Next
Taşınmaz satışına ilişkin uyuşmazlıklarda, tarafların satış bedeli üzerinde anlaşması, bedelin tamamen veya kısmen ödenmesi ve hatta taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmesi her zaman mülkiyetin devriyle sonuçlanmamaktadır. Özellikle taraflar arasında adi yazılı bir satış sözleşmesi düzenlenmesine rağmen tapuda resmî devir işleminin gerçekleştirilmediği durumlarda, taşınmazın aynı satıcı tarafından daha sonra üçüncü bir kişiye devredilmesi, ilk alıcı bakımından önemli hukuki sorunları beraberinde getirmektedir.
Bu tür uyuşmazlıklarda ilk alıcı, daha önce gerçekleştirdiği ödeme ve taraflar arasındaki satış anlaşmasına dayanarak taşınmazın kendisine ait olması gerektiğini ileri sürerken, tapu sicilinde malik olarak görünen üçüncü kişinin hukuki durumu da ayrıca değerlendirilmek zorundadır. Böylece bir tarafta taşınmaz satışında aranan resmî şekil şartı, diğer tarafta tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması meselesi karşı karşıya gelmektedir.
Uyuşmazlığın çözümünde, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin geçersizliğinden hareketle ilk alıcının taleplerinin bütünüyle reddedilmesi veya sonraki tapu malikinin sırf tapuda malik görünmesi nedeniyle kazanımının koşulsuz biçimde korunması, hukuki meselenin bütün yönleriyle değerlendirilmesine engel olabilecektir. Zira ilk satış sözleşmesinin geçerliliği ile sonradan gerçekleştirilen tescilin hukuki sonuçları, birbirinden bağımsız olarak ele alınması gereken iki ayrı hukuki meseledir.
Bu çerçevede, taşınmazın önceki bir alıcıya satıldığını bilen veya somut olayın koşullarına göre bilmesi gereken üçüncü kişinin kazanımının hangi şartlarda korunabileceği; ilk alıcının tapu iptal ve tescil talebinin hangi hukuki temellere dayanabileceği ve tescilin mümkün olmadığı hâllerde başvurulabilecek parasal taleplerin kapsamı önem kazanmaktadır.
Çalışmamızda, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine rağmen taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi hâlinde ortaya çıkan hukuki sorunlar; taşınmaz satışında resmî şekil şartı, tapu siciline güven ilkesi, iyiniyet ve kötüniyet değerlendirmesi, tarafların hukuki sorumlulukları, dava konusu talepler ve hüküm sonuçları çerçevesinde ele alınacaktır. Ayrıca teorik açıklamalarla yetinilmeyerek, bu tür uyuşmazlıklarda uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar üzerinde durulacaktır.
I. GİRİŞ VE HUKUKİ ÇERÇEVE
Adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesiyle bir taşınmazı haricen satın alan ilk alıcının, taşınmazın sonradan satıcı tarafından tapu kütüğünde üçüncü bir kişiye devredilmesi karşısında açacağı davalarda iki aşamalı temel bir ayrım yapılması zorunludur:
· 1. Sözleşmenin Şekil Yönünden Geçerliliği ve Bağlayıcılığı: İlk alıcı ile satıcı arasındaki ilişkinin hukuki niteliği, resmî şekil kuralı ve bu kuralın kanuni veya içtihadi istisnaları çerçevesinde incelenmelidir.
· 2. Sonraki Devralanın İyiniyet Durumu ve Ayni Hakkın Korunması: Taşınmazı tapu sicilindeki tescile dayanarak devralan üçüncü kişinin Türk Medeni Kanunu kapsamında iyiniyetli olup olmadığı, kötüniyet ve muvazaa iddialarının bulunup bulunmadığı sözleşmenin şekil geçerliliğinden bağımsız olarak değerlendirilmelidir.
Bu iki aşamanın birbirine karıştırılması, sözleşme geçerli olsa dahi iyiniyetli üçüncü kişiye karşı haksız tescil davası açılmasına veya sözleşme geçersiz olsa bile kötüniyetli devralana karşı ileri sürülebilecek yolsuz tescil iddialarının göz ardı edilmesine yol açmaktadır.
II. ADİ YAZILI TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE ŞEKİL KURALININ İSTİSNALARI
A. Resmî Şekil Zorunluluğu ve Kesin Hükümsüzlük Kuralı
Pozitif hukukumuzda tapulu taşınmaz mülkiyetinin naklini amaçlayan veya bu sonucu doğuran sözleşmeler sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237: “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89: Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler arasında “gayrimenkul satış va'di” açıkça öngörülmüştür. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/4341 E., 2024/5150 K. sayılı ilamında, “taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 üncü (6098 sayılı TBK'nın 237 nci) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.” tespiti yapılmıştır.
Kural olarak tapulu taşınmazların haricen veya adi yazılı satışına ya da satış vaadine ilişkin sözleşmeler kesin hükümsüzdür (butlan). Bu nitelikteki geçersiz sözleşmeye dayanılarak 4721 sayılı Kanun m. 716 uyarınca mülkiyetin hükmen tescili kural olarak talep edilemez. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/3129 E., 2025/1450 K. sayılı ilamında onanan ilk derece mahkemesi gerekçesinde, harici satış senedinin sunulamadığı ve “1983 yılında taşınmazın tapulu olması nedeniyle devrinin resmî şekil şartına tâbi olduğu” vurgulanmıştır.
