2010’lu yılların başından itibaren İstanbul’da, özellikle Avcılar ve Büyükçekmece gibi yapı stokunun yenilenme ihtiyacının yoğun olarak hissedildiği ilçelerde kentsel dönüşüm uygulamaları hız kazanmıştır. Son yıllarda ise kentsel dönüşüm İstanbul geneline yayılmış; bazı ilçelerde (Örneğin Bakırköy’de artı kat gelmesi) yapılan imar planı ve plan notu değişiklikleriyle dönüşümü teşvik eden ilave yapılaşma imkanlarının tanınması, taşınmaz maliklerinin mevcut yapılarını yenileme konusundaki isteğini daha da artırmıştır.

Marmara Bölgesi’nin ve özellikle İstanbul’un karşı karşıya bulunduğu deprem riski, kentsel dönüşümü yalnızca taşınmaz maliklerinin bireysel tercihi olmaktan çıkarmış; aynı zamanda merkezi ve yerel idarelerin temel şehircilik politikalarından biri haline getirmiştir. Bu doğrultuda mevzuatta çeşitli düzenlemeler yapılmış, “Yarısı Bizden” gibi mali destek programları hayata geçirilerek riskli yapıların dönüşümünün hızlandırılması amaçlanmıştır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarının giderek yaygınlaşmasıyla birlikte, uygulamada taşınmaz malikleri, müteahhitler, proje firmaları ve hatta zaman zaman belediye birimleri tarafından kullanılan bazı ifadeler de günlük terminolojinin bir parçası haline gelmiştir.

Bunlardan biri de özellikle bir taşınmazın imar durumu ve ada-parsel bilgileri incelenirken sıkça karşılaşılan:

“Buranın satın alması var.”

ifadesidir.

İşbu yazımızda, uygulamada “satın alma” olarak adlandırılan bu işlemin hukuki niteliğini, dayanağını, uygulama usulünü ve kentsel dönüşüm projeleri bakımından doğurduğu sonuçları ilgili mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde inceleyeceğiz.

1. "Buranın Satın Alması Var" İfadesinin Hukuki Anlamı ve Kapsamı

Uygulamada yüklenicilerin inceleme yaptıktan sonra dile getirdiği bu ifade, somut olayın ve imar durumunun niteliğine göre her iki durumu da kapsayabilmektedir:

● Durum 1: İlgili Parselde Belediyenin Hissedar Olması: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, belediye ile hissedar olunan ve müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde belediye, hissesini öncelikle parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satma yetkisine sahiptir. Bu durumda parsel içinde doğrudan belediyeye ait bir mülkiyet payı yer almaktadır.

● Durum 2: Parsele Bitişik/Komşu Müstakil İnşaata Elverişsiz Parça, Yol Fazlası veya Kapanan Yol Olması (Tevhid İhtiyacı): 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesinin 1. fıkrası ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca; kapanan yollar, imar planı tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan alanlar veya yol fazlaları belediye adına tescil edilerek idarenin özel malı haline gelir. Bu tür müstakil inşaata elverişli olmayan parçalar, imar planına uygunluğun temini amacıyla bitişiğindeki bina veya arsa sahibine bedel takdiri suretiyle satılır ve tevhid yoluyla ana parsele katılır.

Satın Alma Türü

Yasal Dayanak

Kapsamı ve İşleyişi

Parsel İçi Belediye Hissesi (Şüyulu Parsel)

3194 sayılı Kanun m. 17/3

Belediye, hissesini doğrudan parselin diğer hissedarlarına bedel takdiriyle satar. Hissedarlar almazsa ortaklığın giderilmesi (şüyuun izalesi) yoluna gider.

Komşu/Bitişik Parça (Yol Fazlası vb.) ve Tevhid

3194 sayılı Kanun m. 17/1, 2644 sayılı Kanun m. 21

Kapanan yol veya kamulaştırma artığı gibi tek başına inşaata elverişsiz kısımlar bitişikteki taşınmaz malikine satılarak tevhid edilir.

