I. GİRİŞ

Türkiye, jeopolitik konumu ve tektonik yapısı gereği dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerinde yer almaktadır. Bu kaçınılmaz doğa gerçeği, yapı stokunun güvenli hale getirilmesini lüks bir imar faaliyeti olmaktan çıkarıp, doğrudan Anayasa ile güvence altına alınan yaşam hakkının korunması için devlet ve bireyler nezdinde mutlak bir yükümlülüğe dönüştürmüştür.

İşte bu toplumsal ve hayati ihtiyacın hukuki zeminini oluşturmak üzere yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türk eşya hukuku sistemine bazı istisnalar getirmiştir. Örneğin Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 692. maddesinde açıkça hüküm altına alındığı üzere, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği şartına bağlanmıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun, deprem gerçeğinin dayattığı aciliyet, kamu yararı ve kentsel dönüşümün dinamik yapısı nedeniyle bu katı oybirliği kuralını esnetmiş ve karar nisabını arsa payı bakımından salt çoğunluğa indirmiştir.

Kanun koyucu tarafından getirilen bu esneklik, riskli yapıların hızla tasfiye edilmesini ve can güvenliğinin sağlanmasını kolaylaştırsa da, maalesef uygulamada çoğunluğu elinde bulunduran maliklerin, azınlıkta kalan maliklerin haklarını zedeleyici kararlar almasına zemin hazırlamıştır. Uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere, kentsel dönüşüm süreçlerinde malikler arasında ve yüklenicilerle yapılan sözleşmelerde azınlık maliklerin aleyhine, mülkiyet hakkının özüne dokunacak ya da eşitlik ilkesini ağır biçimde bozacak nitelikte hükümler konulabilmektedir. Bu gibi durumlarda, kendilerine fahiş borç yüklenen, adil olmayan bağımsız bölüm tahsislerine maruz bırakılan ya da tamamen muvazaalı süreçlerle tasfiye edilmek istenen azınlık kat malikleri için çoğunluk kararına katılmamak ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamamak tek çıkar yol haline gelmektedir. Azınlıkta kalmanın kanuni müeyyidesi ise paylarının idari açık artırma yoluyla satılması, yani mülkiyet birliğinden hukuken ihraç edilmeleridir.

Bu noktada azınlık malikler, mülkiyet haklarını koruyabilmek amacıyla adli yargıda çoğunluk kararının veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ya da hakimin müdahalesi ve uyarlanması talepli davalar açmakta; eş zamanlı olarak idari yargıda da pay satış sürecinin iptali ve yürütmenin durdurulması yoluna başvurmaktadırlar. Ancak adli yargı mercileri, yakın zamana kadar, yargılama devam ederken azınlık malikin hissesinin 6306 sayılı Kanun kapsamında satılması durumunda, “artık taşınmazda payın kalmadı, sözleşmenin de tarafı değilsin” gerekçesiyle, açılan davaları aktif husumet ehliyeti (sıfat) yokluğundan reddetmekteydi. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkını ve adalete erişim hakkını tamamen işlevsiz kılan ağır bir usul hukuku ihlali meydana getirmekteydi.

İşte Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2026/95 K. 2026/2192 sayılı ve 20.05.2026 tarihli kararı, tam da bu ihlali ele alan ve azınlık maliklerin dava açma hakkını tanıyan, ancak davanın esasına ve neticesine ilişkin çok ciddi tartışmaları da beraberinde getiren son derece kritik bir içtihatta bulunmuştur. Bu makalede, söz konusu Yargıtay kararı ekseninde, kentsel dönüşümde azınlık haklarının korunması, pay satışının hukuki niteliği, mülkiyet ve usul hukuku çatışmaları ele alınacaktır.