B. Şekil Noksanlığının İstisnaları ve Sözleşmenin Geçerli Sayıldığı Haller
1. Tüketici Hukukundaki Özel Koruma (Ön Ödemeli Konut Satışı)
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 40 ve m. 41 uyarınca konut amaçlı satışlarda sözleşmenin tapuda tescil veya noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Ancak 6502 sayılı Kanun m. 41/1 hükmü gereğince: “Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.” Hukuk Genel Kurulunun 2024/1 E., 2025/565 K. sayılı kararında, ön ödemeli konut satışında “resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini” ifade edilmiştir. Benzer şekilde Hukuk Genel Kurulunun 2024/421 E., 2025/381 K. sayılı kararında, “Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir.” ilkesi benimsenmiştir. Bu kapsamda satıcı şekil noksanlığına dayanarak edimden kaçınamaz.
2. Alacağın Temliki Niteliğindeki Sözleşmeler
Taşınmaz satışı arsa sahibi veya yüklenici sıfatıyla yapıldığında, yüklenicinin inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi 6098 sayılı Kanun m. 184 kapsamında alacağın temliki sayılır: “Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2415 E., 2023/3521 K. sayılı kararında bu durumu şu şekilde nitelendirmiştir: “Somut olaya gelince; davalı ... İnşaat Limited Şirketi hem malik hem yüklenici sıfatını haiz olup yapsatçı konumundadır ve davacının davalı şirket ile adi yazılı akdettiği alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşme, 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesi gereğince geçerlidir.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/3022 E., 2024/5755 K. sayılı kararında, uyuşmazlığı “aynı zamanda arsa sahibi konumundaki yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat istemi” olarak nitelemiş ve “alacağın devrinin geçerliliğinin yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğu Kanunun 184.maddesinde açıkça belirtilmiştir.” tespitini yapmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/5554 E., 2024/4931 K. sayılı kararında da yükleniciden bağımsız bölüm temlikinde “üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir” kuralını yinelemiştir.
3. Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı (TMK m. 2)
4721 sayılı Kanun m. 2 uyarınca: “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”
Yargıtay içtihatlarında 30.09.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme kararına dayalı olarak şekil noksanlığının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı düştüğü haller kabul edilmektedir:
· Hukuk Genel Kurulu 2023/388 E., 2024/270 K. sayılı kararında: “harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.” ilkesi belirtilmiştir.
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/5555 E., 2024/4432 K. sayılı kararında, Bölge Adliye Mahkemesinin “olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceğinin belirtilmiş olduğu” gerekçesiyle verdiği tescil hükmü Yargıtayca “usul ve kanuna uygun” bulunarak onanmıştır.
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/5554 E., 2024/4931 K. sayılı kararında aktarılan ilke uyarınca da “alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/3920 E., 2025/583 K. sayılı kararında, Bölge Adliye Mahkemesinin “davacının ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere yapılan taşınmazı harici sözleşmeyle de olsa satın almasının geçerli olduğu” tespiti benimsenerek ilk derece mahkemesinin “tapu iptali ve tescil isteminin reddine” dair kararı aleyhine verilen kabul kararı onanmıştır.
III. TAŞINMAZIN ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVRİ HALİNDE İLK ALICININ AYNİ TALEBİ VE İYİNİYET AYRIMI
İlk alıcı ile satıcı arasındaki sözleşmenin geçerli kabul edildiği durumlarda dahi, taşınmaz tapuda üçüncü bir kişiye devredilmişse, tescil talebinin kaderini sözleşmenin şekli değil, üçüncü kişinin ayni hak iktisabındaki iyiniyet veya kötüniyet durumu belirler.
A. İyiniyetli Üçüncü Kişinin İktisabının Korunması
4721 sayılı Kanun m. 1023: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
4721 sayılı Kanun m. 3/1: “Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.”
4721 sayılı Kanun m. 1009: Kişisel haklar tapu kütüğüne şerh verilmedikçe o taşınmaz üzerinde sonradan ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülemez.
Hukuk Genel Kurulu 2023/388 E., 2024/270 K. sayılı kararında, “Taşınmazın mülkiyeti tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetli üçüncü bir kişi tarafından iktisap edilmiş ise tescil istemi dayanaksız kalacaktır.” tespitini yapmıştır. Benzer şekilde Hukuk Genel Kurulu 2024/421 E., 2025/381 K. sayılı kararında, “iktisapta bulunan kişi tapu kaydına iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanmış ise bu kazınımının TMK'nın 1023. maddesine göre korunacağı ve tescil talebinin dayanaksız kalacağı açıktır.” değerlendirmesine yer vermiştir.
