Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), yüklenicinin (müteahhit) finansmanı kendisine ait olmak üzere arsa sahibinin taşınmazı üzerinde bağımsız bölümler inşa etmesi ve bunun karşılığında arsa payı devri alması esastır. Ancak uygulamada, müteahhidin henüz inşaatı tamamlamadan kendi payına düşen bağımsız bölümleri veya arsa paylarını üçüncü kişilere satması sıkça karşılaşılan bir durumdur.

Müteahhidin edimini yerine getirmemesi, inşaatı yarım bırakması veya temerrüde düşmesi halinde; arsa sahipleri ile müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler arasında ciddi mülkiyet uyuşmazlıkları doğmaktadır. Bu kapsamda Yargıtay'ın uzun yıllardır sürdürdüğü yerleşik uygulaması, yakın dönemde köklü bir değişikliğe uğramıştır.

Eski Uygulama: "Yüklenicinin Halefi" İlkesi

Yargıtay, geçmişteki kararlarında müteahhitten taşınmaz veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunu alacağın temliki hükümleri çerçevesinde değerlendirmekteydi. Bu doğrultuda, müteahhit inşaatı sözleşmeye ve fen kurallarına uygun olarak tamamlayıp teslim etmediği sürece kişisel hak kazanamayacağından, ondan pay satın alan üçüncü kişilerin de tapu kaydına güvenerek iyiniyet iddiasında bulunamayacağı kabul ediliyordu. Neticede müteahhidin temerrüdü halinde, arsa sahipleri üçüncü kişilere satılan tapuların iptalini ve adlarına tescilini talep edebilmekteydi.

Yeni Dönem: İyiniyetin Korunması ve Tapu Siciline Güven İlkesi

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun güncel kararları ışığında, bu köklü uygulamada stratejik bir dönüşüme gidilmiştir. Yeni içtihat modeline göre; müteahhidin üçüncü kişilere tapuda resmi devir yoluyla pay satışı yapması durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde düzenlenen "Tapu Siciline Güven" ve "İyiniyetin Korunması" ilkeleri ağırlık kazanmıştır.

Artık üçüncü kişilerin tapu kaydına güvenerek iyiniyetli olarak ayni hak edindiği durumlarda bu hakların korunması eğilimi benimsenmiştir. Bu durum, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshine rağmen üçüncü kişilere geçen tapuları iptal ettirmesini zorlaştırmaktadır.

Arsa Sahiplerinin Haklarını Korumak İçin Alınması Gereken Önlemler

Gelişen yeni yargısal eğilimler karşısında, arsa sahiplerinin menfaatlerinin korunması amacıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kurulurken şu hukuki önlemlerin alınması elzem hale gelmiştir:

1. Sözleşmenin Tapuya Şerh Verilmesi: Sözleşmeden doğan şahsi hakların, Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilmesi, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını tamamen ortadan kaldırır.

2. Kademeli Tapu Devri veya Teminat İpoteği: Müteahhide işin başında toplu pay devri yapılmamalı; tapular inşaatın fiziki ilerleme seviyesine (örn: subasman, kaba inşaat, iskan aşaması) göre kademeli olarak devredilmelidir. İşin başında devir yapılması zorunlu ise, arsa sahipleri lehine tapuda teminat ipoteği tesis edilmelidir.

3. Üçüncü Kişilere Satış Şartlarının Düzenlenmesi: Sözleşmede, müteahhidin üçüncü kişilere satış yapabilmesi için inşaatın belirli bir tamamlama oranına gelmesi ve arsa sahiplerinin yazılı onayı şartı açıkça hüküm altına alınmalıdır.

Sonuç olarak; İnşaat hukukunda ezberleri bozan bu içtihat değişikliği, sözleşmelerin hazırlanma aşamasındaki teknik ve hukuki hassasiyetin önemini bir kez daha ortaya koymuştur. Hak kayıplarının önlenmesi adına, tarafların risk analizlerini güncel yargı kararları ekseninde revize etmesi gerekmektedir.