GİRİŞ

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinin konusunu, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olan “YAPI” oluşturmaktadır. Bu nedenle, yapı niteliğinde olmayan imalatlar hakkında bu maddeler uyarınca yıkım ve para cezası verilemez.

Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen “imar kirliliğine neden olma” suçunun konusunu ise “BİNA” oluşturmaktadır.

Bu yazımızda, imar hukuku açısından ruhsata tabi olan kavramı ile “esaslı tadilat – basit tadilat” ayrımı ele alınacaktır. Ayrıca, yargı kararlarından örnekler verilerek konu somutlaştırılacaktır.

I. RUHSATA TABİ YAPILAR

3194 sayılı Kanunun “Tanımlar” başlıklı 5. maddesinde Yapı; “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlanmıştır.

Bina ise; “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar” olarak tanımlanmıştır.

Görüldüğü üzere yapı kavramının çok geniş bir uygulama alanı mevcuttur. Yapının en önemli ve en sık görülen şeklini binalar oluştursa da bina yapıya göre daha dar bir tanıma sahiptir. Her binanın yapı niteliğinde olduğunu, fakat her yapının bina niteliğinde olmadığını belirtmek gerekir. Örneğin, istinat duvarı, iskele, temel betonu gibi imalatlar birer yapıdır, ancak bina değildir.

Bir imalatın yapı niteliğinde olup olmadığının belirlenmesindeki en belirleyici unsur, taşınmazın durumunda değişiklik meydana getiren ve insan tarafından yapılan “inşai” bir faaliyetin olup olmadığıdır.

Danıştay ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi yapı olarak kabul edilen imalatlara şu örnekler verilebilir;

- Temel betonu[1]

- İstinat duvarı[2]

- Bahçe duvarı[3] (Bahçe duvarı yapımı ruhsata atbiyken, tamiri basit tadilat kapsamında kaldığı için ruhsata tabi değildir)

- Havuz[4]

- Beton veya ahşap iskele[5]

- Çelik/betonarme merdiven[6],

- Çelik/betonarme köprü[7]

- Baz istasyonu kulesi ve güç ünitesi[8]

- ATM cihazları[9]

- Konteyner[10]

- Saç malzeme ile oluşturulan trafo amaçlı kapalı alan ve tel örgü ile oluşturulan depo amaçlı kapalı alan[11]

- LPG dolum tesisi - kanopi (markiz), LPG yeraltı dolum tankı ve üzeri tellerle çevrili alan, yıkama ünitesi ve oto yıkama tesisi[12]

- RES (rüzgar enerjisi sistemi) ve GES (güneş enerjisi sistemi)[13]

- Kır düğünü pisti[14]

- Amfi tiyatro[15]

- Halı saha ve çarpışan araba pisti[16]

- Halı sahaya dikilen çelik profil niteliğindeki aydınlatma direği[17]

- Futbol stadına yapılan seyir tribünü[18]

- Beton dökülmek suretiyle yapılan kaldırım[19]

- Foseptik çukuru[20]

Danıştay ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi yapı olarak kabul edilmeyen imalatlara ise şu örnekler verilebilir:

- Arazinin etrafını çevrelemek amacıyla yapılan beton direkler ve tel çit[21],

- Kapalı alan oluşturmayacak şekilde güneş ve yağmurdan korunma amacına yönelik olarak ve taşıyıcı unsuru etkilemeyecek nitelikte yapılmış olan sundurma/pergola[22],

- Bahçe kısmında su basman seviyesinde zemine fayans döşemesi şeklinde yapılan ve üzerinde herhangi bir kapalı yapı bulunmayan teras imalatı[23],

- İmar Kanunu kapsamında yapı niteliğini haiz olmayan elektronik haberleşme cihazı[24].

II. ESASLI TADİLAT – BASİT TADİLAT AYRIMI

Kural olarak, ruhsatlı bir yapıda sonradan yapılan ilave ve değişiklikler hakkında yıkım ve para cezası kararı alınabilmesi için, bu değişiklikleri “Esaslı Tadilat” niteliğinde olması gerekmektedir. Basit tadilat kapsamında kalan ilave ve değişiklikler ruhsata tabi olmadığı için, bu nitelikteki ilave ve değişiklikler için yıkım ve para cezası kararı alınamaz.

