I. Duvarı Yıkılmış İki Dükkân, Üstünde 2018 Tarihli Bir Kâğıt

Dosyadaki kiracı aynı yerde 2005'ten beri ticaret yapıyor. 2010'da bitişikteki dükkânla arasındaki duvar yıkılmış, iki bağımsız bölüm tek bir işyeri gibi kullanılmaya başlanmış. Taraflar yıllar içinde birkaç kez yeni kontrat imzalamış. Sonuncusu 01.05.2018 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli.

2021'de kiraya veren, aylık net 22.310 TL olan kiranın emsallerin çok altında kaldığını, çevrede de büyük değişiklikler olduğunu söyleyerek 01.05.2021'den itibaren kiranın net 39.000 TL olarak belirlenmesini istedi. Kiracı süresinde cevap bile vermedi.

Buna rağmen dava, kiraya verenin beklediği yerde bitmedi. Sulh hukuk mahkemesi masadaki en son kâğıda baktı: 2018 tarihli sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemişti. Öyleyse hak ve nesafete göre belirleme yapılamazdı, kira sözleşmedeki artış şartına göre hesaplanmalıydı. Bilirkişi bu yöntemle hesap yaptı ve iki bölüm için toplamda talep edilenin çok altında kalan bir bedel tespit edildi. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise 03.03.2026 tarihli ve E.2025/3450, K.2026/1141 sayılı kararıyla bölge adliye mahkemesi kararını kaldırıp ilk derece kararını bozdu. Bozmanın verdiği mesaj kısa: Yeni bir kontrat imzalamak, beş yıllık sayacı kendiliğinden sıfırlamaz.

Bu soru kira hukukunda sanıldığından sık karşımıza çıkıyor. Özellikle eski binalarda ve çarşı içi dükkânlarda kontrat yenilemek, çoğu zaman yeni bir pazarlık değil bir alışkanlıktır. Matbu kâğıt değişir, rakam bir miktar yuvarlanır, ilişki aynı kalır. Kararın önemi, bu alışkanlığın hukuki sonucunu açıkça ortaya koymasındadır.

II. Beş Yıl Kuralı Neyi Korur?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kira artışını iki aşamalı bir düzene bağlar. İlk aşamada, yenilenen kira dönemlerinde taraflar ne kararlaştırmış olursa olsun, artış bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Bu sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar hiç anlaşmamışsa hâkim yine bu tavan içinde kalarak hakkaniyete göre belirleme yapar.

İkinci aşama maddenin üçüncü fıkrasındadır:

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."

Uygulamada "hak ve nesafet dönemi" denen şey budur. Beşinci yılın sonunda endeks tavanı tek ölçüt olmaktan çıkar. Bilirkişi kiralananın boş olsa bugün kaç liraya kiraya verileceğini tespit eder, hâkim de eski kiracılık gibi etkenleri gözeterek bu rakamdan indirim yapar.

Kural iki menfaati birden dengeler. Kiracı ilk beş yıl boyunca öngörülebilir bir artışa güvenir. Kiraya veren ise enflasyonun ve piyasanın kopardığı farkı en geç beş yılda bir kapatma imkânı bulur. Eşik, kiracının elindeki istikrar ile kiraya verenin piyasaya yetişme hakkı arasındaki sınırdır.

Burada bir not düşmek gerekiyor. Kararın aktardığı 344. madde metni, maddenin eski hâlindeki "üretici fiyat endeksindeki artış oranı" ifadesini taşıyor. Mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde ölçüt "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı"dır. Yargıtay'ın başka kararlarında da belirtildiği üzere bu değişiklik 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesiyle yapılmıştır ve 01.01.2019 sonrası dönem için uygulanır. Bugün dava açacak olan, kararda geçen eski ifadeyi değil, güncel metni esas almalıdır. Bu ayrım somut dosyanın sonucunu değiştirmiyor, çünkü uyuşmazlık endeksin adıyla değil, beş yılın hangi tarihten sayılacağıyla ilgili.

