I. GİRİŞ

Kat mülkiyeti rejimini yalnızca gayrimenkul hukukunun teknik bir alt başlığı olarak okumak, bu rejimin gerçek işlevini gözden kaçırmak anlamına gelir. Modern kent yaşamı, bireyi dikey veya yatay devasa toplu yapılarda, sitelerde ve karma projelerde ortak yaşamaya mecbur bırakmıştır.

Binlerce insanın ortak iradeyle yönetildiği bu mega alanlar, klasik mülkiyet kalıplarını aşarak kendi kurallarını koyan özerk bir mikro-hukuk düzenine dönüşmüştür. Bu yazımda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kurumsal yapısını, yönetim planının hukuki niteliğini ve toplu yapı hukukunun günümüz ihtiyaçları karşısında nereye evrilmesi gerektiğine dair düşüncelerimi paylaşacağım.

II. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KURUMSAL YAPISI

634 sayılı Kanun'un sistematiğine bakıldığında, kat malikleri kurulunun bir nevi yasama organı, yönetici veya yönetim kurulunun bütçeyi yürüten bir yürütme organı, denetçilerin ise mali şeffaflığı sağlayan bir denetim mekanizması olarak kurgulandığı görülür. Bu, tesadüfi bir benzerlik değildir; kanun koyucu, ortak yaşam alanının idaresini bilinçli olarak organlar arası bir denge üzerine kurmuştur.

Buna rağmen; genel kurul toplantılarına katılmama, ortak iradeyi beyan etmek yerine süreci boş vekaletnamelerle belirli kişilere devretme veya toplantıları aidat eksenli yüzeysel tartışmaların ötesine geçirememe sahada karşılaşılan bu dengeyi zedeleyen durumlara örnek teşkil etmektedir.

Burada dikkat çekmek istediğim nokta salt bir benzetmeden ibarettir, herhangi bir siyasi çıkarım ya da yönetime yönelik bir eleştiri taşımamaktadır: kendi apartmanının ya da sitesinin ortak alanına, genel kuruluna sahip çıkmayan bir kolektif bilincin, daha büyük ölçekte katılımcı bir karar alma kültürü inşa etmesi de o ölçüde zorlaşır. Sorun büyük ölçekte değil, günlük hayatın en yakın hukuki ilişkisinde başlar.

III. YÖNETİM PLANININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Bu yapının en temel hukuki dayanağı, Kanun'un 28. maddesinde düzenlenen yönetim planıdır. Yönetim planı, tarafları arasında sıradan bir nispi borç ilişkisi doğuran adi bir sözleşme değildir; taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, hatta bağımsız bölümü kiracı sıfatıyla kullanan üçüncü kişileri dahi bağlayan, adeta o taşınmaza özgü bir "mikro-anayasa" niteliği taşır.

Mülkiyet hakkının kullanım sınırları, ortak giderlerin paylaşım yöntemi ve komşuluk hukukunun kuralları bu metinle belirlenir. Nitekim kanun koyucu da bu metnin değiştirilmesini, tıpkı bir anayasa değişikliği gibi, beşte dört oy oranına tabi kılarak nitelikli bir çoğunluk ve sertlik güvencesiyle korumuştur.

Yönetim planının bu kurucu niteliği teorik çerçeveyi oluştursa da, uygulamada avukatlar olarak, kanunun 1965 yılından bu yana pek değişmeden kalmış olmasından kaynaklanan bazı sorunlarla sıkça karşılaşıyoruz. Bu bölümden itibaren, dikkatimi çeken bu sorunları ve olası çözüm önerilerini paylaşacağım.

