YENİ DÖNEM KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA ARTIŞLARINDA KİRACI VE KİRAYA VERENLERİN HAKLARI

Konut ve çatılı işyeri kiralarının artışlarına ilişkin TBK 344/1 maddesi genel hüküm olarak uygulanmaktadır. Bu hükme göre, sözleşme taraflarınca yenilenen, yeni kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalama” sını geçmeyecektir. Kanun koyucu ise, ilgili hükmün uygulanması aşamasında belirli dönemlerde değişikliğe gitmiştir.

1. KİRA ARTIŞLARINA İLİŞKİN DÖNEMLER

A. 12.07.2021 - 18.01.2019 - 01.07.2020 ARASI DÖNEM

Türk Borçlar Kanunu’ nun kira bedellerine ilişkin 01.07.2012 – 18.01.2019 tarihleri arasında ÜFE kira artış oranı uygulanmaktaydı. 18.01.2019 tarihinde yapılan değişiklik ile kira artışlarında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” uygulanmaya başlanmıştır. Resmi Gazete’nin 12.07.2012 tarih ve 28351 sayılı ilanında; Kiracının Türk Ticaret Kanununda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler[1] ile özel hukuk[2] ve kamu hukuku tüzel kişileri[3] olduğu işyeri kiralarında, TBK 343, 344, 346 ve ilgili maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle yani 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacağını belirtmiştir. Bu kapsama giren kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi gereği tarafların belirlediği sözleşme hükümleri geçerli olmaktaydı.

Özetle, işyeri kira bedellerine ilişkin 01.07.2012-01.07.2020 tarihleri arasında sözleşmede belirlenen kira artışı uygulanırken, meskenler için;

- 12.07.2012 – 18.01.2019 tarihleri arasında kira artışlarına “bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranı”,

- 18.01.2019 – 01.07.2020 tarihleri arası “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” uygulanmaktaydı.

B. 01.07.2020 - 11.06.2022 ARASI DÖNEM

İşyeri kiraları için serbestçe kira artışı belirleme dönemi 01.07.2020 tarihinde son bulmuştur. İlgili tarihten sonra mesken ve işyeri fark etmeksizin her türlü kira sözleşmelerinde kira artış oranı “TÜFE’ nin on iki aylık ortalamasına” göre yapılmaktaydı.

C. 11.06.2022 - 01.07.2023 ARASI DÖNEM

Resmi Gazete’ nin 11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı ilanında; konut kiraları bakımından 11.06.2022 - 01.07.2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında maksimum %25 uygulanacağına, fazla yapılan artışların fazlalık oranında geçersiz olacağını belirtmiştir. Sınırlı artış oranına ek olarak, on iki aylık TÜFE ortalamasının %25’ in altında çıkması halinde, TÜFE oranı uygulanacaktır.

Örnekle açıklamak gerekirse; kiracının oturduğu evin sözleşme yenilenme tarihi 10.10.2022 dir. İlgili ayda TÜFE’ nin on iki aylık ortalamasının %70 çıkması halinde, maksimum %25 zam yapılacaktır. İlgili ayda TÜFE oranı %15 çıkması halinde ise %15’ lik zam oranı uygulanacaktır.

İşyeri kiralarında bu durum geçerli olmayıp TBK 344/1 hükmü uygulama alanı bulacaktır. Buna göre, TÜFE’ nin 12 aylık ortalaması göz önünde bulundurularak artış yapılacaktır. İşyeri kira sözleşmesinin Temmuz-2022 ayında yenilendiğini düşündüğümüzde TÜİK tarafından açıklana TÜFE’ nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olan %49,65[4] oranında zam yapılacaktır. İlgili kanun hükmü gereğince bu oran üzerinde artış yapılması, işyeri kiralamaları açısından geçersiz sayılacaktır.

Konut kiralamaları için getirilen %25 sınırlaması 01.07.2023 tarihine kadar geçerli olup, ilgili tarihte yeni bir düzenleme yapılmaması halinde TÜFE’ nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında kira artışı yapılmaya devam edilecektir.

2. 5 YILLIK DÖNEMLERDE KİRA BELİRLEME

TBK’ nın 344. Maddesinin 3. Fıkrasında, kira sözleşmesinin beş yıllık uzama sürelerinin sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğine değinmiştir.

Bu hükme göre kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, altıncı yılda uygulanacak yeni kira bedeli yukarıda yer alan esaslar dahilinde olağan zam üzerinde belirlenebilecektir.

3. SONUÇ

Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında, kanun koyucu kira artışlarına ilişkin yaptığı değişikliklerden görüldüğü üzere konut olarak kiralama yapan kiracılar her dönemde korumaya alınmıştır. Kira bedel artışlarına ilişkin yapılan son düzenleme yine güçsüz taraf olan konut kiracılarını koruma amaçlı olarak 01.07.2023 tarihine kadar %25 zam sınırlaması getirmiştir. Bu sınırlama sadece konut kiraları bakımından geçerli olup, işyeri amaçlı yapılan kiralamalarda geçerli değildir. İşyeri kiralarına yapılacak zamlarda TÜFE’ nin on iki aylık ortalaması baz alınarak artış yapılacaktır.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükmün emredici nitelikte olması sebebiyle, ilgili düzenlemelere aykırı artışlar geçersiz sayılacaktır.

Kira sözleşmesinin beş yılını tamamlaması ile yeni dönemde (altıncı yılın başı itibari ile) hâkim tarafından yeni kira bedeli belirlemesi yapılabilecektir. Hâkim tarafından yapılan kira bedelinin tespiti yukarıda yer alan %25’ lik zam artışından bağımsız olarak yapılacaktır. Bu durumlarda yapılan kira bedeli belirlemelerinde sadece yıllık değişim oranları değil, gayrimenkulün durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde bulundurulacaktır.