2. Başvuru Usulü, Yetki, Süreler ve İdari Karar Organı

● Başvuruyu Kim Yapar? 3194 sayılı Kanun’un 17. maddesi uyarınca satın alma hakkı öncelikli olarak arsa maliklerine (hissedarlara veya bitişik parsel sahiplerine) tanınmıştır. Yüklenici, arsa sahiplerinden aldığı vekâletnameye veya mahkemeden sözleşmenin ifası kapsamında alacağı yetkiye istinaden arsa sahipleri adına belediyeye başvurabilir; nitekim parselde bizzat hisse edinmişse kendi adına da işlem yürütebilmektedir (Yargıtay 23. HD, E. 2015/9577, K. 2017/2553; Yargıtay 6. HD, E. 2023/541, K. 2023/3588).

● Başvuru Süresi: İnceleme konusu yargı kararlarında arsa sahiplerinin veya yüklenicinin belediyeye başvurması için öngörülmüş genel bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak 3194 sayılı Kanun’un 15. maddesi kapsamında; "Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir" (Danıştay 6. Daire, 06.12.2021, E. 2020/3323, K. 2021/13343).

● Karar Organı ve Bedel Tespiti: Taşınmazın satışına ilişkin karar belediyelerde Belediye Encümeni tarafından alınmaktadır. Bedel tespiti belediyenin kıymet takdir komisyonu vasıtasıyla yürütülür (Yargıtay 5. HD, 09.11.2023, E. 2023/2931, K. 2023/10617). Bu maddeye göre hisse satışı özel bir usul olup, ihale yoluna başvurulmaksızın hissedarlara doğrudan teklif yapılmalıdır (Danıştay 13. Daire, 21.05.2024, E. 2024/747, K. 2024/2322).

3. Bedele İtiraz ve Yargı Yolu

● Bedel Takdiri ve İtiraz Usulü: 3194 sayılı Kanun'un 17. maddesi uyarınca; "Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır" (Yargıtay 5. HD, E. 2023/2246, K. 2023/10371; Danıştay 13. HD, E. 2015/5357, K. 2021/3823).

● Yargı Yolu Denetimi: Belediyenin taşınmaz satışına, ihale kararlarına veya parselasyona ilişkin idari işlemlerine karşı idare mahkemelerinde iptal davası açılabilmektedir (Danıştay 13. HD, E. 2024/747, K. 2024/2322). "Anayasanın 125. maddesine göre, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu olduğu" ilkesi geçerlidir (Danıştay 6. Daire, 17.03.2021, E. 2020/95, K. 2021/3957). Paydaşların satışı kabul etmemesi halinde belediye adli yargıda ortaklığın giderilmesi davası açabilmektedir.

4. Yargı Kararlarından Somut Örnekler

● Parseldeki Belediye Hissesinin Satışı (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 31.10.2023, E. 2023/541, K. 2023/3588): "3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesi uyarınca; belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya yetkilidirler. Anılan düzenlemeye göre, parsellerdeki belediye hisselerini öncelikli olarak satın alma yetkisi, parselin diğer hissedarlarına aittir." Bu dosyada yüklenici parselde hissedar sıfatını kazandıktan sonra; "Daha sonra bu sıfatla, 8 no'lu parseldeki 50/685 (10 m²) ve 9 no.lu parseldeki 22/113 (22 m²) miktarındaki belediye hisselerini, belediye encümen kararıyla, bedellerini ödeyerek devralmıştır."

