İcra ve satış hukuku, borçlu ile alacaklı arasındaki hassas dengeyi korumayı ve cebri icra yoluyla yapılan paraya çevirme işlemlerinde kamu güvenliğini tesis etmeyi amaçlar. Türkiye’de 2021 yılında yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanun ile fiziki ihalelerin kaldırılarak UYAP e-Satış portalına geçilmesi, satış sürecinde dijitalleşmeyi sağlamıştır. Ancak elektronik ortamdaki açık artırmalarda karşılaşılan spekülatif teklifler, teminat muafiyetlerindeki eksiklikler ve paydaş mülkiyet haklarının ihlali gibi sorunlar yeni bir hukuki müdahaleyi zorunlu kılmıştır.

Bu eksiklikleri gidermek amacıyla hazırlanan ve kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 Sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 114. maddesinde esaslı değişiklikler yapmıştır.

7589 Sayılı Kanun'un Yasama Süreci ve Yürürlük Zamanlaması

7589 sayılı Kanun, Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu tarafından 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilmiştir. Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanun'un yürürlük maddeleri uyarınca düzenlemenin uygulanması iki ana aşamaya ayrılmıştır:

Genel Yürürlük Tarihi (31 Temmuz 2026): İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan maddi hukuk düzenlemeleri (teminat muafiyeti, teklif verme şartları, ihale bedelinin ödenmemesi halindeki cezai yaptırımlar) yayımı günü itibarıyla derhal yürürlüğe girmiştir.

E-Satış Portalına İlişkin Teknik Hazırlık Süresi (31 Ekim 2026): UYAP e-Satış portalında teknik altyapı entegrasyonu ve yazılım güncellemeleri gerektiren usul hükümleri için 3 aylık bir geçiş dönemi öngörülmüş olup, bu hükümler 31 Ekim 2026 tarihi itibariyle uygulanmaya başlayacaktır. Bu tarihten önce ilanı yapılmış olan açık artırmalarda ise kazanılmış hakların korunması amacıyla eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

İcra yoluyla yapılan satışlar yalnızca borçlu ve alacaklıları değil; icra ihalelerine katılmak isteyen kişileri, mirasçıları, ortaklığın giderilmesi nedeniyle taşınmazı satışa çıkarılan paydaşları ve vesayet altındaki kişilerin malvarlıklarıyla ilgilenenleri de yakından ilgilendirmektedir. 2026 yılında yapılan düzenlemelerle icra satışlarında önemli değişikliklere gidilmiştir. Özellikle 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu'nun elektronik açık artırmaya ilişkin hükümleri değiştirilmiş; miras kalan taşınmazların satışı, ihaleye katılımda teminat, ihale bedelinin yatırılmamasının sonuçları ve ortaklığın giderilmesi satışları bakımından yeni kurallar getirilmiştir. Aynı düzenleme kapsamında vesayet altındaki kişilerin mallarının satışında da elektronik satış sistemi benimsenmiştir. Ayrıca 2026 yılı içerisinde icra satış ilanlarına ilişkin parasal limitler de güncellenmiştir. Peki bu değişiklikler vatandaş açısından ne anlama geliyor?

1. MİRAS KALAN TAŞINMAZLARDA İLK İHALE ÖNCE MİRASÇILAR ARASINDA YAPILACAK

2026 yılında getirilen en dikkat çekici yeniliklerden biri, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışına ilişkindir. Yeni düzenlemeye göre; taşınmazın bütün maliklerinin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması durumunda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Örneğin anne veya babadan üç kardeşe bir ev kaldığını düşünelim. Kardeşler taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamaz ve ortaklığın giderilmesi sonucunda evin satışına karar verilirse, gerekli şartların bulunması hâlinde ilk artırmaya dışarıdan kişiler katılamayacak; artırma öncelikle taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Böylece miras kalan bir taşınmazın daha ilk ihalede aile dışındaki üçüncü kişilere geçmesi yerine, diğer mirasçılara taşınmazı satın alabilmeleri için öncelikli bir imkân sağlanmaktadır. Ancak bu özel artırma usulü yalnızca bir defaya mahsus uygulanacaktır.

2. MİRASÇILAR ARASINDAKİ İLK ARTIRMADA YÜZDE 50 DEĞİL, YÜZDE 100 ESAS ALINACAK

Mirasçılar arasında yapılacak bu özel artırmanın önemli bir farkı da teklifin ulaşması gereken seviyedir. Genel icra satışlarında elektronik satış portalında verilen tekliflerin, diğer kanuni şartların yanında, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisini geçmesi gerekir.

Ancak ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirildiği durumda muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınacaktır.

