Giriş

Bilindiği üzere mülkiyet hakkı hukukumuzda en temel haklardan biri olup hukuken mutlak şekilde korunan anayasal bir haktır. Buna karşılık her ne kadar mülkiyet hakkı hukukumuzda mutlak ve korunmaya değer bir hak olsa da bazı istisnai durumlarda, özellikle üstün kamu yararının söz konusu olduğu hallerde, mülkiyet hakkının kısıtlanması hukuki çerçevede mümkün olabilmektedir. Bu istisnai durumların başında ise, kuşkusuz kamulaştırma uygulamaları gelmektedir.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği bazı hallerde kişilere ait olan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına, bedeli devlet tarafından ivedi bir şekilde ödenmek üzere, mülk sahiplerinin rızası aranmaksızın devletin ilgili kurum veya kuruluşları tarafından el konulması durumudur. Bu gibi hallerde ilgili taşınmaz mallar, devlet adına tescil edilebilmekle birlikte, bu husus, mülkiyet hakkının mutlak bir hak olması nedeniyle, hukukumuzda sıkı şartlara bağlanmıştır. Bu şartların başında ise, kamunun üstün yararı gelmekte olup bu hususta devlet kurumları tarafından kamusal yetkinin kullanılması gerekmekte ve Kamulaştırma Kanunu’nda belirlenen kamulaştırma süreçlerinin usulüne uygun olarak yürütülmesi gerekmektedir.

Bu itibarla, usulüne uygun bir kamulaştırma uygulamasından söz edebilmek için, yeterli ödeneğin temini, kamu yararı kararının alınması, taşınmazın belirlenmesi, kamulaştırma kararının verilmesi ve ivedilikle satın alma usulünün uygulanması olmak üzere, kamulaştırma süreçlerinin eksiksiz bir biçimde yerine getirilmesi gerekmektedir. Buna karşılık uygulamada sıklıkla kamulaştırma süreçlerine uyulmadığı görülmekte olup, özellikle kamulaştırmasız el atmanın söz konusu olduğu haller karşımıza çıkmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atmayı en basit haliyle açıklayacak olursak, devletin, mülk sahiplerinin taşınmazlarına, Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde belirlenen usul ve esaslara uymaksızın ve çoğunlukla bedelsiz bir şekilde, hukuka aykırı biçimde el koyması halidir. Dolayısıyla kamulaştırma kararı alınmaksızın veya kamulaştırma süreçlerine ilişkin usul ve esaslara uyulmak suretiyle kamulaştırma işlemleri tamamlanmaksızın, özel mülke tabi taşınmaza el konulduğu durumlarda kamulaştırmasız el atmadan söz edilebilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ise, kamulaştırmasız el atmanın söz konusu olduğu hallerde, işbu el atma, fiili bir biçimde ortaya çıkabileceği gibi hukuki açıdan el atma şeklinde de ortaya çıkabileceğidir. Bu noktada da ikili bir ayrıma gidilerek bu iki durumu ayrı ayrı açıklamak konunun daha iyi anlaşılması açısından faydalı olacaktır.

Hukuki El Atma

Kamulaştırmasız hukuki el atma, devletin ilgili kurum veya kuruluşlarının, mülk sahiplerinin taşınmazlarını fiilen işgal etmeksizin çeşitli hukuki işlemlerle mülkiyet hakkını kısıtlamasıdır. Peki nasıl ortaya çıkabilir bu durum? Bir örnekle açıklayalım, örneğin ilgili devlet kurumu veya kuruluşu, mülk sahibinin taşınmazına “sosyal tesis” şerhi koymuş olabilir veya ilgili taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarında “okul alanı, hastane, karakol” gibi kamusal alan şerhleri bulunabilir. İşte bu gibi durumlarda, her ne kadar ilgili devlet kurum veya kuruluşu, özel mülke tabi taşınmaza fiilen müdahalede bulunmasa da mülk sahiplerinin mülküne şerh koymak suretiyle tasarruf hakkını kısıtlamaktadır.

