İstanbul’da deprem ve iklim krizine karşı yürütülen kentsel dönüşüm sürecinde tarihi bir dönemeç yaşanmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinesinde yürütülen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP) kapsamında, İstanbul genelinde riskli konutunu dönüştürmek isteyen vatandaşlar için Dünya Bankası finansmanlı dev bir paket devreye alınmıştır. Proje kapsamında 284 binden fazla bağımsız bölüm için ön başvuru yapılarak rekor bir talebe ulaşılmıştır.

Piyasa koşullarının oldukça altında sunulan bu finansmanın hukuki altyapısı ve hak sahiplerinin dikkat etmesi gereken kritik yasal detaylar şu şekildedir:

Finansal Model ve Kredi Şartları Nedir?

Dünya Bankası destekli kredi paketi, yüksek enflasyon ve sıkı para politikası döneminde mülk sahiplerine can suyu olmayı hedeflemektedir:

- Kredi Limiti ve Vade: Bağımsız bölüm başına 3 milyon TL’ye kadar finansman, 12 ay geri ödemesiz dönem ve toplam 180 ay (15 yıl) vade imkanı.

- Maliyet Oranı: Aylık %0,69 faiz oranı uygulanmaktadır. Şehit/gazi yakınları, emekliler, engelliler ve ilk kez ev sahibi olacaklar için ekstra faiz indirimleri tanımlanmaktadır. Binaların A veya B sınıfı Enerji Kimlik Belgesi alması durumunda da çevre dostu yapı teşviki olarak faiz oranları daha da düşmektedir.

- Bütçe Engeli: Hak sahibinin açıkta veya devam eden bir haciz, icra ya da yasal takip kaydının bulunmaması şarttır. Ayrıca aylık taksit tutarı, hane halkı belgelenebilir toplam gelirinin %70'ini aşamamaktadır.

⚖️ Müteahhit ve Malik Arasındaki Hukuki Denge (Hakediş Sistemi)

Bu kredinin en ayırt edici hukuki özelliği, paranın doğrudan hak sahibine veya yükleniciye (müteahhit) teslim edilmemesidir. Finansman, protokol imzalanan banka nezdinde blokeli olarak tutulur.

İnşaatın ilerleme seviyesine göre 6 aşamalı hakediş sistemi uygulanır. Bakanlık ve müşavir denetimiyle onaylanan her aşamada para serbest bırakılarak müteahhit hesabına aktarılır. Bu durum, müteahhidin işi yarım bırakma riskine karşı kamusal bir güvence oluştursa da malik ile müteahhit arasında akdedilecek Kat Karşılığı İnşaat veya İnşaat Yapım Sözleşmesi'nin hukuki niteliğini ortadan kaldırmaz. Sözleşmedeki cezai şartlar, gecikme tazminatları ve teknik şartnameler maliklerin kişisel sorumluluğundadır.

"Yarısı Bizden" ile Çakışma Kuralı

Kentsel dönüşüm sürecindeki en önemli hukuki kısıtlamalardan biri çifte faydalanma yasağıdır. Bir hak sahibi, aynı bağımsız bölüm için hem Yarısı Bizden kampanyasından (hibe/kredi desteği) hem de Dünya Bankası kredisinden aynı anda yararlanamaz. Ancak aynı binadaki farklı kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri için farklı destek modellerini (biri hibeyi, diğeri Dünya Bankası kredisini) seçmekte serbesttir.

İstanbul’da yapı stokunu güvenli hale getirmek isteyen mülk sahiplerinin, hak kaybı yaşamamak adına risk tespiti yaptırmadan önce yasal süreleri ve hane halkı gelir dengesini uzman bir gayrimenkul hukuku danışmanı ile analiz etmesi tavsiye edilir.

Merve Bulut

Av. Merve BULUT