I. Tapuda Satılan, İçinde Hâlâ Birinin Yaşadığı Ev

Bir dairenin tapusu el değiştirir, ama içindeki hayat değişmez. Kapıyı açan, satışı yapan kişinin eşidir. Yeni malik "ev benim" der; içerideki eş "burası benim yuvam, satışa ben razı olmadım" diye cevap verir. Uygulamada bu iki cümlenin çarpıştığı dosya az değildir ve çoğu zaman taraflardan biri, aradaki boşanma davasının ne zaman kesinleşeceğini hesaplamaya başlar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.09.2026 tarihinde, aynı gün, bu çarpışmanın iki ayrı yüzüne ilişkin iki karar verdi. Birinde aile konutu eşin haberi olmadan önce bir üçüncü kişiye, oradan da çiftin kendi çocuğuna satılmıştı (2025/678 E., 2026/489 K.). Diğerinde ise boşanma davası sürerken satılan evi alan kişi, evde oturmaya devam eden eşe karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açmıştı (2025/730 E., 2026/496 K.).

İki karar birlikte okunduğunda ortaya basit ama sıklıkla gözden kaçan bir tablo çıkıyor. Aile konutu koruması tapudaki şerhe değil, evin fiilen aile konutu olmasına bağlıdır; bu koruma alıcıyı da bağlar. Ancak koruma evliliğe bağlı olduğu için, boşanmanın kesinleştiği gün bitmektedir.

II. Elli Yıllık Evlilik, Altı Ayda İki Satış

İlk dosyada eşler 01.03.1971'den beri evlidir. Kayseri'deki daire bir yapı kooperatifi üzerinden edinilmiş, 2007'deki ferdileşmeyle tam hisse olarak koca adına tescil edilmiş ve o tarihten beri ailenin evi olarak kullanılmıştır.

31.05.2018'de koca daireyi bir üçüncü kişiye satar. Alıcı, bu alım için bir bankadan konut kredisi kullanır; taşınmaz üzerine banka lehine 190.000 TL bedelli birinci derece ipotek konulur. Beş ay sonra, 02.11.2018'de, aynı alıcı daireyi çiftin ortak çocuğuna devreder. Kredi ödenmeyince banka ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır.

Kadın eş, rızası alınmadan aile konutunun elden çıkarıldığını ileri sürerek yolsuz tescillerin iptalini, dairenin yeniden kocası adına tescilini ve tapuya aile konutu şerhi konulmasını ister. Davalıların hiçbiri cevap vermez; davaya yalnız ihbar olunan banka katılır ve davanın kötüniyetle açıldığını savunur.

Kayseri'deki aile mahkemesi davayı reddeder: son malik ortak çocuktur, anneyle çocuk arasında bir husumet beyanı yoktur, davacı habersiz satıştan söz edemez. Bölge adliye mahkemesi bir kez harç ve tapu kayıtları eksikliği nedeniyle kararı kaldırır, ikinci turda ise aynı sonucu daha açık bir gerekçeyle onaylar. Son malikin ortak çocuk olması karşısında annenin satışlardan haberdar olmaması "hayatın olağan akışına" aykırıdır; o hâlde annenin zımni rızası vardır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi (24.10.2024, 2024/6975 E., 2024/7851 K.) bu gerekçeyi kabul etmedi. Davacının açık rızası alınmamıştı; taşınmaz gerçek değerinin çok altında el değiştirmiş, devirler arasında kısa süre geçmiş, alanlar evin aile konutu olduğunu bilmekteydi. Mahkeme direndi, dosya Genel Kurul'a geldi.

III. "Biliyordu, O Hâlde Razıydı" Akıl Yürütmesi

Genel Kurul'un önündeki soru dar görünüyordu: Davalılar el ve iş birliği içinde miydi? Ancak direnme kararının asıl dayanağı başka bir yerdeydi. Mahkeme, annenin satışları bilmesini rızaya eşitlemişti.

