Kira ilişkilerinde uygulamada sıklıkla başvurulan tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak üstlendiği ve kiraya verene belirli şartların gerçekleşmesi halinde tahliye talep etme imkanı sağlayan önemli bir belgedir.

Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için belgenin gerçek iradeyi yansıtması ve özellikle kiracı tarafından imzalanmış olması gerekir. Uygulamada ise kiracının tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmesi, yapılan imza incelemesi sonucunda imzanın kiracıya ait olmadığının belirlenmesi ve kiraya veren tarafından söz konusu belgenin icra takibinde veya tahliye davasında kullanılması halleriyle karşılaşılmaktadır.

Bu durum yalnızca özel hukuk bakımından bir uyuşmazlık oluşturmayıp, somut olayın özelliklerine göre Türk Ceza Kanunu'nun 207. maddesinde düzenlenen özel belgede sahtecilik suçunun konusunu da oluşturabilmektedir.

1-TAHLİYE TAAHHÜDÜNDEKİ İMZANIN KİRACIYA AİT OLMAMASI VE ÖZEL BELGEDE SAHTECİLİK SUÇU

Türk Ceza Kanunu'nun 207. maddesinde özel belgede sahtecilik suçu düzenlenmiştir. Buna göre, bir özel belgeyi sahte olarak düzenleyen veya gerçek bir özel belgeyi başkalarını aldatacak şekilde değiştiren ve bu sahte belgeyi kullanan kişi cezalandırılmaktadır.

Tahliye taahhüdü, belirli koşullarda hukuki sonuç doğurmaya elverişli bir belge olduğundan, sahte olarak düzenlenmesi veya sahte olduğu bilindiği hâlde kullanılması hâlinde özel belgede sahtecilik suçunun konusunu oluşturabilecektir.

Ancak burada önem taşıyan husus, imzanın kiracıya ait olmadığının belirlenmesi ile kiraya verenin sahtecilik suçunu işlediğinin kabul edilmesinin aynı şey olmadığıdır.Ceza sorumluluğunun doğabilmesi için failin sahtecilik fiiliyle bağlantısının ve kastının ortaya konulması gerekir. Özellikle kiraya verenin sahte imzayı bizzat atıp atmadığı, belgeyi kendisinin düzenleyip düzenlemediği veya belgeyi sahte olduğunu bilerek kullanıp kullanmadığı araştırılmalıdır.

Nitekim İzmir Asliye Ceza Mahkemesince verilen kararda, kiraya verenin sahte olduğunu bildiği tahliye taahhüdünü icra takibinde kullanması nedeniyle özel belgede sahtecilik suçundan sorumlu olduğu kabul edilmiştir;Dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, sanığın savunması, müştekinin iddiası, bu iddiayı doğrular rapor ile olayın seyri nazara alındığında, katılanın, olay tarihinde sanığın kiracısı olduğu, sanığın sahte olduğunu bildiği tahliye taahhüdünü kullanarak 16/12/2022 tarihinde takip başlattığı, yapılan itiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesinin dosyasında yapılan yargılamada alınan 29/01/2024 tarihli bilirkişi raporu ile tahliye taahhüdünde müşteki adına atılı bulunan imzanın müştekinin eli ürünü olmayıp taklit imza olduğunun tespit edilerek davanın reddine karar verildiği, her ne kadar sanığın alınan savunmasında özetle suçlamaları kabul etmemiş ise de tahliye taahhüdünde yer alan imzanın müştekinin eli ürünü olmadığının bilirkişi raporu ile sabit olduğu, her ne kadar imzanın sanığa ait olduğuna ilişkin kesin delil bulunmasa da anılan tahliye taahhüdünün düzenlenmesinin sanık lehine olduğu ve sanık tarafından icra takibinde kullanıldığı, bu nedenle sanığın belgeyi, sahteliğini bilerek kullandığının kabul edilerek üzerine atılı suçu anlatılan şekilde işlediği sabit olduğundan müsnet suçtan cezalandırılmasına daha önceden hakkında kasıtlı bir suçtan mahkumiyet kararı olmayan sanığın, kişilik özellikleri ile duruşmadaki tutum ve davranışları göz önünde bulundurulduğunda yeniden suç işlemeyeceği hususunda kanaate varıldığından hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına dair karar verilmiştir.

