MAKALE

YARGITAY KARARLARI BAĞLAMINDA NOTERLİKÇE TASDİKLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE

03.09.2026 - 11:44 Okunma Süresi: 9 Dk

GİRİŞ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltma iradesine hukuki sonuç bağlayan özel bir sona erme sebebidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmesini aramakta; kiraya verene, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma imkânı tanımaktadır.

Tahliye taahhüdünün noterlikçe resen düzenlenmesi yahut tarih ve imzasının noterlikçe tasdik edilmesi, adi yazılı taahhütten farklı olarak icra mahkemesindeki ispat rejimini doğrudan etkiler. Bununla birlikte noterlik işleminin varlığı tek başına tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir. Taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması, tahliye tarihinin belirli bulunması, takibin süresinde başlatılması, takip ile davanın doğru kişilere yöneltilmesi ve kiracının kira ilişkisinin uzatıldığına ilişkin savunmasının dayandığı belgeler birlikte değerlendirilmelidir.

Yargıtay, bu uyuşmazlıklarda yalnızca belgenin şekline bakmamakta; taahhüt, kira sözleşmesi, sonraki sözleşme, takip ve tebligat tarihleri arasındaki kronolojiyi her somut olayın özelliğine göre incelemektedir.

I. NOTERLİKÇE TASDİKLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN BELGE KUVVETİ

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için noterlik şekli zorunlu değildir. Adi yazılı belge de maddi hukuk bakımından geçerli olabilir. Ancak noterlikçe resen düzenlenen veya tarih ve imzası tasdik edilen taahhüt, İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesinde öngörülen nitelikli belge rejimi içinde değerlendirilir. Bu durumda kiracının kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvet ve mahiyette bir belgeyle ortaya koyması gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, noter huzurunda kiracının talebi üzerine düzenlenen tahliye taahhüdüne karşı ileri sürülen soyut imza inkârına değer verilemeyeceğini kabul etmiştir. Somut olayda kiracı, taahhüt tarihinde taşınmazda kiracı olduğunu kabul etmiş; buna karşılık kira ilişkisinin uzatıldığını aynı kuvvette bir belgeyle kanıtlayamamıştır. Daire, işin genel yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle verilen ret kararını bozarak itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir (1).

Noterlikçe tasdik, belgenin ispat gücünü artırmakla birlikte taahhüdün teslimden önce alınmış olması, bir aylık sürenin geçirilmesi veya takipte taraf eksikliği bulunması gibi itirazları ortadan kaldırmaz. Resmî belgenin sahteliğine ilişkin iddia ile genel nitelikteki imza inkârı da aynı hukuki sonuçlara tabi değildir.

II. TAAHHÜDÜN TESLİMDEN SONRA VERİLMESİ VE TAHLİYE TARİHİNİN BELİRLİ OLMASI

TBK m. 352/1 uyarınca taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Düzenlemenin amacı, kiracının henüz kiralanana kavuşmadan önce barınma veya işyeri ihtiyacının baskısıyla tahliye taahhüdü vermesini önlemektir. Bu nedenle kira sözleşmesinden sonraki bir tarihi taşıması, taahhüdün her durumda teslimden sonra verildiğini göstermez; anahtar teslimi ve fiilî kullanım tarihi somut olayda ayrıca araştırılmalıdır.

Buna karşılık kiracının kira süresi devam ederken veya ilk kira yılı içinde kalan bir tarih için tahliye taahhüdü vermesi tek başına geçersizlik sebebi değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin önüne gelen olayda kira sözleşmesi 12.07.2013 tarihinde başlamış, kiracı 03.09.2013 tarihli noter taahhüdüyle taşınmazı 30.06.2014 tarihinde boşaltacağını bildirmiştir. İlk derece mahkemesi, tahliye gününün ilk bir yıllık kira süresi içinde kaldığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay ise taşınmazda kiracı olarak bulunan kişinin sözleşme süresi içinde herhangi bir tarih için taahhüt verebileceğini belirterek kararı bozmuştur (2).

Benzer biçimde 14.09.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden bir gün sonra, 15.09.2009 tarihinde noterce resen düzenlenen ve 15.09.2011 tahliye gününü içeren taahhüt de icra hukuku bakımından geçerli kabul edilmiştir (3).

