6306 sayılı yasada kendi dinamikleri çerçevesinde yeniden düzenlenmesidir. Yüklenici ile daire sakinleri arasında yapılacak inşaat sözleşmesinin temel koşulları, 6306 sayıl yasa içerisinde ve bu yasanın olağanüstü koşulları gözetilerek yeniden düzenlendiğinde sorunların önemli bir kısmı çözülecektir.

Ülkemizde kentsel dönüşüm kapsamında bina yenileme faaliyetlerinin büyük çoğunluğu özel sektör müteahhitleri tarafından yürütülmektedir. Kitabımızın giriş bölümünde belirttiğimiz dünyadaki büyük kentsel dönüşüm projelerinin önemli bir kısmında kamu otoritesi bizzat projenin içerisindedir. Bizdeki uygulamada ise, kentsel dönüşüm yasası kapsamında bina yenileme faaliyetleri özel sektör müteahhitlerine bırakılmıştır. Vatandaş yasa zorlamasıyla özel sektör müteahhitlerine yönlendirilirken, Bakanlığın müteahhitlere yönelik etkin bir denetim mekanizmasının da olmadığı görülmektedir. Yani, piyasada müteahhitlerin “sermaye yeterliliği”, “iş bitirme oranları” , vatandaşa dayatılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hakkaniyetli olup olmadığı gibi hususlar Bakanlık tarafından hiçbir şekilde denetlenmemektedir. Örneğin, bir proje yarım kaldığında Bakanlık devreye girmemekte ve vatandaş adli yargı sürecini takip ederek yaklaşık “10” yıl süebilecek davaları açmak zorunda kalmaktadır. Başlangıçta yasa zoruyla ve hisse satışı riskiyle özel sektör müteahhitlerine yönlendirilen arsa sahipleri yüklenici ile sorun yaşadıklarında kamu otoritesi olaya hiçbir müdahalede bulunmamaktadır.

6306 sayılı yasa kapsamında getirilen, “İdari Fesih” prosedürü ve “Müteahhit Sınıflandırma” uygulaması devasa sorunların çözümünde yetersiz kalmaktadır. Öncelikle, İdari Feshi gerçekleştiren kurumlarda yeterli hukuki bilgiye sahip personel bulunmamaktadır. Sözleşme feshi gibi tamamen hukuki bir konuda yeterli eğitimi olmayan bürokratların karar vererek belki de yüzlerce kişinin kaderini etkileyebilecek sorumluluk üstlenmesi teknik olarak doğru değildir. Milyonlarca liralık hacmi olan ve aileleriyle birlikte yüzlerce kişiyi ilgilendiren bir konuda Belediyelerde görevli olan ancak bu konularda hiçbir tecrübesi olmayan personelin karar veriyor olması son derece düşündürücüdür.

Kanunun uygulanmasında birincil sorumlu kurum, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile bu kuruma bağlı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri iken, özellikle İstanbul’da yetki devri ile kentsel dönüşüm işlemlerinin tamamı ilçe Belediyeleri tarafından yürütülmektedir. Pay Satışı ve İdari Fesih gibi son derece hassas konuların Belediyeler tarafından yürütülmesi ve asıl sorumlu olan Bakanlık Kurumlarının deyim yerindeyse etliye-sütlüye karışmadan kentsel dönüşüm işlemlerini dışarıdan izlemesi ve yeri geldiğinde kısa bir görüş yazarak çetrefilli konuların sorumluluğunu Belediyelere bırakması doğru değildir. Kanunun uygulanmasında birincil derecede sorumlu olan Çevre Bakanlığı’nın daha fazla sorumluluk almak suretiyle sorunların çözümünde sahada etkin rol üstlenmesi gerekmektedir. Buna göre, kadro tahsis edilerek tüm kritik işlemler bizzat Bakanlık kurumları tarafından yürütülmelidir. Belediyelere asli görevi olmayan bir konuda sorumluluk yüklenerek sorunları Belediyelere havale etmek sahadaki sorunların çözümünde yeterli olmamaktadır. Kaldı ki, Belediyelerde kentsel dönüşüm hizmetlerini yürütecek uzman kadrolar da yoktur.

Bununla birlikte, idari fesih uygulamasında yükleniciye süre verildiğinden, müteahhitler kendilerine verilen sürede inşaatta göstermelik faaliyetlerde bulunarak fesih işleminden kaçınma yoluna gitmektedir. İdari Fesih işleminin sadeleştirilmesi, prosedürün azaltılması ve mutlak surette uzman hukukçular eşliğinde fesih işleminin tamamlanması önem arz etmektedir. Ayrıca, sözleşme feshi sonrasında yeni müteahhit seçimi ve parselde yeniden inşaat ruhsatı düzenlenmesi konusunda da Belediyelerde bürokratik işlemler kolaylaştırılmalıdır. Yine, sözleşme feshi sonrasında, tarafların sözleşmeden kaynaklanan borçları için adli mahkemelere gidilebileceği kanunda belirtilmiştir. Kamu otoritesi konuya el atmışken, aynı konuda vatandaşın adli mahkemeleri yönlendirilmesi ve konunun eksik ve yarım bırakılması doğru değildir. Bu konuda, tahkim benzeri bir kurum oluşturularak arsa sahipleri ile yüklenicilerin edimleri zorunlu tahkim müessesesi ile çözümlenmelidir.

Deprem riski nedeniyle hızlı ilerleyen yasal süreçlerin en sonunda yine adli mahkemelere gidilecekse mağduriyet kaçınılmaz olacaktır. Bu durum kentsel dönüşümün genel işleyişine zarar vermekte ve işlemlerin yavaşlamasına neden olmaktadır. Yine, bu konularda hızlı karar verebilecek özel yetkili Kentsel Dönüşüm Mahkemeleri kurulması da bir çözümdür. Ülkemizde neredeyse hiç global markamız yokken, yurtdışı menşeili global markaların haklarını korumak için özel yetkili Fikri Sınai Haklar Mahkemeleri kurulmuştur. Beka meselesi olarak kabul edilen deprem riski ve kentsel dönüşüm işlemlerinin global markaların korunmasından daha önemli olduğu açıktır. Bu durumda, kentsel dönüşüm faaliyetlerinin daha sağlıklı ilerleyebilmesi için özel yetkili Kentsel Dönüşüm Mahkemeleri’nin kurulması şarttır. Bu konuda çalışma yapılmaması halinde korkarım ki, önümüzdeki dönemde de daire sahiplerinin yükleniciye karşı açtığı dava dosyaları Asliye Hukuk Mahkemeleri ve Tüketici Mahkemeleri arasında böyle mekik dokur gibi dolaşacaktır.

Yasa koyucunun ihmal ettiği daire sahiplerini koruma mekanizması Yargı erki tarafından giderilmeye çalışılmaktadır. Maalesef yasal düzenlemeler adil ve hakkaniyetsiz olduğu sürece yargı erkinin bu boşlukları doldurma refleksi son derece normaldir. Nitekim, geçmişte de bu durumun sayısız örneği bulunmaktadır.