Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, eski yapı stokunun yenilenmesini bir tercih olmaktan çıkarıp zorunluluk haline getirmiştir. Bu sürecin en önemli ayağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas bir denge kurmaya çalışır. Bu dengenin en çok tartışıldığı nokta ise, çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin paylarının satışıdır.

Tarafımızca kanun bir ambulansa benzetilmektedir. Ambulans arkasında can taşırken yaşam hakkının kutsallığından güç alarak hız, şerit takibi gibi kuralları ihlal edebilmekteyse 6306 sayılı kanun da yapıların afete hazır hala gelmesi için azınlıkların mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelebilecek uygulamalara imkan tanımaktadır. Burada çoğunluğun azınlık kat maliklerinin haklarına halel getirmeyecek şekilde hareket etmesi vatandaşlarımızdan öncelikli beklentimizdir. Kanunun hızını kötüye kullanma iradesi pekçok uyuşmazlığı beraberinde getirecektir.

1. Riskli Yapının Yeniden Yapımı İçin "Hayır" Diyenlerin Akıbeti

Riskli bir yapıda sürecin başlaması için artık salt çoğunluk (yüzde 50 + 1) yeterli hale getirilmiştir. Bu karar aşamasında; yeni projenin şartlarını kabul etmeyen, toplantıya katılmayan veya açıkça "hayır" oyu veren maliklerin payları, kanun gereği satışa konu edilir.

Buradaki temel amaç, birkaç kişinin itirazı nedeniyle binlerce insanın can güvenliğini ilgilendiren dönüşüm sürecinin kilitlenmesini önlemektir. Ancak bu süreç, mülkiyet hakkına doğrudan bir müdahale teşkil ettiği için sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.

2. Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Nasıl Yapılır?

Satış süreci, gelişigüzel bir ilanla değil, kanunda belirtilen şu kronolojik sırayla gerçekleştirilir:

- Kararın Tebliği: Çoğunluk tarafından alınan karar (karara katılmayanlara) noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta ilan edilerek tebliğ edilir. Bu tebliğde, karara 15 gün içinde katılmaları gerektiği ihtar olunur.

- Değerleme Raporu: Satıştan önce, SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından taşınmazın güncel piyasa değeri (rayiç bedel) tespit edilir.

- Satış Kararı ve İlan: Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı için ilgili müdürlüğe (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı birimleri) başvurulur. Satış günü belirlenir ve ilgililere duyurulur.

- Açık Artırma Usulü: Satış, öncelikle diğer paydaşlar arasında açık artırma usulüyle yapılır. Eğer diğer malikler bu payı satın almazsa, rayiç bedeli ödemek kaydıyla Bakanlık/İdare payı satın alabilir.

3. İdarenin Satış İşleminin İdari Yargı Denetimi

Hukuk devletinde idarenin her türlü eylem ve işlemi yargı denetimine tabidir. Pay satışı işlemi, "icrai ve kesin" bir idari işlem niteliğinde olduğundan, bu işleme karşı İdare Mahkemeleri nezdinde iptal davası açılabilir.

Yargı Denetiminde Dikkat Edilen Hususlar:

- Yetki ve Şekil: Satış kararını alan birimin yetkili olup olmadığı, tebligatların usulüne uygun yapılıp yapılmadığı incelenir. Özellikle "teklif mektubunun" veya "kararın" usulüne uygun tebliğ edilmemesi, Danıştay kararlarında en yaygın iptal sebebidir.

- Sebep ve Konu: Taşınmazın "riskli yapı" olduğu kesinleşmeden satış sürecine geçilmesi hukuka aykırıdır.

- Maksat: Satışın gerçekten kentsel dönüşümün önündeki engeli kaldırmak için mi yapıldığı, yoksa bir maliki mülkiyetinden mahrum bırakmak için bir araç olarak mı kullanıldığı denetlenir.

4. Satışın Durdurulması ve Yürütmenin Durdurulması Kararı

Pay satışı davasında en kritik hamle "Yürütmenin Durdurulması" (YD) talebidir. İdari yargıda açılan iptal davası, satış işlemini kendiliğinden durdurmaz. Eğer mahkeme YD kararı vermezse, dava devam ederken satış gerçekleşebilir ve taşınmaz el değiştirebilir. Bu durum, davanın kazanılması halinde "telafisi güç veya imkansız zararlar" doğurur. Bu nedenle davanın, değerleme raporundaki düşük bedellere veya usul hatalarına dayanılarak ivedilikle açılması hayati önem taşır.

Yargı Bakışı: Danıştay’ın Pay Satışına Yaklaşımı

Kentsel dönüşümde pay satışı süreçlerinde yargının en hassas olduğu nokta, mülkiyet hakkının kısıtlanmasından önce malike tanınan "karara katılma hakkının" usulüne uygun kullandırılıp kullandırılmadığıdır.

Danıştay 6. Dairesi’nin Yerleşik İçtihatları Işığında Özet:

Uyuşmazlık Konusu: Riskli yapı şerhi kesinleşen bir taşınmazda, 2/3 (yeni yasayla salt çoğunluk) ile alınan karara katılmayan davacının hissesinin satışına ilişkin idari işlemin iptali istemi.

Mahkemenin Vurgusu: Danıştay, satış işleminin tesis edilebilmesi için sadece kararın alınmış olmasını yeterli görmemektedir. Kararın, karara katılmayan malike "noter vasıtasıyla" veya ilgili kanunda belirtilen "usulüne uygun tebligat yöntemleriyle" bildirilmesi ve bu bildirimde malike tanıyan yasal sürenin (15 gün) açıkça belirtilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

İptal Gerekçesi: Eğer idare, azınlıkta kalan malike "kararı ve yeni projenin şartlarını" usulünce tebliğ etmeden doğrudan satış sürecini başlatmışsa; bu durum malikin mülkiyet hakkını koruma ve sürece dahil olma hakkını elinden aldığı gerekçesiyle işlemin iptaline sebebiyet verir. Danıştay, değerleme raporlarının da güncel piyasa koşullarını yansıtmamasını, mülkiyet hakkının ihlali kapsamında iptal sebebi sayabilmektedir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşümde pay satışı, bir cezalandırma yöntemi değil, toplumsal güvenliği sağlama aracıdır. Ancak mülkiyet hakkının kutsallığı gereği, idarenin bu süreçte "en küçük bir usul hatası" dahi yapmaması gerekir. Vatandaşların, paylarının gerçek değerinin altında satılmaması için değerleme raporlarına itiraz etme ve satış işlemini yargıya taşıma haklarını etkin kullanmaları; hukukçuların ise bu süreçte teknik ayrıntıları (tebligat süreleri, salt çoğunluk hesaplamaları vb.) titizlikle takip etmesi gerekmektedir. Maalesef uygulamada çoğu kez satış işleminin durdurulamadığı ve sürecin devam ettiği görülmektedir. Burada azınlıkların özel hukuk kapsamında aşırı yararlanma gibi hukuki enstrümanları kullanarak haklarını aradıklarına sıklıkla şahitlik edilmektedir. Süreçte hak kayıplarının yaşanmaması için tüm aktörlerin elini taşın altına koyması zaruri olup yargı mercilerinin emsal kararlarla süreci şekillendirmesi ve kanun koyucunun asıl iradesinin uygulanmasını sağlaması çok mühimdir. Yargının sadece usulü değil yapılan projenin adaletli olup olmadığını da aktif olarak denetleyebileceği mekanizmaların kurulması ivedilikle sağlanmalı ve mağduriyetler giderilmelidir.