2-TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN EMLAKÇI ARACILIĞIYLA ALINMASI

Uygulamada özellikle dikkat edilmesi gereken bir diğer durum, kira sözleşmesinin emlakçı aracılığıyla kurulması ve tahliye taahhüdünün de emlakçı tarafından alınmasıdır. Bu durumda kiraya veren, tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını bilmediğini ve belgenin kendisine emlakçı tarafından teslim edildiğini ileri sürebilir. Bu nedenle kiraya verenin ceza sorumluluğunun belirlenmesinde, tahliye taahhüdünün kim tarafından hazırlandığı, kimin huzurunda imzalandığı, belgenin kiraya verene ne zaman ve nasıl teslim edildiği ve kiraya verenin belgenin sahte olduğunu bilip bilmediği önem kazanır.

Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Ceza Dairesinin kararında bu husus açık biçimde değerlendirilmiştir:Sanık; tahliye taahhütnamesinde müşteki adına imza atmadığını, müşteki ile kira konusunda anlaşamadıklarını, avukatının "taahhüt var mı" dediğinde evraklara bakınca olduğunu gördüğünü, üzerinde müştekinin ismi ve imzasının bulunduğunu, kendisinin müşteki yerine herhangi bir şekilde imza atmadığını savunmuştur. Tanık beyanında; emlakçı olarak çalıştığını, sanığın evini müştekiye emlakçı olarak kiraladığını, prensip olarak kira sözleşmesini yaparken kimlik fotokopilerini aynı zamanda tahliye taahhüdünü de aldıklarını, müştekinin o gün emlakçı dükkanına kalabalık bir şekilde ailecek geldiklerini, kira sözleşmesini kendisinin hazırladığını, tahliye taahhütnamesi de o gün müşteki tarafından imzalandığını kalabalık geldikleri için kimin imza attığını bilmediğini beyan etmiştir.İncelenen dosyada; Suça konu tahliye taahhütnamesinde kiracı adına imzanın müşteki kiracıya ait olmadığından bahisle şikayette bulunulduğu, sanık ev sahibinin evini emlakçı aracılığı ile kiraya verdiği, Tanık emlakçının "tahliye taahhütnamesini, kira sözleşmesini yaparken almakta olduklarını, o gün müştekinin emlakçı dükkanlarına kalabalık bir şekilde geldiğini, kira sözleşmesini kendisinin hazırladığını, tahliye taahhütnamesinin de o gün müşteki tarafından imzalandığını, kalabalık geldikleri için kimin imza attığını bilmediğini" beyan etmesi; sanığın da tahliye taahhütnamesinde müşteki adına imza atmadığını, kendi adına açılan yeri imzaladığını, avukatının "taahhütname var mı?" dediğinde; evraklara bakınca olduğunu gördüğünü, suçlamayı kabul etmediğini" bildirdiği, bu deliller karşısında sanığın atılı suçu işleyip işlemediğinin şüpheli kaldığı; Evini emlakçı aracılığı ile kiraya veren, evin kiralanması sırasında kendisine kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi verilmiş olan sanığın, tahliye taahhütnamesini işleme koymasında suç kastı bulunmadığının da gözetilmemesi, bozmayı gerektirmiştir.