Daire kararlarında da üçüncü kişinin iyiniyeti durumunda tescil talebinin reddedileceği tutarlı biçimde vurgulanmıştır:
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/898 E., 2023/695 K. sayılı kararında İlk Derece Mahkemesinin “davacı tüketicinin davalı yüklenici ile arasındaki adi yazılı sözleşme gereğince kendisine şahsi hak sağlayacağı, bu hakkını kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibi davalı ... ...' a karşı ileri süremeyeceği” ve taşınmaz üzerinde tedbir bulunmadığı sırada tapuya güvenerek edinen malikin kazanımının TMK m. 1023 kapsamında korunacağı yönündeki gerekçesini hukuka uygun bularak onamıştır.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/655 E., 2024/4462 K. sayılı kararında İlk Derece Mahkemesinin “aynı şekilde taşınmazın tapu siciline güven duyarak taşınmazı kazanan üçüncü kişinin de taraflar arasındaki sözleşmeden doğan tescil talebinden sorumlu tutulamayacağı” ve “davalı ...'in TMK'nın 1023. maddesi hükmü gereğince iyiniyetli olduğu” gerekçesiyle verdiği kararı benimsemiş; “davacının sözleşmenin tarafı olmayan davalı ...’e karşı tapu iptal tescil talebinde bulunamayacağının anlaşılmış olmasına göre” temyiz itirazlarını reddetmiştir.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/4194 E., 2024/4697 K. sayılı kararında “tapuya güven ilkesi kapsamında muvazaa iddiasının ispatlanamadığının anlaşılmasına göre” tapu iptal tescil talebinin reddini onamıştır.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/1681 E., 2024/3528 K. sayılı kararında “özellikle son tapu malikinin taşınmazı kötüniyetli olarak iktisap ettiğine dair iddia ve delil olmadığı” gerekçesiyle tescil talebinin reddini onamıştır.
· Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2302 E., 2025/5864 K. sayılı kararında, tapu siciline güven ilkesini genel bir kural olarak “Bir ayni hakkın tapu kütüğüne dayanarak kazanılması iyiniyetli üçüncü kişiler lehine korunur. Tapu sicilinin doğru olmadığı ispat edilse bile, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı geçerlidir.” şeklinde ifade etmiş; somut olayda “davacının taşınmazı devraldığı sırada taşınmaz tapu kaydında ihtiyati tedbir şerhinin bulunmadığı” tespitine yer vermiştir.
B. Kötüniyetli Devralana ve Muvazaaya Karşı Ayni Talep
4721 sayılı Kanun m. 1024:
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
4721 sayılı Kanun m. 3/2: “Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.”
Üçüncü kişinin ilk satışı bildiği veya bilmesi gerektiği, devrin alacaklılardan mal kaçırma amaçlı muvazaaya dayandığı veya ilk alıcıya zarar verme kastıyla yapıldığı ispatlandığında TMK m. 1023 koruması ortadan kalkar ve tapu iptali ile tescil davası dinlenir:
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2415 E., 2023/3521 K. sayılı kararında açıkça: “hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür” ilkesini koymuştur.
· Hukuk Genel Kurulu 2023/388 E., 2024/270 K. sayılı kararında, deliller kapsamında “adı geçen davalının 4721 sayılı Kanun’un 1023 üncü maddesi uyarınca iyiniyetli olmadığı, kendisine yapılan devrin muvazaalı olduğunun yukarıda açıklanan deliller kapsamında davacı tarafça ispat edildiği sonucuna varılmıştır.” diyerek direnme kararını onamıştır.
· Hukuk Genel Kurulu 2024/421 E., 2025/381 K. sayılı kararında muvazaanın varlığı için “tarafların iradeleri ile beyanları arasında isteyerek yaratılmış bir uygunsuzluk, üçüncü kişileri aldatmak (muvazaa) niyeti, taraflar arasında gizli işlemi yaratan muvazaa sözleşmesinin bulunması” unsurlarını ortaya koymuştur.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/712 E., 2026/263 K. sayılı kararında, “Taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmede dava konusu taşınmazın başka bir daire karşılığı devredileceği kararlaştırılmış ve davacı tarafından bu amaçla yükleniciye vekalet verilmiştir.” tespitinin ardından “davalıların iyiniyetli olmadıkları da anlaşıldığından, tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken” tescil isteminin reddedilmesini bozma sebebi yapmıştır.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/3552 E., 2024/4924 K. sayılı kararında, “Erzurum 4. Noterliği’nin 03.04.2015 tarih ve 16328 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” kapsamında arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümü devralan üçüncü kişi yönünden; “davalı ...’ın dava konusu 29 numaralı bağımsız bölümün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa maliki davacıya bırakıldığını bile bile taşınmazı devraldığı, dolayısıyla iyiniyetli olmadığı, TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacağı” gerekçesiyle “davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, bedele hükmedilmesi doğru olmamış” diyerek kararı bozmuştur.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2026/1116 E., 2026/1240 K. sayılı kararında, davacıların “adi yazılı satış sözleşmesi ile satın aldıkları ve satış bedelini de ödedikleri” taşınmazlar yönünden; devir bedelleri ile gerçek değer arasındaki fahiş fark ve ticari ilişki dikkate alınarak İlk Derece Mahkemesince verilen “davalının Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinden yararlanamayacağı” tespiti ve tapu iptal tescil kararı Yargıtayca onanmıştır.
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/3255 E., 2023/84 K. ve 2025/3738 E., 2025/4478 K. sayılı kararlarında aktarılan önceki bozma ilamlarında da “davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı şahsi hakkını, kötüniyetli ayni hak sahibi olan davalı [...]’e karşı ileri sürüp tapu iptali ve tescil talebinde haklı bulunduğu” tespiti yer almıştır.
