Next
Taşınmazın yalnızca bir bölümüne el atıldığı kamulaştırmasız el koyma davalarında hüküm kesinleştiği halde tapuya işlenmezse, sicil yıllarca taşınmazı eski yüzölçümü ve eski malikiyle göstermeye devam eder. Bu ara dönemde taşınmazın -kat mülkiyetinde ise bağımsız bölümün- malikin borçları nedeniyle cebri icra yoluyla satılması, üç tarafı karşı karşıya getirir: bedeli almış olan eski malik, mülkiyeti kazanmış ama sicile işletmemiş idare ve sicile bakarak ihaleye girmiş alıcı. Çalışmada, kesinleşen hükmün TMK m. 705/2 uyarınca mülkiyeti idareye geçirdiği, yola terkin edilen alanın kamu malı niteliğiyle iyiniyetli edinime kapalı olduğu, bedel alacağının taşınmazla birlikte devredilmeyen şahsi bir alacak olduğu ve TBK m. 280/1 uyarınca cebri artırmada zapttan sorumluluk hükümlerinin uygulanmadığı tespitlerinden hareketle, kaybın kime ait olacağı ve ihale alıcısının hangi yollara başvurabileceği bir örnek olay üzerinden incelenmektedir. Çalışmada ayrıca, 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesi kapsamındaki davalarda tescil veya terkin hükmünün ilk derece kararıyla kesinleştiği, bu nedenle “kesinleşme” anının mülkiyet ve bedel bakımından ayrı ayrı belirlenmesi gerektiği gösterilmekte; kesinleşmiş hükmün tapuda idarenin tek taraflı istemiyle uygulanabileceği ve 7584 sayılı Kanunla tapu harcının idareye yüklendiği değerlendirilmektedir.
Kamulaştırmasız el koyma çoğu kez taşınmazın tamamına değil, bir şeridine yönelir: cadde genişletmesinde ön cephe, kaldırım, bir altyapı hattı güzergahı. Bu durumda verilen hüküm, el atılan kısmın bedelinin malike ödenmesine ve o kısmın ifraz edilerek idare adına tesciline ya da yol olarak terkinine ilişkindir; geri kalan kısım malikte kalır. Sorunlar, hükmün kesinleşmesine rağmen tapuya işlenmediği ve taşınmazın bu ara dönemde malikin iradesi dışında, cebri icra yoluyla el değiştirdiği durumlarda yoğunlaşır.
Cebri satış, iradi satıştan üç bakımdan ayrılır. Satışı malik değil icra dairesi yapar; satılacak şey ve değeri, tapu kaydı ve kıymet takdiri üzerinden icra organlarınca belirlenir; satış bedeli malike değil alacaklılara dağıtılır. Bu farklar, iradi satışlar için geliştirilmiş zapttan sorumluluk ve satıcının kusuru gibi çözümlerin doğrudan uygulanmasını engeller.
Kamulaştırmasız el atmaya ilişkin güncel tez çalışmalarında dava sırasında taşınmazın el değiştirmesi yalnızca aktif husumet bağlamında ve kısaca ele alınmış; cebri satış, kısmi el koyma ve terk hükmünün tapuya işlenmediği ara dönem bakımından ortaya çıkan sorunlar ayrıca incelenmemiştir (bkz. Metin, s. 49, 63; Oktay, s. 99, 129; Gürses, s. 99-100). Bu çalışma, söz konusu boşluğu doldurmayı amaçlamaktadır.
Çalışma boyunca şu örnek olay esas alınacaktır: Kat mülkiyetine tabi bir apartmanın 950 m²’lik arsasının cadde cephesindeki 189 m²’lik bölümü belediyece kaldırım ve yol olarak kullanılmaktadır. Kat malikleri kamulaştırmasız el atma davası açar; mahkeme bu bölümün yola terkinine ve bedelin kat maliklerine arsa payları oranında ödenmesine karar verir; terk hükmü kesinleşir, ancak tapuya işlenmez. Kat maliklerinden (A), 120/1900 arsa paylı bir dükkanın malikidir; payına isabet eden alan 11,94 m²’dir. Terk hükmünün kesinleşmesinden ve bedel hükmünün de onanmasından sonra dükkan, (A)’nın borçları nedeniyle cebri artırmayla (B)’ye satılır. Bedelin kime ödeneceği konusunda tereddüt doğar ve bedel, kesinleşme anındaki malik olarak (A)’ya ödenir. Daha sonra ana parsel ifraz edilir; 189 m²’lik yol parseli oluşturulurken 11,94 m²’lik pay (B) adına yazılır. İdare, terkin için (B)’den muvafakat ister, alamayınca tapu iptali ve tescil davası açar ve davayı kazanır. (B) ise kaybettiği payın bugünkü değerini (A)’dan talep eder.
Bu olay üzerinden önce kavramsal çerçeve çizilecek, ardından cebri satışın zamanına göre sonuçları ortaya konulacak, ihale alıcısının başvurabileceği yollar ile borçlu eski malikin sorumluluğunun sınırları tartışılacak, son olarak uygulamaya yönelik öneriler sunulacaktır.
