Tapulu Binanın Kamulaştırılmadan Park Olması

Belediye Uygulama İmar Planı Hazırlamazsa’da bahsetmiştik ya, asıl bomba bu yazının üzerine gelmişti, neredeyse sırf bu Tapulu Binanın Kamulaştırılmadan Park Olması’nı yazmak için zikretmek gerekecektir diye. İşte o yazımızı da yayınlayalım da, tam anlam bütünlüğü oluşsun.

Lakin söz o uygulama imar planından açılmışken, fena halde rezil olduk! Hesapta yazımızı güncelleyerek yayınlayacaktık fakat o geçen zamanda idarenin cevapsız kalması üzerine bekleme süresi altı aydan dört aya düşüyor ama biz bunu hiç düzeltmeden yayınlıyoruz. Şimdi, yapılacak hata var, asla yapılmaması gereken hata var. Tefhim yerine tefkim yazsan n’olur, yazmasan n’olur? En fazla gülerler bilmediğin kelimeyi kullanma diye. Yazının başında tefhimi kullanmışsak da belli olur bir tipo hatası yapıldığı. Ha, olmalı mı? Tabii ki hayır. Bir kere daha kontrol et, astigmatın varsa da gözlük kullan.

Filhakika sen hak düşürücü bir süreden daha fazlasını yazarsan olmaz. Müvekkil mesleki sorumluluğuna da gider, tazminat da ödersin, barodan ceza da alırsın. Gerçi Anayasa Mahkemesi 06.03.25 Tarih ve 2025/47 Kararı ile AvK m. 134 ve 135’i 22.02.26’dan itibaren geçerli olmak üzere iptal etti. O zamana kadar bir düzenleme yapılmazsa ceza verilemeyecek de, hani Vekilsiz Bireysel Başvuru’da değindiğimiz gibi, bu işler müvekkil referansıyla olur, işinizi iyi yaparsanız iki kişiye anlatırlar da, böyle bir hak kaybında yüz kişiye anlatılır.

Bir de işin en ironik tarafı, aşağıdaki yazımızda mütalaa alacağımız hocamız Sayın Prof. Dr. Aydın GÜLAN’ın sürekli lafıydı; asla süreleri ezberlemeyin! Ezberlerseniz hata yaparsınız. İhtiyacınız olduğunda açın kanunu bakın; değişmiş olabilir.

Dilekçende dürüstlük kuralına değinecek olsan da açıp bir kere daha TMK m. 2'yi okuyacaksın.

İşte bizden kaçar Muhsin Bey’den kaçmaz. Hatamızı yakalamış hemen ama sonra da yanlış anlaşılmaktan çekinmiş. Yok öyle bir şey Muhsin Bey, bir kere böyle bir hata yakalandı mı belirtmek hepimizin borcu, çünkü gerçekten çok fahiş hata. Sonra, belli sizin tarzınızdan, bir eksiklik gördünüz mü belirtme ihtiyacı hissediyorsunuz. Her yazara gerekli okuyucu sizin durumunuz. Benim kızdığım, kendince hata olduğunu düşündüğü yerlerde saygısızca yorum yapanlar. Mesela yazmışız bir yazı Avukatlıkta Doğru Bilinen Yanlışlar ya da Memuriyette Doğru Bilinen Yanlışlar; çok önemli değil konunun ne olduğu, önemli olan bir iddiamız var, senin doğru bildiğin bazı yanlışlar var diye. Adamdaki özgüvene bak ki, okuyor, ya acaba ben de bunu yanlış bilebiliyor olabilir miyim demiyor, “içerik denetimi yapılmıyor mu? Fahiş hatalar var yazıda” diyor.

Hani meşhur hikayedir; bilge, ressama en güzel tablosunu meydanda sergilemesini ve insanlardan resimde yanlış olan yerleri işaretlemelerini istemesini öğütlemiş. İki gün sonra tablo çarpılardan görülemeyecek haldeydi. Yeniden resmi yapıp bu sefer de hata olan yerleri düzeltmelerini istemiş. İki hafta geçmesine rağmen kimse dokunamamış tabloya. Yanlış demek kolay, doğrusunu gerekçeleriyle sunmak zor.

Mesela İlhan Bey ne güzel demiş. Uygulama imar planı mimara yaptırılmaz dememiş sadece. Uygulama imar planını şehir plancısı yapar, onaylanmasından sonraki parselasyon planını harita mühendisi yapar diye de gerekçesini yazmış. Ne güzel sayesinde yeni bir şey öğrendik. Biz tabii hep mimarlık ofisinden işlerimizi hallettiğimiz için arka planını bilmiyoruz ama ne güzel oldu öğrendiğimiz.