Türk Medeni Kanunu'nun 194/1. maddesi, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemeyeceğini ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağını düzenler. Kanunun kelimesi "açık"tır. Şekil şartı yoktur, rıza sözlü de verilebilir; fakat susmaktan, olayı bilmekten ya da itiraz etmemekten çıkarılamaz.

Genel Kurul ispat yükünü de net biçimde yerleştirdi: açık rızanın varlığını, tasarrufu yapan ve ondan yararlananlar ispat edecektir. Somut dosyada davalılar rıza savunması bile yapmamıştı. Mahkemenin ulaştığı sonuç, kimsenin ileri sürmediği bir olgunun tahmine dayanılarak kabulü anlamına geliyordu.

Kararın en öğretici cümlesi şudur: "Salt son malik ...'nin, tarafların ortak çocuğu olduğundan hareketle bu sonuca ulaşılması mümkün değildir." Genel Kurul burada bir adım daha atar. Son alıcının ortak çocuk olması, rızaya değil, tam tersine baba ile çocuk arasındaki iş birliğine işaret eder. Kısa aralıklarla ve değerinin altında yapılan iki devirle birlikte düşünüldüğünde, aile içinde kalan bu zincir yolsuzluğu bilen ya da bilmesi gereken kişilerin zinciridir.

Karar oy çokluğuyla verildi. Kurul'da, davacının tüm satışlardan haberdar olduğu ve bu nedenle rızasının bulunduğu görüşü savunuldu. Bu görüşü küçümsemek doğru olmaz. Elli yıllık bir evlilikte, aynı evde yaşayan eşin altı ay içinde iki kez tapu değiştiren bir daireden hiç haberi olmadığını düşünmek gerçekten zordur. Ne var ki karşı oyun zayıf noktası, bilgiyi ve rızayı aynı şey saymasıdır. Kanaatimizce 194. madde tam da bu ayrımı korumak için yazılmıştır. Eşin olup biteni bilmesi, ona ancak itiraz etme imkânı verir; kanun ise itiraz etmemeyi değil, açıkça evet demeyi aramaktadır. Aksi kabul, en çok da aile içi baskı altında susmayı tercih eden eşi cezalandırır.

IV. Şerh Yoksa Koruma da Yok mu?

İlk dosyada tapuda aile konutu şerhi bulunmuyordu. Genel Kurul bunun sonucu değiştirmediğini, yerleşik içtihadını tekrar ederek açıkladı: "aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir." Sınırlama, tapuya bir kayıt düşüldüğü için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için vardır. Karar, aynı ilkenin daha önce de benimsendiği Hukuk Genel Kurulu kararlarını anar (24.05.2017, 2017/2-1604 E., 2017/967 K.; 30.03.2021, 2017/2-2809 E., 2021/367 K.; 26.04.2023, 2022/2-761 E., 2023/379 K.).

Burada şerhin rolünü doğru yere koymak gerekir. 194. maddenin üçüncü fıkrası, malik olmayan eşe tapu müdürlüğünden şerh isteme hakkı tanır. Şerh hakkı doğurmaz; hakkı görünür kılar. Asıl işlevi, üçüncü kişinin "bilmiyordum" savunmasını zayıflatmaktır.

Çünkü alıcı tarafında devreye giren hükümler Medeni Kanun'un eşya hukuku kitabındadır. 1023. madde, tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişiyi korur. 1024. madde ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını söyler. 3. madde de iyiniyetin karine olduğunu, ancak durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kimsenin iyiniyet iddia edemeyeceğini düzenler.

Şerh yoksa alıcının iyiniyeti başlangıçta varsayılır ve davacı eş, alıcının bildiğini ya da bilmesi gerektiğini somut olgularla göstermek zorunda kalır. Kayseri dosyasında bu olgular dosyadaydı: aile bağı, düşük bedel, kısa aralık. Şerhin bulunduğu dosyada ise tartışma daha baştan biter.

V. Boşanma Sürerken Satılan Ev

İkinci dosya Kocaeli'dendir ve şerhin bulunduğu, fakat davanın bu kez alıcı tarafından açıldığı bir tablo sunar.

