VEKÂLETİN KÖTÜYE KULLANILMASI HUKUKSAL NEDENİNE DAYALI TAPU İPTALİ İLE TESCİL DAVALARI

Av. Aydın TEKDOĞAN

16.09.2026 - 10:39 Yayınlanma

16.09.2026 - 10:39 Güncelleme

1. Genel Olarak

Vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Bu nedenle sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önemli borcu olup, TBK’nın 506/2. maddesine göre “Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.” TBK’nın 506/3. maddesine göre vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde “benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” Bu nedenle vekil, vekil edenin daima yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı ve iradesine aykırı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Ancak vekilin sadakat ve özen yükümlülüğüne uymayan her eylemi vekâletin kötüye kullanılması olarak nitelendirilemez. Çünkü vekâletin kötüye kullanılması olarak nitelendirilmesi için vekil edeni zararlandırmak kastıyla hareket etmiş değildir. Bu durumda vekâlet görevinin kötüye kullanılması değil, vekâlet görevinin gereği gibi yerine getirilmemesi söz konusudur.

Vekilin yaptığı iş ve işlemde vekâletin kötüye kullanıldığının ileri sürülebilmesi için ise, vekilin müvekkilini zararlandırmak kastıyla hareket etmesi ve müvekkilin de bu nedenle zarar görmüş olması gerekir. Vekil vekâletname ile sahip olduğu temsil yetkisini vekil edenin iradesine ve çıkarına aykırı kullanmışsa vekâletin kötüye kullanılması söz konusudur. Vekil edenin zarar görmüş olması ve vekilin bu kasıtla hareket etmiş olması zorunlu unsurlardır. Ancak vekil edenin zararının da önemli ölçüde olması gerekir.

Sadakat ve özen borcu taşınmazların vekil aracılığı ile satışında daha büyük bir önem kazanır. Çünkü TBK’nın 504/3. maddesine göre vekâletnamede özel yetki bulunması koşuluyla taşınmazların vekil eliyle satışı mümkündür. Bu satış esnasında vekilin müvekkilinin menfaatini koruma mükellefiyeti mevcuttur. Vekilin sadakat ve özen yükümlülüğüne rağmen, kendisinin veya üçüncü kişinin yararına veyahut sırf müvekkiline zarar vermek kastıyla taşınmaz satışı yapması ve bu yolla müvekkilini zarara uğratması mümkündür. İşte vekilin vekâlet verenin güvenini kötüye kullanacak, özen yükümlülüğüne aykırı olacak ve vekil edenin zararına olacak şekilde taşınmazı satışı halinde, zarar gören vekil eden yani taşınmazı vekil eliyle satan önceki maliki herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi olmaksızın taşınmazın geri adına tescilini, bu mümkün değilse (örneğin ayni hak edinen iyiniyetli üçüncü kişi ise) terditli tazminat verilmesini dava yoluyla isteyebilir. Taşınmazı güncel değerinin oldukça altında bir fiyata satması ve bunu vekil edene zarar verme kastıyla yapması halinde vekâletin kötüye kullanıldığının kabulü gerekir.

Öte yandan vekâletin hile ile alınarak kötüye kullanıldığı iddiası ile açılan davanın hukuki sebebi irade fesadı olan hile olmayıp, vekâletin kötüye kullanılması hukuki nedeni olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Çünkü özellikle iptal hakkının kullanılmasına ilişkin bir yıllık sürenin uygulanması açısında hukuki sonuçları farklıdır.

Vekil edenin vekâletin kötüye kullanıldığını bilmesine rağmen sonradan buna açık veya zımni onay verirse, örneğin bedeli alırsa, artık vekâletin kötüye kullanıldığını iddiasını ileri süremez.

Vekil ile sözleşme yapan kişinin durumuna gelince; vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa yani TMK’nın 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ancak, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa yani yetkisini kötüye kullandığını bilerek vekil ile sözleşme yapmışsa hakkını kötüye kullanan kişi durumuna düşer. Bu durumda tapuda bir devir yapılmışsa yolsuz tescil hükümleri gereği tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini isteyebilir.

“…vekilin, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altında olacağı açıktır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse TBK'nın 504/1. maddesi uyarınca görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Vekil bu yükümlülüğünü yerine getirmediği, özellikle vekâleti kasten vekil edenin zararına, kendisinin veya başka birinin yararına kullandığı takdirde vekâlet sözleşmesinin kötüye kullanılması söz konusu olabilir. Çünkü, vekalet sözleşmesi güven esasına dayalı iş görme edimi ihtiva eden bir sözleşme olup, bu güvenin korunması 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralının da bir gereğidir.

Uygulamada vekâletin kötüye kullanılması durumlarının, özellikle vekilin satmakla yetkili kılındığı bir taşınmazı rayiç değerine nazaran çok düşük bir bedelle satarak devrettiği hâllerde yoğunlaştığı görülmektedir. Ancak, Hukuk Genel Kurulunun 19.12.2019 tarihli ve 2017/1-1272 E., 2019/1399 K.; 02.12.2020 tarihli ve 2017/1-1252 E., 2020/992 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddeler uyarınca sorumlu olur.