II. 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA ÇOĞUNLUK KARARI VE PAY SATIŞ SÜRECİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Mülkiyet hakkı, gerek Anayasa’nın 35. maddesinde gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne Ek 1 No’lu Protokol’de en üst düzeyde korunan, bireye eşya üzerinde en geniş yetkileri veren ayni bir haktır. Birlikte mülkiyet (paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti) ilişkilerinde bu hak, eşyanın bölünmezliği ilkesi gereği birden fazla süjeye aittir ve mülkiyet hakkı hak sahipleri arasında paylara bölünmüş durumdadır. Klasik eşya hukuku kuralları uyarınca, TMK m. 692 ve m. 702 hükümleri, mülkiyet hakkının özünü ve bütünlüğünü korumak adına olağanüstü yönetim işlerinde ve tasarruf işlemlerinde mutlak surette oybirliği kuralını aramaktadır. Bir yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmesi kuşkusuz ki mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve oybirliği gerektiren en tipik tasarruf işlemidir. Ancak kentsel dönüşümün toplumsal aciliyeti, bu mutlak ayni korumanın esnetilmesini zorunlu kılmıştır.

6306 sayılı Kanun’en 6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesi, bu noktada TMK m. 692’ye emredici nitelikte bir istisna getirmiştir. Bu düzenlemelere göre, riskli yapı kararının kesinleşmesi sonra parsellerin tevhit edilmesine, ifraz, taksim, yeniden bina yaptırılmasına veya kat karşılığı sözleşme yapılmasına maliklerin en az arsa payı çoğunluğuyla karar verilebileceği hüküm altına alınmıştır. Bu karar, anlaşma şartlarını ihtiva eden bir teklif ile birlikte çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklere ilgili vasıtalarla tebliğ edilir. Tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde, azınlığın arsa paylarının Bakanlıkça/İdarece rayiç değer tespiti yaptırılarak açık artırma usulü ile diğer paydaşlara satılacağı, paydaşlara satış gerçekleşmediği takdirde ise rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına resen tescil edileceği ihtar olunur.

Çoğunluk kararına muhalif kalan azınlık malikin payının idari bir süreçle zorunlu satışa tabi tutulması, özü itibariyle sıradan bir alım-satım sözleşmesi değildir. Burada hukuki niteliği itibariyle TMK m. 274 ve devamı anlamında bir 'isteğe bağlı açık artırma' söz konusudur; ancak bu artırma idari bir makamın gözetiminde ve yasal bir zorunluluğa dayalı olarak yürütülmektedir. En önemlisi, bu müessese temelini TMK m. 696 hükmünde bulan 'paydaşlıktan çıkarma' kurumunun kentsel dönüşüm hukukuna uyarlanmış özel ve istisnai bir görünümüdür. Maliklerin mülkiyet birliğinin devamını imkansız kılan ve çoğunluğun can güvenliğini tehlikeye atan pasif kalma tutumları, kanun tarafından bir paydaşlıktan çıkarma sebebi olarak addedilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 279. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesi uyarınca, bu artırmada mülkiyetin intikali cebri icradan farklı olarak kurucu bir tescile bağlanmıştır. Yani mülkiyet, idarenin tescil talebi üzerine tapuda yapılan kurucu tescil anında alıcıya geçmektedir. İşte bu tescil anına kadar azınlık malik mülkiyet hakkını muhafaza etmekte, tescille birlikte ise mülkiyet hakkı sona ermekte ve geriye sadece bir satış bedeli alacağı kalmaktadır.

III. AZINLIK MALİKLERİN ÇOĞUNLUK KARARLARINA KARŞI BAŞVURDUKLARI HUKUKİ YOLLAR VE YAŞANAN USULİ TIKANIKLIKLAR

Çoğunluk tarafından alınan yeniden değerlendirme kararları ve yüklenicilerle akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, her zaman dürüstlük kuralına uygun ve adil olmamaktadır. Uygulamada, çoğunluk maliklerin yüklenici ile el ele vererek azınlık malike ait şerefiyesi yüksek bağımsız bölümü gasp ettikleri, azınlığa fahiş ve haksız inşaat yapım bedelleri yükledikleri veya müteahhidin ikili ilişkilerini kullanarak muvazaalı işlemlerle azınlığı mülksüzleştirmeye çalıştıkları sıklıkla görülmektedir. Bu tür haksız ve hakkaniyete aykırı dayatmalar karşısında, azınlık malikin çoğunluk kararına muhalif kalması ve sözleşmeyi imzalamaması anayasal mülkiyet hakkını korumak adına meşru bir savunma mekanizmasıdır.