Eşler arasında 12.04.2021'de boşanma davası açılır. Aile mahkemesi 07.05.2021'de daireyi tedbiren kadın eşe tahsis eder ve aile konutu şerhi konulmasına karar verir. Buna rağmen koca 03.06.2021'de daireyi satar. Alıcı, dört ay sonra kadına karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açar. Kadının savunmasına göre alıcı kocanın arkadaşıdır, evin aile konutu olduğunu ve boşanma davasını bilmektedir, satış muvazaalıdır.

İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi davayı reddeder: kadının satışa açık rızası yoktur, boşanma kesinleşmediğine göre kadının evde oturması haksız değildir. Dosya Yargıtay'dayken tablo değişir. Kocaeli 2. Aile Mahkemesinin boşanma kararı 16.04.2024'te kesinleşir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (03.02.2025, 2024/2122 E., 2025/440 K.), boşanmayla birlikte aile konutu vasfının sona erdiğini gözeterek el atma konusunda yeniden karar verilmesi için hükmü bozar. Mahkeme, her davanın açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanacağını söyleyerek direnir.

Genel Kurul bu kez oy birliğiyle bozdu ve meseleyi iki ayrı zamana böldü.

Dava açıldığı gün evlilik sürmekteydi, ev aile konutuydu ve kadının orada oturması ne haksızdı ne de kötüniyetliydi. Fakat boşanma kesinleştiği anda aile konutu şerhi de "dayanağı ve hukuki neticeleriyle" ortadan kalkmış, kadının taşınmazı kullanmasının hukuki sebebi kalmamıştır. Mahkemenin dava tarihine bakıp orada durması, davanın niteliğini gözden kaçırmaktır. Kararın ifadesiyle: "El atmanın önlenmesi davasının özü, süregelen bir haksızlığın bitirilmesidir."

Kanaatimizce bu yaklaşım isabetlidir. "Dava tarihindeki duruma göre karar" ilkesi, davanın açıldığı anda haklı olup olmadığını belirlemek için vardır; yargılama sürerken ortaya çıkan ve uyuşmazlığı doğrudan etkileyen bir olguyu yok saymak için değil. Hiç bitmeyen bir el atma iddiasında hâkimin bugünü görmezden gelmesi, malik ile kullanıcı arasındaki ilişkiyi yıllarca askıda bırakmak demektir.

VI. Yargılama Giderinde Adil Pay

Kararın genellikle gözden kaçacak bir ayrıntısı daha var. Genel Kurul, dava açıldığı tarihte kadının kullanımının haksız olmadığını, bu nedenle kadının doğrudan yargılama giderlerine mahkûm edilemeyeceğini belirtti. Giderler, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331/1. maddesindeki ölçüye, yani "davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna" göre belirlenecektir.

Bu, uygulama açısından küçük bir düzeltme değildir. Alıcı sonunda evi geri alacaktır; ama davayı erken açtığı için bunun bedelini kadın ödemeyecektir. Kanaatimizce aynı mantık ecrimisil talebinde de yol göstericidir. Kadının kullanımı boşanmanın kesinleştiği 16.04.2024'e kadar haklı bir sebebe dayandığından, haksız işgal tazminatının da en erken bu tarihten itibaren konuşulması gerekir. Karar ecrimisil miktarını açıkça hesaplamamış, ilk derece mahkemesine "hasıl olacak sonuca göre" karar vermesini bırakmıştır.

VII. İki Dosyanın Bıraktığı Soru İşaretleri

Kayseri dosyasında bankanın durumu bilinçli olarak ele alınmamıştır. Banka davaya yalnız ihbar olunan sıfatıyla katılmıştı ve Genel Kurul'un incelemesi davalılar arasındaki iş birliğiyle sınırlı kaldı. Tescil iptal edilip daire yeniden koca adına yazıldığında, 31.05.2018 tarihli ipoteğin akıbeti ayrı bir sorudur. Bu soru, bankanın kredi verirken evin aile konutu olup olmadığını araştırıp araştırmadığına ve iyiniyetinin korunup korunmayacağına göre cevaplanacaktır. Okuyucunun bu kararı "ipotek de düşer" diye okumaması gerekir.