1. Kısmi el koyma ve hükmün yapısı
Kamulaştırmasız el koyma, Yargıtayın 16.05.1956 tarihli ve 1956/1 E., 1956/6 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla hukukumuza girmiş; bu karara göre malik ya el atmanın önlenmesini ya da fiili duruma razı olarak bedeli isteyebilir (Oktay, s. 1; Gürses, s. 27 vd.). Bedel istenen davada hüküm iki unsurdan oluşur: el atılan kısmın bedelinin malike ödenmesi ve o kısmın tapu kaydının iptali ile idare adına tescili ya da terkini (Kulaklı, s. 186). Kısmi el koymada hüküm, fen bilirkişisi krokisinde gösterilen bölümün ifrazını da içerir; ifraz yapılana kadar sicilde parsel tek bir bütün olarak görünür. Bedel yalnızca el atılan kısım için belirlenir; kalan kısmın değerinde el atmadan kaynaklanan bir artış veya azalış varsa, 2942 sayılı Kanun m. 12 uyarınca bedele eklenir ya da bedelden düşülür (Metin, s. 67). Kalan kısım için hükmedilen değer düşüklüğü de bu nedenle bedel alacağının bir parçasıdır ve kalan kısmın sonraki maliklerine değil, bedel alacağının sahibine aittir.
2. Kesinleşme ile mülkiyetin idareye geçmesi
TMK m. 705/2’ye göre mahkeme kararı ile mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malik, tescil yapılmadıkça tapu kütüğünde tasarrufta bulunamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kesinleşen tescil hükmüyle mülkiyetin geçtiğini ve tescilin açıklayıcı nitelik taşıdığını kabul eder (YHGK, E. 2018/77, K. 2019/790). Kamulaştırmasız el koyma bakımından Hukuk Genel Kurulu, mülkiyetin idarenin açtığı davada verilen terkin kararıyla idareye geçtiğini ve malikin ancak bu karar tarihine kadar ecrimisil isteyebileceğini belirtmiştir (YHGK, 19.09.2019, E. 2017/1-1273, K. 2019/911, aktaran Oktay, s. 95-96). Doktrinde de mülkiyetin mahkemenin tescil veya terkin kararıyla idareye geçtiği ve bu karardan sonra malikin taşınmazı kullanma yetkisinin sona erdiği kabul edilmektedir (Oktay, s. 88, 95). Bu tarihten sonra eski malikin el atılan bölüm üzerinde tasarruf yetkisi yoktur; bölüm, malikin alacaklıları için de cebri icra konusu olabilecek bir malvarlığı değeri olmaktan çıkar.
Kesinleşme anı: iki ayrı rejim. Kamulaştırmasız el koyma davalarında “kesinleşme” tek bir an değildir; davanın tabi olduğu rejime göre değişir:
• Geçici 6. madde kapsamındaki davalar. 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesine göre mahkeme, el atılan taşınmazın dava tarihindeki değerini tespit ederek taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline ya da terkinine hükmeder; tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların yalnızca hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır (Özdemir, s. 47, 53; kamulaştırmada m. 10 bakımından aynı kural için Oktay, s. 47). Bu davalarda terk veya tescil hükmü ilk derece mahkemesinin karar verdiği anda kesinleşir ve mülkiyet TMK m. 705/2 uyarınca karar tarihinde idareye geçer. Kanun yolu incelemesi yalnızca bedele ilişkindir.
• Genel hükümlere tabi davalar. Geçici 6. maddenin usul hükümleri esas olarak 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasında gerçekleşen el atmalar için öngörülmüştür. 4.11.1983 sonrası el atmalara ilişkin fıkra ise ağırlıklı olarak bedel ve tazminatın ödenme rejimini düzenler (maddenin 6487 sayılı Kanunla değişik metni için bkz. AYM, K. 2013/101; K. 2014/43). Genel hükümlere göre açılan tazminat davalarında tescil veya terkin fıkrası bedel fıkrasıyla birlikte kanun yolu denetimine tabidir ve hüküm bütünüyle kanun yolu incelemesinin sonunda kesinleşir.
Hangi rejimin uygulanacağını el atmanın tarihi belirler. 6745 sayılı Kanunla eklenen ek 1. madde ise imar planlarından kaynaklanan hukuki el atmayı düzenler; kaldırım veya yol yapılması gibi fiili el atmalarda dayanak geçici 6. madde ya da genel hükümlerdir. Çalışmada “kesinleşme” ifadesi, aksi belirtilmedikçe terk veya tescil hükmünün kesinleşmesini anlatır.
Kesinleşme ile birlikte eski malik lehine idareye karşı şahsi bir alacak doğar. Bu alacak taşınmaza bağlı bir hak değildir; taşınmazın sonradan el değiştirmesiyle kendiliğinden yeni malike geçmez, ancak TBK m. 183 vd. uyarınca temlik edilerek devredilebilir. Kesin hükmün kesinleşmeden sonra dava konusunu devralanları da bağlaması (HMK m. 303/4) bu sonucu destekler: kesinleşmeden sonra taşınmazı edinen kişi, hükmün bedeli eski malike tahsis eden fıkrasıyla bağlıdır. Bedel alacağı eski malikin malvarlığındadır ve onun alacaklıları tarafından ayrıca haczedilebilir.