Örneğin miras kalan bir taşınmazın muhammen kıymeti 4.000.000 TL olarak belirlenmişse, yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilen ilk artırmada genel sistemdeki 2.000.000 TL'lik yüzde 50 seviyesi değil, 4.000.000 TL'lik muhammen kıymet esas alınacaktır. Satışın gerçekleşebilmesi için ayrıca varsa o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre öncelikli olan alacaklar ile paraya çevirme ve paylaştırma masrafları da dikkate alınacaktır. Mirasçılar arasındaki ilk artırmada satış gerçekleşmez ve ikinci artırmaya geçilirse muhammen kıymetin yüzde ellisi şeklindeki genel kurala dönülecektir.

3. SATIŞ İSTEYEN ALACAKLININ TEMİNAT YÜKÜMLÜLÜĞÜNDE DEĞİŞİKLİK YAPILDI

İcra ihalelerine katılabilmek için belirli bir teminat gösterilmesi gerekmektedir. Bunun temel amacı, ihaleye katılan kişilerin ciddi teklif vermesini sağlamak ve ihale kazanıldıktan sonra bedelin ödenmemesi nedeniyle satış sürecinin gereksiz yere uzamasını önlemektir. Yeni düzenlemeyle satış isteyen alacaklı bakımından özel bir kolaylık getirilmiştir. Satışı talep eden alacaklı aynı zamanda artırmaya katılmak istiyorsa, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı gerçekleştiren icra dairesine başvurması hâlinde, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden ayrıca teminat alınmayacaktır. Örneğin yatırılması gereken teminatın tamamını dosyadaki alacak karşılıyorsa, gerekli başvurunun zamanında yapılması şartıyla alacaklının ayrıca aynı miktarı nakit olarak teminat göstermesi gerekmeyecektir. Bu düzenleme, icra dosyasında zaten alacaklı durumda bulunan kişinin aynı dosyanın ihalesine katılmasını kolaylaştırmaktadır.

4. HAZİNE AÇIK ARTIRMALARDA TEMİNATTAN MUAF TUTULDU

Teminat konusunda getirilen bir diğer açık düzenleme Hazineye ilişkindir. Yeni hükümle Hazine açık artırmalarda teminat göstermekten muaf tutulmuştur. Dolayısıyla Hazinenin katıldığı icra açık artırmalarında diğer katılımcılar bakımından geçerli olan teminat gösterme yükümlülüğü Hazine açısından uygulanmayacaktır.

5. İHALEYİ KAZANIP BEDELİ YATIRMAYAN KİŞİ TEMİNATINI KAYBEDECEK

Yeni düzenlemenin icra ihalelerine katılacak vatandaşlar açısından en önemli sonuçlarından biri, en yüksek teklifi verdikten sonra ihale bedelini süresi içerisinde yatırmayan kişilere ilişkindir. En yüksek teklifi vererek ihaleyi kazanan kişinin ihale bedelini süresi içerisinde yatırmaması hâlinde, yatırdığı teminat artık kendisine iade edilmeyecektir. Teminat öncelikle yapılan satış masraflarından mahsup edilecektir. Kalan miktar ise icra dosyalarında hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenecektir.

Bu nedenle elektronik ihalede yüksek teklif vermeden önce kişinin ihale bedelini gerçekten karşılayıp karşılayamayacağını değerlendirmesi büyük önem taşımaktadır. İhaleyi kazanıp sonradan ödeme yapmamanın sonucu artık yalnızca taşınmazı veya malı alamamak değildir.

6. BEDELİ YATIRMAYAN KİŞİYE TEKLİFİN YÜZDE 5'İ ORANINDA İDARİ PARA CEZASI VERİLECEK

İhale bedelinin ödenmemesi hâlinde yaptırım yalnızca teminatın kaybedilmesiyle sınırlı değildir. En yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilecektir. Bu cezayı satışı gerçekleştiren icra dairesi veya satış memuru verecektir. Verilen idari para cezası, 6183 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde tahsil edilmek üzere ilgili tahsil dairesine bildirilecektir. Örneğin bir kişi elektronik ihalede 5.000.000 TL teklif vererek ihaleyi kazanır ancak bedeli süresinde ödemezse, 250.000 TL idari para cezasıyla karşılaşabilecektir. Üstelik bu ceza, teminatın iade edilmemesinden ayrı bir yaptırımdır. Dolayısıyla yeni sistemde düşünmeden yüksek teklif vermek oldukça ciddi ekonomik sonuçlara yol açabilecektir.