III. Mahkemenin Hatası: "Taraf Söylemedi" Sanılan Vakıa

Derece mahkemelerinin gerekçesi aslında usul hukukuna dayanıyordu. HMK'nın 25. maddesindeki taraflarca getirilme ilkesine göre hâkim, tarafların ileri sürmediği vakıaları kendiliğinden göz önüne alamaz. Mahkemeler, kira ilişkisinin 2005'te başladığının ispatlanamadığını kabul etti ve elde yalnızca 2018 tarihli sözleşme kaldığı için hesabı ona göre yaptı.

Yargıtay bu okumayı kabul etmedi. Davacı kira ilişkisinin 2005'te başladığını dava dilekçesinde zaten söylemişti. Yargılama sırasında da bu vakıayı destekleyen eski tarihli sözleşmeleri dosyaya sunmuştu. Temyiz dilekçesine göre kooperatiften gelen bir yazı da aynı yönü gösteriyordu. Yani ortada taraflarca getirilmemiş bir vakıa yoktu. Olan şey, getirilmiş bir vakıanın tartışılmamasıydı.

Daire bu noktada HMK m.31'deki aydınlatma ödevine işaret etti. Hâkim, belirsiz ya da çelişkili gördüğü hususlarda taraflara açıklama yaptırabilir, soru sorabilir, delil gösterilmesini isteyebilir. Dilekçede "15 yıllık kiracılık" yazıyor, eke ise 2018 tarihli bir sözleşme konmuşsa bu çelişkiyi çözmek mahkemenin işidir. Kararın ifadesiyle aksi tutum "delillerin serbestçe değerlendirilmesi ilkesine aykırılık teşkil" eder.

Kanaatimizce bu yön, kararın en çok gözden kaçacak ama dava pratiği açısından belki de en değerli kısmıdır. Kira tespit davaları çoğu zaman tek duruşmada, keşif ve bilirkişi raporu üzerinden yürür. Kiracının cevap vermediği bir dosyada mahkemenin "en son sözleşme hangisi" diye bakıp geçmesi kolaydır. Yargıtay, kiracı susmuş olsa bile dosyadaki belgeler arasındaki tutarsızlığın hâkimi bir araştırma yükü altına soktuğunu söylüyor.

IV. Yenileme Sözleşmesi: Yeni Başlangıç mı, Eski İlişkinin Devamı mı?

Kararın maddi hukuk kısmı tek ve uzun bir cümlede toplanmış. Daire önce 2018 tarihli sözleşmenin bir "yenileme/tecdit" sözleşmesi sayılmasında isabetsizlik olmadığını kabul ediyor. Sonra asıl ölçütü koyuyor:

"...yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."

Buradan iki ihtimalli bir test çıkıyor.

Birinci ihtimal: Yenilemede kira bedeli o tarihteki rayice uygun belirlenmiştir. Bu durumda taraflar fiilen piyasa fiyatında yeniden anlaşmış sayılır. Beş yıllık süre yenileme tarihinden işler, yenilemeyi izleyen dönemlerde kira endeksle artar.

İkinci ihtimal: Yenilemede bedel rayicin altında kalmıştır. Bu durumda yeni kâğıt eski ilişkinin üzerine konmuş bir etiketten ibarettir. Beş yıllık süre ilk sözleşmenin başlangıcından hesaplanır. Şartları varsa yenilemenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa da kira hak ve nesafete göre tespit edilir.

Bozma ilamı mahkemeye ne yapacağını da somut olarak söylüyor. Bilirkişi heyetinden ek rapor alınacak. 01.05.2018 tarihinde belirlenen bedelin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığı, o tarihte ödenmekte olan kira bedelleriyle birlikte değerlendirilecek. Bedel rayice uygunsa talep edilen dönem için endeks uygulanacak, değilse hak ve nesafete göre belirleme yapılacak.

