T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2025/3528
K. 2026/1297
T. 7.4.2026

YÜKLENİCİNİN TEMLİKİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Temlik Alınan Bağımsız Bölümün Hangi Blokta Bulunduğunun ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin Olup Olmadığının Kesin Olarak Belirlenmesi Gereği/Yüklenicinin Arsa Sahibine Karşı Sözleşmeden Doğan Tüm Edimlerini Yerine Getirip Getirmediği Araştırılmadan Davanın Reddedilemeyeceği )

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Bağımsız Bölüm Temlik Alan Üçüncü Kişinin Arsa Sahibinden Tescil İsteyebilmesi İçin Yüklenicinin Sözleşmeden Doğan Edimlerini Yerine Getirmiş Olması Gereği/Arsa Sahibinin Yükleniciye Karşı İleri Sürebileceği Defileri Temlik Alana Karşı da İleri Sürebileceği )

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ( Teknik Raporda Temlik Konusu Bağımsız Bölümün Vaziyet Planında İskanı Bulunan Blokta Gösterildiğinin Anlaşıldığı/İskanlı Yapının Kaçak veya İmar Kirliliğine Konu Yapı Olarak Kabul Edilemeyeceği )

BİRLİKTE İFA ( Yüklenicinin Edimlerini Yerine Getirmesi ve Eksik veya Ayıpların Giderilmesi Halinde Temlik Bedelinden Kalan Tutarın Güncel Karşılığının Depo Ettirilerek Tapu İptali ve Tescile Karar Verilmesi Gereği )

ÖZET: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan ve davacıya temlik edilen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.

Öncelikle davacının temlik aldığı bağımsız bölümün gerçekte hangi blokta bulunduğu ve bu bloğun yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı kesin olarak belirlenmelidir. Ayrıca yüklenicinin arsa sahiplerine karşı sözleşmeden doğan tüm borçlarını yerine getirip getirmediği tereddüde yer bırakmayacak şekilde araştırılmalı; eksik veya ayıplar bulunması halinde bunların giderilmesi için yükleniciye uygun süre ve yetki verilmelidir.

Yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirdiğinin anlaşılması halinde, dava konusu dairenin karar tarihine en yakın rayiç değeri belirlenmeli ve 24.000,00 TL'lik temlik bedeli bu güncel değere uyarlanarak henüz ödenmemiş 2.000,00 TL'lik kısmın güncel karşılığı hesaplanmalıdır. Bu tutarın davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi halinde birlikte ifa ilkesi gereğince tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne ve depo edilen bedelin yükleniciye ödenmesine karar verilmelidir. Buna karşılık binanın iskânının bulunmadığı ve imara aykırılığın giderilemeyeceği, yüklenicinin verilen süre ve yetkiye rağmen edimlerini yerine getirmediği veya davacının bakiye temlik bedelinin güncel karşılığını depo etmediği anlaşılırsa dava reddedilmelidir. Bu hususlar araştırılmadan eksik incelemeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