Geçici 6. madde kapsamındaki davalarda bedel alacağının sahibi, terk veya tescil hükmüyle mülkiyetini kaybeden, yani ilk derece karar tarihindeki maliktir. Bedelin miktarı kanun yolunda değişebilir; alacaklı sıfatı ise değişmez.
4. Kat mülkiyetinde ortak alana el koyma
El koyma kat mülkiyetli bir yapının arsasına yöneldiğinde el atılan alan ortak yerdir. Kat malikleri arsa payları oranında hak sahibidir; paylı mülkiyette olduğu gibi her biri kendi payı oranında bedel davası açabilir ve bedel paylar oranında dağıtılır (Oktay, s. 99; Gürses, s. 100; Demir Aydın). Arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez; bağımsız bölümün her satışı ana parseldeki payı da beraberinde götürür. Önemli olan şudur: el koyma arsa payı oranını değiştirmez, yalnızca payın üzerinde bulunduğu ana parselin yüzölçümünü küçültür. Örnek olayda (A)’nın payı 120/1900 olarak kalır; ana parsel 950 m²’den 761 m²’ye iner.
5. Yola terkin ve kamu malı niteliği
El atılan bölüm yol, kaldırım veya meydan olarak kullanılıyorsa hüküm “idare adına tescil” değil “yola terkin” biçiminde kurulur; mahkeme, el atılan kısmın yol, göl veya baraj gibi bir nitelikle tapudan terkinine karar verir (Metin, s. 69). Yararlanması kamuya bırakılmış bu yerler TMK m. 715 ve 999 uyarınca özel mülkiyete konu olamaz ve tapu kütüğüne kaydedilmez. Bu nitelik, ara dönemde gerçekleşen her devirde belirleyicidir: özel mülkiyete konu olamayan bir yer, sicile güvenle de edinilemez.
III. Cebri Satışın Zamanına Göre Sonuçlar
1. Terk hükmünden önce, dava devam ederken yapılan ihale
Kamulaştırmasız el koyma davası sürerken taşınmaz cebri artırmayla satılırsa, ihale alıcısı mülkiyeti ihale ile tescilden önce kazanır (TMK m. 705/2). Dava sırasında el değiştirmenin davaya etkisi doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre bedel davası sürerken taşınmazı devreden davacının aktif husumeti sona erer ve dava reddedilmelidir; uygulamada yeni malikin ihbar yoluyla davaya dahil edildiği görülmektedir (Metin, s. 49, 63; Y. 5. HD, E. 2010/17584, K. 2011/307 ve E. 2016/6588, K. 2016/8844’ten aktaran). Diğer görüşe göre ise dava sonuçlanmadan mülkiyeti sona eren davacının taraf sıfatı sona erer ve davaya yeni malik davacı sıfatıyla devam eder (Oktay, s. 99, 129; Y. 5. HD, E. 2018/13891, K. 2019/9234’ten aktaran). Kanaatimizce ikinci görüş HMK m. 125/2’nin açık hükmüne uygundur: dava konusu davacı tarafından devredildiğinde devralan kendiliğinden davacının yerine geçer ve dava kaldığı yerden sürer; ret kararı hem bu hükme hem de usul ekonomisine aykırıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de ilk derece hükmünden sonra gerçekleşen bir devirde yeni malikin kendiliğinden taraf sıfatı kazandığını kabul etmiştir (Y. 5. HD, E. 2014/9581, K. 2014/24508). HMK m. 125/2’nin cebri satış gibi iradi olmayan devirlere de uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca tartışılabilir; kanaatimizce ihale alıcısı da davacının yerine geçmeli ve bedel ile tescil hükmü onun bakımından kurulmalıdır.
Bu aşamada sorun görece basittir: alıcı, el atılan bölüm için bedeli idareden kendisi alacağından bir kayıp yaşamaz. Kıymet takdirinde el atılan bölümün değeri taşınmaza dahil edilmişse, bu değer alıcıya bedel olarak geri döner.
Bu çözüm, terk veya tescil hükmünün henüz verilmediği ya da bedelle birlikte kanun yolunda denetlendiği durumlar için geçerlidir. Anılan Yargıtay kararı da tescil fıkrasının kanun yolunda denetlendiği, genel hükümlere tabi bir dava bakımından okunmalıdır.
2. Terk hükmünden sonra, bedel kanun yolundayken yapılan ihale
Geçici 6. madde kapsamındaki davalarda ilk derece kararı ile kanun yolu incelemesi arasında özel bir ara dönem doğar: el atılan bölüm kesin hükümle idareye geçmiştir, ancak bedel henüz kesinleşmemiştir. Bu dönemde yapılan ihale bakımından:
1. El atılan bölüm ihale konusu olamaz. Terk veya tescil hükmü kesin olduğundan bölüm karar tarihinden itibaren idarenindir; ihale alıcısı onu borçludan kazanamaz.
2. HMK m. 125/2 uygulanmaz. Kanun yolunda tartışılan tek şey bedeldir ve bedel, taşınmaza bağlı olmayan şahsi bir alacaktır. Taşınmazın kalan kısmının el değiştirmesi “dava konusunun devri” niteliği taşımaz; ihale alıcısı davada davacının yerine geçmez. Bedel alacağı, ayrıca haczedilip paraya çevrilmedikçe veya temlik edilmedikçe borçluda kalır.
