İş hayatında birden fazla kişinin bir araya gelerek ortak bir faaliyet yürütmesi oldukça yaygındır. Özellikle restoran, kafe, inşaat, ticari işletme, proje geliştirme ve çeşitli yatırım faaliyetlerinde taraflar çoğu zaman bir şirket kurmaksızın adi ortaklık ilişkisi içerisinde hareket etmektedir. Ancak bu ortaklıkların bir işyeri veya taşınmaz kiralaması hâlinde önemli hukuki sorunlar ortaya çıkmaktadır.

Adi ortaklık kiracı olabilir mi?

Uygulamada kira sözleşmelerinde sıklıkla “X Adi Ortaklığı” kiracı olarak gösterilmektedir. Ancak adi ortaklığın tüzel kişiliğinin bulunmaması nedeniyle, kira sözleşmesinin tarafının kim olduğu, kira borcundan kimin sorumlu tutulacağı ve tahliye davasının kime karşı açılacağı hususları özel önem taşımaktadır.

ADİ ORTAKLIĞIN TÜZEL KİŞİLİĞİ BULUNMAZ

Adi ortaklık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 620 ilâ 645. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Kanuna göre adi ortaklık; iki veya daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca ulaşmak üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmesel bir ortaklık ilişkisidir.

Ancak adi ortaklığı, limited şirket, anonim şirket veya diğer tüzel kişiliğe sahip şirketlerden ayıran en önemli özellik, bağımsız bir tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır.

Bu nedenle adi ortaklık;

  • bağımsız bir kişi değildir,
  • kendi başına hak ehliyetine sahip değildir,
  • kendi başına borç altına giren ayrı bir malvarlığı süjesi olarak kabul edilmez,
  • kural olarak tek başına dava ve takip tarafı olamaz.

İşte bu özellik, kira hukukunda doğrudan sonuç doğurmaktadır.

Kira sözleşmesinde kiracı kısmına adi ortaklığın adı yazılmış olsa dahi, hukuki anlamda kira ilişkisinin arkasındaki gerçek kişiler veya tüzel kişiler, yani adi ortaklığı oluşturan ortaklar önem taşımaktadır.

Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinde;

“ABC Adi Ortaklığı”

şeklinde bir ibarenin bulunması, adi ortaklığa şirketler gibi bağımsız bir kişilik kazandırmaz.

Kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların hukuki muhatabı, somut olayın özelliklerine göre adi ortaklığı meydana getiren ortaklardır.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ADİ ORTAKLIĞIN ADININ YAZILMASI YETERLİ MİDİR?

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri budur.

Taraflar kira sözleşmesinin kiracı bölümüne yalnızca adi ortaklığın ticari hayatta kullanılan adını yazabilmektedir. Örneğin: “XYZ İnşaat Adi Ortaklığı” kiracı olarak gösterilebilmekte, ancak ortakların kim olduğu kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeyebilmektedir.

Bu durum, özellikle kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye sürecinin başlaması hâlinde ciddi sorunlara yol açabilir.

Çünkü kiraya veren açısından şu sorular ortaya çıkar;

  • Kira bedelinden kim sorumludur?
  • İcra takibi kime karşı başlatılacaktır?
  • Tahliye davası kime karşı açılacaktır?
  • Ortaklardan yalnızca birine karşı takip yapılabilir mi?
  • Adi ortaklığın adına gönderilen ihtar geçerli midir?

Bu nedenle kira sözleşmesinde yalnızca adi ortaklığın adının yazılmasıyla yetinilmemesi gerekir.

En sağlıklı uygulama, adi ortaklığı oluşturan ortakların;

  • ad ve soyadlarının veya ticaret unvanlarının,
  • kimlik veya ticaret sicili bilgilerinin,
  • adreslerinin,
  • adi ortaklıktaki sıfatlarının

açıkça kira sözleşmesinde gösterilmesidir.

Böylece ileride ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlıkta, kiracıların kim olduğu konusunda tereddüt yaşanmasının önüne geçilebilir.

ADİ ORTAKLIKTA KİRA BEDELİNDEN KİM SORUMLUDUR?

Adi ortaklığın kiracı olarak faaliyet gösterdiği bir taşınmazda kira bedeli, ortaklık faaliyetinin yürütülmesi amacıyla ödeniyor olabilir.

Örneğin iki kişi bir restoran işletmek amacıyla adi ortaklık kurmuş ve restoran olarak kullanılacak işyerini kiralamış olabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren açısından borcun hangi ortağa ait olduğu sorusu ortaya çıkacaktır.