III. BİR AYLIK SÜRE, TAHLİYE EMRİ VE İTİRAZ

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Tahliye iradesinin daha önce kiracıya bildirilmesi süreyi korumaz; buna karşılık bir aylık süre içinde başlatılan icra takibi koruyucu etki doğurur. Bu durumda itiraz üzerine açılacak dava veya yapılacak başvuru, sırf tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre geçtikten sonra gerçekleştirildiği gerekçesiyle reddedilemez (4).

Tahliye emrinin tebliği üzerine kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir ve bu itiraz takibi durdurur. Tahliye emrinde yer alan on beş günlük süre ise itiraz edilmeyen takipte zorla tahliyeye geçilebilmesi için beklenmesi gereken süredir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiracı yedi günlük sürede itiraz etmişse kiraya verenin on beş günün dolmasını beklemeden icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebileceğini kabul etmiştir (5). Böylece yedi günlük itiraz süresi ile on beş günlük tahliye süresinin farklı işlevlere sahip olduğu ortaya konulmuştur.

IV. SONRAKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAHLİYE TAAHHÜDÜNE ETKİSİ

Tahliye taahhüdünden sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılması, uygulamada en sık ileri sürülen itirazlardan biridir. Ancak sonraki tarihli her sözleşme tahliye taahhüdünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Belirleyici olan, yeni sözleşmenin taahhüt edilen tarihten sonraki dönem için kira ilişkisini devam ettirme iradesini ortaya koyup koymadığıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin incelediği bir olayda kiracı, noterlikçe düzenlenen 01.07.2010 tarihli taahhütten sonra 15.07.2010 tarihinde imzalanmış on iki aylık kira sözleşmesini sunmuştur. Kiraya veren sözleşmedeki imzayı inkâr etmemiştir. Daire, bu sözleşmeyi İİK m. 275/2 anlamında ikrar edilmiş belge saymış ve tarafların kira süresini uzattığını kabul ederek tahliye isteminin reddi gerektiği sonucuna ulaşmıştır (6).

Buna karşılık taraflar arasındaki kira ilişkisinin yazılı olarak yenilenmesi, yeni sözleşme taahhüt edilen tarihten sonraki dönemi kapsamıyorsa taahhüdü geçersiz kılmaz. Yargıtay, 01.09.2009 başlangıç tarihli kira ilişkisi devam ederken 27.08.2010 tarihinde verilen ve 31.08.2011 tahliye gününü içeren taahhütten sonra sözleşmenin 01.09.2010 tarihinden itibaren bir yıl yenilenmesini, esasen kira parasının yeniden belirlenmesi olarak değerlendirmiş; yeni sözleşmenin taahhüt tarihinden sonraki dönemi uzatmadığını kabul etmiştir (7).

Aynı ayrım, yeni sözleşmenin bitiş tarihi ile taahhüt edilen tahliye tarihinin aynı güne rastladığı olayda da uygulanmıştır. 04.12.2013 tarihinde verilen taahhütte tahliye günü 04.12.2014 olarak belirlenmiş; ertesi gün düzenlenen yeni kira sözleşmesi de aynı tarihte sona ermiştir. Sözleşmede taahhüdün kaldırıldığına ilişkin bir hüküm bulunmadığından, Yargıtay yeni sözleşmenin tahliye taahhüdünü hükümsüz kılmadığı sonucuna varmıştır (8).

Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, sonraki sözleşmenin etkisi yalnızca düzenleme tarihine göre belirlenemez. Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri, taahhüt edilen gün, kira bedelinin değiştirilip değiştirilmediği ve taahhüdü açıkça kaldıran bir hükmün bulunup bulunmadığı birlikte incelenmelidir.

V. KİRAYA VERENLERİN BİRDEN FAZLA OLMASI

Tahliye taahhüdüne dayalı takip ve davayı kural olarak kiraya veren yürütür. Kiraya veren olmayan malik yalnızca mülkiyet sıfatıyla bu yola başvuramaz; ancak yeni malik, önceki malik ve kiraya verenin halefi olarak önceki dönemde verilmiş taahhüde dayanabilir.

