Türk Borçlar Kanunun 310. maddesi gereği bir taşınmazı satın alan, miras veya bağış gibi yollarla iktisap eden kişi, mevcut kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasına gerek olmaksızın önceki kira sözleşmesinin tarafı olur. Buna göre yeni malik eski malikin yerini alarak kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürebilecektir.
Ancak yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut yahut işyeri ihtiyacı doğması halinde bu sözleşmenin feshedilebileceği Türk Borçlar Kanunun 351. maddesi ile düzenlenmiştir.
Bu maddeye göre yeni malik taşınmazı tapuda iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya taşınmazı satın aldığını, kendisinin yahut kanunda belirtilen kişilerden birinin ihtiyacı olduğunu, bu nedenle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini bildirdiği bir ihtarname çekmeli ve bu 1 aylık süre içinde tebliğ ettirmelidir.
(Bildirim işleminin noterden ihtarname şeklinde gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte ispat kolaylığı açısından faydalıdır.)
İktisap tarihinden itibaren 6 aylık süre sonunda ise tahliye davası açması gerekmektedir.
6. ayın bitiminden itibaren kira sözleşmesinin sonuna kadar dava açılabilecektir.
Bununla birlikte, yasa koyucu yeni malik için seçimlik hak tanımış ve kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma imkanı vermiştir. Yeni malik dilerse kira sözleşmesinin süresinin bitiminde dilerse de m.351’de öngörülen sürelerin sonunda dava açabilecektir. Taşınmazı yeni iktisap eden kişilerin bu süreleri göz önüne alarak değerlendirme yapmasında fayda vardır.
Gerekli şartlar ;
● Dava yalnızca konut ve çatılı işyeri vasfındaki taşınmazlar için açılabilir.
● İktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekilmeli, 6 ay sonunda dava açılmalıdır.
● İhtiyaç gerçek, samimi, zorunlu ve güncel olmalıdır.
● Eski malik ile kiracının yaptığı sözleşme tapuya şerh edilmişse bu şerh kaydı yeni maliki bağlayacağı için m.351’e dayalı dava açılamayacaktır.
● Taşınmazı birlikte satın alanlar davayı birlikte açmalıdır.
Görev ve Yetki Hususu :
Hukuk Mahkemeleri Kanunu düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava, taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmamışsa, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Tazminat Hususu :
TBK madde 355’te “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. hükmü yer almaktadır.
Görüldüğü üzere yeni malike kiralanan taşınmazı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği takdirde, yeniden kiralama yasağı getirilmiş ve bu yasağa aykırı davranılması halinde kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerektiği düzenlenmiştir. Bununla beraber, kiracının söz konusu tazminat talebinin hukuken kabul görmesi için taşınmazın Mahkeme ilamına göre tahliye edilmesini gerektirmektedir. Dolayısıyla kiracının yeni malikin talebi neticesinde taşınmazı rızaen tahliye ettiği hallerde tazminat talebi kabul görmeyecektir.
Av. Berre Nur Coşkun Örkcü