Ancak, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hâlinde vekilin üçüncü kişilerle yaptığı işlemlerin vekâlet veren açısından bağlayıcı olup olmayacağı sorunu ile de karşılaşılır. Bu durumda, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 Sayılı TMK'nın 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil, vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın2. maddesindeki dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkûm edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler de bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır”[1]

“...kadastro tespit tutanağında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz.

Hemen belirtmek gerekir ki; muris muvazaası, sahtecilik, vekaletin kötüye kullanılması iddiasına dayalı davaların, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabileceği tartışmasız olmasına rağmen, bu haller kadastro tespitinden önce ise ve 10 yıllık hak düşürücü süre geçmiş ise buna ilişkin itiraz ve davalar dahi dinlenemez.

Şu hale göre, mahkemenin eldeki davada da 3402 Sayılı Kanunun 12/3. maddesinin uygulama yeri olduğuna, davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığına ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygundur...”[2]

“…Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

Bilindiği üzere dava değeri, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeridir. Somut olayda; bağımsız bölümler yönünden tazminat isteğinin kabulüne karar verildiğine göre, her bir bağımsız bölümün birleştirilen davalar tarihindeki değerleri üzerinden bedele (tazminata) hükmedilmesi gerekirken…”[3]

“… eldeki davada vekil tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı sabit olmakla, vekalet görevinin kötüye kullanılması haksız fiil niteliğinde olup kayıt maliki davalılar ile el ve işbirliği içinde hareket eden vekilin harç ve yargılama giderlerinden davalılarla birlikte sorumlu olacağı…”[4]

“…vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı olarak açılan davanın herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığı gözetilerek, yukarıda değinilen ilkeler doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, bu yönde bildirilen delillerin toplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken…”[5]

“…Uyuşmazlık; hile ile alınan vekaletnameye istinaden vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı bedel istemine ilişkindir…

Alt soyu bulunmayan mirasbırakan ömrünün kalan kısmında kendisine bakılacağı vaadi ile kandırılarak alınan vekaletname kullanılmak suretiyle, oturduğu evin vekil Kenan tarafından eniştesi diğer davalı Lütfi'ye satış suretiyle devredildiği, mirasbırakana satış bedeli ödemediği gibi satış bedeli olarak ödendiği bildirilen 50.000 TL bedelin de taşınmazın keşfen belirlenen değerinin çok altında olduğu, bu durumda vekil ile eniştesi olan kayıt maliki Lütfi’nin el ve işbirliği içerisinde asıl davada davacı, birleştirilen davada davacıların mirasbırakanı Aziz’i zararlandırdıkları, bir başka ifadeyle vekalet görevinin kötüye kullanıldığı anlaşılmaktadır…”[6]

2. İspat Yükü

Vekaletin kötüye kullanıldığını ispat yükü, iddia eden davacıda olup, vekilin talimatlara aykırı olacak şekilde vekil edeni zararlandırmak kastıyla hareket ettiğini ispat etmek zorundadır.

“…Dinlenen tanık beyanlarından davaya konu taşınmazın davalının parasıyla alındığı ancak tapu kaydının mirasbırakan adına oluşturulduğu, davalı ve annesinin söz konusu taşınmazda oturdukları, vekâletlerin taşınmazı kullanan davalıya intikal amacıyla iradi olarak verildiği, davacıların kandırılmak suretiyle vekâletlerinin alınıp zararlandırıldıkları yönünde somut bir neden ileri süremedikleri, aksine tüm dosya kapsamına ve tanık beyanlarına göre dava konusu payların temlikinin iradî olduğu, talimata aykırı hareket edildiği ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddialarının kanıtlanamadığı, annenin payı ile birlikte bu hissenin de ardışık işlemle yine aynı tarihte davalıya intikal ettiği, bütün işlemlerin aynı anda ve aynı amaçla yapıldığı göz önüne alındığında…taşınmazdaki paylarını rızalarıyla temlik etmek olduğu sonucuna ulaşıldığından her iki hukuki sebebe dayalı ispatlanamayan davanın reddi gerekmektedir…”[7]

“…vekâlet sözleşmelerine bakıldığında, vekil vekâlet görevinin gereğini vekil edenin iradesi doğrultusunda yerine getirdiği konusunda hesap verme ve ispat yükü altındadır. Şayet vekil eden vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasındaysa ispat yükü bu kez bu iddiayı ileri süren tarafa ait olacaktır…tarafların birbirlerini tanımaları ve sözleşmede yer alan bedel ile gerçek bedel arasındaki fark, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığına dair iddia ve savunmaların ispatı bağlamında yeterli görülemez…”[8]

“…vekalet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin iddianın ispat yükü davacıya, vekaletnamenin iradeye uygun kullanıldığına ilişkin savunmanın ispat yükü ise davalıya düşmektedir. Somut olayda davalılar vekilinin cevap dilekçesinde ve ıslah yoluyla sunduğu cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazın davacının isteği doğrultusunda ve davacının davalıya olan taahhüdünden kaynaklanan borcuna karşılık bu borcun ifası amacıyla temlik edildiğini savunduğuna göre bu hususta ispat yükü davalıya ait olup dosya kapsamı itibariyle davalının savunmasını ispatlayamadığı anlaşılmaktadır. Ne var ki, ispat yükü üzerinde olup iddiasını ispatlayamayan tarafın karşı tarafa yemin teklif etme hakkının varlığı tartışmasızdır. Nitekim eldeki davada da, davalılar vekili tarafından cevap ve ıslah yolu ile sunulan cevap dilekçelerinde açıkça yemin deliline dayanıldığı, buna karşılık İlk Derece Mahkemesince davalıya yemin delili hatırlatılmaksızın davanın kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır.