Kocaeli dosyasında ise ilginç bir boşluk var. Satış, aile mahkemesinin şerh kararından sonra yapılmıştı ve kadın savunmasında satışın muvazaalı olduğunu ileri sürmüştü. Ancak kadın, kendisi tapu iptali davası açmadığı sürece, bu iddia yalnız bir savunma olarak kaldı. Savunma onu evlilik süresince korudu; boşanma kesinleşince elinde dayanacak bir şey kalmadı. Mülkiyet tartışması hiç açılmadığı için Genel Kurul da alıcıyı malik kabul ederek ilerledi.

VIII. Uygulamaya Dönük Notlar

Malik olmayan eş için. Tapuya aile konutu şerhi koyacak eşin başvurusu bir tapu müdürlüğü işlemidir ve evlilik sürerken alınabilecek en basit önlemdir. Şerh olmasa da koruma vardır; fakat şerh, alıcının iyiniyet savunmasını büyük ölçüde etkisiz bırakır. Rıza dışı bir satıştan haberdar olan eş, savunmada kalmak yerine tapu iptali ve tescil davası açmalıdır. Kocaeli dosyası, yalnız savunmaya dayanan korumanın boşanmayla birlikte bittiğini göstermektedir.

Alıcı için. Satıcının medeni hâli, evde kimin oturduğu ve aile mahkemesinde derdest bir dava bulunup bulunmadığı, alımdan önce sorulması gereken sorulardır. Satıcının eşinin açık rızası mümkünse yazılı olarak alınmalıdır. Piyasa değerinin belirgin biçimde altındaki bedel ve aile içinde kısa aralıklarla dönen devirler, mahkemelerin iyiniyet karinesini sarsmak için baktığı ilk işaretlerdir.

Davayı yürüten avukat için. Boşanma davası sürerken aile konutuna yönelik el atma davası açıldıysa, boşanma kararının kesinleşme tarihi yargılama boyunca izlenmeli ve dosyaya kazandırılmalıdır. Kesinleşmeden sonra hüküm kurulacaksa talep sonucunun buna göre güncellenmesi, ecrimisilin başlangıç tarihi ve yargılama giderleri bakımından belirleyici olacaktır.

IX. Sonuç

Hukuk Genel Kurulu'nun aynı gün verdiği iki karar, aile konutu korumasının hem gücünü hem de sınırını gösteriyor. Koruma tapudaki kayda bağlı değildir. Eşin bilgisinden rıza çıkarılamaz ve rızanın ispatı tasarrufu yapana düşer. Alıcı, evin aile konutu olduğunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa tescile güvenemez.

Öte yandan bu güçlü koruma, evlilik sürdüğü müddetçe vardır. Boşanma kesinleştiğinde aile konutu da hukuken sıradan bir taşınmaza dönüşür ve içeride kalan eşin elinde, tapudaki malike karşı ileri sürebileceği başka bir hak yoksa, kapı açılır. Bu yüzden eşler bakımından asıl ders, korumanın ne zaman biteceğini bilerek, zamanında harekete geçmektir.

Yararlanılan Kaynaklar

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.09.2026 tarih, 2025/678 E., 2026/489 K.

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.09.2026 tarih, 2025/730 E., 2026/496 K.

3. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 24.10.2024 tarih, 2024/6975 E., 2024/7851 K.

4. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 03.02.2025 tarih, 2024/2122 E., 2025/440 K.

5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.05.2017 tarih, 2017/2-1604 E., 2017/967 K.; 30.03.2021 tarih, 2017/2-2809 E., 2021/367 K.; 26.04.2023 tarih, 2022/2-761 E., 2023/379 K. (2025/678 E. sayılı kararda anıldığı biçimiyle)

6. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 3, 169, 193, 194, 683, 1023, 1024.

7. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 326, 331.

8. Mustafa Alper Gümüş, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler, İstanbul 2007 (2025/678 E. sayılı kararda anıldığı biçimiyle).