Ülkemizde, turizmdeki alternatif konaklama arayışları sonucunda ikincil konutların kısa süreli kiralamalar yapılmak suretiyle yoğun bir şekilde turistik konuta çevrilmesi nedeniyle, bu kapsamda hazırlanan 02.11.2023 tarih ve 32357 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yürürlüğe girmiştir.

Kanunun teklif gerekçesi; Kültür ve Turizm Bakanlığının kontrol ve denetimi dışında turizm kullanımları oluşmasının önlenmesi, turizm sektörünün tek elden ve kapsayıcı stratejiyle geliştirilmesi yönündeki öncelikli hedefi ile uyumlu olarak;

- Turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilmesi ve kiralama ile elde edilen gelirlerin kayıt altına alınması ve bu suretle kayıt dışı kazancın engellenmesi,

- Turizm amaçlı kiralanan konutlarda konaklayacak kişilerin 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca düzenli olarak kolluk kuvvetlerine bildirilerek, suç işlenmesinin önüne geçilmesi, belge sahiplerine gerekli durumlarda idari para cezaları uygulanması gibi kamu yararı yönünde yapılacak düzenlemelerle kamu düzeninin sağlanması,

- Eşit rekabet ortamı sağlanarak, turizm sektöründe hizmet veren tüm paydaşlara güvenilir yatırım ortamı oluşturulması olarak belirtilmiştir.

Ancak düzenlemelerle hedeflenen, sanki bu işin yasal olarak nasıl yapılacağının belirlenmesinden ziyade, kaçak yapılması halinde çok ağır idari yaptırımların uygulanacağını göstererek gözdağı vermek gibi görünmektedir.

Hangi Kiralamalar Kanun Kapsamındadır?

Yönetmeliğin 1. maddesinde; Yönetmeliğin amacı, konutların tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların düzenlenmesi olarak belirtilmiştir. Daha uzun süreli kiralamalar hakkında Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

Hangi Taşınmazlar İzin Alabilir?

Yönetmeliğin 4. maddesinde tanımlara yer verilmiş, (f) bendinde; kiraya veren, konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi, (g) bendinde; konut, tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlanmıştır.

Buradaki konut tanımlamasına göre tapuda konut, mesken ve ev olarak kayıtlı bulunan taşınmazlar bu Kanun kapsamına girmekte olup, tapuda konut olarak kayıtlı olmayan işyeri, dükkân, depo, ofis, büro gibi yerler ile karavan, bungalov ve tiny house (mobil ev) vb. yapılar bu kapsama girmemektedir.

İzin Belgesi İçin Başvurulan Konutlarda Hangi Nitelikler Aranır?

a) En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.

b) Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.

c) Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.

ç) Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.

d) Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz. Konutun bu koşullara aykırı olarak kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca idari para cezası uygulanır.

Odalar İçin İzin Belgesi Alınabilir Mi?

Kanun ve yönetmelikte “konut” kriteri getirilmiştir. Odalar için izin belgesi düzenlenemez ve odasını turizm amaçlı kiraya verenler için izinsiz kiralama yapanlar hakkında belirlenen cezalar uygulanacaktır.

Apartman ve Sitelerde İzin Belgesi Verilmesi Şartları Nedir?

7464 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre:

- İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.

- Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın, ibrazı zorunludur.

İzin Belgesi Bulunmadan turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere Ne Ceza Verilir?

 İzinsiz kiralama yapılması halinde ev sahibine, aracılık edene ve internet sitesine verilen ilan kaldırmazsa siteye de ayrı ayrı ceza verilecektir.

 Kanun’un 4. maddesine göre:

a) İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.

b) Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir…

f) (a) ve (b) bentleri hükümlerinin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır…” hükmü getirilmiş olup (a) bendine aykırılığın tespiti halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanması öngörülmüşken, (b) bendinde verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası, (a) ve (b) bentleri hükümlerinin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında ise  bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanması gibi yüksek tutarlı bir idari para cezası verilmesi yine aynı şekilde “… f) Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır.

g) (f) bendinin uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

ğ) Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir…”

İzin Şartı Getirilmeden Önce de Konutlarını Turizm Amaçlı Kiralayanların Durumu Nedir?