1. ESASLI TADİLAT

03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazatede yayımlanan Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde, hangi değişikliklerin esaslı tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır. Buna göre;

- Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen,

- Yapı inşaat alanını,

- Emsale konu alanını,

- Taban alanını,

- Bağımsız bölüm sayısını,

- Ortak alanların alanını,

- Bağımsız bölümlerin alanını,

- Kullanım amacını,

- Ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler

Esaslı tadilat olarak sayılmış ve esaslı tadilatın ruhsata tabi olduğu düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin 58. maddesinin 1. fıkrasında ise; “Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.hükmüne yer verilmiştir.

2. BASİT TADİLAT

Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde, hangi değişikliklerin basit tamir ve tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır. Buna göre;

- Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile

- Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri

Basit tamir ve tadilat olarak sayılmıştır.

Yönetmeliğin 59. maddesinin 1. fıkrasında ise;

- Basit tamir ve tadillerin,

- Balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile

- Bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişiminin

Ruhsata tabi olmadığı düzenlenmiştir.

Danıştay ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi esaslı tadilatlara şu örnekler verilebilir;

- Genelde kafe ve restoranların ön kısmına çelik konstrüksiyondan yapılan ve sundurma tanımına girmeyen, üst örtüsü ve kenar camları açılır kapanır nitelikteki ilaveler,[25]

- 3. derece arkeolojik sit alanı içerisinde bulunan korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli yapının çatısına izinsiz ve ruhsatsız olarak yapılan alüminyum doğrama pergolanın, (Söz konusu pergolanın, Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı Plan Hükümlerine göre ruhsata tabi olması, eski eser niteliğindeki yapıya 2863 sayılı Kanuna göre koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşaî ve fizikî müdahalede bulunulmasının yasak olması, ayrıca pergolanın tescilli yapının cephe görünümünü ve çatı eğimini değiştirmesi nedeniyle basit tamir ve tadil kapsamında sayılamayacağı kabul edilmiştir.)[26]

- Zemine beton dökülmek ve etrafı kapatılmak suretiyle yapılan “etrafı kapalı çardak” niteliğindeki imalat, (etrafı açık, gölgelik amaçlı, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış pergola niteliğinde olmadığı, ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.)[27]

- Bağımsız bölümün ön cephe ve arka cephesinde bulunan zemin terasların ve giriş sahanlığının kapatılması (kış bahçesi yapılması) pergola niteliğinde olmadığından ruhsata tabi kabul edilmiştir.[28]

- Bodrum katta salon teras altının kazılarak bodrum katın açığa çıkartılması, salon terasının kapatılması, çatının saçak uçlarından yükseltilerek ilave kullanım alanı elde edilmesi[29]

- Batar kattan ana giriş merdiven koridoruna çelik kapı açılması imalatının, inşaatın kullanım alanını artırdığı, yukarıda tanımına yer verilen, esaslı tadilat niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.[30]

- Apartman giriş koridorunun bir kısmının daire kullanım alanına dahil edilmesi, galeri boşluğunun kapatılması, kat boşluğunun ön tarafında bulunan saçağın beton atılarak balkon olarak kullanılması[31]

- Binanın 1. bodrum katına onaylı mimari projesine aykırı olarak zemin kattan merdivenle giriş verilmesi, bina merdiveninin ve asansörlerinin önü kapatılarak 1.bodrum katın komşu katlarla bağlantısının kesilmesi[32]

- Hangi nitelikte olursa olsun, bağımsız bölüm sayısını veya bağımsız bölüm alanını artıran iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması veya aynı bağımsız bölüm içerisinde başka bir bağımsız bölüm oluşturulması yolundaki tadilatlar[33]

- Bağımsız bölüm içerisindeki taşıyıcı duvarın kaldırılması,[34]

- İki bağımsız bölüm arasında kapı ya da pencere açılması[35]

- Bodrum kat yüksekliğinin ve plan boyutunun, ruhsat ve eki projeye aykırı yapılmış olması[36]

- Açık çıkma balkonun sabit malzemeyle kapatılması veya odaya dahil edilmesi[37]

- Dubleks dairenin çatısının yükseltilmesi[38]

- Çelik malzemeden yapılan çatı[39]

- Zemin kattaki işyerinin duvarlarının kaldırılarak cam giydirme yapılması,[40]

- Pencere açılması[41] ve pencerenin genişletilmesi[42] (bina cephe görünümünü değiştirmesi nedeniyle esaslı tadilattır)