3. Sonuç, kesinleşmeden sonraki ihaleyle aynıdır. Bu nedenle aşağıdaki değerlendirmeler, geçici 6. madde kapsamındaki davalarda ilk derece karar tarihinden sonra yapılan bütün ihaleler için geçerlidir.
3. Terk hükmünün kesinleşmesinden sonra, tescilden önce yapılan ihale
Asıl sorun bu dönemdedir ve üç tespitle özetlenebilir:
1. Satılan, borçlunun malı olmayan bir bölümü de kapsar. İcra dairesi sicile göre hareket eder; sicil ise taşınmazı el atmadan önceki haliyle gösterir. Borçlu kesinleşme ile mülkiyetini kaybettiği bölüm üzerinde artık bir hakka sahip olmadığından, ihale alıcısı o bölümü borçludan kazanamaz. Bağımsız bölüm ve kalan arsa payı geçerli olarak el değiştirir.
2. Bedel alacağı ihale ile geçmez. Bedel alacağı kesinleşme anında borçlu adına doğmuştur; ihale konusu yapılmadıkça (ayrıca haczedilip paraya çevrilmedikçe) borçluda kalır. Bedelin kesinleşme anındaki malike ödenmesi bu nedenle hukuka uygundur.
3. İyiniyet koruması sınırlıdır. TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur; HMK m. 303/4 de bu korumayı saklı tutar. Ancak (i) el atılan bölüm yola terkin edilmişse kamu malıdır ve iyiniyetle dahi edinilemez; (ii) fiili el koymada yol veya kaldırım arazide görünür olduğundan, durumun gerektirdiği özeni gösteren bir alıcının bu bölümün kamusal kullanımda olduğunu fark etmesi beklenir (TMK m. 3/2); (iii) cebri artırmada alıcının edinimi bir hukuki işleme değil, kamu hukuku tasarrufuna dayanır ve mülkiyet tescilden önce kazanılır; bu edinimin TMK m. 1023 anlamında “tescile dayanarak” gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca tartışmalıdır.
Doktrinde de, hüküm verildikten sonra taşınmaz idare adına tescil edilinceye kadar iyiniyetli üçüncü kişilerin el atılan taşınmaz üzerinde ayni hak kazanmasının ciddi sorunlar doğurduğu, bu nedenle uygulamada tapu kütüğüne mahkeme kararıyla geçici şerhler konulduğu belirtilmektedir (Metin, s. 97, 141).
Sonuç olarak, özellikle yola terkin edilen bölümler bakımından idare, ihale alıcısına karşı da mülkiyetini ileri sürebilir. Kayıp idareye değil, ihale alıcısına düşer. Tartışma bu noktada “kaybı alıcı kime yöneltebilir?” sorusuna dönüşür.
IV. Örnek Olay Üzerinden Analiz
|
Aşama |
Olay |
Hukuki sonuç |
|
1 |
Kamulaştırmasız el koyma hükmü kesinleşir: 189 m² yola terkin, bedel kat maliklerine |
El atılan bölüm kamu malı olur; (A) lehine 11,94 m²’ye isabet eden bedel alacağı doğar |
|
2 |
Hüküm tapuya işlenmez |
Sicil 950 m² ve eski payları göstermeye devam eder; yolsuz bir görünüm oluşur |
|
3 |
Dükkan, (A)’nın borçları için cebri artırmayla (B)’ye satılır |
(B), bağımsız bölümü ve 761 m²’lik ana parseldeki 120/1900 payı kazanır; yol bölümünü kazanamaz |
|
4 |
Bedel, tereddüt üzerine kesinleşme anındaki malik (A)’ya ödenir |
İdare borçtan kurtulur; ödeme doğru kişiye yapılmıştır |
|
5 |
İfrazla yol parseli oluşturulur; 11,94 m² pay (B) adına yazılır |
Hükme aykırı bir yolsuz tescil doğar; (B) bu kaydı bir hukuki işlemle edinmemiştir |
|
6 |
İdare tapu iptali ve tescil davası açar ve kazanır |
Yolsuz tescil düzeltilir; (B)’nin kaybı kesinleşir |
|
7 |
(B), payın güncel değerini (A)’dan ister |
Uyuşmazlık artık idare ile değil, iki özel kişi arasındadır |
El atmanın 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasında gerçekleştiği kabul edilirse terk hükmü ilk derece karar tarihinde kesinleşmiş, mülkiyet de bu tarihte idareye geçmiştir; aksi halde kesinleşme onama ile gerçekleşir. Örnek olayda cebri satış her iki tarihten de sonra yapıldığından sonuç değişmez. Geçici 6. madde rejiminde ise mülkiyetin idareye geçişi ile ihale arasındaki süre daha da uzar ve ihale alıcısının bu bölüm üzerinde bir hak iddia etmesi daha da zayıflar.
(B)’nin kaybını doğru tanımlamak, sonraki bütün tartışmanın anahtarıdır. (B) hukuken hiçbir zaman sahip olmadığı bir şeyi kaybetmiştir: 11,94 m²’lik pay, (B) ihaleye girdiğinde zaten kamu malıydı. (B)’nin gerçek kaybı, ihale bedelini öderken bu payı da edindiğini sanması ve bu yüzden bedelin bir kısmını karşılıksız ödemiş olmasıdır. Bu kısım, payın bugünkü arsa değeri değil, ihale bedelinin o paya isabet eden bölümüdür.