Karar, emlakçı aracılığıyla gerçekleştirilen kiralamalarda kiraya verenin belge üzerindeki imzanın sahte olduğunu bilip bilmediğinin ayrıca araştırılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

3-TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN HUKUK MAHKEMESİ VE İCRA DOSYASINDA KULLANILMASI: "HUKUKİ UYUŞMAZLIK" SAVUNMASININ SINIRLARI

Tahliye taahhüdünden kaynaklanan uyuşmazlıkların özel hukuk alanına ilişkin olması, her olayda cezai sorumluluğun bulunmadığı anlamına gelmez. Özellikle belgenin sahte olduğu iddiası ileri sürülmüşse, soruşturma makamlarınca belgenin aslının getirtilmesi ve imza incelemesinin yapılması gerekir.

Bu husus Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 19.01.2026 tarihli Kanun Yararına Bozma kararında açık biçimde ortaya konulmuştur;İnceleme konusu soruşturma dosyası değerlendirildiğinde; şüpheli tarafından icra dairesi ve hukuk mahkemesine sunularak kullanılan tahliye taahhütnamesinin, şikayetçi tarafından düzenlenmediğinin iddia olunması karşısında; şüphelinin ifadesine başvurulması, suça konu belge aslının temini ile imza ve yazıların kime olduğu konusunda bilirkişi raporu aldırılması, belgenin düzenleme tarihine yönelik şikayet dilekçesinde belirtilen hususlara ilişkin gerekli araştırmanın yapılması, icra takip dosyası ile hukuk mahkemesi dosyasının getirtilerek incelenmesi onaylı suretlerinin dosya arasına alınması, sonucuna göre suç vasfının ve şüphelinin hukuki durumunun tayin ve takdir edilmesi gerekirken; “...müşteki ile şüpheli arasındaki ilişkinin özel hukuk hükümlerine dayanan ve özel hukuk hükümleri çerçevesinde hukuk mahkemelerinde çözülmesi gereken hukuki nitelikteki ihtilaf olduğu, somut olayda özel belgede sahtecilik suçunun yasal unsurlarının oluşmadığı..." şeklindeki hatalı gerekçe ve eksik soruşturma neticesinde verilen kovuşturmaya yer olmadığına dair karara karşı yapılan itiraz üzerine soruşturmanın genişletilmesine karar verilmesi yerine itirazın reddine karar verilmesi Kanun’a aykırı olup kanun yararına bozma talebi yerinde görülmüştür.

Bu karar son derece önemlidir. Zira tahliye taahhüdünün kira ilişkisinden doğması, uyuşmazlığın temelinde özel hukuk ilişkisinin bulunması veya tahliye talebinin hukuk mahkemesinde ileri sürülmesi, belgenin sahte olduğu iddiasını kendiliğinden "hukuki ihtilaf" hâline getirmemektedir.Sahtecilik iddiası varsa ceza soruşturması kapsamında belgenin aslı üzerinde inceleme yapılması ve gerekli delillerin toplanması gerekir.

4-KİRACININ SAHTECİLİK İDDİASIYLA SUÇ DUYURUSUNDA BULUNMASI VE İFTİRA SUÇU

Tahliye taahhüdündeki imzanın kiracıya ait olmadığı iddiasıyla kiraya veren hakkında suç duyurusunda bulunulması, tek başına hukuka aykırı değildir. Kiracı gerçekten imzanın kendisine ait olmadığını düşünüyor veya bundan emin değilse, olayın soruşturulmasını yetkili makamlardan talep etmesi mümkündür. Ancak soruşturma sonucunda imzanın kiracıya ait olduğunun kesin olarak ortaya çıkması hâlinde, kiracının başlangıçtaki iddiasının TCK m. 267 kapsamında iftira suçunu oluşturup oluşturmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Burada temel ölçüt, yalnızca suç duyurusunun sonucunun kiracı aleyhine çıkması değildir. İftira suçunda failin, isnat ettiği fiilin gerçekte gerçekleşmediğini bilmesine rağmen yetkili makamlara başvurması gerekir.

Bununla birlikte, yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda imzanın kiracıya ait olduğunun açıkça tespit edilmesi ve somut olayın özelliklerinden kiracının aslında imzayı attığını bildiğinin anlaşılması halinde, iftira suçunun oluşması gündeme gelebilecektir.

