1 Temmuz 2024’te yürürlükten kalkan yüzde 25’lik geçici kira artış sınırı, iki yılı aşkın süredir hâlâ birçok kiracı ve ev sahibinin kafasını karıştırıyor. Eylül 2026 itibarıyla sözleşmesini yenileyecek olanlar için yasal üst sınır yüzde 31,79 olarak açıklandı, yani sınır kalkmadı, sadece hesaplama yöntemi değişti. Bu fark, kim haklı kim haksız tartışmasının merkezinde duruyor.

Yüzde 25 Sınırı Neden ve Ne Zaman Kalktı?

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı yüzde 25 ile sınırlıydı. Bu düzenleme, pandemi sonrası enflasyon şokunu yumuşatmak için getirilmiş geçici bir tedbirdi ve kanun koyucu süresini uzatmadı. Sonuç olarak 1 Temmuz 2024’ten itibaren bu tavan otomatik olarak devre dışı kaldı.

Örneğin sözleşmesi Ağustos 2024’te yenilenecek bir kiracı, artık yüzde 25 güvencesine değil, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükmüne tabi oldu. Bu geçiş birçok kiracıyı hazırlıksız yakaladı, çünkü medyada “sınır kalktı” haberleri sınırın tamamen ortadan kalktığı algısını yarattı, oysa yerine başka bir sınır geldi.

2026’da Geçerli Olan Gerçek Sınır: TÜFE Ortalaması

TBK m.344 uyarınca, tarafların yenilenen kira döneminde uygulayabileceği artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Eylül 2026’da sözleşme yenileyecek bir kiracı için bu oran yüzde 31,79 olarak hesaplandı; yaz aylarında bu rakam yüzde 31-32 bandında seyretti.

Diyelim ki Kadıköy’de oturan bir kiracının aylık kirası 20.000 TL. Ev sahibi TÜFE ortalamasını referans alarak en fazla 6.358 TL artış talep edebilir; bunun üzerinde bir rakam sözleşmede yazsa bile geçersizdir ve kiracı fazlasını ödemek zorunda değildir. Taraflar anlaşırsa daha düşük bir oran uygulanabilir, ama üst sınırı aşan bir artış hukuken bağlayıcı değildir.

Kira artışı hesaplanırken TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.

Ev Sahibinin Elindeki Gerçek Haklar

Ev sahipleri açısından yüzde 25 sınırının kalkması psikolojik bir rahatlama yaratsa da, uygulamada beklenen serbestiyi getirmedi. TÜFE ortalaması zaten piyasa kira artışlarının çoğu zaman gerisinde kaldığından, birçok mülk sahibi hâlâ enflasyon karşısında reel kayıp yaşadığını düşünüyor.

Burada devreye TBK m.345 giriyor: sözleşme beş yılı doldurduğunda, taraflar anlaşamazsa ev sahibi kira bedelinin tespiti davası açabilir ve hâkim, TÜFE sınırından bağımsız olarak emsal kira bedellerini, hak ve nesafet ilkesini gözeterek yeni bedeli belirleyebilir. Örneğin 2021’de kiraya verilen ve o günden beri hiç el değiştirmeyen bir daire için 2026’da açılacak tespit davasında hâkim, bölgedeki güncel emsal kiraları esas alarak TÜFE ortalamasının oldukça üzerinde bir rakama hükmedebilir.

Bu noktada ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir usul kuralı var: beş yıllık sürenin dolduğu kira döneminin bitiminden en az 30 gün önce yazılı bildirim yapılmalı, tespit davası da bu süreye uygun şekilde açılmalıdır. Bildirim süresi kaçırılırsa sözleşme eski şartlarla bir yıl daha kendiliğinden uzar ve ev sahibi o yıl için TÜFE sınırının üzerine çıkamaz.

Kiracının Hakları ve Kira Tespit Davasına Hazırlık

Kiracı tarafında ise TÜFE sınırı hâlâ güçlü bir güvence sağlıyor: beş yıllık süre dolmadıkça ev sahibi bu oranın üzerinde bir artışı tek taraflı olarak dayatamaz. Sözleşmede yer alan daha yüksek bir oran, TBK m.344’ün emredici niteliği gereği kendiliğinden TÜFE sınırına iner. Bu durumda kiracının yapması gereken, fazladan tahsil edilen tutarı ödemeyi reddetmek veya ödediyse sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini istemektir.

Somut bir örnek: Bahçelievler’de oturan bir kiracıya ev sahibi, yenileme döneminde TÜFE ortalamasının çok üzerinde bir zam yaptı ve ödemezse tahliye ile tehdit etti. Bu durumda kiracının önce yazılı olarak itiraz etmesi, gerekirse arabuluculuğa başvurması ve son çare olarak kira tespit davası açması mümkündür. Konuyu daha ayrıntılı işlediğimiz kira artış oranı yasal sınırı aştığında yapılacaklar yazısında bu sürecin adımlarını bulabilirsiniz.

Sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğunu bilmek, uyuşmazlığı önlemenin ilk adımı.

Tartışmanın Asıl Ekseni: Sınır Kalktı mı, Değişti mi?

Kamuoyunda “sınır kalktı” başlıklarının yarattığı algının aksine, kanaatimizce 2026’da kira artışı hâlâ sınırsız değil, öngörülebilir bir çerçeveye bağlı. Asıl kırılma noktası yüzde 25’in kaldırılması değil, beş yıllık sözleşmelerde devreye giren hak ve nesafet uygulamasıdır; çünkü bu davalarda TÜFE sınırı işlemiyor ve sonuç büyük ölçüde bilirkişi raporuna bağlı kalıyor.

Bu nedenle hem ev sahibinin hem kiracının, sözleşmenin kaçıncı yılında olduğunu ve hangi hükmün (m.344 mi m.345 mi) uygulanacağını net biçimde bilmesi, gereksiz uyuşmazlıkların önüne geçer. Taraflardan biri süreci yanlış değerlendirirse, ödenmeyen fark zamanla ciddi bir icra riskine dönüşebilir.

Uygulamada gördüğümüz kadarıyla anlaşmazlıkların büyük kısmı, aslında tarafların hangi hükmün kendi durumlarına uygulanacağını bilmemesinden kaynaklanıyor. Sözleşme henüz beşinci yılını doldurmamışsa dava açmak yerine TÜFE oranını hesaplayıp karşı tarafa yazılı olarak bildirmek çoğu zaman uyuşmazlığı daha mahkemeye gitmeden çözüyor.

Sonuç: Sözleşme Yenilerken Nelere Dikkat Edilmeli

Kira sözleşmesi yenileme döneminde hem ev sahibinin hem kiracının şu sırayla hareket etmesi önerilir: önce sözleşmenin kaç yıllık olduğu kontrol edilmeli, beş yılı doldurmadıysa güncel TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınmalı, beş yılı doldurduysa emsal kira araştırması yapılmalı. Taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak hem zaman hem masraf açısından daha kalıcı bir çözüm sunabilir; mahkeme süreci aylar sürebilirken arabuluculukta taraflar genellikle birkaç oturumda ortak bir noktada buluşabiliyor.

Sonuç olarak yüzde 25 sınırının kalkması, kira artışının denetimsiz hale geldiği anlamına gelmiyor; sadece denetim mekanizması değişti. Bu değişikliği doğru okuyan taraf, gereksiz bir uyuşmazlığın içine düşmekten kurtulur.

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir; hukuki işlem yapmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.