IV. İLK ALICININ SATICIYA YÖNELTEBİLECEĞİ BEDEL İADESİ VE TAZMİNAT TALEPLERİ
Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmesi nedeniyle aynen ifanın ve mülkiyet tescilinin hukuken imkânsız hale geldiği durumlarda, ilk alıcının satıcıya yöneltebileceği talepler sözleşmenin geçerli sayılıp sayılmadığına göre ayrılır:
A. Sözleşmenin Geçersiz Sayıldığı Hallerde: Sebepsiz Zenginleşme / Denkleştirici Adalet
Adi yazılı satış sözleşmesinin herhangi bir istisna kapsamına girmeyip kesin hükümsüz kabul edildiği durumlarda, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler:
6098 sayılı Kanun m. 77:
“Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1332 E., 2024/4464 K. sayılı kararında, üçüncü kişiye yapılan satışta “muvazaanın ispatlanamamış olması nedeniyle tapu iptal tescil istenmesinin mümkün olmaması” sebebiyle tapu talebinin reddine; satıcıya yöneltilen ikincil talep yönünden ise İlk Derece Mahkemesince denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek Bölge Adliye Mahkemesince 357.877,04 TL bedel iadesine hükmedilmesini onamıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/655 E., 2024/4462 K. sayılı kararında da edimin ifası imkânsız hale geldiğinde İlk Derece Mahkemesinin sebepsiz zenginleşme uyarınca verdiği “90.000,00 TL’nin davalı Areon Şirketinden tahsiline” dair karar onanmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/3455 E., 2023/4081 K. kararında aktarılan Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bozma ilamında da “harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde tarafların verdiklerini geri alabileceği” belirtilmiştir.
B. Sözleşmenin Geçerli Kabul Edildiği Hallerde: Borca Aykırılık ve Müspet Zarar
Sözleşme yükleniciden yapılan temlik (TBK m. 184) veya tüketici hukuku (6502 sayılı Kanun m. 41) kapsamında geçerli sayılıp satıcı borcun ifasını kusuruyla imkânsız hale getirmişse alıcı ifa menfaatini (müspet zararını) talep edebilir:
6098 sayılı Kanun m. 112: “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2415 E., 2023/3521 K. sayılı kararında: “Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir.” kuralını açıkça belirtmiştir.
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/3022 E., 2024/5755 K. sayılı kararında, üçüncü kişinin kötüniyeti ispatlanamadığı için tapu tescil talebi reddedilse dahi “yüklenici davalı ..... Gayrimenkul Geliştirme...Ltd. Şti.'nin davacıya tamzinatla yükümlü olduğu açıktır.” tespitini yapmıştır.
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/4194 E., 2024/4697 K. sayılı kararında, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri nedeniyle tapu iptali reddedilirken yüklenici şirketin “dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle tespit edilen bedelinden” tazminatla sorumlu tutulması onanmıştır.
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/5554 E., 2024/4931 K. sayılı kararında müspet zararı “sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır” şeklinde tanımlamıştır.
V. İSPAT YÜKÜ, İHTİYATİ TEDBİR VE DAVA STRATEJİSİ
A. İspat Yükü Kuralları ve İyiniyet Karinesinin Çürütülmesi
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 190/1: “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.”
4721 sayılı Kanun m. 3/1 uyarınca asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Dolayısıyla tapu siciline güvenerek tescil elde eden üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, muvazaayı veya ilk satışı bildiğini/bilmesi gerektiğini ispat yükü davacı ilk alıcıya aittir.
Hukuk Genel Kurulu 2024/1 E., 2025/565 K. sayılı kararında iyiniyet karinesinin çürütülmesinde dikkate alınacak somut ispat olguları şu şekilde açıklanmıştır:
· 1. Küçük bir araştırmayla gerçek hak sahibinin öğrenilmesinin mümkün olması,
· 2. Satıcı ile üçüncü kişi arasında akrabalık, ticari veya yakın ilişki bulunması,
· 3. Taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi,
· 4. Taşınmazın tapudaki devir bedeli ile gerçek rayiç değeri arasında fahiş fark bulunması.
Ayrıca Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/232 E., 2026/528 K. sayılı kararında, yükleniciye düşen bağımsız bölümün talimatla devredildiği iddiasının “adi de olsa yazılı bir belgeyle ispatlaması” gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/3129 E., 2025/1450 K. sayılı kararında ise İlk Derece Mahkemesinin “dosya kapsamına harici satış senedini sunamadığı, dinlenen tanık beyanlarının harici satış sözleşmesinin varlığı konusunda ispata yeterli olmadığı” ve kötüniyetin ispatlanamadığı gerekçesiyle verdiği ret kararı onanmıştır.
B. İhtiyati Tedbir Mekanizması
6100 sayılı Kanun m. 389/1: “Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.”
Dava açılırken taşınmazın dördüncü kişilere devredilmesini ve yeni ayni hak kazanımlarını engellemek amacıyla tapu kaydı üzerine ivedilikle ihtiyati tedbir konulmalıdır:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/4341 E., 2024/5150 K. sayılı kararında, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığının belirlenmesinde tapudaki tedbir şerhinin belirleyici olduğunu vurgulamıştır: “dava konusu 959, 429, 455 ve 788 parsel sayılı taşınmazları satın alan, davanın yöneltildiği üçüncü kişilerin, iyi niyetli olup olmadıklarının taşınmazların tapu kütüğünde ihtiyati tedbir kararı şerhinin bulunduğu dikkate alınarak belirlenmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması bozma nedeni yapılmıştır.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/898 E., 2023/695 K. ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2302 E., 2025/5864 K. kararlarında, tapuda ihtiyati tedbir şerhi bulunmadığı sırada işlem yapılmasının üçüncü kişinin TMK m. 1023 korumasından yararlanmasında temel gerekçelerden biri yapıldığı görülmektedir.
