I. GİRİŞ

"Hediye tatil kazandınız" çağrısıyla başlayan bir satış toplantısı, sonunda elinde kırk sekiz senetlik bir borç ve üzerine hiç ayak basmadığı bir taşınmazın tapusuyla biten bir tüketiciyi bırakır geride. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2 Ekim 2024 tarihli kararına konu olan olayda tartışılan, satıcının tüketiciye bir yerde konaklama imkânı sunmuş olmasının, sözleşmeye konu asıl taşınmazı teslim etmiş sayılıp sayılamayacağıdır. Kurul bu soruya açık bir "hayır" ile cevap vermiş ve teslimin ispat yükünü satıcının üzerinde bırakmıştır.

Karar tek başına bir olayı değil, aynı satış grubuna karşı açılmış bir dizi davayı temsil ediyor. Hukuk Genel Kurulu aynı hukuki sorunu 29 Kasım 2023 tarihinde üç ayrı dosyada daha çözmüştü; bu karar dördüncüsü. Bir satış yönteminin dört ayrı mağdur üzerinden aynı Kurula dört kez taşınmış olması, tesadüften çok bir iş modelinin izini sürüyor.

II. OLAY: HEDİYE TATİLDEN HİSSELİ TAPUYA

Davacı, birlikte hareket eden birkaç şirketin düzenlediği bir tanıtım toplantısına "hediye tatil kazandığı" söylenerek götürülmüştür. Toplantıda, davacının ifadesiyle "saldırgan satış yöntemleri" uygulanmış ve tarihsiz bir sözleşmeyle Kütahya Emet'teki bir tesisten devremülk satın alması sağlanmıştır: bedel 11.950 TL, peşinat 1.250 TL, kalanı için kırk sekiz adet senet.

Bir süre sonra aynı kişiler davacıyla yeniden temas kurmuş, bu kez Yalova'daki başka bir tesisle ilgili yeni bir sözleşme imzalarsa mevcut hakkını değişim, kiralama veya satışa çevirebileceğini söylemişlerdir. Davacı 19 Ağustos 2015 tarihinde bu ikinci sözleşmeyi de imzalamış, 3.786 TL bedelin tamamını ödemiş ve üç ayrı seferde 560'ar TL aidat yatırmıştır. Üç hafta sonra, 10 Eylül 2015'te, Yalova Termal'deki bir taşınmazın 3650'de 7'lik hissesi davacı adına tapuya tescil edilmiştir.

Davacının şikâyeti nettir: parasını ödemiş, tapusunu almış, ama sözleşmede vaat edilen 2+1 stüdyo daireyi, yılın belirlenen Şubat dönemi için dahi olsa, hiçbir zaman fiilen kullanamamıştır. Davalı taraf ise farklı bir olguya dayanmıştır — davacının 11-18 Haziran 2017 tarihleri arasında, RCI adlı uluslararası değişim sistemi üzerinden Kuşadası'ndaki başka bir tesiste konakladığını öne sürmüş, bunun teslim yükümlülüğünü yerine getirdiğini savunmuştur. Davacı ayrıca, tapusu adına geçen taşınmazın bulunduğu tesisin belediyeyle yaptığı kaplıca suyu kullanım sözleşmesi sayesinde kâğıt üzerinde işler durumda göründüğünü, oysa kendisine hiçbir dönem için fiilen yer gösterilmediğini ileri sürmüştür.

Davacı, ödediği bedelin iadesi ve sözleşmelerin iptali için önce icra takibi başlatmış, davalıların itirazı üzerine de itirazın iptali ve sözleşmenin feshi davası açmıştır.

III. HUKUKİ ÇERÇEVE: DEVRE MÜLK, DEVRE TATİL VE "TESLİM" NE ZAMAN GERÇEKLEŞİR

Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır ve kurulması resmî şekle tabidir. Somut olaydaki sözleşmeler ise bu kalıba tam uymuyordu; taraflar arasında adi yazılı biçimde düzenlenmiş, "hisseli gayrimenkul satışı" adı altında bir pay devri vaadi içeriyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararında isabetle belirtildiği gibi, taşınmaz payı devrini içeren böyle bir sözleşme Türk Medeni Kanunu'nun 706, (o tarihte yürürlükte olan) Türk Borçlar Kanunu'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri uyarınca resmî şekilde yapılmadıkça geçersizdir — ama tapuda fiilen devir gerçekleşmişse, geçersiz sözleşme bu devirle birlikte geçerlilik kazanır.

