I. GİRİŞ VE ÇERÇEVE

A. Mülkiyet Hakkının Anayasal Boyutu ve Paylaşma İstemi Hakkının Hukuki Niteliği

Mülkiyet hakkı, T.C. Anayasası’nın 35. maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesinde güvence altına alınan, hak sahibine eşya üzerinde en geniş kapsamlı ayni hak yetkilerini veren mutlak bir haktır. Ancak mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olması durumunda paydaşlar veya ortaklar arasında malvarlığının yönetimi, kullanımı ve tasarrufu hususlarında uyuşmazlıkların çıkması kaçınılmaz gerçek olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun koyucu mülkiyetin bireyselleştirilmesi ve ekonomik değerlerin serbestçe dolaşıma girmesi maksadıyla ortaklara/paydaşlara ortaklık ilişkisini sona erdirme yetkisi tanımıştır.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenlenen paylaşma istemi bozucu yenilik doğuran mutlak bir haktır. Bu hak niteliği gereği zamanaşımına uğramaz; ortaklık devam ettiği sürece her bir paydaş veya ortak tarafından her zaman ileri sürülebilir. Paylaşma istemi hakkının kullanılması, diğer paydaşların kabulüne veya rızasına bağlı tutulmamıştır. Hak sahibinin tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaşması veya dava yoluna başvurulmasıyla hukuki sonuçlarını doğurur. Kanun koyucu TMK m. 698/2 ve 3 hükümlerinde paylaşmayı isteme hakkını yalnızca hukuki bir işlemle en fazla 10 yıllık süre için sınırlandırabilme veya taşınmazın uygun olmayan bir zamanda paylaşılmasını önleme gibi istisnai düzenlemelerle kısıtlamıştır. Bunun dışındaki hallerde, ortaklığın devam ettirilmesini zorunlu kılan hiçbir hukuki engel kabul edilmemiştir.

B. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyetinde Paylaşımın Karşılaştırmalı Değerlendirmesi

Türk eşya hukukunda birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması iki farklı hukuki rejim altında düzenlenmiştir: Paylı mülkiyet (TMK m. 688 vd.) ve elbirliği mülkiyeti (TMK m. 701 vd.). Paylı mülkiyette, eşyanın fiilen bölünmüş olmayan her bir parçası üzerinde paydaşların soyut, oransal payları mevcuttur. Paydaş, kendi payı üzerinde üçüncü kişilere devir, ipotek tesis etme veya haciz koydurma gibi tasarruf işlemlerini bağımsızca gerçekleştirebilir. Bu durum, paylı mülkiyette paylaşma isteminin doğrudan doğruya TMK m. 698 ve m. 699 hükümleri çerçevesinde ileri sürülmesine imkan sağlamaktadır. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası, doğrudan paydaşlar arasındaki hukuki ilişkiyi nihayete erdirir.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş bağımsız payları bulunmamaktadır. Eşyanın tamamı üzerinde ortakların hak sahipliği söz konusu olup ortaklar arasında tüzel kişiliği olmayan bir ortaklık bağı mevcuttur. Elbirliği mülkiyetinde tasarruf işlemleri oy birliği ile gerçekleşir. Miras ortaklığında ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi (TMK m. 644) imkanı değerlendirilmeli; yahut TMK m. 642 uyarınca dogrudan mirasın paylaşılması davası ikame edilmelidir. Nitekim Yargıtay'ın istikrarlı içtihatlarına göre mirasçılardan birinin talebi üzerine mahkemece TMK m. 644 uyarınca diğer mirasçılara itiraz imkanı tanınarak elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmekte, ardından ortaklığın satış veya taksim suretiyle giderilmesi safhasına geçilmektedir. Burada göze çarpan en temel unsur paylı mülkiyette paya dayalı tasarruf serbestisi bulunmasına karşın, elbirliği mülkiyetinde tasarruf serbestisinin bulunmaması ve dava sürecinde tüm ortakların davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanmasının mülkiyetin yapısı gereği bir zorunluluk olmasıdır.