Fiili El Atma

Kamulaştırmasız fiili el atma, devletin ilgili kurum veya kuruluşlarının, mülk sahiplerinin taşınmazlarını fiilen işgal etmek suretiyle mülk sahiplerinin mülkiyet hakkını kısıtlamasıdır. Bu duruma örnek olarak ise, devletin ilgili kurum veya kuruluşları tarafından Kamulaştırma Kanunu’nda belirlenen ilke ve esaslara uymaksızın, mülk sahiplerinin taşınmazlarından elektrik hattı veya yol geçirilmesi yahut ilgili taşınmazın üzerine park ve benzeri sosyal tesis inşa edilmesi gibi haller verilebilir.

Peki bu gibi hallerde vatandaşlar ne yapmalıdır?

Mülk sahipleri, hukuka aykırı olarak taşınmazlarının tamamına veya bir kısmına devletin ilgili kurum veya kuruluşları tarafından el konulduğunda, öncelikli olarak kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi için dava açabilmekte; bu dava ile haksız müdahalenin durdurulmasını talep edebilmektedirler. Ancak bunun için bahse konu el atmanın, uzun süreli ve kalıcı olması gerekmekle birlikte; davanın açıldığı dönemde bahse konu el atmanın devam ediyor olması ve haksız olması da gerekmektedir.

Ayrıca her ne kadar vatandaşların taşınmazlarına hukuka aykırı bir biçimde devlet tarafından el konulmuş olsa da bu durumda el atmanın önlenmesini talep etmek yerine, böyle bir halde uğramış olunan zararı da talep etmek mümkün olmaktadır. Daha açık bir ifadeyle vatandaşlar, hukuka aykırı biçimde ortaya çıkan el atmanın, önlenmesini istemek yerine, tabiri caize bu duruma razı olarak uygulamada sıklıkla “kamulaştırmasız el atma davası” veya “kamulaştırmasız el atma tazminatı” şeklinde adlandırılan dava yoluyla taşınmazın bedelini de ilgili devlet kurumu veya kuruluşundan isteyebilmektedirler.

Ayrıca kamulaştırmasız el atılan taşınmazın bedelinin yanı sıra, vatandaşların, hukuki çerçevede “ecrimisil” olarak adlandırdığımız haksız işgal tazminatını da taşınmazını haksız bir biçimde işgal eden ilgili devlet kurum veya kuruluşundan talep etme hakkı bulunmaktadır. Peki nedir bu haksız işgal tazminatı? Haksız işgal tazminatı, vatandaşların, devletin ilgili kurum veya kuruluşlarının hukuka aykırı bir biçimde taşınmazlarına el koyması sebebiyle, uğramış oldukları zararları gidermeye yönelik bir tazminat türüdür. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, böyle bir tazminatı talep edebilmek için, örneğin vatandaşların mülklerindeki yıpranma, eskime gibi sebeplerle ortaya çıkan veya mülklerini kullanamama sebebiyle yoksun kalınan fayda şeklinde ortaya çıkan gerçek bir zararın söz konusu olması gerektiğidir.