Uygulamada bu şekildeki bir uygulama ile karşılaşan azınlık malikler, Asliye Hukuk Mahkemesinde çoğunluk kat malikleri kurul kararının iptali, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya iptali, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin dürüstlük ve eşitlik ilkelerine uygun olarak uyarlanması (hakimin sözleşmeye müdahalesi) ve uğradığı maddi/manevi zararların tazmini talebiyle dava açabilmektedir. Bu davalarda hak kaybını önlemek amacıyla HMK m. 389 kapsamında ihtiyati tedbir talep edilse de, mahkemeler kentsel dönüşümün 'kamu düzeni ve ivedilik' boyutunu gerekçe göstererek ihtiyati tedbir taleplerini ezici bir çoğunlukla reddetmektedir.

Bunun yanında, eş zamanlı olarak idari makamlarca azınlığın payının satışına ilişkin süreç başlatıldığında, azınlık maliklerin İdare Mahkemesinde satış kararının ve idari işlemlerin iptali talebiyle dava açtıkları ve yürütmenin durdurulmasını talep ettikleri de sıklıkla görülmektedir. Ancak idari yargı mercileri de, mülkiyet hakkına yönelik açık ve ağır bir ihlal veya idari işlemde çok bariz bir sakatlık bulunmadıkça, sırf kentsel dönüşüm projesinin aksamaması saikiyle yürütmenin durdurulması taleplerini genellikle reddetme eğilimindedir.

Bu iki hukuki yol arasındaki koordinasyonsuzluğun ve ihtiyati tedbir ile yürütmenin durdurulması müesseselerinin işletilmemesinin, kentsel dönüşüm yargılamalarında tam bir usuli kaos meydana getirdiği ifade edilmelidir. Azınlık malik adli yargıda hak aranırken, idari mekanizma durmaksızın çalışmakta ve yargılama aşamasında azınlığın arsa payı idari artırmayla satılmaktadır. Payın satılması üzerine davalılar, adli yargıdaki mahkemeye müracaat ederek davacının artık malik sıfatı kalmadığını, taşınmazla ilişiğinin kesildiğini ileri sürmektedirler.

Yargıtay ve bölge adliye mahkemeleri, yakın tarihe kadar bu duruma oldukça şekilci bir yaklaşımla yaklaşmaktaydı. Mahkemeler, aktif husumet ehliyeti (dava açma sıfatı) kavramını dar yorumkayarak; davacının payının satılmış olması sebebiyle artık taşınmazda bir ayni hakkının kalmadığını, kendisi tarafından imzalanmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine karşı sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince iptal veya hakimin müdahalesi ile uyarlanma talep edemeyeceğini gerekçe göstererek davaları aktif husumet yokluğundan reddetmekteydi. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) kapsamında dava şartı olan sıfatın (husumet) yokluğu nedeniyle verilen bu ret kararları, azınlık maliki adeta hukuk düzeni karşısında çaresiz bırakmakta, çoğunluğun haksız kararlarına karşı hukuki himaye görmesini engellemekteydi. Azınlık malik mülkünü kaybettiği gibi, uğradığı zararların, haksız tahsislerin hesabını sorabileceği yargısal yolları tamamen kaybetmekte ve elinde kalan tek şey idari satıştan gelen, çoğunlukla rayicinin çok altındaki nakit bedel olmaktaydı.