II. DAVA ÖNCESİ ZORUNLU USULİ İŞLEMLER VE ARABULUCULUK DAVA ŞARTI

A. 6325 Sayılı Kanun m. 18/B Çerçevesinde Zorunlu Arabuluculuk Kurumu

Türk yargı sisteminde mahkemelerin iş yükünün azaltılması ve uyuşmazlıkların dostane yollarla çözüme kavuşturulması amacıyla 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda arabuluculuk bir dava şartı olarak ihdas edilmiştir. İlgili mevzuat uyarınca, ortaklığın giderilmesi istemiyle dava açmak isteyen paydaş veya ortak dava açmadan önce dava şartı olan arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır.

B. Arabuluculuk Sürecinin Hak Düşürücü Süreler, Zamanaşımı ve Dava Şartı Niteliklerine Etkisi

Arabuluculuk sürecinin başlatılması, hukuki niteliği itibarıyla zamanaşımını durduran ve hak düşürücü sürelerin işlemesini engelleyen usuli bir kurumdur. 6325 sayılı Kanun’un 16. maddesi gereğince, arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Ortaklığın giderilmesi davasında hak düşürücü süre söz konusu olmasa dahi davayla bağlantılı olarak ileri sürülebilecek eklenti, ecrimisil veya tazminat talepleri bakımından bu kural hayati önem taşımaktadır.

Dava şartı niteliğindeki arabuluculuk usulü ihlal edilerek doğrudan doğruya mahkemede dava açılması halinde mahkemece davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilecektir. Bu red kararı esasa ilişkin bir hüküm teşkil etmediğinden arabuluculuk dava şartı tamamlandıktan sonra yeniden dava açılması mümkündür. Ancak uygulamada gereksiz zaman ve masraf kaybını önlemek adına dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin eklenmesi zorunludur.

III. YARGILAMA USULÜ, GÖREV, KESİN YETKİ VE TARAF TEŞKİLİ ESASLARI

A. Görevli ve Yetkili Mahkemenin Tespiti

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme münhasıran Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca, dava konusunun değerine veya miktarına bakılmaksızın, taşınır ve taşınmaz mallarda paydaşlığın veya ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında mahkemece re'sen gözetilir ve taraflarca iddia ve savunma genişletme yasağına tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebilir.

Yetkili mahkeme bakımından ise HMK m. 12/1 hükmü uygulanır. Taşınmazın aynına ilişkin olan ortaklığın giderilmesi davalarında yetki kesin yetki niteliğindedir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi münhasıran yetkilidir. Eğer dava birden fazla taşınmaza ilişkinse ve bu taşınmazlar farklı mahkemelerin yargı çevresinde yer alıyorsa HMK m. 12/3 uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer taşınmazlar için de dava açılması mümkündür. Ancak kesin yetki kuralı gereğince, taraflar yetki sözleşmesi yapamayacakları gibi mahkeme de yetkisizlik hususunu ilk inceleme aşamasında re'sen dikkate almakla yükümlüdür.

B. Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davaları, hukuki niteliği itibarıyla çift taraflı davalardır. Bu davalarda kazanan ve kaybeden taraf ayrımı bulunmamakta, verilen karar tüm paydaşlar / ortaklar bakımından aynı hukuki sonuçları doğurmaktadır. Bu sebeple yargılamanın yürütülebilmesi ve esasa ilişkin bir karar verilebilmesi için tapu kaydındaki veya mirasçılık belgesindeki tüm paydaşların / mirasçıların davada taraf olarak yer alması usuli zorunluluktur.

Mirasçılık belgesi (veraset ilamı), elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda taraf teşkilinin sağlanması açısından ilksel belgedir. Mahkeme, mirasbırakanın tüm mirasçılarını tespit etmek ve davaya dahil etmek üzere taraflara süre verir veya yetki belgesi tanzim eder.