O halde, davalı tarafça dava konusu payın temlikinin davacının borcuna karşılık ve bu borcun ifası amacıyla gerçekleştirildiğinin savunulduğu ve cevap dilekçesinde yemin deliline dayanıldığı gözetilerek davalı tarafa bu konuda davacıya yemin teklif edip etmeyeceğinin hatırlatılması ve hasıl olacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekmektedir…”[9]

3. Davanın Tarafları

Davacı, kural olarak yolsuz tescil veya terkin nedeniyle ayni hakkı veya ayni etkili şahsi hakkı zarar görenler yani gerçek hak sahibi, hak sahibi ölmüşse külli halefleri yani mirasçılarıdır. Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri bu davayı gerek paydaşlardan birine ve gerekse üçüncü kişilere karşı payı oranında açabilir. Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz için ortaklardan biri kendi payı için diğer ortağa karşı dava açabilir. Ancak üçüncü kişiye karşı açılacak tapu iptali ile tescil davasında ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Dava, sicilde hak sahibi görünen kişiye, bu kişi ölü ise külli halefleri olan mirasçılarına veya bir üçüncü kişiye devredilmişse kötüniyetli olan üçüncü kişiye karşı açılır. Bu kişi, gerçek kişi veya tüzel kişi olabilir.

“...tapu sicilinin tutulması prensiplerinden biri de, geçerli bir hukuki sebebin varlığı koşuludur. Bu noktada, sicilin dayanağını oluşturan hukuki işlem geçersiz ise 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesinde ifadesini bulan yolsuz tescil niteliğinde olacak ve böyle bir durumda ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilecektir...”[10]

“...Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir...

Bilindiği üzere, tapu iptal ve tescil davaları kayıt malikine karşı açılır. Aksi bir durum kayıt malikinin taraf olmadığı bir davada kendisinin taşınmaz mülkiyetini yitirmesi sonucunu doğurur ki, bu da hem Anayasanın 35. maddesine, hem de TMK’nın 683. ve devamı maddelerinde düzenlenen mülkiyet hakkına aykırı düşer. Ayrıca HMK’nın temel ilkesi olan davada karar altına alınacak hakkın ilgilisinin, davacı ve davalı sıfatı ile yer alması ilkesi zedelenmiş olur.

Somut olayda, dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda... malik olup, davacının 02.07.2013 tarihli dilekçesi üzerine ...’nin, davacının 25.03.2014 tarihli dilekçesi ile ...’in davaya dahil edildiği anlaşılmakta olup dava tarihi itibariyle 6100 Sayılı HMK’nın 50. maddesi gereğince kayıt malikine karşı açılmış bir dava bulunmamaktadır.

Hâl böyle olunca; davada taraf sıfatı bulunmayan davalı ve dahili davalılara yöneltilen davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerekirken...”[11]

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme, HMK’nın 2. maddesine göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”

Yetkili mahkeme ise, HMK’nın 12. maddesi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesindir. Tapu iptali ile tescil davasının birden fazla taşınmaza yönelik olarak açılması halinde, HMK’nın 12/3. maddesi gereği taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğundan seçim yetkisi davacının olup, hangi taşınmazın bulunduğu yerde dava açılmışsa yetkili mahkemede o taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

“...Gerçekten de, anılan davaların taşınmazın aynına ilişkin olduğu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 12/1. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gerektiği açıktır.

Ne var ki, HMK’nın 12/3. maddesinde, davanın birden fazla taşınmaza yönelik olarak açılması halinde, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinin de yetkili olduğu hükme bağlanmıştır.

Hâl böyle olunca, HMK’nın 12/3. maddesi gözetilerek işin esasının incelenmesi gerekirken, yetkisizlik kararı verilmesi isabetsizdir...”[12]

Aydın Tekdoğan

Avukat

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı

--------------

* Ayrıntılı bilgi için: Tekdoğan A., Ayni ve Şahsi Haklardan Kaynaklı Tapu İptali ile Tescil Davaları, 2. Baskı, Eylül 2026, 1600 Sayfa.

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 07.12.2011 tarih ve 2011/14-609 E., 2011/744 K.

[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2011/2-295 K. 2011/359 T. 25.5.2011

[3] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2025/1990 K. 2025/2256 T. 28.4.2025

[4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2023/4135 K. 2025/2007 T. 15.4.2025

[5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2023/3676 K. 2025/1833 T. 8.4.2025