Bu yaklaşımın yeni olmadığını belirtmek gerekir. Aynı Daire 20.02.2023 tarihli ve E.2022/7895, K.2023/152 sayılı kararında çok benzer bir dosyayı incelemişti. Orada kiracılar 1990'dan beri aynı dükkândaydı, 01.09.2010 tarihli yeni bir sözleşme imzalanmıştı. Mahkeme, beş yıllık sürenin 2010'dan hesaplanması gerektiği ve davanın bu süre dolmadan açıldığı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Oysa aynı dosyada daha önce verilen bir kararda kira ilişkisinin 1990'da başladığı ve 2010 tarihli sözleşmenin rayici yansıtmadığı tespit edilmişti. Yargıtay'ın ilk bozması da hak ve nesafete göre belirlemeyi yerinde bulmuştu. Daire ikinci bozmada, bu konuda davacılar lehine usuli kazanılmış hak oluştuğunu vurguladı. Davalı kiracının talimat duruşmasında sözleşmenin 1990 yılı Nisan ayının ilk günü başladığını kendisinin beyan ettiğine de dikkat çekti. 2023 kararı bozmayı esas olarak usule dayandırıyor. Ancak 2010 tarihli kâğıdın beş yıllık sayacı yeniden başlatmadığı fikri o dosyada da zemindeydi. 2026 kararı bu fikri genel bir ölçüt olarak açıkça yazmış oluyor.

V. Ölçütün Güçlü ve Tartışmaya Açık Yanları

Kararın vardığı sonuç, 344. maddenin lafzıyla uyumlu. Üçüncü fıkra "beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinden" söz eder ve hükmün "anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın" uygulanacağını açıkça söyler. Kanun koyucu kontrat yenilemenin beş yıllık hakkı ortadan kaldırmasını istemiş olsaydı, sözleşme serbestisine bu kadar açık bir sınır çizmezdi. Her yıl yeni bir matbu kâğıt imzalatılarak hak ve nesafet döneminin sonsuza kadar ertelenebildiği bir sistem, maddenin amacını boşa çıkarırdı.

Öte yandan ölçüt, uygulamada çözülmesi gereken iki soru bırakıyor.

Birincisi geçmişe dönük değerlemenin güçlüğü. Bilirkişiden 2026'da, 2018 yılının mayıs ayındaki rayiç bedeli tespit etmesi isteniyor. Bu, emsal sözleşmelere dayanan bir değerlendirmedir ve emsallerin aslı ya da onaylı örneği bulunamadığında rapor kolayca tahmine dönüşebilir. Yargıtay'ın kira tespiti dosyalarında yetersiz emsal araştırması nedeniyle verdiği bozmalar düşünüldüğünde, bu ek araştırmanın dosyayı uzatacağı açıktır.

İkincisi "rayice uygunluk" ile neyin kastedildiği. Kiralananın boş hâldeki değerine bire bir eşitlik mi aranacak, yoksa eski kiracıya yapılan makul bir indirim de rayice uygun mu sayılacak? Uygulamada hak ve nesafet döneminde yüzde beş ile yüzde yirmi arasında indirim yapıldığı Yargıtay kararlarında sıkça tekrarlanır. Kanaatimizce yenileme anındaki bedel, aynı mantıkla eski kiracı indirimi uygulanmış rayice yakınsa uygun kabul edilmelidir. Aksi hâlde neredeyse her yenileme "rayicin altında" sayılır ve ölçütün birinci ihtimali kâğıt üzerinde kalır. Bu konuda Dairenin ileride daha net bir sınır çizmesi yararlı olacaktır.

VI. Masaya Oturmadan Önce

Karar, kontrat yenilemeyi bir formalite olmaktan çıkarıyor. Bundan sonra her yenilemenin, ileride açılabilecek bir tespit davasında delil olarak okunacağını hesaba katmak gerekiyor.