Kat mülkiyetinde bu bölüm genellikle sınırlıdır. Bir dükkanın değerini asıl belirleyen konum, cephe, yapı ve kullanım alanıdır. Ana parselin zaten kaldırım olarak kullanılan cadde şeridindeki payının dükkanın piyasa değerine katkısı çoğu kez çok düşüktür; hatta kaldırımın varlığı ticari değeri artırmış da olabilir. Kıymet takdiri raporunun bu paya ayrıca bir değer biçip biçmediği bu nedenle belirleyici bir delildir.
(A) iki ayrı ödeme almış görünmektedir; ancak bunların hukuki niteliği farklıdır:
• El koyma bedeli: Kesinleşmiş bir hükme dayanır ve kesinleşme anındaki malik sıfatıyla (A)’ya aittir. Bu ödeme sebepsiz değildir.
• İhale bedeli: (A)’ya ödenmemiş, (A)’nın alacaklılarına dağıtılmıştır. (A)’nın buradaki menfaati, borçlarının azalmasıdır. İhale bedelinin el atılmış paya isabet eden bir bölümü varsa, (A) o bölüm kadar, kendisine ait olmayan bir değerle borcundan kurtulmuştur.
O halde tartışılabilecek tek zenginleşme, ikinci kalemdeki sınırlı bölümdür. İlk kalem, kesin bir hükme dayandığı için iade konusu olamaz.
İdare bedeli bir kez ödemiş ve mülkiyeti sonuçta tapuya işletmiştir; zenginleşmesi yoktur. Ancak sorunun başlangıcında idarenin kesinleşen ilamı zamanında tapuya işletmemesi, sonunda ise ifraz sırasında yol parselindeki payın hükme aykırı biçimde (B) adına yazılması vardır. Bu iki aksaklık, (B)’nin kaybının doğrudan kaynağıdır ve aşağıda görüleceği üzere (B) için borçluya karşı bir talepten daha güçlü bir yol açabilir.
Ara dönemin uzamasının yapısal bir nedeni de vardır: uygulamada tapu müdürlükleri, kesinleşmiş terk veya tescil hükmünün uygulanması için eski malikin işleme katılmasını ve devreden payına düşen tapu harcını ödemesini aramıştır. Bedelini almış malikin bu işleme katılmak için bir menfaati bulunmadığından ilam yıllarca uygulanmadan kalabilmiştir. Bu uygulamanın hukuki dayanağı bulunmadığı aşağıda (VII.1) açıklanmıştır. İlam, kesinleşmeden hemen sonra idarenin tek taraflı istemiyle uygulanmış olsaydı terkin gerçekleşir, ifraz sırasında yol parselindeki pay (B) adına yazılamaz ve ne muvafakat ne de dava gerekirdi.
V. İhale Alıcısının Başvurabileceği Yollar
1. Zapttan sorumluluğun dışlanması (TBK m. 280/1)
TBK m. 280/1’e göre cebri artırmalarda zapttan ve ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz. Madde gerekçesi, cebri artırmanın bir satış sözleşmesi değil, resmi makamca gerçekleştirilen bir kamu hukuku tasarrufu olduğunu ve ortaya çıkan sorunların şikayet ve ihalenin feshi gibi icra hukuku kurumlarıyla çözülmesi gerektiğini vurgular (TBK m. 280 gerekçesi). Bu hüküm, ihale alıcısının kaybettiği bölüm için borçluya “satıcı” sıfatıyla başvurmasını kapatır. Kanun koyucu, cebri artırmadaki hukuki ayıp riskini bilinçli olarak satıcıya değil, icra hukuku denetim mekanizmalarına bırakmıştır.
2. Başvuru yollarının karşılaştırması
|
Yol |
Dayanak |
Muhatap |
Değerlendirme |
|
İhalenin feshi |
İİK m. 134 (esaslı hata) |
İcra mahkemesi |
En doğru yol; kanundaki kısa sürelere tabidir, süre geçtikten sonra işlevsizdir |
|
Devletin icra işlemlerinden sorumluluğu |
İİK m. 5 |
Devlet (Hazine) |
Kıymet takdiri ve satış ilanında tapu ve dava kayıtlarının araştırılmaması bir kusur olarak ileri sürülebilir |
|
Tapu sicilinden Devletin sorumluluğu |
TMK m. 1007 |
Devlet (Hazine) |
Kusursuz sorumluluk; ilamın tapuya bildirilmesine rağmen işlenmemesi ya da ifrazda hükme aykırı kayıt oluşturulması halinde güçlü bir yoldur |
|
İdarenin hizmet kusuru |
İdari yargı (tam yargı) |
İlgili idare |
İlamın yıllarca tapuya işletilmemesi, üçüncü kişinin zararına yol açan bir hizmet kusuru olarak değerlendirilebilir |
|
Sebepsiz zenginleşme |
TBK m. 77 vd. |
Borçlu eski malik |
Zapt yolu kapalı olduğundan ancak sınırlı kapsamda tartışılabilir (VI. bölüm) |
3. Devletin sorumluluğu: zararın asıl kaynağı
TMK m. 1007’ye göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; bu sorumluluk kusur aranmaksızın doğar. Örnek olayda iki durum bu sorumluluğu doğurmaya elverişlidir:
• Kesinleşen ilam tapu müdürlüğüne bildirilmiş, ancak sicile işlenmemişse;
• Ana parselin ifrazı sırasında, yola terkinine hükmedilmiş bölüm üzerinde kesinleşmeden sonraki kat maliklerine pay yazılmışsa.