7. BEDELİ YATIRMAYAN KİŞİ SATIŞI İSTEYEN ALACAKLIYSA ÖZEL YAPTIRIM UYGULANACAK

Kanun, satış isteyen alacaklının ihaleye katılması ve en yüksek teklifi vermesine rağmen ihale bedelini süresinde yatırmaması ihtimalini de ayrıca düzenlemiştir. Bu durumda muhammen bedelin yüzde onu alacaklının kendi alacağından mahsup edilecektir. Ayrıca söz konusu satış nedeniyle yapılan masraflar alacaklının üzerinde bırakılacak ve bu masraflar borçluya yüklenmeyecektir. Böylelikle alacaklıların da sırf dosyada alacakları bulunduğu gerekçesiyle karşılığını ödemeyi düşünmedikleri yüksek teklifler vermelerinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

8. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ SATIŞLARINDA BEDEL ÖDENMEZSE TEMİNAT PAYDAŞLARA DAĞITILACAK

Yeni düzenleme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde gerçekleştirilen ihalelerde bedelin yatırılmaması durumunu ayrıca ele almaktadır. Ortaklığın giderilmesi satışında en yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresinde yatırmazsa, kendisinden alınan teminat iade edilmeyecektir. Öncelikle satış nedeniyle yapılan masraflar bu teminattan düşülecek, kalan miktar ise paydaşlara payları oranında ödenecektir. Örneğin üç kişinin ortak olduğu bir taşınmaz satışa çıkarılmış ve ihaleyi kazanan üçüncü kişi bedeli ödememişse, teminatın satış masraflarından sonra kalan kısmı taşınmazdaki pay oranları dikkate alınarak paydaşlara dağıtılacaktır.

9. İHALEYİ KAZANIP BEDELİ ÖDEMEYEN KİŞİ AYNI ZAMANDA PAYDAŞSA TEMİNATIN TAMAMI DİĞER PAYDAŞLARA GEÇECEK

Ortaklığın giderilmesi satışlarında daha özel bir ihtimal de düzenlenmiştir. İhalede en yüksek teklifi veren ve ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin taşınmazın paydaşlarından biri olması hâlinde, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenecektir.

Bu düzenleme özellikle ortaklığın giderilmesi ihalelerinde bir paydaşın yüksek teklif vererek diğer kişilerin taşınmazı satın almasını engellemesi, ardından da ihale bedelini ödemeyerek satış sürecini aksatması ihtimaline karşı önem taşımaktadır. Yeni sistemle birlikte paydaşın böyle bir davranışının doğrudan ekonomik bir sonucu bulunmaktadır.

10. VESAYET ALTINDAKİ KİŞİLERİN MALLARI DA ELEKTRONİK SATIŞ PORTALINDA SATILACAK

2026 değişiklikleri yalnızca İcra ve İflâs Kanunu ile sınırlı kalmamış, Türk Medenî Kanunu'nun vesayet altındaki kişilerin malvarlıklarının satışına ilişkin hükümlerinde de değişiklik yapılmıştır. Yeni düzenlemeye göre vesayet altındaki kişilere ait malların açık artırmayla satışları UYAP'a entegre elektronik satış portalı üzerinden gerçekleştirilecektir.

Böylece vesayet altındaki kişiye ait taşınır veya taşınmaz malların açık artırma yoluyla satılması hâlinde elektronik satış sistemi kullanılacaktır. Bu düzenleme, satış işlemlerinin daha geniş bir katılımcı kitlesine açık şekilde ve elektronik ortamda gerçekleştirilmesi bakımından önem taşımaktadır.

11. VESAYET SATIŞINDA İHALE TEK BAŞINA YETERLİ OLMAYACAK

Vesayet altındaki kişilerin mallarının elektronik ortamda satılacak olması, en yüksek teklifin verilmesiyle satış işleminin tamamen sona ereceği anlamına gelmemektedir. Yeni düzenlemeye göre satış elektronik satış portalında açık artırmayla yapılacak ancak ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanacaktır. Vesayet makamının onamaya ilişkin kararını ihale gününden başlayarak on gün içerisinde vermesi gerekmektedir. Dolayısıyla vesayet altındaki bir kişiye ait malı elektronik ihalede en yüksek teklifi vererek alan kişinin, ihale sonucunun tamamlanması bakımından vesayet makamının onay sürecini de dikkate alması gerekir.

12. YENİ KURALLAR ESKİDEN İLAN EDİLMİŞ BÜTÜN İHALELERE UYGULANMAYACAK

Yeni düzenlemenin uygulamada en fazla dikkat edilmesi gereken noktalarından biri de geçiş hükümleridir. İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklikler, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmayacaktır.Bu ihalelerde eski hükümler uygulanmaya devam edecektir. Dolayısıyla bir icra ihalesinde hangi kuralların uygulanacağını belirlemek için yalnızca ihalenin gerçekleştirildiği tarihe bakmak yeterli değildir. Açık artırma ilanının hangi tarihte yapıldığı da önem taşımaktadır.Aynı esas vesayet altındaki kişilerin mallarının satışına ilişkin yeni elektronik satış düzenlemesi bakımından da kabul edilmiştir. Değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam edecektir.