Sözleşmenin geçerli hâle gelmiş olması, meselenin yalnızca yarısını çözer. Geriye, tüketicinin dönme (o dönemki adıyla, ön ödemeli devre tatil satışlarına özgü) hakkını kullanıp kullanamayacağı sorusu kalır. Kararın verildiği tarihte yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un mülga 50/9. fıkrası, devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması hâlinde tüketiciye, "devir veya teslim tarihine kadar" herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı tanımıştı. Yine o tarihte yürürlükte olan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin mülga 15/3. maddesi, "devir veya teslim"in ne zaman gerçekleşmiş sayılacağını somutlaştırıyordu: kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tescil edilmesi tek başına yetmez, taşınmazın zilyetliğinin de kullanıma hazır hâlde tüketiciye devredilmesi gerekir; aksi hâlde teslim gerçekleşmemiş sayılır.

Zilyetlik kavramı burada belirleyicidir. Türk Medeni Kanunu'nun 973. maddesi zilyetliği bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet olarak tanımlar; 977. maddesi ise devrin, şeyin ya da şey üzerinde hâkimiyet sağlayacak araçların edinene teslimini veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla o şey üzerinde hâkimiyet kurabilecek duruma gelmesini şart koşar. Sözleşmeye konu belirli bir taşınmazdan söz edildiğinde, başka bir taşınmazda geçirilen bir tatilin bu tanıma girip girmeyeceği, davanın can alıcı noktasını oluşturuyordu.

IV. HUKUK GENEL KURULU'NUN DEĞERLENDİRMESİ

İlk derece mahkemesi olan Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesi, tüketici mahkemesi sıfatıyla baktığı davada davacıyı büyük ölçüde haklı bulmuş, sözleşmelerin resmî şekilde yapılmadığını, tapu devrinin de Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı gerçekleştiğini belirterek davayı kısmen kabul etmiş, tarafların aldıklarını karşılıklı iade etmesine hükmetmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi ise bu kararı tümüyle çevirmiş; davacının Kuşadası'ndaki tesisten yararlanmış olmasını yeterli görmüş, bunun teslim yükümlülüğünü karşıladığını, davacının bu kullanımdan sonra sözleşmenin şekil eksikliğini ileri sürmesinin dürüstlük kuralına (TMK m. 2/1) aykırı olduğunu söyleyerek davayı reddetmiştir. İşin ilginç yanı, Bölge Adliye Mahkemesinin bir de davacının temyiz talebini "dava değeri kesinlik sınırının altında" gerekçesiyle reddetmiş olmasıdır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi önce bu ek kararı kaldırarak davacının temyiz hakkını yeniden açmış, ardından esasa girip Bölge Adliye Mahkemesi kararını bozmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi ise ısrarla aynı sonuca direnince dosya Hukuk Genel Kuruluna taşınmıştı.

Kurul önce usule ilişkin bir engeli aşmak zorunda kaldı: dava değeri, kararların temyiz edilemeyeceği kesinlik sınırının altında görünüyordu. Kurul, sözleşmenin aylık aidat yükümlülüğü gibi ileriye dönük etkiler doğurduğunu, bu nedenle uyuşmazlığın yalnızca geçmişe dönük bir bedel talebinden ibaret sayılamayacağını belirterek kararın kesin olmadığına oy birliğiyle karar verdi ve işin esasına girdi.

Esasa ilişkin değerlendirmede Kurul, konuyu doğrudan ispat yüküne bağladı:

"Devre mülk sözleşmelerinde zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir."

Dosyada davalı taraf, sözleşmeye konu Yalova'daki taşınmazın davacıya teslim edildiğine dair hiçbir belge sunmamıştı. Sunduğu tek argüman, davacının başka bir tesiste konaklamış olmasıydı. Kurul bunu şöyle değerlendirdi:

"Bir başka tesiste gerçekleşen konaklamanın, sözleşmeye bağlı bir hediye tatil hakkı olarak sunulduğu, davalının bir anlamda tüketiciyi sözleşme yapmaya ikna etmek için kullandığı bu yöntemin davalıyı teslim borcundan kurtarmayacağı ve zilyetliğin devri anlamı taşımadığı açıktır."

Bu tespitin arkasındaki mantık, satış sürecinin baştan sona incelenmesinden çıkıyor. Davacıyı toplantıya çeken "hediye tatil" vaadi ile davalının sonradan teslim delili olarak öne sürdüğü konaklama, aslında aynı şeydi: satıcının pazarlama aracı. Kurul, bir pazarlama aracının aynı zamanda sözleşmenin asıl edimini de ifa ettiğini kabul etmeyi reddetti. Kararda karşı oy bulunmuyor; Kurul bu sonuca oy birliğiyle ulaştı — nitekim tartışma, takdire açık bir olgu değerlendirmesinden çok, "teslim" kavramının sözleşmeye konu şeyle sınırlı olduğunu teyit etmekten ibaretti.

Kurul, aynı gerekçeyi 29 Kasım 2023 tarihli üç kararında da (E.2022/1270 K.2023/1140, E.2022/1271 K.2023/1141, E.2022/1272 K.2023/1142) benimsediğini hatırlatarak, bu içtihadın artık istikrar kazandığını ortaya koydu. Dört ayrı dosyanın aynı satış yöntemi ve aynı savunma etrafında Kurul önüne gelmiş olması, meselenin tek bir mağdurdan ibaret olmadığını gösteriyor.