IV. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ’NİN E. 2026/95 K. 2026/2192 SAYILI KARARININ ANALİZİ VE 'AKTİF HUSUMET' YAKLAŞIMI

İşte uygulamadaki bu ağır adaletsizliğe ve şekilci usul tıkanıklığına müdahale eden Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2026/95 K. 2026/2192 sayılı ve 20.05.2026 tarihli kararı ile çok önemli bir içtihat ortaya koymuştur. Söz konusu uyuşmazlıkta, Ankara ili Çankaya ilçesinde bulunan riskli bir yapının maliki olan davacı, çoğunluk tarafından akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eşitlik ve dürüstlük ilkelerine aykırı olduğunu, kendisinden haksız yere 390.000,00 TL ilave bedel talep edildiğini, yükleniciye fahiş bağımsız bölümler (dubleks daireler) tahsis edilirken kendi haklarının muvazaalı olarak yok edilmek istendiğini ileri sürerek adli yargıda sözleşmenin iptali, aksi takdirde uyarlanması ve maddi/manevi tazminat talepli dava açmıştır. İlk derece mahkemesi (Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesi), yargılama esnasında davacının payının 6306 sayılı Kanun kapsamında satılması üzerine 'davanın konusuz kaldığı' gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Ancak istinaf incelemesini yapan Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi, yerleşik şekilci geleneği sürdürerek, davacının sözleşmenin tarafı olmadığı ve payının satılması nedeniyle ayni hak bağının koptuğu, sözleşmelerin nispiliği ilkesi uyarınca iptal ve uyarlanma isteyemeyeceği gerekçesiyle yerel mahkeme kararını kaldırmış ve davayı aktif husumet yokluğundan reddetmiştir.

Kararın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesi'nin bu katı 'husumet yokluğu' gerekçesini açıkça hukuka aykırı bulmuş ve bozma ilamında aynen şu ifadelere yer vermiştir:

“...Her ne kadar Mahkemece davaya konu edilen ve davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafından imzalanmadığı, davacının sözleşmeye katılmaması sebebiyle sözleşmenin tarafı olmadığı... aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, 6306 Sayılı Kanun hükümleri kapsamında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya daire tahsis edildiği, daire tahsisi ve ilgili Kanun hükümleri uyarınca dava konusu talepler yönünden davacının hukuki yararının bulunduğu, davacının taşınmazdaki hissesinin yargılama aşamasında 6306 Sayılı Kanun kapsamında satıldığı anlaşıldığından davanın konusuz kaldığı... gerekçesiyle sözleşmenin iptaline ve uyarlanmasına ilişkin talep hakkında davanın konusuz kaldığından esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına... karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu kararı iki yönlü değerlendirilmelidir. Kararın olumlu ve ilerici yönü azınlık malikin arsa payı satılmış olsa dahi, çoğunluğun yaptığı sözleşmede kendisine bir bağımsız bölüm tahsis edilmiş olması ve mülkiyet hakkına doğrudan müdahale edilmesi nedeniyle o sözleşmeye karşı dava açmakta aktif dava ehliyetinin ve hukuki yararının varlığını açıkça tanımış olmasıdır. Yargıtay, sözleşmelerin nispiliği ilkesinin kentsel dönüşümün kendine özgü yapısı karşısında mutlak surette uygulanamayacağını, azınlığın ayni hakkı sona erse bile haksızlığa karşı hukuki yararının devam ettiğini ifade etmiş olması oldukça önemlidir.

Ancak kararın yetersiz, çelişkili ve tam anlamıyla tatmin etmeyen yönü ise, aktif husumeti kabul ettikten sonra adeta sağ gösterip sol vurarak, yargılama sırasında pay satıldığı için sözleşmenin iptali ve uyarlanması talepleri yönünden davanın “konusuz kaldığı” gerekçesiyle reddedilmesi (karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmesi) gerektiğini ifade etmesidir. Yargıtay bu yaklaşımıyla azınlığa 'Dava açma hakkın var, seni kapıdan kovmuyorum ama payın satıldığı için davayı esastan değil yine konusuz kalma gerekçesiyle usulden bitiriyorum' demektedir ki bu durum hakkın özünün korunması bakımından ciddi hukuki zafiyetler barındırmaktadır.