● Bitişik Yol Fazlasının Satın Alınması ve Tevhidi (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 05.10.2017, E. 2015/9577, K. 2017/2553): Uyuşmazlıkta yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda "sözleşme konusu parsele bitişik belediye malı yol fazlası 26,52 m² taşınmazın davalılar adına tescili" talebiyle işlem başlatmıştır. Arsa sahiplerinin vekâlet vermekten veya işlemi yapmaktan kaçınması üzerine mahkeme, arsa sahiplerinin "alacaklı temerrüdüne düşmüş sayılacakları" tespitinde bulunmuş; yükleniciye "sözleşmenin ifası bakımından, davalılar adına tevhidinin sağlanması konusunda davacıya bu hususta işlemler yapmak üzere yetki verilmesine, yapılacak inşaatla ilgili resmi işlemlerin davalılar adına yürütülmesi konusunda davacıya yetki verilmesine karar verilmiştir."

● İmar Parseli Niteliği Şartı (Danıştay 6. Dairesi, 15.03.2023, E. 2020/7627, K. 2023/2741): İmar Kanunu m. 17/3 kapsamında belediye hissesinin satılabilmesi için taşınmazın kadastral değil, fiilen imar parseli niteliğinde olması şarttır. Kararda belirtildiği üzere; "öncelikle satışa konu edilen parselin ''imar parseli'' niteliğinde olması ve bu parselde belediyenin veya valiliğin hissesinin bulunması gerektiği" vurgulanmış, parselasyona tabi tutulmamış kadastral parsellerdeki belediye hisselerinin bu madde uyarınca satılamayacağı ifade edilmiştir. Aynı ilke Danıştay 6. Dairesi'nin 15.03.2023 tarihli, E. 2020/7610, K. 2023/2740 sayılı ilamında da benimsenmiştir.

5. Sonuç ve Değerlendirme

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm projelerinde uygulamada sıklıkla kullanılan “buranın satın alması var” ifadesi, tek başına belirli bir hukuki işlemi ifade eden teknik bir kavram değildir. Bu ifade somut olayın özelliklerine göre; parsel içerisinde bulunan belediye hissesinin diğer hissedarlar tarafından satın alınmasını veya parsele bitişik bulunan, müstakil yapılaşmaya elverişli olmayan belediye mülkiyetindeki yol fazlası, kapanan yol yahut benzeri bir alanın satın alınarak ana parselle tevhid edilmesini ifade edebilmektedir.

Her iki durumda da işlemin temel amacı, imar planına ve imar mevzuatına uygun, yapılaşmaya elverişli bir parsel meydana getirilmesidir. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde söz konusu alanların veya belediye hisselerinin mevcudiyeti; projenin uygulanabilirliğini, inşaat alanını, proje maliyetini ve ruhsat sürecini doğrudan etkileyebileceğinden, sözleşme yapılmadan ve proje sürecine başlanmadan önce taşınmazın yalnızca tapu kayıtlarının değil, imar durumu, parselasyon geçmişi, belediye hisseleri, yol fazlaları ve varsa tevhid zorunluluğu yönünden de ayrıntılı biçimde incelenmesi büyük önem taşımaktadır. Dolayısıyla halk arasında veya sektör içerisinde basitçe “satın alma” olarak ifade edilen bu husus, esasen 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülen; belediye kararı, bedel takdiri, satış, tescil ve gerektiğinde tevhid işlemlerini içerebilen hukuki ve teknik bir süreçtir. Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde “buranın satın alması var” denildiğinde ilk sorulması gereken soru, “Neyin satın alınması var?” olmalıdır. Zira belediyenin parsel içerisindeki hissesinin satın alınması ile parsele komşu bir yol fazlasının satın alınarak tevhid edilmesi, uygulamada aynı ifadeyle anılsa dahi hukuken birbirinden farklı işlemlerdir. Bu ayrımın daha projenin başlangıç aşamasında doğru yapılması; gerek taşınmaz malikleri gerekse yükleniciler bakımından ileride ortaya çıkabilecek maliyet, süre, ruhsat ve sözleşmenin ifasına ilişkin uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem arz etmektedir.

Av. Hasan ŞAHİN & Müh. Talha KEKEÇOĞLU