2. BASİT TADİLATLARA ÖRNEKLER

- Banyonun bir kısmına WC yapılması[43]

- Açık çıkma balkonun sabit yapı niteliğinde olmayan açılır kapanır cam malzeme ile kapatılması[44]

- Bağımsız bölümde brüt inşaat alanını artırmamak, kullanım amacı ve cephe görünümünü değiştirmemek koşulları ile taşıyıcı sistemi etkilemeyen duvarların yerlerinin değiştirilmesi ve kaldırılması[45]

- Gömme balkonun kapatılması veya odaya dahil edilmesi[46]

- Kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı açık, gölgelik amacıyla ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olan sundurma ve pergola,[47]

- Dükkân giriş kapısının ön cephe sol köşede olması gerekirken ortaya alınması,[48] (Danıştayın başka bir kararında ise ön cephesindeki giriş kapısının yeri mimari projede yanlarda gösterilmiş olmasına rağmen orta kısmına alınması esaslı tadilat kabul edilmiştir[49])

-------------------------------------

[1] Danıştay 14. Dairesi, 15.05.2018 tarih ve E:2017/2929, K:2018/3670 sayılı kararı; İstanbul BİM, 5. İDD,

12.03.2019 tarih ve E:2018/502, K:2019/869 sayılı kararı.

[2] Danıştay 14. Dairesi, 28.06.2018 tarih ve E:2015/7938, K:2018/4895 sayılı kararı

[3] Danıştay 14. Dairesi, 25.09.2018 tarih ve E:2015/5877, K:2018/5685 sayılı kararı

[4] Danıştay 14. Dairesi, 21.06.2018 tarih ve E:2016/297, K:2018/4874 sayılı kararı

[5] Danıştay 14. Dairesi E:2015/2991, K:2018/5933 sayılı kararı

[6] Danıştay 14. Dairesi, 20.09.2018 tarih ve E:2015/2650, K:2018/5497 sayılı kararı

[7] Danıştay 14. Dairesi, 28.04.2015 tarih ve E:2013/7384, K:2015/3327 sayılı kararı

[8] Danıştay 14. Dairesi, 18.09.2018 tarih ve E:2015/11404, K:2018/5360 sayılı kararı; İstanbul BİM, 5. İDD,

23.05.2017 tarih ve E:2017/135, K:2017/743 sayılı kararı

[9] Danıştay 14. Dairesi, 11.04.2018 tarih ve E:2015/10204, K:2018/2571 sayılı kararı

[10] Danıştay 14. Dairesi, 21.04.2016 tarih ve E:2014/2945, K.2016/3182 sayılı kararı

[11] Danıştay 14. Dairesi, 05.05.2015 tarih ve E:2013/3053, K:2015/3545 sayılı kararı

[12] Danıştay 14. Dairesi, E:2014/9873, K:2015/464 sayılı kararı

[13] Danıştay 14. Dairesi, 25.10.2017 tarih ve E:2016/9724, K:2017/5535 sayılı kararı

[14] Danıştay 14. Dairesi 07.05.2015 tarih ve E:2014/450, K:2015/3776 sayılı kararı

[15] Danıştay 14. Dairesi, 09.02.2016 tarih ve E:2014/4512, K:2016/755 sayılı kararı

[16] Danıştay 6. Dairesi, 19.06.2019 tarih ve E:2019/4181, K:2019/6041 sayılı kararı

[17] Danıştay 14. Dairesi, 11.04.2012 tarih ve E:2011/12501, K:2012/2655 sayılı kararı

[18] Danıştay 14. Dairesi, 26.03.2015 tarih ve E:2013/3868, K:2015/2319 sayılı kararı

[19] Danıştay 14. Dairesi, 27.11.2013 tarih ve E:2012/6161, K:2013/8542 sayılı kararı

[20] Danıştay 14. Dairesi, 07.06.2018 tarih ve E:2015/670, K:2018/4478 sayılı kararı

[21] Danıştay 14. Dairesi, 19.04.2016 tarih ve E:2014/6350, K:2016/3017 sayılı kararı

[22] Danıştay 14. Dairesi, 13.03.2018 tarih ve E:2015/1099, K:2018/1369 sayılı kararı

[23] Danıştay 14. Dairesi, 19.03.2018 tarih ve E:2015/9242, K:2018/1644 sayılı kararı

[24] İstanbul BİM, 5. İDD, 15.01.2019 tarih ve E:2018/43, K:2019/95 sayılı kararı