Birden fazla kiraya verenin bulunduğu ilişkide tahliye kira ilişkisinin tamamı üzerinde sonuç doğurduğundan, kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin incelediği olayda kira sözleşmesinde üç kiraya veren bulunduğu hâlde icra takibi bunlardan ikisi tarafından başlatılmıştır. Takibe katılmayan kiraya veren daha sonra noterlikçe düzenlenen muvafakatname sunmuşsa da Yargıtay, takipteki taraf eksikliğinin itirazın iptali davasında sonradan giderilemeyeceğini kabul etmiştir (4).

VI. KİRACILARIN BİRDEN FAZLA OLMASI

Kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü birden fazla kiracı tarafından imzalanmışsa tahliye bölünemez bir sonuç doğurur. Bu nedenle takip ve dava tarafları, yalnızca kimin itiraz ettiğine göre değil kira sözleşmesi ile taahhüdün taraf yapısına göre belirlenmelidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin önüne gelen olayda kira sözleşmesi ve noterlikçe düzenlenen tahliye taahhüdü iki kiracı tarafından imzalanmış, icra takibi her iki kiracı hakkında başlatılmış; buna karşılık itirazın kaldırılması istemi yalnızca itiraz eden kiracıya yöneltilmiştir. Daire, kiracılardan birinin itiraz etmemesinin zorunlu dava arkadaşlığını ortadan kaldırmayacağını, davanın her iki kiracıya karşı açılması gerektiğini belirtmiştir (9).

VII. SOMUT OLAYIN DEĞERLENDİRİLMESİNDE ESAS ALINACAK ÖLÇÜTLER

Noterlikçe tasdikli tahliye taahhüdüne dayalı bir dosyada öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile kiralananın fiilen teslim edildiği tarih belirlenmelidir. Ardından taahhüdün düzenleme biçimi, noterlik yevmiye numarası, imzalayanların kimliği ve varsa temsil yetkisi incelenmelidir. Düzenleme tarihi ile tahliye tarihi birbirinden ayrılmalı ve taahhütte tereddütsüz bir tahliye günü bulunup bulunmadığı saptanmalıdır.

İkinci aşamada icra takibinin taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde başlatılıp başlatılmadığı; tahliye emrinin bütün kiracılara usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği ve itirazların süresi ile kapsamı değerlendirilmelidir. Birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa taraf teşkili daha takip açılmadan doğru kurulmalıdır.

Son olarak kiracının sunduğu sonraki tarihli sözleşme veya diğer belgeler incelenmelidir. Bu belgelerin noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası tasdikli yahut imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş olup olmadığı kadar, kira ilişkisini taahhüt gününden sonraki döneme taşıyıp taşımadığı da önemlidir. Yargıtay kararlarının ortaya koyduğu üzere, soyut yenileme iddiası yeterli değildir; sonraki kullanım hakkının belgeyle somutlaştırılması gerekir.

SONUÇ

Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde; noterlikçe resen düzenlenen veya tarih ve imzası tasdik edilen tahliye taahhüdünün, icra mahkemesinde kiraya veren lehine güçlü bir ispat aracı olduğu görülmektedir. Kiracı, kira ilişkisinin taahhüt edilen tarihten sonraya uzatıldığını aynı kuvvette ve mahiyette bir belgeyle ortaya koyamadığı sürece soyut imza inkârı veya taahhüdün formalite gereği verildiği savunması sonuç doğurmaz.

Bununla birlikte taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması, takibin bir aylık hak düşürücü sürede başlatılması ve takip ile davanın bütün zorunlu taraflara yöneltilmesi zorunludur. Sonraki kira sözleşmesinin taahhüde etkisi ise her somut olayda sözleşmenin kapsadığı dönem esas alınarak belirlenmelidir. Yeni sözleşme taahhüt gününden sonraki dönemi açıkça uzatıyorsa kiracının itirazı haklı görülebilir; yalnızca kira bedelini güncelliyor veya taahhüt tarihiyle aynı gün sona eriyorsa taahhüt geçerliliğini korur.

Bu nedenle noterlikçe tasdikli tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda sonuca, tek bir belgenin şekli üstünlüğünden hareketle değil; teslim, taahhüt, yenileme, takip, tebligat ve taraf yapısına ilişkin bütün olguların kronolojik ve birlikte değerlendirilmesiyle ulaşılmalıdır.