5- İMZANIN KİRACIYA AİT OLDUĞUNUN TESPİTİ SONUCUNDA İFTİRA SUÇU

Bu konuda Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Ceza Dairesi tarafından verilen karar dikkat çekicidir; “Rapor ile taahhütnamedeki imzanın sanığın eli ürünü olduğunun tespit edildiği, olağan hayat akışına göre böyle bir belgeyi imzaladığını bilmemesinin mümkün olmadığı, bu şekilde sanığın gerçekte taahhütnameyi imzaladığı halde hakkında sahte belgeye istinaden icra takibi yapıldığı iddiasında bulunmak suretiyle Türk Ceza Kanunu'nun 267/1.maddesinde "Yetkili makamlara ihbar veya şikayette bulunarak ya da basın ve yayın yoluyla, işlemediğini bildiği halde, hakkında soruşturma ve kovuşturma başlatılmasını ya da idari bir yaptırım uygulanmasını sağlamak için bir kimseye hukuka aykırı bir fiil isnat eden kişi, bir yıldan dört yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır." şeklinde tarif edilen iftira suçunu işlediği vicdani kanaatine varılmıştır”

Kararda özellikle "olağan hayat akışına göre böyle bir belgeyi imzaladığını bilmemesinin mümkün olmadığı" değerlendirmesi önemlidir.

Somut olayda kiracının imzayı neden inkar ettiği, belgeyi daha önce görüp görmediği, imzanın hangi şartlarda atıldığı, belge üzerinde sonradan değişiklik yapılıp yapılmadığı, taahhüdün kira sözleşmesiyle birlikte mi yoksa daha sonra mı verildiği ve kiracının gerçekten imzayı kendisine ait olmadığı düşüncesiyle mi hareket ettiği araştırılmalıdır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Ceza Dairesinin kararında ise olayın soruşturma süreci daha ayrıntılı biçimde ortaya konulmuştur; Sanık vekili aracılığı ile Bakırköy Cumhuriyet Başsavcılığına vermiş olduğu 15/02/2023 tarihli şikayet dilekçesinde ev sahibi olan mağdur E.T tarafından düzenlenen 04/01/2023 tarihli tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını, bu şekilde özel belgede sahtecilik suçunu işlediğini beyan ederek şikayetçi olması üzerine E.T. hakkında soruşturma başlatıldığı, yapılan imza yazı incelemesi sonucu düzenlenen 22/01/2024 bilirkişi raporuyla suça konu tahliye taahhüdündeki M..A. adına atılmış imzanın M.A’'a ait olduğunun tespit edilmesi üzerine E.T. hakkında EK KYOK verilerek M.A hakkında iftira suçundan kamu davası açıldığı olayda gerçeğe aykırı olduğu halde mağdur hakkında sahtecilik suçundan soruşturma başlatacak şekilde Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunan sanığın üzerine atılı iftira suçu tüm unsurları ile oluştuğu halde, delillerin takdirinde hataya düşülerek yetersiz gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi Bozmayı gerektirmiştir.

Bu karar da, kiracının gerçekte imzaladığı tahliye taahhüdünü sahte olarak nitelendirerek kiraya veren hakkında ceza soruşturması başlatılmasını sağlamaya çalışması hâlinde, şartları oluştuğu takdirde iftira suçunun gündeme gelebileceğini göstermektedir.

6-SAHTECİLİK VE İFTİRA SUÇLARI BAKIMINDAN KAST UNSURU

Her iki suç bakımından da kast unsuru belirleyici niteliktedir. Kiraya veren bakımından: "İmzanın kiracıya ait olmadığını biliyor muydu?" sorusu önem taşırken; kiracı bakımından: "İmzanın kendisine ait olduğunu bildiği halde mi kiraya veren hakkında sahtecilik suçundan şikayette bulundu?" sorusunun cevaplandırılması gerekir.