Kooperatifler Kentsel Dönüşüm Desteklerinden Nasıl Yararlanabilir?

Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesi amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında kooperatifler de önemli bir aktör olarak karşımıza çıkmaktadır.

Ancak kooperatiflerin kentsel dönüşüm süreci, klasik anlamda kat mülkiyetine tabi bir apartmanın dönüşümünden farklı hukuki ve idari özellikler taşımaktadır.

Özellikle taşınmazın tapu durumunun, kooperatifin hukuki yapısının, ortakların bağımsız bölümler üzerindeki haklarının ve dönüşüm kararının hangi organ tarafından alınacağının doğru şekilde belirlenmesi gerekir.

Bu nedenle kooperatiflerde kentsel dönüşüm sürecine başlanmadan önce yalnızca teknik değil, kooperatifler hukuku, taşınmaz hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatı bakımından birlikte değerlendirme yapılması gerekir.

1. Öncelikle Kooperatifin Hukuki Durumu Belirlenmelidir

Kooperatifin dönüşüm sürecinde atılacak ilk adım, taşınmazın tapudaki malikinin kim olduğunun tespit edilmesidir.

Örneğin taşınmaz;

  • doğrudan kooperatif tüzel kişiliği adına kayıtlı olabilir,
  • ortaklar adına ferdileştirilmiş olabilir,
  • henüz ferdileşme gerçekleşmemiş olabilir,
  • kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olabilir.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Çünkü tapuda malik olarak kooperatif tüzel kişiliğinin bulunması ile her bir ortağın bağımsız bölüm maliki olması aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Bu nedenle dönüşümden önce tapu kayıtları, kooperatif ana sözleşmesi, genel kurul kararları, ortaklık kayıtları ve mevcut bağımsız bölüm/hisse durumu birlikte incelenmelidir.

2. Genel Kurul Kararı Önem Taşır

Kooperatifin kentsel dönüşüm sürecine girmesi yalnızca teknik bir işlem değildir.

Dönüşüm kapsamında;

  • yapının mevcut hukuki durumunun tespiti,
  • riskli yapı sürecinin yürütülmesi,
  • yıkım,
  • yeni yapı projesinin hazırlanması,
  • müteahhit seçimi,
  • inşaat sözleşmesinin imzalanması,
  • finansman sağlanması,
  • gerektiğinde kredi kullanılması,
  • ortakların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi

gibi birçok işlem gündeme gelebilir.

Bu nedenle kooperatif genel kurulunun görev ve yetkileri ile ana sözleşme hükümleri dikkatle incelenmeli ve dönüşüm için gerekli kararlar usulüne uygun şekilde alınmalıdır.

Özellikle yüksek mali yükümlülük doğuran sözleşmelerin ve finansman işlemlerinin kooperatif adına hangi organ tarafından yapılabileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Riskli Yapı Süreci Ayrı Değerlendirilmelidir

Kooperatif yapısının kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi bakımından yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi söz konusu olabilir.

Bu aşamada riskli yapı tespitinin yapılması, raporun kesinleşmesi, itiraz sürecinin takip edilmesi ve sonrasında yıkım ile yeniden yapım işlemlerinin yürütülmesi gündeme gelir.

Ancak burada önemli olan nokta şudur:

Kooperatifin varlığı, ortakların ve kooperatif tüzel kişiliğinin taşınmaz üzerindeki hukuki durumunu tek başına ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle dönüşüm sürecinin hangi sıfatla ve hangi hukuki zeminde yürütüleceği baştan belirlenmelidir.

4. Kooperatif Ortaklarının Hakları Nasıl Belirlenecek?

Kooperatiflerde en önemli sorunlardan biri, ortakların dönüşüm sonrasında hangi bağımsız bölüme ve hangi hakka sahip olacaklarının belirlenmesidir.

Özellikle eski yapıdaki ortaklık payları ile yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin birbirine nasıl bağlanacağı açık şekilde ortaya konulmalıdır.

Dönüşüm öncesinde;

“Her ortak bir daire alacak”

şeklindeki genel ifadeler yerine;

  • arsa payları,
  • ortaklık payları,
  • mevcut bağımsız bölüm kullanımları,
  • yeni projedeki bağımsız bölümlerin niteliği,
  • metrekare farkları,
  • şerefiye,
  • ortak giderler,
  • ilave maliyetler

gibi hususlar somutlaştırılmalıdır.

Aksi halde dönüşüm tamamlandıktan sonra ortaklar arasında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

5. Hibe ve Kredi Destekleri Bakımından Kooperatifler

Yerinde dönüşüm ve kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu tarafından sağlanan hibe ve kredi desteklerinden yararlanılması mümkün olabilmektedir.

Ancak burada önemli olan, “kooperatifin otomatik olarak tek bir hak sahibi olduğu” şeklinde bir yaklaşımın doğru kabul edilmemesidir.

Destekten kimin, hangi bağımsız bölüm veya hak üzerinden yararlanabileceği ilgili destek programının güncel mevzuatına göre belirlenmelidir.

Kooperatifin tapu maliki olduğu modellerde ayrıca;

  • kooperatif tüzel kişiliği,
  • ortakların hukuki statüsü,
  • bağımsız bölümlere ilişkin haklar,
  • kredi kullanımı,
  • teminat ve ipotek işlemleri

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle başvuru yapılmadan önce destek programının güncel uygulama esasları mutlaka kontrol edilmelidir.