Efendim neyse yazımızın girişi iki sayfa sürmüş, bitmez böyle. Buyrun efendim tapulu binanızı nasıl kamulaştırmadan park yapıyoruz;

Efendim biliyorum, söz verdiğimiz üzere bu ayki yazımızın konusu Boşanan Eşin Miras Hakkı olacaktı. Lakin geçen ayki makalemizden sonra okuyucularımızdan Cafer Bey öyle olgular anlattı ki şaşırdık kaldık, mutlaka sizinle de paylaşmak istedik.

Gazeteci olacak kişinin mutlaka halkla iç içe, sosyal olması gerekir. Bir yazı konusu bazen toplu taşımada, bazen spor salonunda, sosyal tesislerde, bir toplantıda çıkabilir. Bir süreden sonra da artık konular size gelmeye başlar. Sağ olsun okuyucu da bizi yalnız bırakmaz, sorularıyla bize yön verir. En çok geri dönüşü Kadroya Geçen Sözleşmelinin Eş Durumu makalemizden almıştık lakin bu seferki konu tüm yazı planımızı değiştirdi.

Efendim şimdi Cafer Beyimizin Sancaktepe’de tapulu, 50 yıllık bir binası var. Bir dairesini satmak için tapuya gittiğinde öğreniyor ki tapusu iptal edilmiş ve binasının bulunduğu alan park ilan edilmiş.

Şimdi, olabilir böyle durumlar. Normalde, kamulaştırma yapılmış olması lazım, idarenin size bir bedel teklif etmiş olması lazım, anlaşamazsanız sulh hukuka değer tespit için gitmeniz gerekir de, bazen yaparlar böyle acele kamulaştırma, ama gene aynı prosedür, alırsınız paranızı yani.

Hayır diyor Cafer Bey. Kamulaştırma yapmadan almışlar binamı.

Ha, öylesi de var. Kamulaştırma yapmadan alır idare sizin binanızı, daha doğrusu karşılığında bir bedel ödemeden alır ama karşılığında başka bir yer verir. İmK m. 18 bu imkanı verir de, o kadar galat-ı meşhur olmuştur ki bu uygulama, direkt 18 Uygulaması diye geçer. Hani OrK m.2’de kimsenin kanunu zikretmemesi, direkt 2B demesi gibi.

Başka adları da vardır 18. Madde Uygulaması’nın, DAP Kuralı da denir. Değer Artış Payı. Neden değer artışı, sizin 1.000 m2’lik sınırları dağınık, çarpık çurpuk arazinizi alırlar, kanunun izin verdiği ölçüde en fazla %45’i olacak şekilde size en az 550 m2 verirler.

Anlamadım, benim 450 m2’lik tapulu arazimi bana hiçbir bedel ödemeden almış idare. Nerede bunun değer artışı?

Şimdi, senin 1.000 m2’lik bir yerin vardı ama 25 m * 40 m şeklinde düzgün bir alan değildi. Çok bükeyli bir kanvas şeklindeydi. Etrafında yol yok, okul yok, hastane yok, park yok…E bunlar olmayınca orada bir yaşam da olmuyor, olsa da çok değersiz bir alan oluyor. Benim bunları yapmam lazım da, hangi parayla kamulaştırma yapayım? Mecburen senin dağınık arazinden bir parça, komşununkinden aynı yüzde oranıyla fakat hiçbir şekilde %45’i geçmeyecek şekilde bir parça alacağım, bunları bir araya getireceğim ve devlet olarak yapmam gerekenleri yapacağım. Ben bunları yaptıktan sonra senin arazin öyle bir değerlenecek, öyle bir değerlenecek ki, belki ikiye, üçe, beşe ona hatta yüz katına çıkacak. İşte değer artış payı bu olacak. Benim aldığım da bir tür vergi; Değer Ortaklığı Payı (DOP). Anayasa Mahkemesi böyle tanımlamış DAP’ı.

Bir diğer adı da hamur kuralıdır. Neden hamur? Bütün herkesin dağınık arazilerini alıyorlar, bir mikserden geçiriyorlar, karşılığında ortaya çıkan hamurdan sana bir pay veriyorlar. Özünde bu doğru bir uygulamadır, öbür türlü bu dediğimiz yolları, kamu binalarını yapmak için bir başkasının arsasını kamulaştıracaklar, evet bu kamulaştırma karşılığında bir bedel ödeyecekler ama bu bedel arsanın o anki değeri olacak. Fakat sonra tüm bu yatırımlar bittiğinde orası öyle bir değerlenecek ki, arsası kamulaştırılan malik bu şehrin rantından mahrum kalacak. Hatta %45 de fazla olmayabilir, Fransa'da bu oran %90’dır.