C. Dava Stratejisi: Terditli Dava, Kısmi Dava ve HMK m. 125 Uygulaması
1. Terditli Dava Açılması Zorunluluğu (HMK m. 111):
6100 sayılı Kanun m. 111/1 uyarınca: “Davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini, aralarında aslilik-ferîlik ilişkisi kurmak suretiyle, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir.”
· Asli Talep: Tapuyu devralan üçüncü kişinin kötüniyeti ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil;
· Fer'i Talep: Tapu iptali ve tescil talebinin üçüncü kişinin iyiniyeti nedeniyle reddi ihtimaline binaen satıcıdan taşınmazın rayiç bedeli / müspet zararı veya denkleştirici adalet uyarınca güncellenmiş bedel iadesi.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/898 E., 2023/695 K. sayılı kararında, dava dilekçesinde yalnızca tapu iptali ve tescil istenip terditli tazminat talebinde bulunulmadığı ve “HMK. 125. maddesi uyarınca usulüne uygun bir tazminat talebi bulunmadığı” gerekçesiyle sonradan ileri sürülen bedel talebinin reddini onamıştır. Buna karşılık Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/893 E., 2023/1197 K. kararında, “davacının tapu iptal tescil talebi yanında ikincil talebi davalıya ödediği bedel yönünden talebini reddetmesi yanlış olmuş” diyerek mahkeme kararını bozmuştur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/232 E., 2026/528 K. sayılı kararında da tapu maliklerinin iyiniyetli olması halinde terditli tazminat talebinin değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmiştir.
2. Dava Sırasında Devir Halinde Seçimlik Hak (HMK m. 125):
Dava açıldıktan sonra dava konusu taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse, 6100 sayılı Kanun m. 125/1 uyarınca davacı dilerse devralan kişiye karşı davayı devam ettirebilir ya da davasını devreden tarafa karşı tazminat davasına dönüştürebilir.
3. Kısmi Dava ve Talep Artırımı (HMK m. 109/4):
HMK m. 107 (belirsiz alacak davası) 7589 sayılı Kanunla 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle yeni açılacak hukuk davalarında terditli tazminat talepleri yönünden belirsiz alacak davası önerilmez; fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmi dava (HMK m. 109) açılmalıdır. 7589 sayılı Kanunla eklenen HMK m. 109/4 uyarınca kısmi davada talep konusu, bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikat sonuna kadar artırılabilir; zamanaşımı artırılan kısım için de dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1332 E., 2024/4464 K. sayılı kararında da tazminat talebinin kısmi dava olarak açılıp ıslahla artırılması ve hüküm altına alınması onanmıştır).
VI. YARGI KARARLARI KARŞILAŞTIRMA VE ÖZET TABLOSU
|
Karar Künyesi |
Uyuşmazlığın Niteliği |
Temel Hukuki Değerlendirme |
Hüküm Sonucu |
|
Yargıtay 6. HD |
Tüketicinin adi yazılı satışına dayalı tapu iptal ve tescil |
Adi yazılı sözleşme şahsi hak sağlar, tapuda tedbir yokken edinen iyiniyetli sonraki malike karşı ileri sürülemez. Dava dilekçesinde terditli talep yoksa sonradan bedele hükmedilemez. |
Onama (Onamıştır) |
|
Harici satışa dayalı tapu iptal ve tescil |
KMK'ya tabi taşınmazda bedel ödenip teslim yapılmışsa TMK m. 2 uyarınca tescil istenebilir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı ve devrin muvazaalı olduğu ispatlanmıştır. |
Onama (Onanmıştır) |
|
|
Ön ödemeli konut satışına dayalı tapu iptal ve tescil |
Satıcı şekil aykırılığını tüketici aleyhine ileri süremez. Muvazaa, yakın ilişki, düşük bedel ve kısa sürede el değiştirme olgularıyla üçüncü kişinin iyiniyeti çürütülmüştür. |
Onama (ONAMIŞTIR) |
|
|
Yargıtay 7. HD |
Yapsatçı yükleniciden temlik ve üçüncü kişiye devir |
Sözleşme TBK m. 184 uyarınca geçerlidir. Kötüniyetli malike karşı şahsi hak ileri sürülebilir. İfa imkânsızlığı halinde satıcı yükleniciden TBK m. 112 gereği müspet zarar istenebilir. |
Bozma (Bozmuştur) |
|
Yargıtay 7. HD |
Yükleniciden temlik alınan hakka dayalı terditli tescil/tazminat |
Temlik yazılı şekilde geçerlidir. Üçüncü kişinin kötüniyeti kanıtlanamadığında tapu iptali reddedilse dahi yüklenici tazminatla yükümlüdür. |
Bozma (Bozmuştur) |
|
Yargıtay 6. HD |
Adi yazılı sözleşmeye dayalı tescil ve bedel istemi |
Üçüncü kişinin muvazaası kanıtlanamadığından tapu talebi reddedilmiş; satıcıdan denkleştirici adalet uyarınca bedel iadesi tahsiline karar verilmiştir. |
Onama (ONANMASINA) |
|
Yargıtay 7. HD |
Adi yazılı satış ve tapuda haciz/ipotek takyidatları |
Üçüncü kişiye devir olmayıp şirket adına kayıtlı taşınmazda takyidat bulunması tescile engel değildir; çoğun içinde az da vardır kuralı uygulanır. |
Bozma (BOZULMASINA) |
|