V. MAHKEME KARARININ VE YARGITAY İÇTİHADININ ELEŞTİREL DEĞERLENDİRMESİ VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİMİZ

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 'aktif husumet vardır' tespiti ne kadar isabetli ise, 'pay satışı nedeniyle dava konusuz kalmıştır' neticesi de o derece isabetsiz ve çelişkilidir. Bir davanın konusuz kalması, dava açıldıktan sonra dava konusunun ortadan kalkması veya tarafların talep ettikleri hukuki sonuca dava dışı yollarla tamamen kavuşmaları halinde mümkündür. Oysa kentsel dönüşümde azınlığın payının çoğunluk tarafından zorla satılması, davacının talebine kavuşması değil, tam aksine mülkiyet hakkının elinden alınarak haksızlığın katmerleşmesi anlamına gelir. Hak ihlalini derinleştiren idari bir tasarrufun, adli yargıdaki davayı 'konusuz bıraktığını' kabul etmek usul hukuku mantığıyla bağdaşmaz.

Kanaatimizce süreç bu şekilde yürütülmemelidir. Yargılama devam ederken azınlığın payının satılması halinde, usul hukuku kuralları ve özellikle HMK m. 125 (Dava konusunun dava açıldıktan sonra devri) müessesesi devreye girmelidir. Kentsel dönüşümde idari satışla payın devredilmesi, dava konusunun yasal bir zorunlulukla üçüncü kişilere ya da çoğunluk maliklerine devredilmesi niteliğindedir. Bu durumda mahkeme, davayı doğrudan konusuzluktan bitirmemeli; esasa girerek davacıya davasını tazminat davasına dönüştürme hakkı tanımalıdır. Nitekim Yargıtay incelediği dosyada tazminat şartlarının oluşmadığından bahsetmişse de, bu yöndeki incelemenin usulüne uygun bir dönüştürme ve esasa girme süreci işletilmeden yapılması isabetsiz olmuştur.

Bu noktada, kentsel dönüşümde hak arama özgürlüğünün tam manasıyla tecelli edebilmesi için adli ve idari yargı arasındaki ilişkileri düzenleyen net bir mantık silsilesi ile meselenin değerlendirilmesinin gerektiği inancındayız. Şöyle ki:

A. İdari Yargıdaki Satış İptali Davasının Bekletici Mesele Yapılması Zorunluluğu

Asliye Hukuk Mahkemesinde çoğunluk kararının/sözleşmesinin iptali veya uyarlanması davası derdest iken, davacının arsa payının idari artırma ile satılması süreci başlamışsa veya satış gerçekleşmişse; davacı malik bu satış işleminin iptali için İdare Mahkemesinde dava açmışsa, Asliye Hukuk Mahkemesi HMK m. 165 uyarınca idari yargıdaki davayı mutlak surette bekletici mesele yapmalıdır. Çünkü İdare Mahkemesinin satışı iptal edip etmeyeceği, davacının mülkiyet hakkına yeniden kavuşup kavuşamayacağını belirleyecek olan bir ön sorundur (praeiudicium). Adli yargı hakimi, idari kararın kesinleşmesini beklemeden 'payın satıldı, ayni bağın koptu' diyerek alelacele karar veremez, vermemelidir.