Sayın Türkeş ne %45’i, ne %90’ı? Arsamı aldılar karşılığında da hiçbir bedel ödemediler. Nazım imar planı değişmiş, büyükşehir de benim tapulu binamı park yapmış. Karşılığında da hiçbir bedel ödemediler diye feryat etti Cafer Bey.

Olamaz, dosyayı gönderin (!) bakalım dedim. Avukat olduğumuzda en çok kullandığımız iki cümleden biridir. İlki tembel hukukçunun dayanağı dürüstlük kuralı, öbürü de hukuki bilginizin olayı anlamaya yetmediği durumlarda “dosyayı görmem lazım”.

Dosyayı gördük, gördük de, vallahi ağzımız açık kaldı. Aynen Cafer Bey’in dediği gibi olmuş, kamulaştırma da yapılmıyor, hamur kuralı da yok, ödenen bir bedel, verilen bir alan yok, tabir-i caizse belediye tapulu binamıza çökmüş.

Tabii avukatının bazı savunma hataları da var. Yok, bu eve çağırdığınız tesisatçının kim bu boruları döşedi şeklinde çamur atması değil. İddiası hep bana haksızlık yapıldı, etrafta bu park alanı için daha uygun arsalar vardı, neden benimkini aldılar? Böyle iddialarda bulunduğumuz zaman sanki belediyenin bunu almaya hakkı vardı ama benimkini almaması gerekirdi diyoruz. İş bir anda almasının hukuksuzluğundan “evet seninkini aldım diğerleri yerine, ama bir sor bakalım neden seninkini aldım”a dönüyor.

Oysaki özünde temelde sakat bir işlem var. Ama derece mahkemesinden de geçmiş. Nasıl olabilir ki bu?

Ne yapıyorduk olaydaki çetrefili çözmeye hukuki bilgimiz yetmediği durumlarda? Evet, İmam Nikahlı Eşin Nafaka Hakkı’nda görmüştük bunu, hukuki mütalaaya başvuracağız. Ama bu seferki mes’ele kolay kolay içinden çıkılabilecek gibi değil. Bize alanının en iyisi lazım. En iyi imar hukuku hocası.

Ben de Galatasaray Lisesi’nden ağabeyim, İstanbul Hukuk’tan hocam İdare Hukuku Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Aydın GÜLAN’dan mütalaa aldım. Olay anlaşıldı.

Büyükşehrin hazırladığı bir nazım imar planı var. İlçe belediyesi de buna uygun olarak uygulama imar planı hazırlıyor, biz de tüm bunlara uygun olarak tapulu arazimize binamızı yapıyoruz, iskanını bile alıyoruz. Tüm bunlar yarım asır önce oluyor.

Daha sonra büyükşehir nazım imar planını değiştiriyor. Olabilir, değiştirebilir. Nazım imar planı ile uygulama imar planı arasında anayasa kanun rabıtasından daha farklı bir ilişki vardır. Uygulama imar planı nazım imar planına aykırı olamaz ama bir kere de ortaya çıktı mı varlığını nazım imar planından bağımsız olarak sürdürür. Anne çocuk ilişkisi gibi. Çocuğun doğması için anneye ihtiyaç var ama bir kere doğduktan sonra anneden bağımsızdır artık.

Yani büyükşehirin daha sonra değiştirdiği nazım imar planında sizin arsayı park olarak göstermesi sizi bağlamaz. Zaten nazım imar planında park olmalı mıdır o da ayrı bir tartışma konusu. Autocad’de detay yoğunluğu artmasından dolayı bu tartışmalar ortaya çıkıyor. Esasen mes’elenin özü çok farklı.

Her belediyenin planında belli bir yüzdenin yeşil alan gösterilme zorunluluğu var. Ne yapıyor böyle plan değişikliklerinde, hop birilerinin arazisini park olarak gösteriyor. Özünde oradaki binayı yıkıp park yapma gibi bir amacı yok; yeter ki mevzuatın emrettiği yeşil oranını yakalasın. Belki de yıllarca sizin haberiniz olmuyor. Ne zaman böyle satış durumları olacak, o zaman öğreniyorsunuz acı gerçeği. Sizin binanızı park yapma işlemlerine karşı da dava açtığınızda, idare biz zamanında askıya çıkarmıştık bu değişiklikleri, itiraz süresi geçti savunmasında bulunuyor. Cafer Bey’in olayında olduğu gibi de dayanakları yanlış göstermediğinizde idare davayı kaybettiğinde, hop alıyor o parkı bir başkasının arazisine konumlandırıyor.

Ben bir kontrol edin derim arada sırada tapudan, bakalım ne zaman size bu park piyangosu vuracak.