Yargıtay 7. HD |
Noter satış vaadine dayalı tapu iptal tescil ve bedel |
Noter satış vaadi geçerlidir; aktarılan bozma ilamında kötüniyetli devralana karşı şahsi hakkın ileri sürülebileceği belirtilmiş; karar usulden bozulmuştur. |
Bozma (usulden BOZULMASINA) |
|
Yargıtay 7. HD |
Harici satış ve TMK m. 2 gereği tescil |
Bedel ödenip teslim yapılmışsa TMK m. 2 uyarınca tescil kabul edilir (üçüncü kişiye devir konusu incelenmemiştir). |
Onama (Onamıştır) |
|
Yargıtay 7. HD |
Harici satış senedi sunulamaması ve kötüniyet iddiası |
Harici senedin sunulamaması, tanıkların yetersizliği ve üçüncü kişinin kötüniyetinin ispatlanamaması nedeniyle dava reddedilmiştir. |
Onama (ONANMASINA) |
|
Yargıtay 6. HD |
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve kötüniyetli devralan |
Dairenin arsa sahibine bırakıldığını bile bile devralan kişi TMK m. 1023'ten yararlanamaz; bedel yerine tapu iptal ve tescile karar verilmelidir. |
Bozma (Bozmuş, Bölge Adliye Mahkemesi kararını kaldırmıştır) |
|
Yargıtay 7. HD |
Satış vaadi ve tapudaki ihtiyati tedbir şerhi |
Üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı tapu kütüğünde yer alan ihtiyati tedbir şerhi dikkate alınarak belirlenmelidir. |
Bozma (Bozmuştur) |
|
Yargıtay 6. HD |
Terditli tescil ve bedel iadesi talebi |
Tapu iptal ve tescil talebinin reddedilmesi halinde ikincil talep olan bedel iadesinin reddedilmesi hatalıdır. |
Bozma (Bozmuştur) |
1. ÖZET SONUÇ
Adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine konu bir taşınmazın, satıcı tarafından tapu kütüğünde üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda, ilk alıcının başvurabileceği hukuki yollar ve ileri sürebileceği talepler, birbirinden kesin sınırlarla ayrılması gereken iki temel eksende değerlendirilmelidir: (i) İlk sözleşmenin şekil noksanlığı ve iç ilişkideki bağlayıcılığı ile (ii) Taşınmazı tapuda devralan üçüncü kişinin iktisabının ayni niteliği ve Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023 anlamındaki iyiniyeti.
Bu iki kademeli ayrımın doğrudan hukuki sonuçları şunlardır:
· 1. Ayni Talep (Tapu İptali ve Tescil) Yönünden: Adi yazılı taşınmaz satışı kural olarak kesin hükümsüz (butlan) olup alıcıya yalnızca şahsi bir talep hakkı dahi bahşetmeyebilir [L9]; ancak sözleşme yükleniciden bağımsız bölüm temliki (Türk Borçlar Kanunu [TBK] m. 184) niteliğinde geçerli olsa ya da dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği ifa edilmiş sayılarak şekil eksikliği bertaraf edilse dahi, doğan hak yalnızca şahsi (nisbi) bir haktır. Taşınmazı tapuda devralan üçüncü kişi ise ayni hak iktisap etmiştir. TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek iktisapta bulunan iyiniyetli üçüncü kişinin ayni hakkı, ilk alıcının şahsi hakkına üstün tutulur. Bu nedenle, üçüncü kişinin tapuyu devralırken kötüniyetli olduğu (ilk satışı bildiği veya bilebilecek durumda olduğu) ya da işlemin ilk alıcıya zarar verme kastıyla muvazaalı yapıldığı ispatlanmadıkça (TMK m. 1024), ilk alıcının üçüncü kişiye karşı açacağı tapu iptali ve tescil davası dinlenmez ve reddedilir.
· 2. Nisbi Talepler (Bedel İadesi ve Tazminat) Yönünden: Taşınmaz mülkiyetinin iyiniyetli üçüncü kişiye geçmesiyle birlikte satıcının aynen ifa borcu hukuki imkânsızlıkla sonuçlanır. Bu durumda ilk alıcı; sözleşmenin geçersiz kabul edildiği hallerde TBK m. 77 vd. uyarınca sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ödediği bedelin dava tarihindeki güncellenmiş değerini; sözleşmenin temlik veya dürüstlük kuralı kapsamında geçerli kabul edildiği hallerde ise TBK m. 112 (ve TBK m. 191) uyarınca borcun ifa edilmemesinden doğan müspet zararını (taşınmazın güncel rayiç değerini) satıcıdan talep edebilir.
· 3. Usul ve Dava Stratejisi Yönünden: İyiniyet kanuni bir karine olduğundan (TMK m. 3/1), üçüncü kişinin kötüniyetini ispat yükü davacı ilk alıcı üzerindedir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu [HMK] m. 190). Hak kayıplarının önlenmesi adına, taşınmazın dördüncü kişilere devrinin engellenmesi için derhal HMK m. 389 kapsamında devir ve temliki önleyici ihtiyati tedbir talep edilmeli ; dava ise HMK m. 111 uyarınca hem satıcıya hem üçüncü kişiye yöneltilerek asli talep olarak tapu iptal ve tescil, fer'i talep olarak tazminat/bedel iadesi şeklinde terditli olarak açılmalıdır. Dava açılırken fer'i tazminat talepleri bakımından (HMK m. 107'nin mülga olması sebebiyle) HMK m. 109 uyarınca kısmi dava yolu seçilmeli ve 7589 sayılı Kanunla ihdas edilen HMK m. 109/4 uyarınca tahkikat sonuna kadar bir defaya mahsus talep artırımı yapılmalıdır.