Bu durumlarda (B)’nin zararı, borçlunun bir eyleminden değil, sicilin gerçek hukuki durumu yansıtmamasından doğmuştur. Hukuk sistemi bu riski iyiniyetli üçüncü kişiler için Devlete yüklemiştir. İlamın tapuya hiç bildirilmediği durumda ise aynı değerlendirme, ilamı sicile işletmekle yükümlü olan idarenin sorumluluğu bakımından yapılmalıdır. Her iki durumda da zararın kaynağına en yakın muhatap, bedeli kesin bir hükme dayanarak almış olan borçlu değildir.
VI. Borçlu Eski Malikin Sorumluluğunun Sınırları
1. Zapt yolunun sebepsiz zenginleşmeyle dolanılması sorunu
İhale alıcısı, TBK m. 280/1 nedeniyle borçluya zapt hükümlerine dayanarak başvuramayınca talebini sebepsiz zenginleşmeye dayandırabilir. Sebepsiz zenginleşme genel ve tali bir hukuki sebeptir; kanunun belirli bir riski bilerek bir tarafa bıraktığı durumlarda, aynı sonucu sağlamak için kullanılmamalıdır. Bu nedenle borçlunun sebepsiz zenginleşmeden sorumluluğu, en azından şu iki sınır içinde kalmalıdır.
2. Birinci sınır: zenginleşmenin varlığı ve sebebi
• El koyma bedeli iade konusu olamaz. Bu bedel kesinleşmiş bir hükme dayanır; hukuki sebebi vardır ve kesinleşme anındaki malik olarak borçluya aittir. Kesinleşmeden sonra taşınmazı edinen kişi, HMK m. 303/4 uyarınca bu hükümle bağlıdır.
• İhale bedeli borçluya değil alacaklılara ödenmiştir. Borçlunun zenginleşmesi ancak borçlarının azalması biçiminde ve yalnızca ihale bedelinin gerçekten el atılmış paya isabet eden kısmı kadar söz konusu olabilir. Bu kısmın varlığını ve miktarını, kıymet takdiri raporu ve ihale dosyası üzerinden alıcının ispat etmesi gerekir.
• Borçlunun bir tasarruf iradesi yoktur. Satışı borçlu değil icra dairesi yapmıştır; satılacak şeyi ve değerini icra organları sicile göre belirlemiştir. Borçluya, malik olmadığı bir yeri bilerek satmış gibi bir kusur izafe edilemez.
3. İkinci sınır: iadenin kapsamı
Sebepsiz zenginleşmede iade, zenginleşenin malvarlığında meydana gelen artışla sınırlıdır; iyiniyetli zenginleşen ancak geri isteme anında elinde kalanı iade eder (TBK m. 79). El atılmış payın yıllar sonraki güncel arsa değeri, borçlunun zenginleşmesinin değil, alıcının uğradığı iddia edilen zararın ölçüsüdür. Zararın güncel değerle giderilmesi ise TBK m. 280/1’in uygulanmasını dışladığı zapt tazminatının işlevidir. Bu ölçüyü sebepsiz zenginleşme adı altında borçluya yüklemek, kanunun kapattığı yolu dolaylı olarak yeniden açmak anlamına gelir.
Kat mülkiyetinde bu fark daha da belirgindir. Örnek olayda 11,94 m²’nin arsa birim değeriyle çarpılması, kaldırım altında kalan bir şeritteki ortak alan payını, bağımsız bir imar parseli gibi değerlendirmek demektir. Dükkanın ihale bedeline bu şeridin gerçek katkısı çok daha sınırlıdır.
Alıcı lehine ileri sürülebilecek en güçlü argüman şudur: borçlu aynı alan için hem idareden bedel almış hem de bu alanı da içeren bir bağımsız bölümün ihale bedeliyle borçlarından kurtulmuştur. TBK m. 280/1 yalnızca zapt hükümlerini dışlar, sebepsiz zenginleşmeyi dışlamaz. Kaybı kusursuz ihale alıcısına bırakmak, ilamı tapuya işletmeyen idare ile aynı değerden iki kez yararlanan borçluyu korumak olur; denkleştirici adalet de kaybın güncel değerle giderilmesini gerektirir.
Kanaatimizce bu argüman, sınırlı bir zenginleşmenin varlığını tartışılabilir kılar; ancak iade borcunun güncel arsa değeri üzerinden belirlenmesini haklı kılmaz. Üstelik zararın asıl kaynağı sicildeki aksaklık olduğundan, denkleştirici adaletin muhatabı öncelikle Devlet ve idaredir; kesin bir hükme dayanarak bedel alan ve satışta iradesi bulunmayan borçlu değildir. AİHM’in adil denge ölçütü de kişinin “olağanüstü ve aşırı ağır bir yük” altına sokulmamasını gerektirir (Coşkun, s. 53). Bu yükün, sicildeki aksaklığa yol açan Devlet ve idare yerine satışta iradesi bulunmayan borçluya aktarılması bu ölçütle de bağdaşmaz.
