Son yıllarda kira bedellerinde yaşanan hızlı değişim, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların en önemli nedenlerinden biri hâline geldi. Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde, sözleşmede belirlenen kira bedeli ile taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel kira rayiçleri arasında ciddi farklar ortaya çıkabiliyor.

Bu noktada tarafların en çok başvurduğu hukuki yollardan biri kira tespit davası oluyor.

Ancak kamuoyunda kira tespit davası çoğu zaman yanlış anlaşılıyor. Bu dava, kiracının tahliye edilmesini sağlayan bir dava olmadığı gibi, mevcut kira sözleşmesini sona erdiren bir dava da değildir.

Kira tespit davasının temel amacı, mevcut kira ilişkisini sona erdirmek değil; kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde, taraflar arasındaki kira bedelinin yeni dönem bakımından mahkeme tarafından belirlenmesini sağlamaktır.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına ve kanuni düzenlemelere uygun olmadığının ileri sürülmesi üzerine, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan yenilik doğuran nitelikte bir dava olarak karşımıza çıkmaktadır.

Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde, kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kalması veya taraflar arasında kira artışının nasıl uygulanacağı konusunda uyuşmazlık çıkması hâlinde bu dava gündeme gelmektedir.

Dava sonucunda mevcut kira sözleşmesi ortadan kalkmaz.

Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulmaz.

Kiracı ile kiraya veren arasındaki mevcut kira ilişkisi devam eder.

Mahkeme yalnızca kira bedeline ilişkin hukuki durumu, kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde yeniden belirler.

Bu nedenle kira tespit davasını bir tahliye davası ile karıştırmamak gerekir.

Bir davanın amacı kiralananın boşaltılması iken, diğerinin amacı kira ilişkisinin devamı sırasında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir.

KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ DAYANAĞI NEDİR?

Kira tespit davasının temel hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri oluşturmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesini tamamen tarafların serbest iradesine bırakmamıştır.

Kanun koyucu bir yandan sözleşme serbestisini kabul etmiş, diğer yandan kira ilişkisinin ekonomik ve sosyal niteliği nedeniyle taraflar arasındaki dengeyi korumaya yönelik sınırlamalar getirmiştir.

Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesinde;

  • kira ilişkisinin süresi,
  • sözleşmede artış şartının bulunup bulunmadığı,
  • TÜFE oranı,
  • taşınmazın özellikleri,
  • emsal kira bedelleri,
  • hakkaniyet ilkesi

gibi birçok unsur önem taşımaktadır.

HER KİRA SÖZLEŞMESİ İÇİN AYNI KURAL MI UYGULANIR?

Hayır.

Kira tespit davalarında en önemli ayrımlardan biri, kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığıdır.

İlk beş yıllık dönemde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sistem ile beş yıllık sürenin dolmasından sonraki sistem aynı değildir.

İlk beş yıllık kira ilişkilerinde, kira bedelinin belirlenmesinde kanunda öngörülen artış sınırlamaları önem taşır.

Buna karşılık kira ilişkisinin beş yılı doldurması veya beş yıldan sonra her yeni beş yıllık dönemin sonuna gelinmesi hâlinde, kira bedelinin belirlenmesinde daha geniş kapsamlı bir değerlendirme yapılmaktadır.

Bu aşamada mahkeme yalnızca TÜFE oranına bakmaz.

Mahkeme;

  • TÜFE oranını,
  • taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira rayiçlerini,
  • emsal kira bedellerini,
  • kiralananın fiziksel ve ekonomik özelliklerini,
  • hakkaniyet ilkesini

birlikte değerlendirir.

İşte uygulamada kamuoyunda sıkça kullanılan “beş yıl dolunca rayiç kira bedeli istenebilir” şeklindeki ifade, bu hukuki düzenlemeye dayanmaktadır.

Ancak beş yılın dolmuş olması, mahkemenin doğrudan internet ilanlarında görülen veya kiraya verenin talep ettiği bedeli kira bedeli olarak kabul edeceği anlamına gelmez.

Her somut olay ayrı değerlendirilir.

KİRA TESPİT DAVASINI KİM AÇABİLİR?

Uygulamada bu davanın yalnızca kiraya veren tarafından açılabileceği yönünde yaygın bir kanaat bulunmaktadır.

Oysa kira tespit davasını açma hakkı yalnızca kiraya verene ait değildir.

Koşulları bulunduğu takdirde kiracı da kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir.

Kiraya veren açısından kira bedelinin güncel ekonomik koşulların ve emsal kira bedellerinin çok altında kaldığı durumlarda dava açılması gündeme gelebilir.