[25] Danıştay 14. Dairesi, 14.03.2013 tarih ve E:2011/16481, K:2013/1797 sayılı kararı

[26] Danıştay 14. Dairesi, 10.03.2015 tarih ve E:2013/7679, K:2015/1793 sayılı kararı

[27] Danıştay 14. Dairesi, 19.06.2018 tarih ve E:2015/9066, K:2018/4750 sayılı kararı

[28] Danıştay 6. Dairesi, 12.09.2019 tarih ve E:2019/5842, K:2019/7244 sayılı kararı

[29] Danıştay 14. Dairesi, 26.01.2016 tarih ve E:2014/6213, K:2016/292 sayılı kararı

[30] Danıştay 14. Dairesi, 05.07.2017 tarih ve E:2016/633, K:2017/4516 sayılı kararı

[31] Danıştay 14. Dairesi, 05.07.2017 tarih ve E:2016/633, K:2017/4516 sayılı kararı

[32] Danıştay 14. Dairesi, 07.02.2018 tarih ve E:2016/978, K:2018/481 sayılı kararı

[33] Danıştay 6. Dairesi, 04.11.2019 tarih ve E:2019/6064, K:2019/10272 sayılı kararı

[34] Danıştay 14. Dairesi, 21.05.2012 tarih ve E:2011/3768, K:2012/3629 sayılı kararı

[35] Danıştay 14. Dairesi, 08.06.2017 tarih ve E:2014/5069, K:2017/3989 sayılı kararı

[36] Danıştay 14. Dairesi, 22.01.2019 tarih ve E:2017/2971, K:2019/373 sayılı kararı

[37] Danıştay 14. Dairesi, 19.04.2018 tarih ve E:2015/6674, K:2018/2917 sayılı kararı

[38] İstanbul BİM, 5. İDD, 29.04.2019 tarih ve E:2017/2139, K:2019/1530 sayılı kararı

[39] Danıştay 6. Dairesi, 04.11.2019 tarih ve E:2019/6064, K:2019/10272 sayılı kararı

[40] Danıştay 14. Dairesi, 16.04.2015 tarih ve E:2013/8487, K:2015/3113 sayılı kararı

[41] Danıştay 14. Dairesi, 15.03.2016 tarih ve E:2013/6052, K:2016/1744 sayılı kararı

[42] İzmir BİM, 4. İDD, 20.12.2017 tarih ve E:2017/1725, K:2017/2515 sayılı kararı

[43] Danıştay 14. Dairesi, 05.07.2017 tarih ve E:2016/633, K:2017/4516 sayılı kararı

[44] Danıştay 14. Dairesi, 05.07.2017 tarih ve E:2016/633, K:2017/4516 sayılı kararı

[45] Danıştay 6. Dairesi, 24.06.2019 tarih ve E:2019/4185, K:2019/6243 sayılı kararı

[46] Danıştay İdari Dava daireleri Kurulu, 03.03.2014 tarih ve E:2011/292, K:2014/652 sayılı kararı

[47] Danıştay 6. Dairesi, 20.06.2019 tarih ve E:2019/4323, K:2019/6183 sayılı kararı

[48] Danıştay 14. Dairesi, 15.03.2016 tarih ve E:2013/6052, K:2016/1744 sayılı kararı

[49] Danıştay 14. Dairesi, 16.04.2015 tarih ve E:2013/8487, K:2015/3113 sayılı kararı

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
İur. 6 ay önce

Tebrikler derli toplu, güncel kararlara yer veren güzel bir çalışma olmuş.

Avatar
Serkan 3 ay önce

Çok güzel bir yazı olmuş. Benim merak ettiğim veranda ruhsata tabii midir? Veranda Ankara Büyükşehir Bel. İmar Yönetmeliği'nde "üstü kapalı cam balkon veya taraça" diye geçiyor. Benim bahçe katımda da böyle bir yapı var. Bu nedenle cevabı merak ediyorum.

Avatar
Arif 2 ay önce

Trafoların ruhsata tabi olduğuna dair bir örnek arıyorum.

Avatar
Ramazan 2 ay önce

Beton dökmeden toprak zemine yapılan hayvan çadırı ruhsata tabiimidir?

Avatar
Ragıp kırgezen 1 hafta önce

Merhabalar,köy yerleşim yeri içerisinde plansız alana yapılan evin istinad duvarı ruhsata tabi midir?