MURİS MAVAZAASI HUKUKSAL NEDENİNE DAYALI TAPU İPTALİ İLE TESCİL DAVALARI

Av. Aydın TEKDOĞAN

01.10.2026 - 10:36 Yayınlanma

01.10.2026 - 10:37 Güncelleme

1. Genel Olarak

Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçısından mal kaçırmak kastıyla yaptığı tasarruflarda söz konusudur. Bu nedenle mirasbırakan ile sözleşmenin karşı tarafı malın temliki hususunda anlaşmakta, ancak görünüşteki sözleşmenin niteliği değiştirilmektedir. Mirasbırakanın gerçek amacı bağış iken, genellikle satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi yaparak gizli sözleşmeyi gizler. Buradaki gizli sözleşme bağış; görünürdeki sözleşme ise, satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesidir. Muvazaalı olan görünürdeki sözleşme olan satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesidir. Bu şekli ile bir gizli sözleşme bulunduğundan muris muvazaası, TBK'nın 19. maddesinde düzenlenen bir nisbi (tam) muvazaa niteliğindedir.

Hem gizli sözleşmede ve hem de görünürdeki sözleşmelerin amacı temlik olup, taraflar temlik konusunda anlaşmışlardır. Ancak bilindiği üzere görünürdeki sözleşme yasal kurallarına uygun yapılsa dahi, gizli sözleşme eğer yasal şekil kurallarına uygun yapılmazsa, gizli sözleşme yasal şekil kurallarına uygun olmadığından ve görünürdeki sözleşme ise muvazaalı olduğundan her ikisi de geçersizdir.

Kaynağını daha çok Yargıtay İçtihatlarından ve bilimsel görüşlerden almakta ise de esas dayanağını, 1.4.1974 tarih ve 1974/1-2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı oluşturmaktadır. Söz konusu içtihadı birleştirme kararının sonuç kısmı aşağıya alınmıştır.

“...Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicillinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu`nun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medeni Kanun`un 507. ve 603. maddelerinin sağladığı haklara etkili olmayacağına, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1.4.1974 günlü ikinci toplantısında oy çokluğuyla karar verildi...”[1]

1.4.1974 tarih ve 1974/1-2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen ilkeler daha sonra kabul edilen 22.5.1987 tarih ve 1986/4 Esas, 1987/5 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ve 16.3.1990 tarih ve 1989/1 Esas 1990/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da aynen benimsenmiş ve uygulama bu yönde gelişmiştir.

B. Muris Muvazaasının Unsurları

Muris muvazaası, yukarıda da belirtildiği üzere nisbi muvazaanın bir çeşidi olduğundan dört unsurdan oluşur; görünüşteki sözleşme, muvazaa anlaşması, mirasçılarını aldatma kastı ve gizli sözleşme.

Bu unsurlardan birinin yokluğu halinde artık muris muvazaasından bahsedilemez. Yine kısmi muvazaa halinde, örneğin bedelde muvazaada muris muvazaasından söz edilemez. Çünkü muris muvazaası tam muvazaa halinde mümkündür.

1. Görünüşteki İşlem

Tarafların aralarında düzenledikleri muvazaa anlaşması ile geçersiz olduğunu kabul ettikleri sözleşme olup, muvazaalı olan sözleşme görünüşteki bu sözleşmedir ve bu sözleşmenin muvazaalı olduğunun davayı açan mirasçı tarafından ispatı gerekir. Bu işlem ile gerçekte istedikleri sözleşmeyi gizlemeyi amaç edinirler.

2. Muvazaa anlaşması

Mirasbırakan ile karşı taraf arasındaki görünüşte yapılan sözleşmenin niteliğini değiştiren, hiç bir şekil şartına bağlı olmayan, tarafların beyanları ile iradeleri arasında bilerek meydana getirdikleri uyumsuzluğu açıklayan anlaşmadır. Bu anlaşma sözlü veya adi yazılı şekilde düzenlenebilir.

3. Mirasçılarını Aldatma Kastı

Mirasbırakan, görünüşte meydana getirdikleri bir satış sözleşmesi ile ve mirasçıları aldatma kastı ile hareket etmesi gerekir. Mirasbırakan muvazaalı sözleşmeyi mirasçılardan biri veya bir kaçı ile yapmışsa diğer mirasçılarını; eğer üçüncü kişi ile yapmışsa tüm mirasçılarını aldatma kastının bulunduğu kabul edilir. Muris muvazaasından bahsedebilmek için temlik tarihinde mirasbırakanın mutlaka bir mirasçısının bulunması ve iptal davasının açıldığı tarihte de davacının mirasçı sıfatını taşıması şarttır.

