Mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki hassas dengenin kurulması, imar hukukunun en dinamik tartışma alanlarından biridir. Özellikle imar planlarında yol, yeşil alan, okul veya sağlık tesisi gibi umumi hizmetlere ayrılan taşınmazların uzun yıllar boyunca kamulaştırılmaması, mülkiyet hakkının adeta "hukuken donması" sonucunu doğurmaktaydı. Nitekim Anayasa Mahkemesi ve Danıştay içtihatları, bu belirsizliğin mülkiyet hakkının özüne dokunan ölçüsüz bir müdahale olduğunu istikrarlı bir şekilde vurgulamaktaydı.

Geçmiş dönemde belediyelerin imar planı notlarıyla hayata geçirmeye çalıştığı ancak yasal dayanak eksikliği nedeniyle Danıştay 6. Dairesi tarafından "yasallık ilkesi" uyarınca iptal edilen "İmar Hakkı Aktarımı", 7534 sayılı Kanun ile nihayet 3194 sayılı İmar Kanunu’na resmen dahil edildi. Ardından Eylül 2025'te yürürlüğe giren İmar Hakkı Aktarımı Yönetmeliği ile de sistemin usul ve esasları netlik kazandı.

Metrekare Değil, "Değer" Esası

Güncel yasal düzenlemeler uyarınca sistem, kamuoyunda bilinen eski "imar borsası" ya da serbestçe devredilebilir "sertifika" mantığından kısmen farklıdır. Yeni rejimde, yapılaşma hakkı kısıtlanan "verici parsel" sahibi, mülkiyetini ilgili idareye bedelsiz terk etmekte; bunun karşılığında idarece belirlenen "alıcı parsel" üzerinde ek inşaat hakkı elde etmektedir.

Sürecin suistimal edilmesini önlemek adına kanun koyucu çok sıkı mali ve teknik sınırlar çizmiştir:

- Değer Eşitliği: Aktarım metrekare üzerinden değil, rayiç değer üzerinden yapılır. Alıcı parselin metrekare birim değeri, hiçbir surette verici parselin değerinden yüksek olamaz.

- Çift Raportör Şartı: Süreçte şeffaflığı sağlamak adına en az iki bağımsız SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşundan rapor alınması zorunludur.

- %30 Sınırı: Alıcı parselin mevcut imar planındaki inşaat hakkı, bu aktarımla en fazla %30 oranında artırılabilir.

Avukatın Rolü ve Sözleşme Riskleri

İmar hakkı aktarımı, idareler üzerindeki kamulaştırma yükünü hafifletirken kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalayacak arsa sahipleri ile müteahhitler için yepyeni bir müzakere alanı açmaktadır. Bir gayrimenkul hukuku uzmanı olarak süreci yönetirken şu hususlara dikkat edilmelidir:

- İdari Keyfilik ve Muvafakat: Başvuru için taşınmazdaki tüm maliklerin serbest iradeli muvafakati şarttır. Danıştay’ın güncel kararları, değer tespiti ve idari işlemlerde "gerçek rıza" ve "objektif teknik gerekçe" arayışındadır.

- Geriye Dönük Uygulama Yasağı: Danıştay 6. Dairesi, imar hakkı aktarımının işlem tarihinde yürürlükte olmayan eski planlara geçmişe etkili şekilde uygulanamayacağına hükmetmektedir.

- Sözleşme Revizyonları: Müteahhitlerle yapılan sözleşmelerde; aktarım sürecinin yaratabileceği olası gecikmeler, harçlar ve ek imar hakkının taraflar arasında nasıl paylaşılacağı (arsa payı oranları) şimdiden "öngörülebilirlik" ilkesi gereği maddelendirilmelidir.

Sonuç olarak; İmar hakkı aktarımı, mülkiyeti kısıtlanan vatandaşlar için teoride harika bir çıkış yoludur. Ancak idari sürecin karmaşıklığı, adil değer tespiti zorunluluğu ve imar planlarının yargısal denetim riskleri göz önüne alındığında, bu mekanizmanın mutlaka uzman bir hukukçu süzgecinden geçirilerek yürütülmesi elzemdir.

Merve Bulut

Av. Merve BULUT