B. İdare Mahkemesince Pay Satışının İptal Edilmesi Halinde İzlenecek Yol

İdari yargıda yapılan inceleme neticesinde, azınlık malikin arsa payının satışına ilişkin idari işlemin hukuka aykırı olduğu tespit edilerek satışın iptaline karar verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi halinde; davacı malik ayni hak sahipliği sıfatını geriye etkili olarak yeniden kazanmış olacaktır. Bu ihtimalde, Asliye Hukuk Mahkemesi hakiminin önündeki 'aktif husumet' veya 'konusuz kalma' tartışmalarını tamamen bertaraf edecektir. Böyle bir durumda adli yargı hakimi artık işin esasına tamamen girmeli, çoğunluk kararının eşitliği bozup bozmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya haksız bir külfet yüklenip yüklenmediğini, muvazaa iddialarını incelemeli; gerekirse sözleşmeye hakimin müdahalesi kuralları çerçevesinde adil uyarlamalar yapmalı ya da sözleşmenin iptaline karar vermelidir.

C. İdari Yargıdaki Satış İptali Davasının Reddedilmesi (İptal Edilmemesi) Halinde İzlenecek Yol

Eğer İdare Mahkemesi satış işlemini hukuka uygun bulur ve iptal talebini reddederse, azınlık malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı kurucu tescille kesin olarak sona ermiş sayılacaktır. İşte şekilci yaklaşım burada davanın bittiğini söylerken, adalet temelli yaklaşım tam bu aşamada HMK m. 125 ve borçlar hukuku genel ilkelerinin devreye girmesini gerektirir. Malik ayni hakkını (mülkiyetini) kaybetmiş olsa dahi, çoğunluğun aldığı haksız karar bu defa tazminat yada sebepsiz zenginleşme boyutları ile ele alınmalıdır.

Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.11.2019 tarihli ve E. 2018/4855 K. 2019/8655 sayılı kararında belirtildiği şekli ile kat malikleri arasında kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı veya şerefiye farkları gözetilmeksizin yaratılan adaletsizliklerin denkleştirme bedeli adı altında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazmin edilmesinin mümkün olduğu düşünüldüğünde, aynı kriterlerin pay satışı gerçekleşmiş ve mülkiyet sona ermiş olsa dahi azınlık malikin tazminat ve sebepsiz zenginleşme taleplerinin gözetilmesinde esas alınması gerekir.

Benzer şekilde, yüklenici ile yapılan sözleşmede yükleniciye fahiş bağımsız bölümler tahsis edilmesi halinde, sözleşmenin kısmi hükümsüzlüğü ve hakimin müdahalesinin istenebileceğine dair Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 05.06.2018 tarihli ve E. 2018/1903 K. 2018/4323 sayılı kararı gözetildiğinde, aynı kriterlerin pay satışı gerçekleşmiş ve mülkiyet hakkı sona ermiş olsa dahi azınlık malikin mülkiyet hakkına yönelik fahiş ve haksız müdahaleler barındıran kat karşılığı inşaat sözleşmelerine karşı dürüstlük kuralına aykırılık sebebiyle tazminat ve sebepsiz zenginleşme taleplerinin baştan reddedilmemesinin gerektiği ifade edilmelidir. Bu çerçevede adli yargı hakimi esasa girerek, mülkiyet hakkının açık ihlali ve eşitliği tamamen bozan bir karar/sözleşme varsa tazminata ya da sözleşmenin olması gereken hükümleri çerçevesinde değerlendirme yaparak tazminata ya da sebepsiz zenginleşme bedeline hükmetmelidir.

VI. SONUÇ

Kentsel dönüşüm, ülkemizin deprem gerçeği karşısında vazgeçilmez bir hukuki süreçtir. Ancak bu süreç yürütülürken azınlıkta kalan kat maliklerinin anayasal hakları feda edilmemelidir. İncelediğimiz Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2026/95 K. 2026/2192 sayılı kararı, azınlık maliklerin dava açma haklarını (aktif husumet ehliyetini) onlara teslim etmesi bakımından tarihi ve son derece olumlu bir aşamadır. Ancak kararın, yargılama sırasında payın satılmasını davanın konusuz kalması olarak nitelendirmesi yetersizdir. Gerçek adalet, azınlığın uğradığı zararların asliye hukuk hakimi tarafından esastan incelenip tam olarak tazmin edilmesiyle mümkün olacaktır.