Teslim anındaki ayıplar bakımından kiracının başvurabileceği hukuki yollar ise ayıbın niteliğine ve kullanım üzerindeki etkisine göre değişmektedir. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde yalnızca kiralananın ayıplı olup olmadığı değil, ayıbın önemli olup olmadığı, kiracının ayıbı bilip bilmediği, kiraya verene bildirimde bulunulup bulunulmadığı ve hangi hakkın kullanıldığı birlikte değerlendirilmelidir.

1. Kiraya Verenin Kullanıma Elverişli Teslim Borcu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yükümlülük kiracı aleyhine değiştirilemez.

Teslim borcunun kapsamı, kiralananın hangi amaçla kiralandığına göre belirlenir. Bu nedenle kiracının taşınmazın zilyetliğini elde etmiş olması tek başına yeterli değildir. Kiralananın sözleşmede öngörülen faaliyet bakımından kullanılabilir olması gerekir. Yargıtay da fiilî teslimin tek başına yeterli olmadığını, kiralananın tahsis amacına uygun biçimde teslim edilmesi gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD., E. 2023/4890, K. 2024/2914, T. 09.10.2024).

Kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmemesi ayıplı ifa niteliğindedir. Kiraya verenin bu sorumluluğu için ayrıca kiralananın ayıpsız olduğuna ilişkin özel bir taahhütte bulunması gerekmez. Kiralananı kullanıma elverişli biçimde teslim etme borcu doğrudan kanundan kaynaklanmaktadır (Yargıtay HGK., E. 2013/66, K. 2013/1417, T. 02.10.2013).

2. Teslim Anındaki Maddi ve Hukuki Ayıplar

Ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişliliğini azaltan veya ortadan kaldıran eksikliktir. Taşınmazın fiziksel yapısındaki bozukluklar, rutubet, tesisat yetersizlikleri veya benzeri eksiklikler maddi ayıp niteliğinde olabilir. Buna karşılık özel hukuk ya da kamu hukukundan kaynaklanan bir engel nedeniyle kiralananın kararlaştırılan amaçla kullanılamaması hukuki ayıp oluşturabilir.

Özellikle işyeri kiralarında ruhsat, yapı kullanma izni veya benzeri idari koşulların bulunmaması her olayda tek başına ayıp sonucunu doğurmaz. Belirleyici olan, söz konusu eksikliğin sözleşmede kararlaştırılan faaliyetin yürütülmesini engelleyip engellemediğidir. Yargıtay da hukuki ayıbı, kiracının sözleşmeyle amaçladığı kullanım olanağının özel hukuk veya kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeniyle azalması ya da ortadan kalkması çerçevesinde değerlendirmektedir (Yargıtay 3. HD., E. 2023/3188, K. 2024/2378, T. 18.09.2024).

Ayıbın teslim tarihinde mevcut olması, mutlaka aynı anda fark edilmesi gerektiği anlamına gelmez. Özellikle mevsim koşullarıyla ortaya çıkan rutubet, su alma veya benzeri yapısal sorunlarda ayıbın etkisi kullanım sırasında anlaşılabilir. Bu nedenle ayıbın var olduğu tarih ile kiracı tarafından öğrenildiği tarih birbirinden ayrılmalıdır.

3. Ayıbın Önemine Göre Kiracının Hakları

Türk Borçlar Kanunu’nun 304. maddesi, teslim anındaki ayıpları önemli ve önemli olmayan ayıplar şeklinde ayırmaktadır. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli olmayan ayıplarda ise kiracı, sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin sorumluluk hükümlerinden yararlanabilir.

Ayıbın önemli olup olmadığı soyut biçimde değil, kiralananın kullanım amacı esas alınarak belirlenmelidir. Kiralananın sözleşmede öngörülen kullanımını ortadan kaldıran veya ciddi ölçüde sınırlayan ayıplar ile kullanım üzerinde sınırlı etkisi bulunan eksiklikler aynı hukuki sonucu doğurmaz. Yargıtay uygulamasında da ayıbın, sözleşmeyle güdülen amaca uygun kullanımı ne ölçüde etkilediği esas alınmaktadır (Yargıtay 3. HD., E. 2017/7891, K. 2019/4552, T. 15.05.2019).

4. Ayıbın Giderilmesi, Fesih ve Kira Bedelinin İndirilmesi

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi uyarınca ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Ayıp verilen süre içinde giderilmezse, kanundaki şartların bulunması hâlinde ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir veya kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkileyen ayıplarda sözleşmenin sona erdirilmesini gündeme getirebilir.