Konunun daha iyi anlaşılması açısından bir örnekle açıklayacak olursak, arazinizin üzerinden elektrik hattı geçmesi sebebiyle arazinizin o kısmını kullanamadığınızı ve o kısımda yetiştirdiğiniz ağaçlarınızdan artık meyve alamadığınızı farz edelim. Böyle bir durumda ilgili elektrik firmasının, kamulaştırma usullerine uymaksızın yapmış olduğu bu hukuka aykırı müdahaleye karşı el atmanın önlenmesini mahkemeden isteyerek haksız müdahalenin durdurulmasını talep edebilirsiniz. Buna karşılık bu durumun üzerinden hayli vakit geçti diyelim ve siz artık arazinizin o bölümünü kullanamıyor ve orada bulunan ağaçlarınızdan meyve alamıyorsunuz. Bu nedenle de artık haksız müdahalenin durdurulması sizin işinize yaramıyor diyelim. Böyle bir durumda da kamulaştırmasız el atılan arazinizin o kullanamadığınız bölümün bedelini ilgili elektrik firmasından talep edebilirsiniz. Peki ya 3 yıl boyunca orada bulunan ağaçlardan meyve alamadınız ve bu durumda da zarara uğradınız. Ne olacak? İşte böyle bir durumda da meyve alamadığınız ağaçlarınız dolayısıyla uğramış olduğunuz zararı, haksız işgal tazminatı adı altında yine ilgili elektrik firmasından talep edebilirsiniz. (Bahsi geçen bu örneğimiz her ne kadar bir taşınmazın üzerinden elektrik hattı geçirilmesi üzerine kurulmuş olsa da tüm bu açıklamalarımız taşınmazın üzerinden yol geçirilmesi veya taşınmaza sosyal tesis inşa edilmesi gibi hallerde de geçerli olacaktır.)

Ancak burada hatırlatmakta fayda bulunan husus, haksız işgal tazminatlarının geriye dönük en fazla 5 yıl için istenebildiğidir. Dolayısıyla yukarıdaki örneğe dönecek olursak, 10 yıl boyunca meyve alamadığınız ağaçlarınız sebebiyle, 10 yıllık zararınızın ilgili devlet kurumu veya kuruluşundan talep etmeniz mümkün olmamakta; yalnızca son 5 yıl için talepte bulunulabilmektedir. Bu açıdan hak kaybına uğramamak adına, haksız işgal tazminatlarının 5 yıl içinde talep edilmesi, vatandaşlar açısından faydalı olacaktır.

Peki ya ilgili devlet kurumu veya kuruluşu işgal ettiği taşınmaza ilişkin bir bedel ödedi fakat bu bedel vatandaşlar açısından yeterli görülmedi. Böyle bir halde vatandaşlar ne yapmalıdır? Bu gibi hallerde, vatandaşlar, yine mahkeme aracılığıyla arazilerinin gerçek değerinin tespitini isteyebilmektedirler. Ancak burada büyük önem arz eden husus, kamulaştırma davalarında taşınmazın değerinin dava tarihi esas alınarak hesaplanması gerektiğidir. Bu itibarla, her yıl Ocak-Mart ayları arasında yayımlanan, arazilerin değerlemeleriyle ilgili İl/İlçe verilerinin, davanın açıldığı tarihte güncel olduğundan emin olmak gerekmektedir. Daha açık bir ifadeyle, vatandaşların zarara uğramaması adına, örneğin yıl sonuna doğru açmak istenilen bir davanın, İl/İlçe değerleme verilerinin yayımlanmasının ardından, ertesi yılın Nisan ayından sonra açılması, taşınmazın değerinin daha güncel bir biçimde belirlenmesi açısından daha faydalı olacaktır.

Sonuç

Mülk sahiplerinin taşınmazlarına, kanuni çerçevede belirlenen kamulaştırma usul ve esaslarına uyulmaksızın devletin ilgili kurum veya kuruluşları tarafından el konulduğu durumlarda, vatandaşların öncelikli olarak el atmanın önlenmesini isteme hakkı bulunmakta; el atmanın önlenmesinin istenmediği, tabiri caizse bu duruma razı olunan durumlarda ise kamulaştırmasız el atılan mülkün bedelini isteme hakları ve uğramış olunan zararın karşılanması için geriye dönük 5 yıllık haksız işgal tazminatı talep etme hakları bulunmaktadır. Bununla birlikte, vatandaşların taşınmazlarına ilişkin bir bedel ödendiği fakat bu bedel vatandaşlar tarafından yeterli görülmediği hallerde ise, yine vatandaşların taşınmazlarının gerçek bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurma hakları bulunmaktadır.

Av. Özge Nur ALTINTAŞ