Kanunun Geçici 1. maddesinde; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulmasının zorunlu olduğu, bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, 4 üncü madde hükümlerinin uygulanacağı, izin belgesi düzenlenmesi işlemlerinin, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılacağı, başvurusu kabul edilmeyenlerin faaliyette bulunamayacakları, ancak bu konutların kullanıcılarının haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği hükme bağlanarak bir uyum ve geçiş süreci öngörülmüş, kullanıcılar açısından kazanılmış haklar saklı tutulmuştur.

Diğer taraftan, 33. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi uyarınca konuya ilişkin Kanun hükümlerinin 01.01.2024 tarihinde uygulanacağı hükme bağlanarak uygulamaya yönelik bir süreç öngörülmüştür.

İzin Başvuruları Nereye ve Nasıl Yapılır?

Yönetmeliğin 6. maddesinde; izin belgesi başvurusunun nereye, nasıl yapılacağı, nelerin eklenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu maddenin son fıkrasında dikkat çekici bir düzenleme yapılmış, “3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi düzenlenmiş konutlarda, aynı maddenin onuncu fıkrası ile 6/6/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 9 uncu maddesinin birinci fıkrası hükümleri saklıdır.” kuralına yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında tapuda kaydı olmayan veya işyeri ya da başka vasıfla kayıtlı olduğu halde konut kullanımlı olarak yapı kayıt belgesi alan yapıların turizm amaçlı konut kiralama sözleşmesine konu olup olmayacakları kanunda belirtilmemiş, ancak, Yönetmelikte getirilen bu kuralla konut kullanımlı olarak yapı kayıt belgesi alan yapıların turizm amaçlı konut kiralama sözleşmesine konu olmasına olanak tanınmıştır.

İzin belgesi işlemleri başlıklı Yönetmeliğin 6. maddesinde “ (1) Başvuru belgeleri il müdürlüğü tarafından Kanunun 3 üncü maddesi dikkate alınarak incelenir; belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenir. Eksik veya uygun olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesi bildirilerek reddedilir. Başvurulara ilişkin işlemlerin otuz gün içinde sonuçlandırılması zorunludur.

(2) Başvurunun izin belgesi düzenlenerek sonuçlandırılması durumunda izin belgesi düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda otuz gün içerisinde denetim yapılır.

(3) Yapılan denetimde asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların izin belgesi sahipleri hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ğ) bendi uyarınca idari para cezası uygulanarak tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için on beş gün süre verilir. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde de eksikliklerin giderilmediğinin tespit edilmesi durumunda, Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca izin belgesi iptal edilir…” kuralına yer verilmiş olup başvurunun 30 gün içerisinde sonuçlandırılması, izin belgesi düzenlenmesi durumunda ise 30 gün içerisinde denetimin yapılması zorunlu tutulmuştur. Başvurunun 30 günlük kesin süre içerisinde sonuçlandırılmaması durumunda idareye karşı görevli ve yetkili İdare Mahkemesinde dava açılabilir, burada idarenin genel sorumluluğu dışında özel bir yaptırım getirilmemiştir. 30 günlük süre içerisinde denetim yapılmaması durumunda ise bu durumdan idare sorumlu olup izin belgesi sahibine herhangi bir sorumluluk yüklenmesi söz konusu olamaz.

Yüksek Nitelikli Konutlara Getirilmiş İstisnalar Nelerdir?

Yönetmeliğin tanımlar başlıklı 4. Maddesinde Yüksek nitelikli konut (rezidans) tanımı yapılmıştır: 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve aynı Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilen, en az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarını, ifade eder.

• Yüksek nitelikli konutlarda kat maliklerinin tümünün oybirliğine gerek olmaksızın, yönetim planına turizm amaçlı kiralamalara izin verildiğine dair madde eklenerek veya yönetim planında buna dair bir madde mevcut ise herhangi bir izin alınmaksızın doğrudan bakanlığa kiralama için izin başvurusunda bulunulabilecektir.