Mirasbırakanın işlemi düzenlerken, mirasçılarını aldatma kastı ile hareket ettiğinin, yani amacının mirasçılarından mal kaçırmak olduğunun ispatlanması gerekir.

Mirasçı, iptalini istediği sözleşmenin tarafı konumunda olmadığından iddiasını tanık dâhil her türlü delil ile ispat edebilir. Ancak, mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla değil de, başka amaçlarla örneğin haciz tehdidi altında malını bir üçüncü kişiye devretme gibi hallerde mirasbırakan devrettiği bu malının iadesi için dava açmadan ölmesi durumunda, davayı açacak olan mirasçı mirasbırakanın külli halefi olarak yani mirasbırakana teb'an davacı olacağından sözleşmenin tarafı gibi ispat kurallarına tabi olacaktır.

4. Gizli Sözleşme

Mirasbırakan ile karşı tarafın gerçek iradelerine uygun olan, ancak saklanan ve genellikle bağış sözleşmesi şeklinde yapılan sözleşmedir. Gizli sözleşme mirasbırakan ile bağış yaptığı kişinin gerçek iradelerine uygun olduğundan geçerli bir sözleşmedir. Bu nedenlerle tarafları ve külli haleflerini bağlar. Bu nedenle örneğin tapusuz taşınmazların devrine ilişkin gizli sözleşmeler geçerlidir. Bu durumda ancak tenkis veya mirasta iade davası açılabilir. Yani işlemin muris muvazaası yolu ile iptali mümkün değildir. Ancak, tapulu taşınmazlarda bağış sözleşmelerinin, TBK’nın 288., TMK’nın 706. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerine göre resmi şekilde yapılmaları zorunludur. Aynı zorunluluk, taşınmazın veya taşınmazın üzerindeki ayni hakların bağışlanması halinde de geçerlidir. Bu nedenlerle, gizli sözleşme şekil noksanlığı nedeniyle geçersizdir.

C. Muris Muvazaası Nedeniyle İptal Edilemeyen İşlemler

Muris muvazaasının asıl kaynağı 1.4.1974 tarih ve 1974/1-2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Bu içtihadı birleştirme kararı yalnız murisin adına kayıtlı tapulu taşınmazlarının temlikinde uygulanabilir. Bunun dışında temliklerde muris muvazaası nedeniyle iptal kararı verilemez. Şartları varsa TBK'nın 19. maddesinde düzenlenen genel muvazaa nedeniyle iptaline karar verilebilir. Aşağıda murisçe yapılmış olmasına rağmen muris muvazaası nedeniyle iptaline karar verilemeyen işlemler alınmıştır.

1. Tapusuz taşınmazların devri işlemleri,

2. Taşınırların devri işlemleri,

3. Vasiyetname yolu ile yapılan kazandırmalar,

4. Bağışlama yolu ile yapılan kazandırmalar,

5. Gizli bağış yoluyla yapılan kazandırmalar,

6. Kooperatif ortaklık payı devri,

7. Şirket ortaklık payının devri,

8. Harici satış sözleşmesinin muris tarafından mahkemede kabulü nedeniyle mahkemece yapılan tescil işlemi,

9. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayalı mahkemece yapılan tescil işlemi,

10. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesindeki hakdüşürücü süreye tabi işlemler,

11. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b ve 14. maddeleri gereği oluşan tespitlerde,

12. Araç satışına ilişkin işlemler,

13. İyiniyetli üçüncü kişilere yapılan devirler.

D. Muris Muvazaası Davasının Açılmasının Kötüniyetli Olduğu İddiası

Yargıtay, önceki tarihli kararlarında tapudaki işlem tarihinden çok sonra dava açılmasını dürüstlük kuralına aykırı yani kötüniyetli bir davranış olarak kabul etmiş ve bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönünde görüş bildirmiştir.

Ancak en son Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01.11.2015 tarih ve 2014/1-560 Esas, 2015/2371 Karar sayılı kararı ile bu konuya son nokta konulmuş ve işlemin muvazaalı olduğunun belirlenmesi durumunda işlemin tarafı olan kişilerin iyi niyetli olamayacakları gibi süre geçmekle de iyi niyetli kabul edilmelerine yasal olanak bulunmadığı gerekçesi ile muris muvazaasına dayalı tapu iptali ile tescil istemli davalarda davayı açanın kötüniyetli olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi yolunu kapatmıştır.