13. VESAYET SATIŞLARINDAKİ YENİ SİSTEMİN YÜRÜRLÜK TARİHİ DE FARKLI

Burada önemli bir tarih ayrıntısı bulunmaktadır. 7589 sayılı Kanun'un İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesini değiştiren hükümleri Kanunun yayımlandığı tarihte yürürlüğe girerken, Türk Medenî Kanunu'nun vesayet satışlarına ilişkin 440 ve 444. maddelerinde yapılan değişikliklerin Kanunun yayımlanmasından üç ay sonra yürürlüğe girmesi öngörülmüştür. Bu nedenle icra satışlarındaki değişikliklerle vesayet altındaki kişilerin mallarının elektronik satışına ilişkin değişikliklerin yürürlük tarihleri birbirinden ayrılmalıdır. Uygulamada hangi hükmün geçerli olduğu değerlendirilirken hem düzenlemenin yürürlük tarihi hem de satış ilanının tarihi birlikte dikkate alınmalıdır.

14. 2026 YILINDA İCRA SATIŞ İLANLARINA İLİŞKİN PARASAL LİMİTLER DE GÜNCELLENDİ

2026 yılında icra satışlarını ilgilendiren bir başka gelişme ise satış ilanlarına ilişkin parasal limitlerin güncellenmesidir. Burada önemli bir ayrım yapılmalıdır: Bu değişiklik 7589 sayılı Kanun'la getirilmemiştir. Satış ilanlarına ilişkin parasal limitler ayrı bir Tebliğ ile güncellenmiştir. İcra ve İflâs Kanunu uyarınca yapılacak satışların ilanlarına ilişkin parasal limitlerin güncellenmesine dair Tebliğ, 27 Ocak 2026 tarihli ve 33150 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Bu parasal sınırlar, satış ilanlarının hangi mecralarda ve ne şekilde yayımlanacağının belirlenmesi bakımından önemlidir. Dolayısıyla bir icra satışında ilanın usulüne uygun şekilde yapılıp yapılmadığı incelenirken, eski yıllara ait parasal sınırlar yerine satışın gerçekleştirildiği dönemde geçerli olan güncel parasal limitler esas alınmalıdır.

SONUÇ: İCRA SATIŞLARINDA DAHA SIKI VE DAHA SORUMLULUK GEREKTİREN BİR DÖNEM

2026 yılında yapılan değişiklikler birlikte değerlendirildiğinde, icra satışlarında hem hak sahiplerinin korunmasını hem de elektronik ihalelerin daha sağlıklı işlemesini amaçlayan yeni bir döneme girildiği görülmektedir. Özellikle miras kalan taşınmazların satışında ilk artırmanın belirli şartlarla yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması, mirasçıların aileden kalan taşınmazı üçüncü kişilere geçmeden önce kendi aralarında satın alabilmelerine imkân sağlayan önemli bir yeniliktir. Buna karşılık bu özel ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzünün esas alınması, taşınmazın düşük bir bedelle mirasçılardan birinin eline geçmesinin önüne geçmeyi amaçlayan önemli bir güvence oluşturmaktadır.

İhaleye katılan kişiler açısından ise sorumluluk belirgin şekilde ağırlaşmıştır. Artık en yüksek teklifi verdikten sonra ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin yalnızca ihaleyi kaybetmesi söz konusu değildir. Teminatın iade edilmemesi ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması gibi ciddi mali sonuçlar ortaya çıkabilmektedir. Satış isteyen alacaklılar ve ortaklığın giderilmesi satışlarındaki paydaşlar bakımından da ayrıca özel yaptırımlar öngörülmüştür. Vesayet altındaki kişilerin mallarının açık artırmayla satışının UYAP'a entegre elektronik satış portalına taşınması da satışların elektronik ortamda yürütülmesi yönündeki dönüşümün kapsamını genişletmektedir.

Sonuç olarak icra ihalesine katılmak artık yalnızca uygun fiyatlı bir taşınmaz veya araç bulup teklif vermekten ibaret değildir. İhaleye katılmadan önce muhammen kıymetin, asgari teklif şartlarının, teminat yükümlülüğünün, ödeme süresinin ve özellikle ihale bedelinin zamanında ödenmemesinin sonuçlarının dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

2026 değişiklikleriyle elektronik icra satışları daha sistemli hâle gelirken, ihaleye katılan kişilerin hukuki ve mali sorumlulukları da önemli ölçüde artmıştır.

Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır.

Av. Taha Hüseyin ÇEBİ

Av. Elif ÇELİK