Adi ortaklık ilişkisinde dış ilişki bakımından ortakların sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve yapılan işlemin niteliği çerçevesinde değerlendirilir. Ortaklık işlerinden doğan borçlarda ortakların birlikte sorumluluğu önemli bir hukuki sonuçtur.

Bu nedenle ortaklardan biri tarafından gerçekleştirilen ödeme, borcun dış ilişkide sona ermesini sağlayabilir. Ödemeyi yapan ortağın diğer ortaklara karşı kendi iç ilişkisi kapsamında rücu hakkının bulunup bulunmadığı ise ortaklık sözleşmesine ve aralarındaki hukuki ilişkiye göre değerlendirilir.

Özellikle uygulamada kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ortakların sorumluluğuna ilişkin açık bir düzenleme yapılması son derece önemlidir.

Örneğin sözleşmede;

“Kiracı sıfatıyla sözleşmeyi imzalayan adi ortaklık ortaklarının kira sözleşmesinden doğan borçlardan sorumluluğu”

açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde düzenlenmelidir.

Bu tür hükümler, ileride kira alacağının tahsil edilmesi sırasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltacaktır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİ ADİ ORTAKLIK ADINA KİM İMZALAYABİLİR?

Adi ortaklığın tüzel kişiliğinin bulunmaması, temsil konusunda da önem taşır.

Bir şirketin müdürü veya yönetim kurulu üyesi, kanundan veya ticaret sicilindeki yetkilerinden kaynaklanan temsil yetkisine sahip olabilir. Ancak adi ortaklıkta aynı şekilde bağımsız bir tüzel kişilik ve ticaret siciline dayalı standart bir temsil mekanizması bulunmamaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesinin;

  • tüm ortaklar tarafından birlikte imzalanması,
  • veya ortaklardan birinin diğer ortakları temsil etmeye açıkça yetkili olduğunun ortaya konulması

hukuki güvenlik bakımından önemlidir.

Ortaklardan birinin kira sözleşmesini tek başına imzalaması durumunda, diğer ortaklar bakımından temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek bedelli işyeri kiralarında, kiraya verenin yalnızca sözleşmeyi imzalayan kişinin beyanıyla yetinmemesi gerekir.

Ortaklar arasında düzenlenmiş adi ortaklık sözleşmesinin incelenmesi, temsil yetkisinin araştırılması ve gerektiğinde diğer ortaklardan yazılı yetki alınması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

ORTAKLARDAN BİRİNİN ORTAKLIKTAN AYRILMASI KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRİR Mİ?

Adi ortaklıklarda ortaklık yapısının zaman içerisinde değişmesi mümkündür.

Bir ortak ortaklıktan ayrılabilir.

Yeni bir ortak ortaklığa katılabilir.

Ortaklardan birinin ölümü, iflası veya ortaklık ilişkisinin devamını etkileyen başka bir hukuki olay meydana gelebilir.

Ancak bu değişikliklerin kira sözleşmesine etkisi her durumda aynı değildir.

Ortaklık yapısında meydana gelen her değişiklik, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Burada;

  • kira sözleşmesinin içeriği,
  • adi ortaklık sözleşmesi,
  • tarafların iradeleri,
  • temsil ilişkisi,
  • ortaklığın faaliyetinin devam edip etmediği,
  • kiraya verenin bu değişiklikten haberdar olup olmadığı

gibi hususlar değerlendirilmelidir.

Örneğin kira sözleşmesinin belirli kişilerle kurulduğu ve bu kişilerin kiracı sıfatının sözleşme açısından önem taşıdığı bir durumda, ortaklık yapısındaki değişiklikler kira ilişkisini doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle adi ortaklıklarda ortak değişikliği meydana geldiğinde, kira sözleşmesinin de gözden geçirilmesi büyük önem taşır.

Uygulamada mümkünse, ortaklık yapısındaki önemli değişikliklerin kiraya verene bildirilmesi ve gerekiyorsa kira sözleşmesinin ek protokolle güncellenmesi daha sağlıklı olacaktır.

İCRA TAKİBİ ADİ ORTAKLIĞA KARŞI BAŞLATILABİLİR Mİ?

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde en önemli uygulama sorunlarından biri icra takibinin kime karşı başlatılacağıdır.

Adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmadığından, takip hukukunda taraf ehliyeti ve takip ehliyeti bakımından ortaklığın hukuki niteliği dikkatle değerlendirilmelidir.