Kiracı açısından ise sözleşmede veya uygulamada kanuna aykırı bir kira artışı talep edilmesi, kira bedelinin hukuka aykırı şekilde artırılması veya kira bedeline ilişkin uyuşmazlık bulunması hâlinde dava açılması söz konusu olabilir.

Dolayısıyla kira tespit davası, yalnızca kiraya verenin kira bedelini artırmak için kullandığı bir hukuki araç olarak görülmemelidir.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILMALIDIR?

Kira tespit davalarında en önemli konulardan biri davanın ne zaman açıldığıdır.

Çünkü dava her zaman açılabilecek nitelikte olsa bile, davanın açıldığı tarih mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi bu konuda özel kurallar getirmiştir.

Yeni kira döneminde belirlenecek kira bedelinin o dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için, kanunda öngörülen süreler içerisinde dava açılması veya gerekli yazılı bildirimin yapılması büyük önem taşımaktadır.

Örneğin kira sözleşmesinin her yıl 1 Eylül tarihinde yenilendiği bir kira ilişkisinde, sürelerin doğru hesaplanması davanın ekonomik sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Süresinde hareket edilmemesi, dava açma hakkını her zaman ortadan kaldırmasa da mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı konusunda hak kaybına neden olabilir.

Özellikle yüksek kira bedellerinin söz konusu olduğu taşınmazlarda, bir kira döneminin kaçırılması ciddi ekonomik sonuçlar doğurabilmektedir.

EMSAL KİRA BEDELLERİ NASIL BELİRLENİR?

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde en önemli konulardan biri emsal kira bedelleridir.

Ancak emsal araştırması, yalnızca internet üzerindeki ilanlara bakılması anlamına gelmez.

Bir taşınmazın başka bir taşınmazla emsal kabul edilebilmesi için belirli ölçüde benzerlik taşıması gerekir.

Örneğin;

  • aynı veya benzer bölgede bulunması,
  • kullanım amacının benzer olması,
  • büyüklüğünün yakın olması,
  • binanın yaşının benzer olması,
  • fiziksel özelliklerinin karşılaştırılabilir olması,
  • ulaşım ve çevresel imkânlarının benzer olması

önem taşır.

İşyeri kiralarında ise araştırma daha da ayrıntılı hâle gelir.

İşyerinin bulunduğu cadde, yaya trafiği, ticari hareketlilik, vitrin genişliği, görünürlüğü ve bölgenin ticari potansiyeli kira bedelini doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle aynı büyüklükte iki işyerinin yalnızca farklı bir sokakta bulunması bile kira bedelleri arasında önemli farklılıklar yaratabilir.

Mahkeme, gerekli gördüğü durumlarda bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın ve emsal olarak gösterilen diğer taşınmazların özelliklerini karşılaştırır.

Kira tespit davalarında emsal seçimi, davanın sonucunu doğrudan etkileyen en önemli konulardan biridir. Dava konusu taşınmazla karşılaştırılabilir olmayan emsallere dayanılarak yapılacak bir değerlendirme, gerçek kira değerinin belirlenmesini zorlaştıracaktır.

BİLİRKİŞİ RAPORU MAHKEMEYİ BAĞLAR MI?

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi uygulamada önemli bir yere sahiptir.

Mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılmasına ve uzman bilirkişiler aracılığıyla emsal araştırması yapılmasına karar verir.

Bilirkişi raporunda genellikle;

  • taşınmazın fiziksel özellikleri,
  • bulunduğu bölge,
  • kullanım amacı,
  • çevredeki benzer taşınmazlar,
  • emsal kira bedelleri

değerlendirilir.

Ancak bilirkişi raporu hâkimi mutlak şekilde bağlayan bir belge değildir.

Hâkim, bilirkişi raporunu dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirir.

Raporun yetersiz bulunması hâlinde ek rapor alınmasına veya yeni bir bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilebilir.

Bu nedenle kira tespit davasında hazırlanan bilirkişi raporunun yalnızca bir rakam içermesi yeterli değildir.

Emsallerin neden seçildiği, dava konusu taşınmaz ile hangi yönlerden benzer veya farklı olduğu ve ulaşılan kira bedelinin hangi hesaplama ve değerlendirme sonucunda belirlendiği açıkça ortaya konulmalıdır.

“ESKİ KİRACI İNDİRİMİ” NEDİR?

Kira tespit davalarında uygulamada en çok tartışılan konulardan biri de hakkaniyet indirimidir.

Taşınmazın serbest piyasada yeni bir kiracıya verilmesi hâlinde ulaşabileceği kira bedeli ile uzun süredir aynı taşınmazı kullanan mevcut kiracının hukuki durumu aynı şekilde değerlendirilmez.