Bu noktada ayıbın kiraya verene bildirilmesi ile ayıbın giderilmesi için uygun süre verilmesi birbirinden ayrılmalıdır. Fesih bakımından da somut olayda ayıbın giderilebilir olup olmadığı ve süre verilmesini gerektirmeyen bir durumun bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Yargıtay, temerrüt hükümlerinin uygulanmasında kiraya verene uygun süre verilmesini ve süre verilmesini gerektirmeyen hâllerin ayrıca incelenmesini aramaktadır (Yargıtay 3. HD., E. 2018/1347, K. 2019/7105, T. 25.09.2019).

Kiracı ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 307. maddesi uyarınca, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir. Burada kira borcunun bütünüyle ortadan kalkması değil, ayıbın kullanım üzerindeki etkisine uygun bir indirim yapılması söz konusudur.

5. Zararın Giderilmesi

Ayıp nedeniyle zarara uğrayan kiracı, diğer seçimlik haklarından bağımsız olarak tazminat da talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 308. maddesine göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Bununla birlikte kiracı, ayıbı, zararını ve ayıpla zarar arasındaki uygun illiyet bağını ortaya koymalıdır.

Özellikle teslim sırasında mevcut olan ve kiraya verenin bilmesi gereken nitelikteki yapısal risklerde kusursuzluk savunmasının değerlendirilmesi önem taşır. Yargıtay, riskli yapı özelliğinin teslim sırasında mevcut olduğu ve yapı maliki tarafından bilinmesi gerektiği hâllerde kiraya verenin sorumluluğunu kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD., E. 2025/2511, K. 2025/5991, T. 09.12.2025).

6. Açık ve Gizli Ayıpların Sorumluluğa Etkisi

Teslim anında mevcut ayıbın açık veya gizli olması, kiracının kiralananı kabulüne bağlanacak sonuçlar bakımından önem taşır. Olağan bir incelemeyle görülebilecek bir eksiklik ile ancak kullanım sırasında ortaya çıkabilecek bir ayıp aynı şekilde değerlendirilemez.

Kiracının açıkça görülebilen bir ayıba rağmen kiralananı uzun süre mevcut hâliyle kullanması ve bu konuda herhangi bir uyuşmazlık çıkarmaması, somut olayın özelliklerine göre kiralananın mevcut durumuyla kabul edildiği yönünde değerlendirilebilir. Buna karşılık teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan ayıplarda, kiracının ayıbı ne zaman öğrendiği ve öğrendikten sonra kiraya verene bildirimde bulunup bulunmadığı önem kazanır. Bu nedenle teslim tutanağı, yazılı bildirimler ve tarafların sonraki davranışları ispat bakımından ayrıca dikkate alınmalıdır.

7. Kiracının Tacir Olmasının Sorumluluğa Etkisi

Kiracının tacir olması, taşınmazın kararlaştırılan faaliyet için kullanılabilirliğini araştırma yükümlülüğünün değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Bununla birlikte basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli biçimde teslim etme borcunu ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle kiracının tacir sıfatından hareketle kiraya verenin her durumda sorumluluktan kurtulduğu sonucuna varılamaz. Yargıtay da kiracının tacir olmasının, kiraya verenin kiralananı sözleşmedeki amaca uygun biçimde teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğünü kaldırmadığını kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD., E. 2022/8019, K. 2023/907, T. 30.03.2023).

Sonuç

Kiraya verenin teslim borcu, kiralananın yalnızca fiilen kiracıya bırakılmasını değil, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim edilmesini gerektirir. Teslim anında mevcut maddi veya hukuki ayıpların sonuçları ise ayıbın önemine, kullanım üzerindeki etkisine ve kiracının hangi hukuki yola başvurduğuna göre belirlenir.

Önemli ayıplarda temerrüt hükümleri ile ayıptan sorumluluk hükümleri birlikte gündeme gelebilirken, önemli olmayan ayıplarda ayıbın giderilmesi, kira bedelinin indirilmesi ve şartları varsa zararın giderilmesi talepleri önem kazanmaktadır. Fesih ve giderim bakımından kiraya verene bildirimde bulunulması ve uygun süre verilmesi, kira bedelinden indirim bakımından ise kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarih ayrıca dikkate alınmalıdır.

Açık ayıbın bilinerek uzun süre kullanılması ile teslim sırasında fark edilemeyen bir ayıbın sonradan ortaya çıkması aynı sonucu doğurmaz. Kiracının tacir olması da kiraya verenin teslim borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Her somut olayda sözleşmedeki kullanım amacı, ayıbın bu amaca etkisi, tarafların bilgisi ve sonraki davranışları birlikte değerlendirilmelidir.

Av. Berk KABAAĞAÇLI