IV. MÜLKİYETİN SONA ERDİRİLMESİ YÖNTEMLERİ VE MADDİ HUKUK ENGELLERİ

A. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (TMK m. 699/1-2) ve İmar/Arazi Mevzuatı Kısıtlamaları

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinin birinci ve ikinci fıkraları uyarınca, ortaklığın giderilmesi davasında asıl olan ve mahkemece öncelikle incelenmesi gereken yöntem aynen taksimdir. Paydaşlardan birinin talebi halinde hakim, taşınmazın aynen bölüştürülmesi imkanını araştırmak zorundadır. Taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana gelmeksizin bölünebilmesi halinde mahkemece taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, eksik değerli parçaya belli bir ivaz eklenerek denkleştirme sağlanır.

Ancak aynen taksim talebinin kabul edilebilmesi, sadece fiziki bölünebilirliğe değil kamu hukukuna tabii olan mevzuat kısıtlamalarına da bağlıdır. Bunların başında şunlar gelir:

1. 3194 Sayılı İmar Kanunu Kısıtlamaları: Taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planı, parsellerin minimum ifraz şartları dikkate alınır. İmar mevzuatına aykırı şekilde taşınmazın ifrazı ve aynen taksimi hukuken imkansızdır.

2. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Kısıtlamaları: Tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi taleplerinde 5403 sayılı Kanun hükümleri emredici niteliktedir. Tarım arazileri asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri sınırlarının altında bölünemez ve ifraz edilemez. İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüklerinden taşınmazın bölünebilirliğine ilişkin olumlu görüş alınamadığı takdirde mahkemece aynen taksim talebi reddedilerek satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilmesi yasal bir zorunluluktur.

3. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12 Çerçevesinde Kat Mülkiyetinin Kurulması Suretiyle Taksim: Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesindeki şartların varlığı halinde taşınmazın kat mülkiyetine çevrilerek paydaşlara tahsisi suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkündür.

B. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (TMK m. 699/3) ve Oy Birliği ile Paydaşlar Arasında Satış

Aynen taksimin durum ve koşullara göre mümkün olmaması, imar veya tarım mevzuatı engellerine takılması ya da aynen bölünmenin taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açacağının bilirkişi marifetiyle saptanması durumunda, mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir (TMK m. 699/3).

Satış kural olarak aleni açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Ancak paydaşların tamamının oy birliği ile anlaşması halinde, satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir. Paydaşlardan birinin dahi halka açık satışı istemesi veya paydaşlar arasında satışa muvafakat etmemesi halinde, mahkemece paydaşlar arasında satışa karar verilemez; satışın kamuya açık (aleni) ihale usulüyle yapılması zorunlu hale gelir.

V. YARGILAMAYI ETKİLEYEN HUKUKİ DURUMLAR VE BEKLETİCİ MESELE İLKESİ

A. Muhdesatın Aidiyeti Davaları ve Mülkiyetin Tespiti İstemlerinin Satış Sürecine Etkisi

Ortaklığın giderilmesi davalarında sıklıkla karşılaşılan karmaşık hukuki durumlardan biri, taşınmaz üzerinde bulunan bütünleyici parça niteliğindeki yapı, tesis veya ağaçlar yani muhdesat üzerinde hak sahipliği iddiasında bulunulmasıdır. Arsa üzerindeki yapının veya dikili ağaçların kendisine ait olduğunu iddia eden paydaş, bu hususta diğer paydaşların açık kabulünün bulunmaması halinde Asliye Hukuk Mahkemesinde Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti davası açmak zorundadır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165. maddesi gereğince, ortaklığın giderilmesi davasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi açılan muhdesatın aidiyeti davasını bekletici mesele yapmakla yükümlüdür. Zira muhdesatın kime ait olduğunun tespiti, taşınmazın satışından elde edilecek bedelin paydaşlar arasında dağıtılması aşamasında doğrudan etkilidir. Muhdesatın aidiyeti davası neticelendikten sonra mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak arsa değeri ile muhdesat değeri ayrı ayrı belirlenir; ihale bedelinin dağıtımında muhdesat sahibine muhdesatın taşınmazın toplam değerine kattığı oran nispetinde öncelikli ödeme yapılır, kalan bedel ise payları oranında tüm paydaşlara dağıtılır.