· 4. Zamanaşımı Yönünden: Geçerli bir tescil ve akdi tazminat istemi TBK m. 146 uyarınca muacceliyetten itibaren 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Sebepsiz zenginleşmeye dayalı bedel iadesi istemi ise TBK m. 82 uyarınca hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir . Bu iki süre kategorisi davanın hukuki nitelendirmesine göre titizlikle gözetilmelidir.
2. KAVRAMSAL ÇERÇEVE VE TERMİNOLOJİ
Uyuşmazlığın doğru bir hukuki zemine oturtulabilmesi için maddi hukuk ve usul hukuku kurumlarının kavramsal sınırlarının netleştirilmesi zorunludur:
· Resmî Şekil Zorunluluğu ve Şekle Aykırılık: TMK m. 706, TBK m. 237 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Şekil şartı bir geçerlilik (sıhhat) şartı olup kamu düzenindendir.
· Tescile Zorlama Davası (TMK m. 716): Mülkiyetin devrine dair geçerli bir hukuki sebebe (sözleşmeye) sahip olan alıcının, malikin tescilden kaçınması durumunda hâkimden mülkiyetin hükmen devrini talep ettiği yenilik doğuran (inşai) nitelikteki davadır.
· Ayni Hak ve Nisbi (Şahsi) Hak Ayrımı: Ayni hak, eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir hak iken; sözleşmeden doğan nisbi hak, yalnızca borç ilişkisinin tarafına (borçluya) karşı ileri sürülebilen kişisel bir talep yetkisidir.
· Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023): Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak iktisap eden üçüncü kişinin bu kazanımının, tescilin altında yatan hukuki sebep sakat veya geçersiz olsa dahi korunmasını öngören temel eşya hukuku ilkesidir.
· Yolsuz Tescil ve Kötüniyet (TMK m. 1024): Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan ya da hak sahibinin tasarruf yetkisi bulunmaksızın yapılan tescildir. Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya durumun gereklerine göre bilmesi gereken üçüncü kişiler TMK m. 1023 korumasından yararlanamaz.
· Tasarruf Yetkisini Kısıtlayıcı Şerhler ve İhtiyati Tedbir: TMK m. 1009 uyarınca kişisel hakların kuvvetlendirilmesi amacıyla tapuya verilen şerhler; TMK m. 1010/I uyarınca çekişmeli hakların korunması amacıyla konulan şerhler ve HMK m. 389 vd. uyarınca mahkemece verilen tasarruf yetkisini kısıtlayıcı ihtiyati tedbir kararlarıdır .
3. SOMUT OLAYA UYGULANABİLECEK ÇIKARIMLAR
Adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi akdetmiş bir alıcının, taşınmazın üçüncü kişiye devri karşısında yürüteceği dava sürecinde izlemesi gereken somut adımlar:
· 1. Sözleşmenin Hukuki Niteliğinin Tayini: Sözleşmenin salt harici taşınmaz satışı mı olduğu, tüketici işlemi niteliğinde ön ödemeli konut satışı mı (6502 sayılı Kanun m. 40-41) teşkil ettiği, yoksa yükleniciden alacağın temliki (TBK m. 184) vasfında mı olduğu incelenmelidir.
· 2. Zilyetlik ve İfa Olgularının Tespiti: Bedel ödeme dekontları, taşınmazın anahtar teslim tutanakları, su/elektrik abonelikleri veya yönetim aidat ödemeleri dosyaya celbedilerek ifanın gerçekleştiği ve dürüstlük kuralının (TMK m. 2) uygulanma koşulları kanıtlanmalıdır.
· 3. Tapu Kaydının ve Devir Sürecinin Denetimi: Tapu müdürlüğünden tedavüllü tapu kayıtları, resmi senet örnekleri ve devir bedelleri celbedilmeli; üçüncü kişinin akrabalık bağları ve taşınmazın tapu harcına esas değeri ile rayiç değeri arasındaki farklar tespit edilerek kötüniyet karineleri inşa edilmelidir.
· 4. İhtiyati Tedbir Talepli Terditli Dava Açılması:
• Dava hem satıcıya hem de tapudaki yeni malike karşı açılmalıdır.
• Tapu kaydı üzerine derhal HMK m. 389 uyarınca üçüncü kişilere devrin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmalıdır .
• Asli talep olarak tapu iptali ve tescil; fer'i talep olarak kısmi dava şeklinde (HMK m. 109) taşınmazın rayiç bedeli veya güncellenmiş satış bedelinin tahsili istenmelidir .
• Tahkikat aşamasında bilirkişi raporu ile rayiç bedel netleştiğinde, HMK m. 109/4 uyarınca talep artırımı yapılarak dava tamamlanmalıdır.
4. AÇIK SORULAR, İSTİSNALAR VE BELİRSİZLİKLER
Doktrin ve yargı pratiğinde halen tartışmalı ve gri alan oluşturan hususlar şunlardır:
· 1. TMK m. 2'nin Uygulama Sınırı: Yargıtay'ın 1987 ve 1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararlarının yalnızca kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerle mi sınırlı olduğu, yoksa tüm tapulu taşınmaz satışlarında ifa halinde şekil eksikliğini bertaraf edip etmeyeceği doktrinde tartışmalıdır .