E. Muris Muvazaasında Zamanaşımı Ve Hak Düşürücü Süre

1.4.1974 gün ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında sözü edilen muvazaa sebebine dayanan iptal davaları bir süreye tabi değildir. Muvazaa iddiaları zamanaşımına uğramaz. Hak düşürücü süre nedeniyle reddedilemez.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde düzenlenen tespit öncesi muris muvazaası iddiası ile açılan iptal davalarında 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanması sorununa gelince; tespit tarihinden önce murisin tapuda adına kayıtlı taşınmazları devretmiş ve bu işlemlerin muvazaalı olduğu iddia ediliyorsa, 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanması murisin kadastro tespitinden önce ölüp ölmediğine göre değişmektedir. Eğer muris tespit öncesi ölmüş ve dava da hak düşürücü süre içerisinde açılmamışsa, bu takdirde muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptali ile tescil istemli davanın reddine karar verilecektir. Bu şekli ile 3402 sayılı yasanın 12/3 maddesinin uygulanabilmesi için iki koşulun bir arada bulunması zorunludur. Bu koşullar;-Davacıların tapulama öncesi dayanacakları bir haklarının doğmuş olması gerekir.-Murisin tespit tarihinden önce ölmüş olması gerekir. Bu süreler hak düşürücü süre olup, davada ileri sürülmese dahi hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir. Ancak, muris kadastro tespiti esnasında yaşayan bir kimse ise yani kadastro tespitinden sonra ölmüşse, bu takdirde hak düşürücü süre uygulanmaz.

F. Muris Muvazaası Davasında İspat Yükü ve Şekli

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali-tescil davasında ispat yükü TMK’nin 6. ve HMK'nın 190. maddeleri gereği davacı tarafa aittir. İspat edilmesi gereken husus ise, taşınmaz devri yapan mirasbırakanın asıl amacının mirasçılardan mal kaçırma olduğudur. Mirasçılar üçüncü kişi olarak (mirasbırakan ile alıcı arasında gerçekleşen muvazaalı işlemden dolayı miras hakkı zedeleniyorsa) yani miras hakkına dayalı olarak dava açtıklarında iddialarını tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilirler. Ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 30.12.2004 tarih ve 2004/14342 E. 2004/14771 K. sayılı kararında da açıklandığı üzere, muvazaa iddiası yönünden taraf yemini ya da tamamlayıcı yemin ile çekişmenin çözüme kavuşturulması olanağı yoktur.

G. Davanın Tarafları

1. Davacı

Dava miras hakkından kaynaklandığından davada davacı, mirasbırakanın muvazaa ile tapuda taşınmaz devri yaptığını ve bu yolla miras hakkının çiğnendiğini iddia eden saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılardır. Mirasçılar arasında bu dava açısından zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından her bir mirasçı diğerlerinden bağımsız olarak tek başlarına miras payı oranında dava açıp, payları kadar tapu kaydının iptali ile tescilini talep edebilirler. Evlatlık ve evlatlığın alt soyu, evlat edinene birinci zümre mirasçı olacaklarından diğer mirasçılar gibi murisin yaptığı işlemlerin muvazaalı olduğunu ileri sürerek muvazaa nedeniyle dava açma hakları vardır. Yine evlatlık çift taraflı mirasçılığından dolayı kendi biyolojik ailesinin yaptığı muvazaalı devirlere karşı da dava açma hakkı vardır. Ancak evlatlığın işlemlerine karşı evlat edinenin, muris muvazaası nedeniyle dava açma hakkı yoktur. Ayrıca, ıskat (çıkarma), mirastan feragat, mirastan yoksunluk ve mirası ret gibi nedenlerle mirasçılık sıfatını kaybedenler saklı paylı mirasçı olsalar dahi muris muvazaasına dayalı tapu iptali-tescil ve bu nedene dayalı tazminat davasını açamazlar. Ancak TMK’nın 611. maddesine göre, yasal mirasçılardan biri mirası reddederse onun payı miras açıldığı zaman kendisi sağ değilmiş gibi hak sahiplerine geçeceğinden mirası reddedenin alt soyu kendi mirasbırakanlarının reddi yokmuş gibi üst mirasbırakanın tasarruflarına karşı muris muvazaasına dayalı dava açma hakları mevcuttur. Ayrıca, mirasbırakanı bir muvazaa işlemi yapmış olmasına rağmen mirasçının muvazaa nedeniyle tapu iptali ile tescil davası açmadan ölür ve bu dava hakkından açıkça vazgeçmezse, mirasçıları da kendi mirasbırakanın haklarına dayanarak muvazaalı işlemin iptali için dava yoluna başvurabilir. Bir mirasçının miras payı için açtığı davada davacı olarak yer almayan diğer mirasçılar dava açıldıktan sonra mirasbırakanın muvazaa teşkil eden işlemi ile kendi miras haklarının da zedelendiği iddiası ile davaya asli müdahil olarak katılıp, kendi payları yönünden de tapu kaydının iptali ile kendi adlarına tescilini veya tazminini isteyemezler. Bu nedenle asli müdahale talebinin mahkemece ara kararı ile reddi gerekir. Asli müdahale talebi reddedilenlerin esas kararla birlikte yasa yoluna başvurma haklarının bulunduğu unutulmamalıdır. Davacı miras payı oranında tapu iptali ile tescilini istemek yerine, taşınmazın terekeye dönüşünü istemiş yani dava tereke adına açılmışsa, bu durumda iştirak halinde mülkiyet kuralları gereği, davada yer almayan mirasçıların olurlarının alınması veya TMK’nin 640. maddesi uyarınca atanacak tereke temsilcisi aracılığı ile yargılamanın sürdürülmesi gerekir.