VI. 7589 SAYILI KANUN (12. YARGI PAKETİ) İLE İCRA VE İFLAS KANUNU M. 114'TE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinmekte) İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde köklü değişiklikler yaparak ortaklığın giderilmesi davalarının infazı ve satış aşaması bakımından yenilikler getirmiştir.

A. Mirasçılar Arasında Yapılacak Bir Defalık ve %100 Muhammen Bedel Barajlı Birinci Artırma Usulü (İİK m. 114/2 ve m. 114/7-8)

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesi ile İİK m. 114/2 hükmüne eklenen cümleler ve m. 114/7-8 bendindeki değişiklikler doğrultusunda, aile terekelerinin ve miras yoluyla kalan malların üçüncü kişilerin müdahaleleriyle düşük bedellerle el değiştirmesini önlemek amacıyla özel bir satış usulü ihdas edilmiştir.

> İİK 114/2'ye eklenen cümle: "Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."

Hükmün uygulama alanı bulabilmesi için taşınmazın tüm paydaşlarının/ortaklarının mülkiyet hakkını miras yoluyla kazanmış olması şart olup malikler arasında mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının (payının) bulunmaması gerekir.

Birinci artırma, dışarıdan katılım engellenerek yalnızca malik mirasçılara açık olarak elektronik satış portalında yürütülür.

İİK m. 114/7-8 bendi gereğince, mirasçılar arasında yapılan bu birinci artırmada verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü (%100) geçmesi gerekmektedir.

Bu usul sadece bir defa uygulanır. Eğer mirasçılar arası birinci artırmada teklif muhammen bedelin

%100'ünü bulmaz ve satış gerçekleşmezse, süreç genel ihale kurallarına döner ve ikinci artırmada muhammen bedelin %50’si üzerinden herkese açık genel açık artırma yapılır.

B. Paydaşların Teminat Muafiyetinin Kaldırılması ve Hazinenin Münhasır Muafiyeti (İİK m. 114/6)

7589 sayılı Kanun öncesindeki uygulamada ve doktrinde paydaşların ihale katılımında kendi payları oranında teminat göstermekten muaf tutulup tutulmayacağı hususunda ciddi tereddütler ve kötüniyetli uygulamalar yaşanmaktaydı. Paydaşlar, teminat yatırmaksızın ihaleye girip afaki teklifler vererek ihaleyi kilitliyor ve ihale bedelini yatırmayarak süreci felce uğratabiliyorlardı.

7589 sayılı Kanun m. 1 ile İİK m. 114/7-6 bendi yeniden düzenlenerek paydaş muafiyeti tamamen ilga edilmiş, teminat muafiyeti daraltılmıştır.

> İİK 114/6 - (Değişik:16/7/2026-7589/1 md.): Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmesi hâlinde alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmayacağı, açık artırmalarda Hazinenin teminat göstermekten muaf olduğu.

Bu hüküm uyarınca, ortaklığın giderilmesi ihalelerinde paydaşlar da tıpkı üçüncü şahıslar gibi teminatı nakden yatırmak veya banka teminat mektubu sunmak zorundadır. Teminat muafiyeti münhasıran Hazine'ye tanınmış; alacaklılar bakımından ise sadece alacağının teminatı karşıladığı miktar ile sınırlandırılmıştır.

C. İhale Bedelinin Yatırılmaması Halinde Teminatın Yanması, Paydaşlara Dağıtımı ve %5 Oranındaki İdari Para Cezası Yaptırımı (İİK m. 114/9)

İhalelerin kötüniyetli olarak bozulması, fiyat artırılıp ardından ihale bedelinin süresinde yatırılmaması suretiyle taşınmazın satışının yıllarca engellenmesi uygulamadaki en büyük sorunlardan biriydi. 7589 sayılı Kanun, İİK m. 114/9 bendinde yaptığı radikal değişiklikle bu eylemlere karşı ağır mali yaptırımlar getirmiştir.