1. Terk ve tescil hükmünün tapuda infazı
Kesinleşmiş terk veya tescil hükmü, eski malikin katılımına ve harcı ödemesine gerek olmaksızın, idarenin tek taraflı istemiyle tapuda uygulanabilir. Bu sonuç üç dayanağa yaslanır:
1. Mülkiyet zaten idarededir. Kesinleşen hükümle mülkiyet TMK m. 705/2 uyarınca tescilden önce idareye geçmiştir; tescil veya terkin yalnızca açıklayıcıdır.
2. Malikin beyanı aranmaz. TMK m. 1013/2’ye göre edinen kimse kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa malikin beyanına gerek yoktur; 1013/3’e göre ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir. Tapu Sicili Tüzüğü m. 17 de tescilden önce hak sahibi olmuş kişilerin gerekli belgeleri ibraz ederek istemde bulunabileceğini düzenler. Kesinleşme şerhli ilam, istem için yeterli belgedir. Üstelik bedel davasını açan malik, dava açmakla el atılan kısmın mülkiyetinin idareye devrine zaten muvafakat etmiş sayılır (Y. 3. HD, 15.03.2010, 1467/4166, aktaran Özdemir, s. 159; aynı yönde Oktay, s. 95). Ayrıca bir muvafakat aranmasının hukuki dayanağı yoktur.
3. Tapu harcı idareye aittir. TKGM’nin 2024/3 sayılı Kamulaştırma Uygulamaları Genelgesi, idarenin harçtan muaf olduğu hallerde tapu harcının yalnızca devreden taraftan hesaplanmasını öngörüyordu. 11.06.2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle değişen 2942 sayılı Kanun m. 29 ise, kamulaştırmasız el koyma ve tazminat davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen mahkeme kararlarının infazında ortaya çıkan tapu harçlarının idarece ödeneceğini hükme bağlamıştır. Böylece infaz, malikin harcı ödeme iradesine bağlı olmaktan çıkmıştır.
Doktrinde de idarenin tescil için başvuru veya dava açma yükümlülüğünü malike yüklediği ve bedelin ödenmesini malikin tapuda idare lehine ferağ vermesi şartına bağladığı eleştirilmektedir (Oktay, s. 118). AİHM içtihadında hukukilik unsuru, kamu makamlarının aleyhlerine verilen yargı kararlarına uyma yükümlülüğünü de kapsar (Coşkun, s. 48); kesinleşmiş bir terk hükmünün idarece yıllarca tapuya işletilmemesi bu yükümlülükle bağdaşmaz.
Terkin kararları da kapsamdadır. Yeni m. 29 metni “tescile yönelik” kararlardan söz etmekte, terkini ayrıca saymamaktadır. Ancak geçici 6. madde tescil ve terkini aynı hükümde düzenler; terkin, tapu kütüğüne kaydedilmeyen kamu malları bakımından tescilin aldığı biçimdir. Değişikliğin amacı, infazı malikin iradesinden bağımsız kılmaktır ve bu amaç yola terk kararları için de aynı şekilde geçerlidir. Bu nedenle terkin kararlarının da harcı idarece karşılanarak idarenin tek taraflı istemiyle uygulanması gerekir.
Sınır: kayıt üçüncü kişiye geçmişse. Tek taraflı infaz, kayıt hâlâ davanın tarafı olan eski malik adınayken mümkündür. Kayıt sonradan ilamın tarafı olmayan bir kişiye geçmişse karar o kişiye karşı doğrudan uygulanamaz; tapu iptali ve tescil davası gerekir (Y. 12. HD, E. 2020/3025, K. 2021/1547). Bu da infazın gecikmesinin bedelini üçüncü kişilere yükleyen asıl mekanizmadır.
İdareler için
1. Kısmi el koyma hükmü kesinleşir kesinleşmez ifraz ve tescil ya da terkin için tapu müdürlüğüne tek taraflı olarak başvurulmalı ve harcı 2942 sayılı Kanun m. 29 uyarınca idarece karşılanmalıdır; eski malikin katılımı beklenmemelidir. Ara dönemin uzunluğu, üçüncü kişi zararlarının doğrudan kaynağıdır.
2. Bedel ödenmeden önce güncel tapu kaydı incelenmeli; kesinleşmeden sonra bir el değiştirme varsa ödeme, kesinleşme anındaki malik esas alınarak ve gerekirse tevdi mahalli tayini yoluyla yapılmalıdır.
Mahkemeler ve tapu müdürlükleri için
1. Kesinleşme şerhi verilen ilamın tapu müdürlüğüne re’sen bildirilmesi ve hüküm özetinin sicile şerh edilmesi, sonraki alıcıların yanılmasını önler.
2. İfraz işlemlerinde parsel üzerinde kesinleşmiş bir kamulaştırmasız el koyma hükmü bulunup bulunmadığı araştırılmalı; yola terkin edilmiş bir bölüme özel kişi adına pay yazılmamalıdır.
İcra daireleri için
1. Kıymet takdirinde taşınmazın yalnızca tapu kaydına değil, mahallindeki fiili duruma da bakılmalı; yol, kaldırım gibi kamusal kullanımlar rapora ve satış ilanına yansıtılmalıdır.