• 635 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yönetim planı değişikliği için aranan 4/5 oranında nitelikli çoğunluk bu kanun kapsamında gerçekleştirilecek yönetim planı değişiklikleri için de geçerlidir.

Yüksek nitelikli konut özelliği taşıyan mevcut konutlar

GEÇİCİ MADDE 1- (1) 1/1/2024 tarihinden önce; 634 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilen yönetim planına göre halihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları ile kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri, aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin tamamının verildiği konutlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılma şartı aranmaksızın, bu Yönetmeliğin yüksek nitelikli konutlara ilişkin hükümleri uygulanır.

SONUÇ

Turizm işletmeleri açısından fırsat eşitliğinin giderilmesi, kayıtdışılığın engellenmesi ve suç işlenmesinin önlenmesi amacıyla yukarıda anılan 7464 sayılı Kanun ve buna bağlı hazırlanan Yönetmelikle düzenlemeler yapılmış ise de söz konusu düzenlemeler çok katıdır. Amaç, sanki bu işin yasal olarak yapılmasının teşvik edilmesi değil, izinsiz yapılması halinde çok ağır idari yaptırımların uygulanacağını göstermek ve bu şekilde caydırıcı bir rol oynamaktır.

İbrazı zorunlu olan binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış kararın günümüz koşullarında alınması çok zor görünmektedir. Bina sakinleri arasında bazı uyumsuzluk ve olumsuzlukların yaşanması, bina sahibinin başka bir yerde yaşaması, yurt dışında olması gibi nedenlerden dolayı bu kararı alabilmek oldukça zordur, Bu nedenle Anayasa’nın 35. maddesinde öngörülen mülkiyet hakkının kullanımı oldukça zorlaştırılmıştır.

Mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin Anayasa'ya uygun olabilmesi için müdahalenin kanuna dayanması, kamu yararı amacı taşıması, ayrıca ölçülülük ilkesi gözetilerek yapılması gerekmektedir.

Ölçülülük ilkesi, üç temel alt ilkeye dayanır: "elverişlilik", "gereklilik" ve "orantılılık". "Elverişlilik" ilkesine göre, öngörülen müdahalenin ulaşılmak istenen amacı gerçekleştirmeye elverişli olması gerekir. "Gereklilik" ilkesi, ulaşılmak istenen amacın müdahale olmadan zorunlu olarak gerçekleştirilemeyeceği durumda müdahalenin zorunlu olduğunu belirtir. "Orantılılık" ilkesi ise, bireyin hakkına yapılan müdahale ile ulaşılmak istenen amaç arasında makul bir denge sağlanması gerektiğini ifade eder (AYM, E.2011/111, K.2012/56, 11/4/2012).

Bu haliyle, söz konusu yasal düzenleme ölçülülük ilkesine ve bu konudaki yukarıda belirtilen Anayasa Mahkemesi kararlarına açıkça aykırı olup mülkiyet hakkını ihlal etmektedir.

Bu düzenlemelerle makul, kademeli bir artışla artırılmış bir ceza öngörülmesi gerekirken elverişli, gerekli ve orantılı olmayan bir idari para cezası öngörülmüştür.

Belirtilen nedenlerle söz konusu yasal düzenlemeler ölçülülük ilkesine ve bu konudaki yukarıda belirtilen Anayasa Mahkemesi kararlarına açıkça aykırı olup mülkiyet hakkını ihlal etmekte, kullanılamaz hale getirmektedir.

 Öte yandan, başvurunun “oybirliği kararı” olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi durumunda bu işleme karşı dava açıldığında böyle zorunluluk aranmasının elverişli, gerekli ve orantılı olmadığı, mülkiyet hakkının ölçüsüz bir şekilde ihlal edildiği iddiası ile dayanak hükmün Anayasaya aykırı olduğu iddiası ileri sürülebilir. Ayrıca, yukarıda anılan hükümler uyarınca para cezası verilmesi halinde, para cezasının iptal edilmesi amacıyla açılan davada para cezasının dayanağı kanun hükmünün Anayasaya aykırı olduğu iddiası da ileri sürülebilir. Bu hallerde sonuç alma olanağı bulunabilir.