T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2025/3450

Karar Numarası: 2026/1141

Karar Tarihi: 03.03.2026

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ İSTEMİ

KİRA BEDELİNİN EMSAL VE RAYİÇLERE UYGUNLUĞU

KİRA BEDELİNİN HAK VE NESAFETE GÖRE TESPİTİ

ÖZETİ: Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince; yenilenen 01.05.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibariyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibariyle ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalı ile müvekkili arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığını ve kesintisiz 15 yılı aşkın süredir devam etmekte olduğunu, 2018 yılında yapılan sözleşmenin ise miktar güncellemesi niteliğinde olmadığını, mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi amacıyla imzalandığını, taşınmazda son 15 yıldır kimin kiracı olduğunun resen araştırılması gerektiğini, kooperatif tarafından sunulan yazının da bu hususu doğruladığını, gerçek kiracılık süresi tespit edilmeden verilen kararın hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. ” düzenlemesi bulunmaktadır.

Aynı Kanunun dava açma süresine ilişkin 345. maddesinde ise; "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." denilmektedir.

Somut olayda; davacı tarafça, dava dilekçesinde; kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, 15 yıldan fazla süredir devam etmekte olduğu, 2010 yılında bitişik binanın duvarı yıkılmak suretiyle iki dükkanın birleştirilerek tek yapı halinde kullanılmaya devam edildiği, sunulan 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin ise miktar itibariyle güncellemeyi ifade etmediği, sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiği iddia edilmiş, yargılama sırasında da davacı kira ilişkisinin 2004 ve 2006 başlangıç tarihli sözleşmelerine dayandığını gösterir kira sözleşmelerini ibraz etmiştir. Her ne kadar Derece Mahkemelerince 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 25. maddesi gerekçe gösterilerek, taraflarca getirilme ilkesi uyarınca hâkimin, tarafların ileri sürmediği vakıaları dikkate alamayacağı, bu durumda davacının dosyaya sunduğu delillerle kira sözleşmesinin 2005 yılında başladığını ispatlayamadığı belirtilerek, 2018 başlangıç tarihli sözleşme dikkate alınmak suretiyle karar verilmiş ise de; davacı kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin vakıayı dava dilekçesi ile ileri sürerek, bu vakıayı destekleyen delili yargılama sırasında dosyaya sunmuş olmakla, mahkemenin görevinin, sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olması nedeniyle, 6100 sayılı Kanunun 31. maddesi gereğince hâkimin davayı aydınlatma görevi kapsamında, gerekirse dava dilekçesinde beyan edilen ”15 yıllık kiracılık” ifadesi ile dilekçeye eklenen "yeni tarihli sözleşme" arasındaki belirsizliğin aydınlatılması, aksi durumun delillerin serbestçe değerlendirilmesi ilkesine aykırılık teşkil edeceği, kaldı ki sunulan 2018 başlangıç tarihli sözleşmelerin bir "yenileme/tecdit" sözleşmesi olduğu kabulünde bir isabetsizlik bulunmamakla birlikte, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması, keza yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartlar varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; yenilenen 01.05.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibariyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibariyle ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davacı vekili tarafından temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 03.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

legalbank.net