16 Mayıs 2025 tarihli ve 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı, 18 Temmuz 2025 Cuma tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu önemli karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu taşınmazların satışında üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunması yönünde emsal teşkil etmektedir. Söz konusu karar öncesinde, müteahhitlerden satın alınan taşınmazlara yönelik arsa sahiplerinin devirlerinin "avans" niteliğinde olduğu kabul edilmekte, bu nedenle müteahhitten taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyeti korunmamaktaydı. Arsa sahipleri, müteahhitten taşınmaz satın alan kişilere karşı dava açarak bu taşınmazları geri alabilme imkanına sahipti.

Doktrinde ise, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesi ile korunan "tapuya güven" ve "iyiniyet" savunmalarının göz ardı edilmesi sebebiyle Yargıtay'ın önceki uygulamaları eleştiri konusu yapılmaktaydı.

2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla birlikte artık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak taşınmaz satın alan kişilerin iyiniyeti korunacak ve arsa sahiplerinin üçüncü kişilerin kötü niyetli olduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekecektir

Bu makalemizde, avans tapu satışı kavramını, önceki hukuki yaklaşımları ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının getirdiği yenilikleri ayrıntılı olarak ele alacağız.

Avans Tapu Devirleri ve Önceki Hukuki Yaklaşım

Ülkemizde, henüz inşaat halindeki yapılardan taşınmaz satın alınması yaygın bir durumdur. Müteahhitler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendilerine düşen bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden devralarak, bu taşınmazları üçüncü kişilere satarak üstlendikleri inşaata finansman kaynağı yaratmaktadırlar. Uygulamada bu müteahhitler ile arsa sahipleri dışındaki üçüncü kişilere yapılan taşınmaz satış işlemine "avans tapu satışı" denilmektedir.

Müteahhitlerin söz konusu üçüncü kişilere sattıkları taşınmazlar, arsa sahiplerinin müteahhitlere ödediği bir tür avans ödemesi olarak hukuken değerlendirilmekteydi. Bunun sonucu olarak, henüz müteahhitler kendi edimlerini tam olarak yerine getirip mülkiyete hak kazanmadan önce dahi, üçüncü kişilere yapılan bu satışlar, müteahhidin borcunu ifa etmemesi ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi dahi, bu avans niteliğindeki tapu devirlerinin hukuki dayanağının ortadan kalktığı ve tapu kaydının "yolsuz tescil" haline geldiği kabul edilirdi.

Dolayısıyla, müteahhitlerden taşınmaz satın alan kişiler, tapu sicilinde müteahhidin malik gözükmüş olmasına rağmen, daha sonrasında arsa sahipleri tarafından dava açılarak tapularını kaybetme riskiyle karşı karşıyaydı. İçtihat Birleştirme Kararı öncesi Yargıtay uygulamalarında, üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesi ile korunan "tapuya güven" ve "iyiniyet" savunmaları dinlenmiyordu. Yargıtay, üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi olduğunu, devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığını ve yüklenicinin inşaatı tamamladığında hak kazanacağını bildikleri veya bilmeleri gerektiği varsayımıyla, inşaatın tamamlanmaması riskini üstlendiklerini kabul ediyordu. Bu durum, tapu siciline güvenerek yatırım yapan alıcılar ve sektörde faaliyet gösteren taraflar için önemli hukuki belirsizlikler yaratmaktaydı.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun Yeni Kararı: Tapuya Güven İlkesinin Güçlendirilmesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin, yerleşik içtihadından dönerek üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmesi gerektiği yönündeki talebi üzerine, İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu konuyu derinlemesine incelemiştir. Kurul, önceki yaklaşımın Medeni Hukukun temel prensipleriyle çeliştiği sonucuna varmıştır. 16 Mayıs 2025 tarihli kararıyla, oy birliğiyle şu karar alınmıştır;

“[…] Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir[…]”

Kararda, tapu siciline güvenin korunması gerektiği, yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin iyiniyetli olması durumunda mülkiyet ve ipotek haklarının korunacağı vurgulanmıştır. İyiniyetin asıl olduğu, aksini iddia eden arsa sahibinin bunu ispatla yükümlü olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, yüklenici adına yapılan tescilin her durumda yolsuz sayılmaması gerektiği, aksi takdirde toplumsal güvenin zedelenebileceği ifade edilmiştir. Arsa sahibinin, tapu kaydına şerh verilmesi yoluyla üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceği, bu kişilerin yalnızca alıcılarla sınırlı olmadığı, ipotek hakkı kazanan bankaların da bu kapsamda değerlendirileceği kararda açıkça belirtilmiştir.

Kararın Sonuçları ve Hukuki Etkileri

Yargıtay'ın 16 Mayıs 2025 tarihli bu içtihadı birleştirme kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kaynaklı uyuşmazlıklarda üçüncü kişilerin hukuki güvencesini önemli ölçüde artırmıştır. Artık bir arsa sahibinin, sözleşmenin feshine rağmen yükleniciden pay edinen üçüncü kişilerden taşınmazı geri alabilmesi için, o üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delillerle ispatlaması gerekecektir. Aksi takdirde, üçüncü kişilerin iyiniyetli olarak iktisap ettiği mülkiyet veya ipotek hakkı korunacaktır.

Yargıtay içtihadı hem arsa sahipleri hem de taşınmaz edinen üçüncü kişiler için daha sağlam bir hukuki zemin hazırlamıştır.

Av. Kaan ŞAFAK