> İİK 114/9 - (Değişik:16/7/2026-7589/1 md.): İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde, alınan teminatın iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından mahsup edileceği, kalan miktarın icra dosyaları bakımından alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödeneceği; süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısının satış isteyen alacaklı olması durumunda, muhammen bedelin yüzde onunun kendi alacağından mahsup edileceği ve bu satış için yapılan masrafın kendisi üzerinde bırakılarak borçluya yüklenmeyeceği; ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısından alınan teminatın kendisine iade edilmeyerek satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödeneceği, süresi içinde ihale bedelini yatırmayanın paydaş olması durumunda ise alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödeneceği; ayrıca en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verileceği, verilen bu cezanın 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsili için tahsil dairesine bildirileceği.

İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması halinde, alınan teminat iade edilmez. Öncellikle satış masrafları bu teminattan mahsup edilir. Satış masrafları düşüldükten sonra kalan teminat tutarı paydaşlara payları oranında ödenir.

Eğer süresi içinde ihale bedelini yatırmayarak ihaleyi sonuçsuz bırakan ihale alıcısı paydaşın kendisi ise, alınan teminatın tamamı (masraflar düşüldükten sonra) diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Haliyle ihale bedelini yatırmayarak ihale sürecini sürüncemede bırakan paydaş kendi yaktığı teminattan pay alamaz.

Teklif Bedelinin %5'i Oranında İdari Para Cezası

7589 sayılı Kanun ile getirilen en caydırıcı yaptırım ise idari para cezasıdır. En yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi (%5) oranında satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca re'sen idari para cezası verilir. Bu ceza 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil edilmek üzere derhal dairesine bildirilir.

VII. İNFAZ, E-SATIŞ, TESCİL VE TAHLİYE SÜREÇLERİNİN BÜTÜNCÜL DEĞERLENDİRİLMESİ

A. UYAP e-Satış Portalında İhale Süreci ve Kıymet Takdirine İtiraz Müessesesi

Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden sonra (istinaf ve temyiz kanun yolları tükenip karar kesinleşmeden ilam icraya/satış memurluğuna konulamaz) taraflardan birinin talebi üzerine mahkemece Satış Memurluğu görevlendirilir. Satış Memurluğu, UYAP e-Satış Portalı üzerinden satış prosedürünü başlatır.

Satış sürecinin ilk ve en kritik aşaması "Kıymet Takdiri" yapılmasıdır. Satış memurluğu bilirkişi heyeti marifetiyle taşınmazın güncel rayiç değerini belirler. Tanzim edilen kıymet takdiri raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir. Paydaşların rapor tebliğinden itibaren 7 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde "Kıymet Takdirine İtiraz" davası açma hakları mevcuttur. Mahkemece verilen kıymet takdirine itiraz kararları kesin olup belirlenen muhammen bedel 2 yıl süreyle geçerliliğini korur. 2 yıllık süre dolmadan yeniden kıymet takdiri yaptırılamaz; ancak 2 yıl geçtikten sonra satış gerçekleşmemişse zorunlu olarak yeniden değerleme yapılır.

Satış UYAP e-Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda teklif verilmesi suretiyle gerçekleştirilir. 7589 sayılı Kanun m. 11 ve 12 hükümleri uyarınca Türk Medeni Kanunu’nun 440 ve 444. maddelerinde yapılan paralel değişikliklerle vesayet altındaki kişilerin taşınmaz satışları da dahil olmak üzere tüm açık artırmaların UYAP e-Satış portalında yapılması kanuni zemine kavuşturulmuştur.

B. Yargılama Giderleri ve KDV

Ortaklığın giderilmesi davaları çift taraflı davalar olduğundan, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti dava sonunda taraflara payları oranında yükletilir.

1. İhale neticesinde taşınmazı devralan ihale alıcısı ve hissesini devreden paydaşlar açısından Harçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Nispi karar ve ilam harcı (maktu harç sınırları dışında kalan satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranı) paydaşlardan hisseleri oranında tahsil edilir.

