Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri, mülkiyet hakkının önemi nedeniyle sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Özellikle ileri yaştaki kişilerin taşınmazlarının geniş kapsamlı vekâletnameler aracılığıyla devredilmesi; fiil ehliyeti, irade serbestisi, temsil yetkisinin sınırları ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması bakımından önemli hukuki sorunlar doğurur.

İleri yaş tek başına hukuki işlem ehliyetini ortadan kaldırmaz. Esas olan, kişinin vekâletname düzenlendiği tarihte ayırt etme gücüne sahip olması ve iradesini serbestçe oluşturabilmesidir. Noterlere taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisinin tanınması da bu temel maddi hukuk koşullarını değiştirmemiştir.

1.) İleri Yaş, Fiil Ehliyeti ve Ayırt Etme Gücü

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 9 ve 10 uyarınca ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmayan kişiler fiil ehliyetine sahiptir. TMK m. 13, ayırt etme gücünü akla uygun biçimde davranabilme yeteneği çerçevesinde düzenler. Yaşlılık tek başına ehliyetsizlik nedeni değildir; ancak demans, Alzheimer hastalığı veya bilişsel gerileme gibi durumlar somut olayda değerlendirilmelidir.

Ayırt etme gücü, vekâletnamenin düzenlendiği an itibarıyla araştırılır. Sonradan konulan teşhis tek başına geçmişteki işlemi geçersiz kılmaz; sağlık kayıtları, uzman görüşleri ve diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir. TMK m. 15 uyarınca ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere hukuki sonuç doğurmaz.

2.) Geniş Kapsamlı Vekâletname ve Yetkinin Sınırları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 502 ve devamında vekâlet ilişkisi düzenlenmiştir. TBK m. 504 gereğince vekil, özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez veya bir hakla sınırlandıramaz. Dolayısıyla genel vekâlet ifadeleri her durumda taşınmaz devrine yeterli değildir; devir yetkisi özel olarak verilmelidir.

Özel yetkinin bulunması, vekilin sınırsız tasarruf serbestisine sahip olduğu anlamına gelmez. TBK m. 506 kapsamında vekil, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmelidir. Çok sayıda taşınmazın satışı, satış bedellerinin tahsili ve farklı tasarrufları kapsayan geniş vekâletnamelerde, vekâlet verenin gerçek iradesi ile vekilin fiilleri arasındaki uyum özellikle önemlidir.

3.) Noterde Taşınmaz Satışı ve Noterin Sorumluluğu

7413 sayılı Kanun ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’na eklenen m. 61/A, noterlere taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi tanımıştır; uygulama 4 Temmuz 2023 tarihinde başlamıştır. Ancak işlemin noterlikte yapılması, maddi hukuk yönünden geçerliliğin yargısal denetimini ortadan kaldırmaz.

Noter, kimlik, temsil yetkisi ve kanuni koşulları incelemelidir. İşlem sırasında ayırt etme gücüne ilişkin somut şüpheler ortaya çıkarsa gerekli özen gösterilmelidir. Sırf ileri yaş nedeniyle herkesten zorunlu sağlık raporu alınmasını öngören genel bir kanun hükmü yoktur. Noterlik Kanunu m. 162 ve taşınmaz satışları bakımından m. 61/A, sorumluluk değerlendirmesinde önem taşır.

4.) Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekil şeklen yetki sınırları içinde hareket etse dahi vekâlet verenin menfaatlerine aykırı işlem yapabilir. Taşınmazın piyasa değerinin çok altında satılması, bedelin vekâlet verene aktarılmaması, alıcının vekille yakın ilişki içinde olması veya işlemin vekâlet verenden gizlenmesi, kötüye kullanım iddiasını destekleyebilecek olgulardır; tek başlarına her olayda kesin kanıt oluşturmazlar.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 15.05.2019 tarihli, 2016/9603 E., 2019/2980 K. sayılı kararı ile 22.01.2020 tarihli, 2016/14252 E., 2020/334 K. sayılı kararında, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve üçüncü kişinin iyiniyeti arasındaki ayrım ele alınmıştır. Üçüncü kişi kötüye kullanımı bilmiyor ve gerekli özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda değilse işlem vekâlet vereni bağlayabilir. Buna karşılık kötüye kullanımı bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, TMK m. 2 çerçevesinde korunmayabilir.

5.) Hukuki Koruma Yolları

Ayırt etme gücünün bulunmaması, irade sakatlığı, temsil yetkisinin geçersizliği veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiaları somut olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil davasına dayanak olabilir. Taşınmazın sonraki kişilere devredildiği durumlarda TMK m. 1023 ve 1024 uyarınca tapu siciline güven ve iyiniyet hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Tapu kaydının düzeltilmesinin mümkün olmadığı hâllerde vekile karşı hesap verme ve tazminat talepleri gündeme gelebilir. Eylemin özelliklerine göre ceza hukuku yönünden de inceleme yapılabilir. Noterlik belgeleri, işlem tarihindeki sağlık kayıtları, banka hareketleri, piyasa değeri ve taraflar arasındaki ilişkiler başlıca delillerdendir.

Nihai olarak, İleri yaştaki kişilerin geniş kapsamlı vekâletnamelerle temsil edilerek noterlikte taşınmaz devri gerçekleştirmesi kategorik olarak yasak veya kendiliğinden geçersiz değildir. Ancak resmî vekâletnamenin ve özel satış yetkisinin varlığı, işlemin her durumda hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.

Vekâlet verenin işlem tarihindeki ayırt etme gücü, serbest iradesi, vekilin sadakat ve özen borcu ile devralan kişinin iyiniyeti birlikte değerlendirilmelidir. Noterde düzenlenen geniş kapsamlı vekâletname, kötüye kullanılarak yapılan taşınmaz devirlerine mutlak hukuki koruma sağlamaz.