Kiraya veren açısından. Kira ilişkisinin gerçek başlangıcını gösteren ilk sözleşmeyi, eski banka dekontlarını, aidat ya da kooperatif kayıtlarını saklamak artık bir tercih değil, ispat zorunluluğudur. Dosyadaki davacının elinde 2005 tarihli kâğıtlar olmasaydı, Yargıtay'ın ölçütü işletilecek bir zemin bulamazdı. Yenileme sözleşmesine "taraflar arasında 2005 yılından beri devam eden kira ilişkisinin devamıdır" türünden bir kayıt eklemek de ileride bu vakıanın tartışılmasını kolaylaştırır. Dava açma zamanlaması ise TBK m.345'e göre ayrıca planlanmalıdır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu iki şarttan biri sağlanırsa, izleyen yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel o yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel de o dönemin başından geçerli olur.

Kiracı açısından. Yenilemenin beş yıllık süreyi gerçekten yeniden başlatması isteniyorsa, yenileme anındaki bedelin piyasaya uygun belirlendiği ispatlanabilir olmalıdır. Pazarlık sürecindeki yazışmalar, aynı dönemde çevrede yapılan kira sözleşmeleri, emlakçı ilanları bu açıdan değer kazanır. Kararın davalısı gibi davaya hiç cevap vermemek ise artık daha pahalı bir tercih. Mahkeme belgeler arasındaki çelişkiyi kendisi araştırmak zorunda olsa da, yenileme bedelinin rayice uygun olduğunu gösterecek delili getirmek kiracının işidir.

Davayı yürüten vekil açısından. Dava dilekçesinde kira ilişkisinin başlangıç tarihi açıkça vakıa olarak yazılmalı, yenileme sözleşmesinin bu ilişkinin devamı olduğu ayrıca belirtilmelidir. Bilirkişiye verilecek görevin, talep edilen dönemdeki rayicin yanında yenileme tarihindeki rayici de kapsaması istenmelidir. Aksi hâlde dosya, bu karardaki gibi ek rapor için geri döner.

VII. Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli kararı, uzun süreli kira ilişkilerinde en çok sorulan sorulardan birine net bir ölçütle cevap veriyor. Yeni tarihli bir kontrat imzalamak, beş yıllık süreyi tek başına yeniden başlatmaz. Belirleyici olan, yenilemede kiranın piyasa koşullarına göre gerçekten yeniden kurulup kurulmadığıdır. Kurulmuşsa süre yenilemeden işler. Kurulmamışsa kâğıt değişmiş, ilişki aynı kalmıştır ve süre ilk sözleşmeden sayılır.

Kararın usul hukukuna dair kısmı da en az bu kadar önemli. Dilekçede ileri sürülmüş ve belgeyle desteklenmiş bir vakıa, "en son sözleşme bu" denilerek bir kenara bırakılamaz. Belgeler arasındaki çelişkiyi gidermek hâkimin aydınlatma ödevinin parçasıdır.

Kira artışlarının yıllardır gündemin ilk sıralarında olduğu bir dönemde, bu karar hem kiraya verenlerin hem kiracıların kontrat yenilerken ne imzaladıklarını bir kez daha düşünmelerini gerektiriyor.

Yararlanılan Kaynaklar

· Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.03.2026 tarihli, E.2025/3450, K.2026/1141 sayılı karar.

· Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.02.2023 tarihli, E.2022/7895, K.2023/152 sayılı karar.

· Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.06.2024 tarihli, E.2023/2510, K.2024/1874 sayılı karar (TBK m.344'teki endeks değişikliğinin zaman bakımından uygulanması).

· 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.344 ve m.345 (mevzuat.gov.tr güncel metin).

· 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.25 ve m.31.

· 7161 sayılı Kanun, m.56 (TBK m.344'teki endeks değişikliği; Yargıtay 3. HD E.2023/2510, K.2024/1874 sayılı kararındaki aktarım).