· 2. Kötüniyet İspatının Eşiği: Tapu sicilindeki tescil karşısında üçüncü kişinin fiilen taşınmazı görmemiş olmasının veya satıcının yüklenici olduğunu bilmesinin tek başına kötüniyet sayılmaya yetip yetmeyeceği konusunda Yargıtay daireleri ve doktrin arasında tam bir görüş birliği bulunmamaktadır .
· 3. Ön Ödemeli Konut Satışında Üçüncü Kişiye Karşı İleri Sürülebilirlik: 6502 sayılı Kanun m. 41/1 gereği satıcının şekil noksanlığını tüketicinin aleyhine ileri sürememesi kuralının, taşınmazı tapuda devralan üçüncü kişilere karşı doğrudan tescil hakkı verip vermeyeceği; üçüncü kişinin tüketici ilişkisini bildiği hallerde TMK m. 1024'ün ne ölçüde genişletilebileceği açık bir tartışma konusudur.
5. SONUÇ VE PRATİK DEĞERLENDİRME
Adi yazılı taşınmaz satımında mülkiyetin üçüncü kişiye geçmesi uyuşmazlığında, şekil noksanlığı ile sicile güven ilkeleri birbiriyle karıştırılmamalı, iki kademeli bir hukuki analiz yapılmalıdır.
· Birinci Kademe: İlk alıcı ile satıcı arasındaki sözleşmenin hukuki niteliği ve iç ilişkide bağlayıcılığı incelenmelidir (Butlan, Temlik veya TMK m. 2 gereği geçerlilik)
· İkinci Kademe: Taşınmazı tapuda devralan üçüncü kişinin konumu değerlendirilmelidir. Üçüncü kişi TMK m. 1023 korumasından yararlanan iyiniyetli bir müktesip ise, ilk alıcının sözleşmesi ne kadar haklı veya ifa edilmiş olursa olsun ayni talep (tapu iptal ve tescil) dinlenmez; dava ancak kötüniyet veya muvazaanın ispatı (TMK m. 1024) halinde kabul görür .
Pratik Tavsiye: Uygulamada dava yalnızca tapu iptali ve tescil talebiyle açılırsa ve mahkeme üçüncü kişinin iyiniyetli olduğuna kanaat getirirse, taleple bağlılık ilkesi (HMK m. 26) gereği mahkeme kendiliğinden bedel veya tazminata hükmedemeyecek ve dava tamamen reddedilecektir. Bu felaketi önlemenin tek yolu, davayı hem satıcıya hem üçüncü kişiye karşı terditli (asli olarak tescil, fer'i olarak tazminat/bedel iadesi) olarak açmak, tapuya derhal ihtiyati tedbir koydurmak ve fer'i talepleri HMK m. 109/4 çerçevesinde kısmi dava yoluyla tahkikat sonuna kadar artırılabilir şekilde yürütmektir .
Sonuç olarak, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine rağmen taşınmazın üçüncü bir kişiye devredildiği uyuşmazlıklarda, hukuki sonuca ulaşabilmek için sözleşmenin geçersizliği ile sonraki tescilin korunabilirliği birbirinden ayrı değerlendirilmelidir. Bu nedenle her uyuşmazlığın kendi koşulları içerisinde ele alınması; maddi hukuk bakımından doğru değerlendirmenin yanı sıra taleplerin ve ispat araçlarının da usul hukukuna uygun biçimde ortaya konulması, adil ve hukuka uygun bir sonuca ulaşılması bakımından belirleyici olacaktır.
Av. Melike Beyza AY
Kaynakça
İçtihat Referansları
1 - Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/898, K. 2023/695, T. 22.02.2023
2 - Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/388, K. 2024/270, T. 22.05.2024
3 - Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/1, K. 2025/565, T. 24.09.2025
4 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/2415, K. 2023/3521, T. 21.06.2023
5 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3022, K. 2024/5755, T. 17.12.2024
6 - Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/1332, K. 2024/4464, T. 28.11.2024
7 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1392, K. 2023/3565, T. 22.06.2023
8 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/3255, K. 2023/84, T. 10.01.2023
9 - Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2302, K. 2025/5864, T. 03.12.2025
10 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3738, K. 2025/4478, T. 21.10.2025
11 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5555, K. 2024/4432, T. 10.10.2024
12 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3129, K. 2025/1450, T. 13.03.2025
13 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5554, K. 2024/4931, T. 06.11.2024
14 - Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/712, K. 2026/263, T. 21.01.2026
15 - Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/232, K. 2026/528, T. 12.02.2026
16 - Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/655, K. 2024/4462, T. 28.11.2024
17 - Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/3552, K. 2024/4924, T. 17.12.2024
18 - Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4341, K. 2024/5150, T. 21.11.2024
Literatür Referansları
1 - Tez, Esnek hükümsüzlük - AYÇA EBRU CELEP - 2025
2 - Tez, Taşınmazlar Hakkında İhtiyati Tedbir Türleri - Derya Ceyhan - 2024
3 - Tez, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Sona Erdirilmesi ve Hak İktisap Eden Üçüncü Kişilerin Durumu- Seda Nur Kayacı - 2025
4 - DergiPark, ARSA SAHİBİNE, YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİLERE KARŞI DAVA AÇMA HAKKI TANIYAN VE AVANS TAPU UYGULAMALARI OLARAK BİLİNEN YARGITAY KARARLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ - Şahin Akıncı - 2025