Bu nedenle kira bedeli belirlenirken hakkaniyet ilkesi önem taşır.

Uygulamada bu durum sıklıkla “eski kiracı indirimi” olarak ifade edilmektedir.

Ancak bu indirim her olayda otomatik olarak belirli bir oran üzerinden uygulanacak matematiksel bir kural değildir.

Taşınmazın özellikleri, kira ilişkisinin süresi ve tarafların hukuki durumu birlikte değerlendirilir.

Amaç, bir taraftan taşınmazın gerçek ekonomik değerini dikkate almak, diğer taraftan da mevcut kira ilişkisinin özelliklerini tamamen göz ardı etmemektir.

İNTERNETTEKİ KİRA İLANLARI EMSAL OLARAK YETERLİ Mİ?

Son yıllarda kira uyuşmazlıklarında en çok başvurulan kaynaklardan biri internet üzerindeki emlak ilanlarıdır.

Bir internet ilanında yer alan kira bedeli, çoğu zaman taşınmazın istenen kira bedelini göstermektedir. Taşınmazın gerçekten o bedelle kiraya verilip verilmediği ise farklı bir konudur. Bu nedenle internet ilanlarının tek başına gerçek kira bedelinin kesin kanıtı olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte ilanlar, piyasa araştırması sırasında yardımcı veri olarak değerlendirilebilir. Ancak hükme esas alınacak kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazların gerçek kira ilişkileri, somut özellikleri ve diğer delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

KİRA TESPİT DAVASI İLE KİRA UYARLAMA DAVASI AYNI ŞEY DEĞİL

Uygulamada bu iki dava türü sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır.

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hükümleri çerçevesinde açılır.

Kira uyarlama davası ise olağanüstü koşulların ortaya çıkması hâlinde sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması amacıyla gündeme gelir.

Bu nedenle;

  • davaların hukuki dayanakları,
  • aranan şartlar,
  • uygulanacak ilkeler,
  • dava sonucunda ortaya çıkacak sonuçlar

aynı değildir.

Bir kira uyuşmazlığında hangi hukuki yolun tercih edilmesi gerektiği, somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Yanlış dava türünün tercih edilmesi, yargılama sürecinin uzamasına ve tarafların hak kaybına uğramasına neden olabilir.

KİRA TESPİT DAVASINDA EN BÜYÜK HATA; SADECE “RAYİÇ YÜKSEK” DEMEK

Birçok kira uyuşmazlığında kiraya veren, taşınmazın bulunduğu bölgede kiraların yükseldiğini belirterek kira bedelinin doğrudan piyasa rayicine çıkarılabileceğini düşünmektedir.

Ancak kira tespit davasında mahkemenin görevi yalnızca çevredeki en yüksek kira bedelini bulmak değildir.

Mahkeme;

  • kanuni sınırlamaları,
  • kira ilişkisinin süresini,
  • sözleşmenin hükümlerini,
  • emsal kira bedellerini,
  • taşınmazın özelliklerini,
  • hakkaniyet ilkesini

birlikte değerlendirmek zorundadır.

Kira tespit davası, yalnızca bir “piyasa araştırması” değildir.

Bu dava, kira ilişkisinin kendine özgü hukuki kuralları içerisinde yapılan kapsamlı bir değerlendirmedir.

SONUÇ OLARAK

Kira tespit davası, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar arasındaki ekonomik dengenin yeniden kurulması bakımından önemli bir hukuki kurumdur.

Ancak bu dava, kamuoyunda zaman zaman düşünüldüğü gibi, kiraya verenin istediği kira bedelini mahkeme kararıyla doğrudan elde etmesini sağlayan bir yol değildir.

Aynı şekilde kira tespit davası, kiracının tahliyesini sağlayan bir dava da değildir.

Mahkeme her somut olayda kira ilişkisinin süresini, kira sözleşmesini, kanuni düzenlemeleri, taşınmazın özelliklerini, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirmek zorundadır.

Bu nedenle kira tespit davalarında en kritik üç konu şudur,

Doğru zamanda hareket etmek, doğru emsalleri ortaya koymak ve kira ilişkisinin hukuki niteliğini doğru değerlendirmek.

Kira uyuşmazlıklarında çoğu zaman davanın sonucu yalnızca “taşınmazın rayiç değeri” ile belirlenmez.

Davanın hangi tarihte açıldığı, kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiği, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı ve emsal araştırmasının ne kadar sağlıklı yapıldığı da sonucu doğrudan etkiler.