İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/2’de düzenlenmiştir. Buna göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” denilmektedir. İlgili madde uyarınca iki haklı sebebe dayalı ihtarname ile yasal süre içerisinde kiracı aleyhine dava açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin belli başlı şartları bulunmaktadır. Bu şartları başlıklar halinde inceleyecek olursak:
- İhtarların haklı sebebe dayanması
- İhtarların yazılı olması
- İhtarların bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması
- Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde davanın açılmış olmasıdır.
Şartların tamamının sağlanması halinde dava açılabilecektir.
1-HAKLI SEBEBİN VARLIĞI
Öncelikle kiracıya gönderilecek ihtarların haklı sebebe dayanması gerekmektedir. Kira bedelinin sözleşmede belirlenen sürede ya da hangi sürede ödeneceği sözleşme ile belirlenmemişse kanun hükümlerine göre ifa zamanında ödenmemesi veyahut eksik ödenmesi durumunda haklı sebebin varlığı kabul edilir.
İhtarname ya da icra yoluyla ödeme emrinin tebliğ edilmesi durumunda tebligatın kiracıya ulaşmasından önce ödeme yapılması haklı sebebi ortadan kaldırmaktadır. İhtar veya ödeme emri tebligatının kiracıya ulaştıktan sonra kira bedelinin ödenmesinde ise haklı sebep şartı sağlanmaktadır.
Yargıtay 3. HD., 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E. ve 2018/9394 K. sayılı kararında,
“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” demek suretiyle tebliğden sonra yapılan ödemelerin ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacağını belirtmiştir. Yine ilgili kararda belirsiz süreli sözleşmelerde ve kiranın yıllık ödendiği durumlarda iki haklı sebebe dayalı ihtar ile tahliye yoluna gidilemeyeceği de açıklığa kavuşturulmuştur.
Önemli olan bir diğer husus da ilk ihtar tarihinde muaccel olan iki ayrı aya ait ödenmeyen kira için iki ayrı ihtarname gönderilmesi iki haklı ihtar durumunu oluşturmayacaktır. Basit bir örnekle; ocak ve şubat ayı için kirasını ödemeyen kiracıya muacceliyet tarihinden sonra gönderilecek ilk ihtarnamede, Ocak ve şubat ayları için iki ihtarname gönderilerek iki haklı sebepli ihtarname olgusuna dayanılmaz.
2-İHTARIN YAZILI OLMASI ŞARTI
İhtarın yazılı olarak yapılması gerekmektedir. İhtarın noter aracılığı ile yapılması ispat açısından en sağlıklı yöntemdir. Uygulamada da en çok tercih edilen yöntem noter aracılığı ile ihtar gönderilmesidir.
İhtarın yazılı olması sadece noter aracılığı ile yapılması anlamına gelmemektedir. Posta yoluyla ya da mail ile yapılan ihtarname de geçerlidir ancak karşı tarafa ulaştığının kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir.
Kiracıya aynı kira dönemi içerisinde kira bedelinin eksik ya da zamanında ödenmemesi nedeniyle farklı zamanlarda iki defa icra takibi başlatılmışsa veyahut bir icra takibi başlatılmış bir de ihtar gönderilmişse bu durumda da yazılı şekilde iki haklı ihtar yapılmış kabul edilmektedir.
>> YAZININ DEVAMI İÇİN TIKLAYINIZ