2. Borçlunun taşınmazıyla ilgili kamulaştırmasız el koyma davaları UYAP üzerinden araştırılmalı; kesinleşmiş bir hüküm varsa satış konusu ve değeri buna göre belirlenmelidir.
İhaleye katılanlar için
1. Taşınmaz yerinde görülmeli; üzerinde yol veya kaldırım varsa ilgili idare ve UYAP nezdinde araştırma yapılmalıdır.
2. İhaleden sonra bir eksiklik fark edilirse ihalenin feshi yolu kanundaki kısa süreler içinde kullanılmalıdır; bu süre geçtikten sonra kalan yollar daha belirsiz ve daha zahmetlidir.
Kamulaştırmasız kısmi el koyma hükmü kesinleştiği anda el atılan bölüm idareye geçer; yola terkin edilen bölüm ise kamu malı niteliği kazanır. Bu andan sonra gerçekleşen bir cebri satış, ihale alıcısına borçlunun artık sahip olmadığı bu bölümü kazandıramaz. Bedel alacağı da kesinleşme anında borçlu adına doğmuş şahsi bir alacak olduğundan taşınmazla birlikte geçmez; bedelin kesinleşme anındaki malike ödenmesi hukuka uygundur.
Geçici 6. madde kapsamındaki davalarda bu an, terk veya tescil hükmünün kesin olması nedeniyle ilk derece mahkemesinin karar tarihidir; kanun yolu yalnızca bedele ilişkindir. Bu dönemde taşınmazın kalan kısmı el değiştirse dahi HMK m. 125/2 uygulanmaz ve bedel alacağı eski malikte kalır. Genel hükümlere tabi davalarda ise hüküm bütünüyle kanun yolu incelemesinin sonunda kesinleşir.
Bu tabloda ihale alıcısının kaybı gerçektir; ancak kaybın kime yöneltileceği sorusunun cevabı borçlu eski malik değildir. TBK m. 280/1, cebri artırmada zapttan sorumluluğu açıkça dışlayarak riski icra hukuku mekanizmalarına bırakmıştır. Alıcı için asıl yollar ihalenin feshi, icra işlemlerinden ve tapu sicilinden doğan Devlet sorumluluğu ile ilamı sicile işletmeyen idarenin sorumluluğudur. Borçluya karşı sebepsiz zenginleşme ancak ihale bedelinin el atılmış paya gerçekten isabet eden kısmıyla sınırlı olarak tartışılabilir; payın güncel arsa değerinin borçludan istenmesi, kanunun kapattığı zapt yolunu dolaylı olarak açmak sonucunu doğurur.
Sorunların hemen tümü, kesinleşen hükmün tapuya işlenmemesinden kaynaklanmaktadır. Kamulaştırmasız el koyma hükümlerinin kesinleşmeyle birlikte tapuya re’sen bildirilmesini öngören açık bir kanuni düzenleme, bu uyuşmazlıkların doğmasını büyük ölçüde önleyecektir. 7584 sayılı Kanunla tapu harcının idareye yüklenmesi bu yönde önemli bir adımdır; mevcut hukukta da kesinleşmiş hüküm, TMK m. 1013/2 uyarınca eski malikin katılımına gerek olmaksızın idarenin tek taraflı istemiyle uygulanabilir.
Kitap, tez ve makaleler
• Coşkun, Mustafa, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Göre Kamulaştırmasız El Atma, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara 2019.
• Gürses, Muharrem Egemen, Adli Yargıda Görülen Kamulaştırmasız El Atmadan Kaynaklı Davalar, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2023.
• Kulaklı, Emrah, “İdari Yargının Görevli Olduğu Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Taşınmazın Tescili Sorunu”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2, S. 1, 2015, s. 185 vd.
• Metin, Emine Nur, Özel Hukuk Yönüyle Kamulaştırmasız El Atmadan Doğan Davalar, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Medipol Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2023.
• Oktay, Özen, Kamulaştırma Hukukunda Kamulaştırmasız El Koyma ve Hukuki El Koyma, Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2024.
• Özdemir, Yücel, Türk Hukukunda Kamulaştırmasız El Atma, Yüksek Lisans Tezi, KTO Karatay Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Konya 2018.
Yargı kararları
• Yargıtay İBK, 16.05.1956, E. 1956/1, K. 1956/6.
• YHGK, 25.06.2019, E. 2018/77, K. 2019/790.
• YHGK, 19.09.2019, E. 2017/1-1273, K. 2019/911 (Oktay’dan naklen).
• Y. 3. HD, 15.03.2010, 1467/4166 (Özdemir’den naklen).
• Y. 5. HD, 17.01.2011, E. 2010/17584, K. 2011/307 (Metin’den naklen).
• Y. 5. HD, 30.10.2014, E. 2014/9581, K. 2014/24508.
• Y. 5. HD, 03.05.2016, E. 2016/6588, K. 2016/8844 (Metin’den naklen).
• Y. 5. HD, 13.05.2019, E. 2018/13891, K. 2019/9234 (Oktay’dan naklen).
• Y. 12. HD, 17.03.2021, E. 2020/3025, K. 2021/1547.
• AYM, K. 2013/101 ve K. 2014/43 sayılı norm denetimi kararları (geçici 6. madde metni için).