IV. KARMA KULLANIMLI MEGA PROJELERDE ÇIKAR ÇATIŞMASI

Eski tip tek bloklu apartmanların yerini, binlerce bağımsız bölümlü, kendi güvenlik, enerji ve hizmet ağına sahip toplu yapılar almaktadır. Bu dönüşümün en karmaşık safhası, ticari alan ile rezidansın aynı yapı kompleksinde bir arada bulunduğu karma kullanımlı projelerdir (AVM + Plaza + Rezidans). Ticari alanların ciro odaklı işletme dinamikleri ile rezidans sakinlerinin mahremiyet ve sükunet beklentisi burada sürekli karşı karşıya gelir. AVM'lerin ve plazaların yüksek işletme ve enerji giderlerinin konut maliklerinin sırtına haksız şekilde yansıtılması, uygulamada en sık görülen uyuşmazlık kaynaklarından biridir. 1965 tarihli kanunun klasik mülkiyet kalıpları, bu asimetrik güç dengesini çözmekte yetersiz kalmaktadır.

V. DİJİTAL GENEL KURUL İHTİYACI

Mevcut kanuni altyapının pratik saha ihtiyaçlarına cevap vermekte yetersiz kaldığı bir diğer alan da çağrı ve tebligat usulüdür. Kanun'un öngördüğü fiziki mektup ve imza şartları, binlerce malikli yapılarda genel kurulu daha başlamadan usul yönünden sakatlamaktadır. Elektronik genel kurul sistemlerine ve UETS/KEP gibi entegre dijital bildirim mekanizmalarına açıkça izin veren bir mevzuat revizyonu yapılmadığı sürece, mega sitelerde fiili katılımın sağlanması giderek zorlaşacaktır.

VI. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MATBU YÖNETİM PLANI SORUNU

Kentsel dönüşüm süreçlerinde yıkılıp yeniden inşa edilen yapıların yönetim planları, uygulamada hâlâ tapu müdürlüğü çevresinden veya internetten temin edilen standart örnek metinler üzerinden tescil edilmektedir. Oysa her yeni yapının mimari özellikleri, sosyal donatıları, ticari ünite dengesi ve demografik yapısı kendine özgüdür. Bu matbu metinler, projenin tesliminden sonraki ilk yıllarda aidat uyuşmazlıklarına, haksız ortak alan işgallerine ve yönetim kilitlenmelerine yol açmaktadır. Yönetim planlarının, projenin özgün niteliklerine göre baştan avukatlar tarafından hazırlanması, bu nedenle bir tercih değil ihtiyaçtır.

VII. ZORUNLU SİTE AVUKATLIĞI ÖNERİSİ

Yıllık bütçesi, istihdam ettiği personel sayısı ve tedarik sözleşmeleriyle orta ölçekli bir ticari şirketi, hatta kimi ilçe belediyesini geride bırakan mega sitelerin hukuki destekten yoksun yönetilmesi, iş hukuku ve tazminat riskleri açısından ciddi bir zafiyettir. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu'nun 35/3. maddesinde belirli bir sermaye eşiğini aşan anonim şirketler için öngörülen zorunlu sözleşmeli avukat bulundurma mekanizmasına benzer şekilde, belirli bir bağımsız bölüm sayısının (örneğin 300 veya 500) üzerindeki toplu yapılarda "zorunlu site avukatlığı" müessesesinin getirilmesi, hem keyfi yönetimleri ve mali usulsüzlükleri önleyecek hem de meslektaşlarımız için sürdürülebilir bir istihdam alanı yaratacaktır.

VIII. SONUÇ

Sonuç olarak, kat mülkiyeti hukuku artık apartman yöneticiliğinin sıradan bir uzantısı olarak değil, kurumsal şeffaflık ve profesyonel bir bakış açısıyla ele alınması gereken bağımsız bir uzmanlık alanıdır. Nitekim binlerce bağımsız bölümden oluşan modern mega yapılarda ortak yaşam barışı, internetten indirilen matbu şablon yönetim planlarına terk edilemez. Dijital genel kurul altyapısının yasal zemine oturtulması ve belirli ölçeği aşan toplu yapılarda kurumsal/sözleşmeli avukatlık mekanizmasının zorunlu kılınması, uyuşmazlıkları başlamadan önleyecek en temel güvencelerden biridir. Mülkiyet hakkının korunması, her yapıya özgü yönetim planlarının diğer bir ifadeyle "mikro-anayasaların” uzman kişilerce inşa edilmesinden geçmektedir.