DAVA : Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşmasız, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR : I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... ile diğer davalıların murisi ... arasındaki Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3 05... parsel sayılı taşınmaz ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşa edilen binanın 6 numaralı bağımsız bölümün 1.katındaki dairenin davacı tarafından davalı yükleniciden satın alındığını, ancak tapuda resmi devrinin yapılmadığını ileri sürerek, bahsi geçen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; davacı ile davalılar arasında bir ilişki bulunmadığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin fesih ile son bulduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Dahili davalı yüklenici ... vekili cevap dilekçesinde; sözleşme konusu binadaki eksikliklerin giderilmesi için davacıya ya da yükleniciye yetki verilmesi gerektiğini, bu eksiklikler giderildikten sonra ise yüklenicinin davacıya sattığı bağımsız bölümü hak edeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yüklenicinin imara aykırı bina yaptığı ve bu kusuru nedeniyle dava konusu bağımsız bölümü satma yetkisinin bulunmadığı, dolayısıyla davacının da hakkının olmadığı, imara aykırılık durumunun Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/470 Esas, 2014/501 Karar sayılı ilamı ile de teyit edildiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın kaçak yapı olmadığını, iskân izni bulunduğunu, mimari projeye göre (3) numaralı blokta olması gereken davaya konu taşınmazın, hatalı olarak (6) numaralı blokta kaydedildiğini ve tapu kayıtlarının hatalı oluşturulduğunu, iskândan habersiz kesinleşen Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/470 Esas sayılı dosyası dikkate alarak karar verildiğini, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden hüküm kurulduğunu, davalıların haleflerinin (yani taşınmazları sattığı üçüncü kişilerin) yıktığı ve yaptığı imalatlardan davacının sorumlu tutulamayacağını beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin feshedilmediğini ve halen ayakta olduğunu, yapıda eksik iş bulunmadığını, belediye nezdinde işlem yapma yetkisi bulunmayan yükleniciye kusur atfedilemeyeceğini, iskân izinlerini almaya yetkili dava dışı kooperatif tarafından iskân izninin alındığını, ancak vaziyet planında taşınmazın hatalı gösterildiğini ve bu sebeple tapu kayıtlarının hatalı tescil edildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yüklenicinin temliki sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici ... ile diğer davalıların murisi arsa sahibi ...arasında 27.11.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden, kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda; davacı ... davalı yüklenici ...'dan 05.10.2000 tarihli temlik sözleşmesi ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu ve mimari projesinde 6 numaralı olarak adlandırılan binanın 1. katındaki daireyi temlik almıştır. 24.000,00 TL olarak belirlenen temlik bedelinin 22.000,00 TL'sini peşin ödemiş, 2.000,00 TL'sinin ise tapu devri esnasında ödeneceği taraflar arasında kararlaştırılmıştır.

Mahkemece yapılan yargılama neticesinde; talep konusu 6 numaralı binanın iskânın bulunmadığı ve imara aykırı yapı olduğu belirtilerek, tescil isteminin reddine karar verilmiştir. Dosya arasında mübrez, ... Belediye Başkanlığının görevlendirmesi neticesinde LİHKAP birimlerince düzenlenen 31.08.2024 tarihli teknik raporda; davacının temlik aldığı bağımsız bölümün vaziyet planında 3 numaralı blok olarak gösterildiği, 3 numaralı bloğun ise, dosya kapsamı ile sabit olduğu üzere, 07.11.2000 tarihli yapı kullanma izin belgesi (iskânı) bulunduğu anlaşılmıştır.

Yapı kullanma izin belgesi (iskân); yapının yasalara uygun, güvenli ve fen kurallarına göre bitirildiğinin resmi kanıtıdır. Bu nedenle iskânlı yapı, imar kirliliği veya kaçak yapı niteliğinde görülmez.

Bu durumda mahkemece; bahsi geçen teknik bilirkişi raporu ve taraflar arasındaki sözleşmeler dikkate alınarak, öncelikle davacının temlik aldığı dairenin kaç numaralı blokta olduğunun tespiti ile yapı kullanma izin belgesi (iskânı) bulunup bulunmadığının araştırılması, öte yandan davalı yüklenici ...'ın arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirip getirmediğinin tereddüte mahal bırakmayacak şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Var ise binadaki eksik ve ayıpların giderilmesi için yükleniciye süre ve yetki verilmesi, sözleşmeden ... tüm edimler yerine getirildiği takdirde ise, dava konusu dairenin karar tarihine en yakın tarihli rayiç değeri belirlenip, bu meblağın 24.000,00 TL'lik temlik tutarına karşılık geldiği kabul edilerek, hesaplanacak bakiye 2.000,00 TL temlik bedelinin güncel miktarının mahkeme veznesine depo edilmesi neticesinde, birlikte ifa kuralı gözetilerek, kurulacak hüküm ile tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, depo edilen meblağın davalı yükleniciye ödenmesine karar verilmesi, aksi durumda, yani binanın iskânın bulunmadığının ve imara aykırılığın giderilemeyeceğinin anlaşılması yahut edimlerin verilen yetki ve süreye rağmen yerine getirilmemesi veya ifaya rağmen temlik tutarından bakiye kısmın davacı tarafça depo edilmemesi hallerinde ise, davanın şimdiki gibi reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme neticesinde yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz edenler yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalı arsa sahibi mirasçıları ... , ... ve ...'dan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

kazanci.com