6. Muvafakat ve İpotek İşlemleri

Kredi ve benzeri finansman modellerinde teminat ve ipotek konusu ayrıca önem taşımaktadır.

Kooperatifin finansman kullanması halinde;

  • kredinin kimin tarafından kullanılacağı,
  • borcun kime ait olacağı,
  • teminatın hangi taşınmaz üzerinde kurulacağı,
  • ortakların sorumluluğunun kapsamı,
  • geri ödeme yükümlülükleri

açık şekilde belirlenmelidir.

Ortakların haklarını etkileyebilecek işlemlerde gerekli muvafakatlerin usulüne uygun şekilde alınması ve belgelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

7. Müteahhit Seçimi En Kritik Aşamalardan Biridir

Kooperatifin dönüşüm sürecinde en önemli kararlardan biri müteahhit seçimidir.

Sadece müteahhidin kaç bağımsız bölüm vereceğine bakılarak karar verilmemelidir.

Müteahhidin;

  • mali yeterliliği,
  • tamamladığı projeler,
  • devam eden işleri,
  • finansal kapasitesi,
  • teknik yeterliliği,
  • SGK ve vergi borçları,
  • hakkında devam eden icra ve dava dosyaları,
  • şirket ortaklık yapısı,
  • geçmiş projelerdeki teslim performansı

araştırılmalıdır.

Ayrıca yapılacak sözleşmede teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar, teminatlar, fesih koşulları, cezai şart, kira/taşınma giderleri, ruhsat süreci ve finansman modeli ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.

8. Kooperatiflerde İnşaat Sözleşmesi Özellikle Dikkatli Hazırlanmalıdır

Kooperatif ile müteahhit arasında yapılacak sözleşme, dönüşümün en önemli hukuki belgelerinden biridir.

Sözleşmede en azından;

  • arsa ve mevcut yapı bilgileri,
  • proje ve ruhsat süreci,
  • bağımsız bölümlerin paylaşımı,
  • teknik şartname,
  • inşaat süresi,
  • teslim tarihi,
  • gecikme halinde cezai şart,
  • teminat,
  • sigorta,
  • müteahhidin finansman yükümlülükleri,
  • vergi ve harçların kim tarafından ödeneceği,
  • yapı kullanma izin belgesi,
  • kat mülkiyeti işlemleri,
  • sözleşmenin feshi,
  • temerrüt,
  • müteahhidin temlik ve devir yetkileri,
  • uyuşmazlık çözüm yöntemi

açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle “anahtar teslim” gibi genel ifadelerin yeterli görülmemesi gerekir.

9. Dönüşümde Ortakların Bilgilendirilmesi Şarttır

Kooperatif yönetiminin en önemli sorumluluklarından biri de ortakların süreç hakkında doğru ve şeffaf şekilde bilgilendirilmesidir.

Ortaklara;

  • mevcut taşınmazın hukuki durumu,
  • riskli yapı süreci,
  • dönüşüm maliyeti,
  • müteahhit teklifi,
  • yeni proje,
  • finansman modeli,
  • alınacak kredi,
  • geri ödeme yükümlülükleri,
  • yeni bağımsız bölümlerin dağılımı

konularında açık bilgi verilmelidir.

Özellikle ortakların ekonomik yükümlülük altına gireceği işlemlerde karar alma sürecinin belgeli ve şeffaf yürütülmesi önemlidir.

10. Kooperatiflerde Kentsel Dönüşüm Bir “İnşaat Projesi” Olarak Görülmemelidir

Kooperatiflerde dönüşüm sürecinin yalnızca “eski binayı yıkıp yenisini yapmak” şeklinde değerlendirilmesi önemli hukuki riskler doğurabilir.

Aslında süreç;

Kooperatifler Hukuku + Taşınmaz Hukuku + Kat Mülkiyeti Hukuku + 6306 sayılı Kanun + İmar Hukuku + Sözleşmeler Hukuku + Finansman Hukuku

boyutları bulunan çok aşamalı bir süreçtir.

Bu nedenle dönüşümün başlangıcında hukuki durum tespiti yapılması, süreç boyunca alınacak kararların doğru organ tarafından alınması ve sözleşmelerin profesyonel şekilde hazırlanması gerekir.

SONUÇ

Kooperatiflerin kentsel dönüşüm ve yerinde dönüşüm desteklerinden yararlanması mümkündür. Ancak her kooperatif bakımından uygulanacak yöntem aynı değildir.

Özellikle tapu malikinin kim olduğu, kooperatifin hukuki statüsü, ortakların taşınmaz üzerindeki hakları, genel kurul kararları, riskli yapı süreci, finansman modeli ve destek programının güncel şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Dönüşüm sürecine başlamadan önce yapılacak kapsamlı bir hukuki inceleme, hem kooperatif yönetiminin hem de ortakların ileride karşılaşabileceği ciddi uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

Bu nedenle kooperatiflerde kentsel dönüşüm süreci, yalnızca teknik bir yeniden yapım faaliyeti olarak değil, hukuki, mali ve idari bütünlüğü olan bir dönüşüm projesi olarak ele alınmalıdır.