V. KARARIN BUGÜNKÜ HUKUK KARŞISINDAKİ YERİ

Bu noktada bir açıklık gerekiyor: karara konu sözleşmeler 2015 tarihli ve dava, o tarihte yürürlükte olan mülga hükümler üzerinden çözülmüştür. 24 Mart 2022 tarihli 7392 sayılı Kanun, 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesini kökten değiştirmiştir. Maddenin bugün yürürlükte olan hâline göre, "devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz" (m. 50/8) ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında usulüne uygun kurulan devre mülk hakkı dışında, "tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz" (m. 50/2). Başka deyişle, bu dosyadaki "hisseli gayrimenkul satışı" yöntemiyle devre tatil satışı bugün için kanunen mümkün değildir; kanun koyucu, Hukuk Genel Kurulunun art arda çözmek zorunda kaldığı bu tür anlaşmazlıkların kaynağını doğrudan ortadan kaldırmıştır.

Bu değişiklik kararı tarihe gömmüyor. Yürürlükte kalan, usulüne uygun kurulmuş devre mülk sözleşmeleri (özellikle 2022 öncesine ait projeler) hâlâ hukuk âleminde varlığını sürdürüyor ve bu sözleşmelerde "teslim gerçekleşti mi" sorusu aynı zilyetlik ilkeleriyle çözülmeye devam edecektir. Kararın asıl kalıcı değeri de burada: satıcının, sözleşmeye konu belirli taşınmazın fiilen kullanıma hazır hâlde teslim edildiğini ispatlamadıkça, tüketiciyi bağlayıcı bir kullanım veya kabul iddiasında bulunamayacağı ilkesi, devre tatil sözleşmelerinin ötesinde, cayma ve dönme hakkının teslim anına bağlandığı her tüketici işleminde yol gösterici olmaya devam ediyor.

VI. UYGULAMAYA DÖNÜK SONUÇLAR

Teslim, sözleşmeye konu şeyle sınırlıdır. Satıcının tüketiciye herhangi bir yerde sağladığı konaklama, sözleşmede belirtilen taşınmazın teslimi yerine geçmez; ikisi arasında bağ kurulabilmesi için sözleşmenin bunu açıkça öngörmesi gerekir.

İspat yükü satıcıdadır. Tüketicinin "kullanmadım" demesi yeterlidir; satıcı bunun aksini, somut teslim belgesiyle (anahtar teslim tutanağı, kullanıma hazır olduğuna dair yazılı bildirim, tarih ve yer belirten bir kayıt) ispatlamak zorundadır.

Tapu devri, sözleşmenin şekil geçerliliğini sağlar; teslim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu iki olgu ayrı ayrı gerçekleşmediği sürece, tüketicinin dönme veya cayma hakkı işlemeye başlamaz.

"Hediye" olarak sunulan bir imkândan yararlanmak, sözleşmeyi kabul anlamına gelmez. Satıcının pazarlama amacıyla sunduğu bir avantajın kullanılması, tüketiciyi sonradan ileri süreceği haklardan mahrum bırakacak bir davranış olarak yorumlanamaz.

Uyuşmazlık değeri düşük görünen davalarda dahi ileriye dönük edim (aidat, üyelik bedeli gibi) varsa kesinlik sınırı tartışması gündeme gelebilir. Dava dilekçesi hazırlanırken bu edimlerin somut biçimde ortaya konması, temyiz yolunun kapanmasını önleyebilir.

VII. SONUÇ

Hukuk Genel Kurulu bu kararla, satış anındaki bir pazarlama numarasının sonradan teslim delili olarak kullanılamayacağını açıkça ortaya koymuştur. Kanaatimizce kararın değeri, yalnız somut olayın çözümünde değil, dört ayrı dosyada tekrarlanan aynı savunmayı reddederek bir sektör pratiğine karşı istikrarlı bir tüketici koruması hattı kurmuş olmasındadır. 7392 sayılı Kanun değişikliği bu tür sözleşmelerin kurulmasını bugün için yasaklamış olsa da, teslimin ispatına ilişkin ilke, eski sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve devre tatil dışındaki tüketici işlemlerinde uygulama alanı bulmaya devam edecektir.

Yararlanılan Kaynaklar

· Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2024/44, K.2024/491, T.02.10.2024.

· Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2022/3054, K.2022/4884, T.23.05.2022.

· Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2022/1270, K.2023/1140, T.29.11.2023.

· Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2022/1271, K.2023/1141, T.29.11.2023.

· Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2022/1272, K.2023/1142, T.29.11.2023.

· 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.50 (mevzuat.gov.tr güncel metni; 24.03.2022 tarihli 7392 sayılı Kanun'un 8. maddesiyle değişik).

· 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.57 vd.

· 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.706, m.973, m.977.

· 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.237.