Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı, uygulamada en sık dava konusu olan kurumlardan biridir. Aralık 2025'te bu davaların en hassas noktası olan bedel kuralı değiştirildi. Anayasa Mahkemesi ise 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan kararıyla bu bedel kuralını iptal etti. Ancak iptal hemen sonuç doğurmuyor. Asıl soru, kararın görülmekte olan davalara ne zaman ve nasıl etki edeceği.

Neyi iptal etti?

7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle TMK m.734'ün ikinci fıkrası yeniden yazıldı. Bu değişiklikten önce önalım hakkı sahibi, alıcıya ödenmesi gereken satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin verdiği kesin süre içinde yatırmakla yükümlüydü. Yeni metinde yatırılacak tutar, hakimin gecikmeksizin belirleyeceği rayiç bedeldir. Aynı Kanun'un 37. maddesiyle TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da yeni kuralın değişiklikten önce açılmış davalarda uygulanmasını öngörür.

Anayasa Mahkemesi 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararında "rayiç bedeli" ibaresini oyçokluğuyla Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkına aykırı buldu. Bu ibare düştükten sonra uygulanma imkanı kalmayan fıkranın geri kalanı ile geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da 6216 sayılı Kanun'un 43. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca oybirliğiyle iptal edildi.

Mahkemenin gerekçesi

Kararın merkezinde önalım hakkının niteliği var. Mahkemeye göre hak sahibi, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarını aynen üstlenerek alıcının yerine geçer. Rayiç bedel kuralı bu dengeyi bozar. Rayiç değer satış fiyatının üzerindeyse alıcı ödediğinden fazlasını alır, altındaysa ödediğinden azıyla yetinmek zorunda kalır. Davacı paydaş da ne kadar ödeyeceğini ancak bilirkişi incelemesinden sonra öğrenebilir. Mahkeme sonucu şu cümleyle ifade etti:

"Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulduğu söylenemez." (AYM, E.2026/23, K.2026/162, § 50)

Mahkeme 8 Kasım 2023 tarihli, E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararında değişiklik öncesi metindeki "satış bedeli" ibaresini Anayasa'ya uygun bulmuştu. Yeni karar bu içtihada dayanıyor ve dengeyi kuran unsurun tam da bu ibare olduğunu ortaya koyuyor.

Erteleme: asıl mesele burada

Mahkeme, Anayasa'nın 153. maddesinin üçüncü fıkrasındaki yetkisini kullanarak iptal hükmünün, kararın Resmi Gazete'de yayımlandığı 6 Kasım 2026'dan başlayarak dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girmesine karar verdi. Yürürlüğün durdurulması talepleri de reddedildi. Bu tarihe kadar mahkemeler, derdest davalar dahil, rayiç bedel kuralını uygulamaya devam edecek.

Bu tarihten sonra TMK m.734/2'nin tamamı yürürlükten kalkacak. İptal kararı değişiklik öncesi "satış bedeli" metnini kendiliğinden geri getirmez. İptal kararları geriye yürümez (Anayasa m.153/5). Ancak yerleşik uygulamaya göre iptal, o tarihte henüz kesinleşmemiş davalarda dikkate alınır. Kanun koyucu yeni bir düzenleme yapmazsa mahkemeler bedel konusundaki boşluğu TMK m.1 çerçevesinde dolduracak. Yeni bir kanun çıkarsa derdest davalara etkisi büyük ölçüde getireceği geçiş hükmüne bağlı olacak.

Davacı ve alıcı için pratik sonuçlar

Önalım davası açmayı düşünen paydaş için en büyük risk bedeldir. Depo edilecek tutar satış fiyatının çok üzerinde çıkabilir ve kesin sürede yatırılmazsa tescile karar verilemez. Dava açmadan önce payın güncel piyasa değerini araştırmak, sonradan karşılaşılacak sürprizi önler.

Süreler de dikkat ister. 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle TMK m.733'te yapılan değişiklik iptal kapsamında değil. Hak düşürücü sürenin üst sınırı satıştan itibaren bir yıla indi. Bu üst süre, değişikliğin yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda uygulanır. Daha önceki satışlarda iki yıllık üst süre geçerlidir (TMK geçici m.1/1). Aynı değişiklikle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz hale geldi.

Pay satın alan üçüncü kişi açısından da kısa vadede tablo değişmiyor. Dava açılırsa alıcıya ödenecek tutar satış fiyatı değil, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedel olacak. Satışı piyasa değerinin altında bir fiyatla gerçekleştiren alıcı bundan kazançlı çıkabilir, piyasa değerinin üzerinde ödeme yapan ise zarara uğrayabilir.

Sonuç

Anayasa Mahkemesi önalım hakkını kaldırmadı, yalnızca bedelin nasıl belirleneceğine ilişkin kuralı iptal etti. Erteleme süresi, kanun koyucuya satış bedeli esasına dönme ya da taraflar arasında yeni bir denge kurma imkanı veriyor. 6 Ağustos 2027, önalım davalarında takvimi belirleyen tarih oldu.

Av. Sinan Cem GÖDE

Ankara Barosu