Son yıllarda dijital platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen kısa süreli konut kiralamalarının yaygınlaşması, geleneksel konaklama sektöründen farklı bir piyasa oluşturmuştur. Özellikle Airbnb, Booking ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen günlük, haftalık veya birkaç aylık konut kiralamaları hem turizm sektörünü hem de konut piyasasını önemli ölçüde etkilemiştir. Bu gelişmeler karşısında Türkiye'de uzun süre özel bir yasal düzenleme bulunmamakta iken, uygulamada ortaya çıkan denetim eksikliği, vergi kaybı, güvenlik sorunları ve apartman yaşamına ilişkin uyuşmazlıklar nedeniyle yasal düzenleme ihtiyacı doğmuştur.

Bu ihtiyacın sonucu olarak 25.10.2023 tarihli ve 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kabul edilmiş, ardından 28.12.2023 tarihli Yönetmelik ile uygulamaya ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.

Söz konusu düzenlemelerle birlikte, konutların kısa süreli turizm amaçlı kiralanması belirli kurallara bağlanmış, izin sistemi getirilmiş ve faaliyetler Kültür ve Turizm Bakanlığının denetimine tabi tutulmuştur.

Kanuna göre turizm amaçlı kiralama; konutların kullanıcıya tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kiralanmasıdır. Bu nedenle yüz günü aşan kira ilişkileri genel kira hukuku hükümlerine tabi olmaya devam etmektedir.

Burada önemli olan husus, kiralamanın amacı değil süresidir. Kiracı ister tatil amacıyla ister iş seyahati nedeniyle isterse geçici konaklama ihtiyacı kapsamında taşınmazı kullanıyor olsun, kiralama süresi yüz günü aşmıyorsa düzenleme kapsamında değerlendirilecektir. Bu yönüyle düzenleme, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki konut ve çatılı işyeri kiralarından farklı, kendine özgü bir turizm faaliyeti olarak kabul edilmektedir.

İzin Belgesi Zorunluluğu

7464 sayılı Kanun'un getirdiği en önemli yeniliklerden biri izin belgesi sistemidir. Buna göre yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı kiralama yapılabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi bulunmaksızın gerçekleştirilen faaliyetler idari yaptırıma tabidir. Başvurular e-Devlet sistemi üzerinden yapılmaktadır. Başvurunun değerlendirilmesi sonucunda uygun bulunan konutlar için izin belgesi düzenlenmektedir. İzin belgesi düzenlendikten sonra da idare tarafından denetim yapılabilmektedir. Bu sistem sayesinde kısa süreli kiralamalar kayıt altına alınmakta ve devlet tarafından denetlenebilir hale getirilmektedir.

Kat Maliklerinin Oybirliği Şartı

Kanunun en çok tartışılan hükümlerinden biri apartmanlarda oybirliği şartıdır. Bir bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanabilmesi için, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekmektedir. Bu kararın noter onaylı olması zorunludur. Kanun koyucu bu düzenleme ile apartman sakinlerinin güvenliğini ve huzurunu korumayı amaçlamıştır. Zira kısa süreli kiralamalarda sürekli değişen kullanıcıların bulunması, apartman düzenini etkileyebilecek sonuçlar doğurabilmektedir. Oybirliği şartı sağlanamadığı takdirde izin belgesi verilmesi mümkün değildir.

Oybirliği Şartının İstisnaları

Kanun koyucu bazı konut türleri bakımından oybirliği şartını kaldırmıştır.

Özellikle;

  • Müstakil konutlar,
  • Yüksek nitelikli konutlar/rezidanslar. (burda yönetim planınında olması yeterlidir),

için kat maliklerinin oybirliği aranmaz.

Bu istisnanın temel nedeni, rezidansların zaten otel benzeri hizmet anlayışıyla işletilmesi ve kısa süreli konaklamaya uygun yapılar olarak tasarlanmış olmalarıdır.

Yüksek Nitelikli Konutlar (Rezidanslar)

Yönetmelik, yüksek nitelikli konut kavramını ayrıca tanımlamıştır.

Buna göre resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, kuru temizleme, spor salonu, havuz ve benzeri hizmetlerin sunulduğu konutlar yüksek nitelikli konut olarak kabul edilmektedir.

Bu konutlarda izin süreçleri daha esnek düzenlenmiş, yönetim işletmesi veya pazarlama işletmesi üzerinden toplu şekilde kiralama yapılabilmesine imkân tanınmıştır.

Konutlarda Aranan Asgari Şartlar

Turizm amaçlı kiralanacak konutların belirli fiziki standartları taşıması zorunludur.

Bunlar arasında;

  • Yatak,
  • Banyo ve tuvalet,
  • Yaşam alanı,
  • Mutfak,
  • Sıcak-soğuk su,
  • Yangın söndürücü,
  • Duman dedektörü,
  • Temiz ve çalışır durumdaki mobilya ve ekipmanlar

bulunmaktadır.

Bu şartlar, kullanıcıların güvenli ve sağlıklı bir ortamda konaklamasını sağlamaya yöneliktir.

Konaklama Kapasitesi Sınırı

Yönetmelik, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısını da sınırlandırmıştır.

Kural olarak her yatak odası iki kişilik kabul edilmekte, yatak odaları dışında en fazla iki kişilik ek kapasite tanınmaktadır. Ayrıca üç yaşından küçük çocuklar hariç olmak üzere aynı konutta en fazla on iki kişinin konaklamasına izin verilmektedir.

Bu sınırın aşılması halinde idari para cezası uygulanmaktadır.

Kimlik Bildirme ve Güvenlik Yükümlülükleri

Turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar, oteller gibi güvenlik yükümlülüklerine de tabidir.

Bu kapsamda;

  • Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerine uyulması,
  • Kolluk kuvvetlerine gerekli bildirimlerin yapılması,
  • Kişisel Verilerin Korunması Kanunu hükümlerine uygun hareket edilmesi

zorunludur.

Dolayısıyla kısa süreli kiralama faaliyetleri artık yalnızca özel hukuk ilişkisi olarak değil, kamu düzenini ilgilendiren bir faaliyet olarak da değerlendirilmektedir.

Denetim ve İdari Yaptırımlar

Kanun, izin belgesiz faaliyet gösterenler ile mevzuata aykırı hareket edenler hakkında önemli idari para cezaları öngörmektedir.

İdare tarafından yapılan denetimler sonucunda;

  • İzin belgesiz kiralama yapılması,
  • Belgesiz ilan verilmesi,
  • Konutun asgari şartları taşımaması,
  • Kapasite sınırlarının aşılması,
  • Odaların ayrı ayrı farklı kişilere kiralanması,

gibi durumlarda idari para cezaları uygulanabilmektedir.

Eksikliklerin giderilmemesi halinde izin belgesinin iptal edilmesi de mümkündür.

Değerlendirme

7464 sayılı Kanun ve buna dayanılarak çıkarılan Yönetmelik ile Türkiye'de Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli kiralamalar ilk kez kapsamlı biçimde düzenlenmiştir. Düzenleme ile bir yandan turizm faaliyetlerinin kayıt altına alınması, vergi kayıplarının önlenmesi ve güvenlik tedbirlerinin artırılması amaçlanırken, diğer yandan apartman sakinlerinin huzurunun korunması hedeflenmiştir.