2. Katma Değer Vergisi (KDV): İhale alıcısından tahsil edilir. Katma Değer Vergisi Kanunu ve Genel Uygulama Tebliğleri uyarınca; 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde net alan üzerinden %1 veya

%10 KDV uygulanırken, 150 m² üzerindeki konutlar, işyerleri, arsalar ve arazilerde KDV oranı %20 olarak uygulanır. KDV yükümlüsü ihale alıcısıdır.

3. Vekalet Ücreti: Davada kendisini vekille temsil ettiren taraflar lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekalet ücretine hükmedilir. Bu vekâlet ücreti de tüm paydaşlardan hisseleri oranında tahsil olunur.

C. Tescil İşlemleri ve İİK m. 135 Uyarınca Taşınmazın Tahliyesi

İhalenin kesinleşmesi ve ihale bedelinin yatırılmasıyla birlikte mülkiyet hakkı İİK m. 134/1 ve TMK m. 705/2 uyarınca mahkeme tescil kararından önce ihale anında ihale alıcısına geçer. Satış Memurluğu Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazarak taşınmazın alıcı adına tescil edilmesini ve üzerindeki tüm haciz, ipotek ve kısıtlayıcı şerhlerin terkini sağlar.

Taşınmazın ihale alıcısına tescil edilmesinden sonra, taşınmazı fiilen işgal eden eski paydaşların veya üçüncü kişilerin taşınmazı tahliye etmemesi halinde özel cebri icra mekanizması işler. İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, gayrimenkul kendisine ihale olunan kimse, tescil belgesini alarak icra dairesinden taşınmazın tahliyesini ve kendisine teslimini isteyebilir. İcra dairesi, taşınmazda bulunan zilyede (eski paydaş veya haksız şagil) 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi için tahliye emri gönderir. Bu süre içinde taşınmaz tahliye edilmezse, icra marifetiyle cebren tahliye olunarak ihale alıcısına teslim edilir.

VIII. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Türk Medeni Hukukunda ortaklığın giderilmesi davası, paylı ve elbirliği mülkiyetindeki sürdürülemez durumlara son veren, mülkiyet hakkının anayasal sınırları içerisinde bireyselleşmesini ve ekonomik değer kazanmasını sağlayan en temel usuli araçtır. Dava öncesinde 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca zorunlu kılınan arabuluculuk kurumu, tarafların dostane yollarla anlaşmasına imkan sağlayarak yargının iş yükünü önemli ölçüde hafifletme amacı taşımaktadır.

Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi), İcra ve İflas Kanunu m. 114 ve Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddelerinde yaptığı düzenlemelerle uygulamada ihale sürecinde yıllardır biriken aksaklıkları çözüme kavuşturacağı ümit edilmektedir. Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda sadece malik mirasçılar arasında %100 muhammen bedel barajı ile yapılacak bir defalık birinci artırma usulü, aile terekelerinin ve ata yadigarı mülklerin spekülatif sermaye tarafından düşük bedellerle toplanmasını engellemiş; mülkiyet hakkının korunmasına destek olmuştur.

Bunun yanı sıra, paydaşların teminat muafiyetinin kaldırılarak teminat yükümlülüğüne tabi tutulması, bedelin ödenmemesi halinde teminatın yakılarak masraflar düşüldükten sonra cayan dışındaki paydaşlara dağıtılması ve ihale bedelini yatırmayarak süreci kilitleyen kötüniyetli alıcılara teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası kesilmesi, ihale sisteminin ciddiyetini ve işlerliğini teminat altına almıştır. Bütüncül bir perspektifle değerlendirildiğinde, yapılan bu yasal düzenlemeler usul ekonomisi ilkesine hizmet ederek adil yargılanma hakkını pekiştirmekte ve mülkiyet hukukundaki infaz aşamasındaki sorunları ortadan kaldırmaktadır.

Av. İsmet DEMİRBİLEK