Uygulamada yalnızca;

“ABC Adi Ortaklığı”

adıyla takip başlatılması, ileride taraf teşkili ve takip işlemlerinin geçerliliği bakımından sorunlara neden olabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesinden doğan bir alacağın tahsili amacıyla işlem yapılırken, adi ortaklığı oluşturan ortakların kimliklerinin doğru biçimde belirlenmesi son derece önemlidir.

Özellikle takip talebi hazırlanırken;

  • ortakların tamamının doğru şekilde gösterilmesi,
  • adres bilgilerinin tespit edilmesi,
  • kira sözleşmesindeki imzaların incelenmesi,
  • ortaklık ve temsil ilişkisinin araştırılması

gerekmektedir.

Aksi hâlde takip işlemlerinin yanlış kişiye yöneltilmesi veya gerçek borçluların tamamının takipte yer almaması nedeniyle hukuki sorunlar yaşanabilir.

TAHLİYE DAVASINDA HUSUMET KİME YÖNELTİLMELİDİR?

Adi ortaklığın kiracı olduğu kira ilişkilerinde en kritik konulardan biri tahliye davasında husumetin doğru şekilde kurulmasıdır.

Tahliye kararı, kiralanan taşınmazın fiilen ve hukuken boşaltılmasını amaçlayan bir karar olduğundan, kiracı sıfatına sahip kişilerin doğru şekilde davada yer alması gerekir.

Adi ortaklığın tüzel kişiliğinin bulunmaması nedeniyle, yalnızca adi ortaklığın adına dava açılması önemli usul sorunları yaratabilir.

Kira sözleşmesinin tarafı olarak adi ortaklığı oluşturan ortakların bulunması hâlinde, davada taraf teşkilinin bu hukuki yapı dikkate alınarak kurulması gerekir.

Özellikle kiralananın tahliyesi talep ediliyorsa, kiracı sıfatına sahip ortakların tamamının hukuki durumunun değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Taraf teşkilindeki eksiklikler;

  • yargılamanın uzamasına,
  • dava açıldıktan sonra eksikliklerin tamamlanması için süre verilmesine,
  • usule ilişkin itirazların gündeme gelmesine

neden olabilir.

Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce kira sözleşmesinin dikkatle incelenmesi ve kiracı tarafın hukuki statüsünün doğru tespit edilmesi gerekir.

KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Adi ortaklığın kiracı olduğu kira sözleşmelerinde ileride uyuşmazlık yaşanmaması için sözleşmenin klasik kira sözleşmelerine göre daha dikkatli hazırlanması gerekir.

Özellikle aşağıdaki hususların açıkça düzenlenmesi önem taşımaktadır:

  • Adi ortaklığı oluşturan tüm ortakların kimliklerinin açıkça yazılması,
  • Ortakların kira sözleşmesini hangi sıfatla imzaladıklarının belirtilmesi,
  • Ortaklardan birinin temsil yetkisi varsa bunun belgelenmesi,
  • Kira bedelinden doğan sorumluluğun açıkça düzenlenmesi,
  • İhtar ve bildirimlerin hangi adreslere yapılacağının belirlenmesi,
  • Ortaklık yapısında meydana gelecek değişikliklerin kiraya verene bildirilmesine ilişkin düzenleme yapılması,
  • Kiralananın hangi faaliyet için kullanılacağının açıkça belirtilmesi,
  • Tahliye ve iade yükümlülüklerinin ortaklar bakımından açık şekilde düzenlenmesi.

Bu düzenlemeler, özellikle ticari nitelikteki yüksek bedelli kira sözleşmelerinde büyük önem taşımaktadır.

SONUÇ YERİNE

Adi ortaklığın tüzel kişiliğinin bulunmaması, kira hukukunda yalnızca teorik bir tartışma değildir. Bu durum, kira sözleşmesinin kurulmasından kira bedelinin tahsiline, icra takibinden tahliye davasına kadar birçok aşamada doğrudan sonuç doğurmaktadır.

Kira sözleşmesinde adi ortaklığın adının yazılmış olması, ortaklığa bağımsız bir tüzel kişilik kazandırmaz. Kira ilişkisinde hak ve borçların kime ait olduğu belirlenirken, adi ortaklığı oluşturan ortakların hukuki konumu esas alınmalıdır.

Özellikle kira alacağının tahsili veya tahliye talebinde bulunulacağı aşamada, kiracı tarafın ve adi ortaklığı meydana getiren ortakların doğru şekilde tespit edilmesi gerekir.