2. Davalı

Muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ile tescil talepli davalar, sicilde hak sahibi görünen kişiye, bu kişi ölü ise külli halefleri olan mirasçılarına karşı açılır. Bu kimse, gerçek kişi veya tüzel kişi olabilir. Bu kişi mirasçı olabileceği gibi mirasbırakandan devralan mirasçı olmayan bir üçüncü kişi de olabilir. Son kayıt malikine devreden ara maliklerin davada yer almaları zorunluluğu yoktur. Ancak aksi yönde Yargıtay kararlarının da bulunduğu unutulmamalıdır. Özellikle Yargıtay 4. Hukuk Dairesi kararlarında, genel muvazaa nedeniyle açılan tapu iptali ile tescil davalarında, ara maliklerin zorunlu dava arkadaşı olduklarını ve davaya dahillerinin gerektiğini bildirmiştir. Ayrıca, muvazaalı işlemle mirasbırakandan devreden kişinin dava konusu taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişilere devri halinde açılmış olan tapu iptali ile tescili davasının reddine karar verileceğinden tapu iptali-tescil davası yanında terditli olarak taşınmazın dava tarihi itibarıyla bedelinin tazminat olarak istenmesi yararlı olacaktır.

H. Yargılama Giderlerinden Sorumluluk

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali-tescil davasında davalı tek ve yargılama sonucu muris muvazaasının sabit olduğu kanaatine varılarak dava kabul edilmiş, yani tapu iptali ile tescile karar verilmişse yargılama gideri, harç ve vekâlet ücretinden de aleyhine hüküm kurulan davalı sorumlu tutulur. Bu durumda harç ve vekâlet ücretine esas alınacak dava değeri, iptaline karar verilen taşınmaz veya payın dava tarihindeki değerinden davacının miras payına düşen değerdir. Mirasbırakan birden fazla taşınmazı veya tek taşınmazdaki farklı payları ayrı ayrı kişilere devretmişse her bir davalı kendisine devredilen taşınmaz yönünden sorumlu olacaklardır Ancak dava muris muvazaası işlemler silsilesine davalıların işbirliği yaparak katıldıkları iddiasına dayanıyorsa ve yargılama sonucu davalıların murisin mirasçılarından mal kaçırma kastıyla yaptıkları işleme muris veya bu işlemden yararlanan kişi ile işbirliği yaparak katıldıkları ispatlanırsa birden çok davalı aleyhine hüküm kurulacağından, aleyhine hüküm kurulan davalıların yargılama gideri, harç ve vekâlet ücretinden müteselsilen sorumlu olmalarına karar verilecektir.

I. Görevli ve Yetkili Mahkeme

1. Görevli Mahkeme

Görevli mahkeme, HMK’nin 2. maddesine göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”

2. Yetkili Mahkeme

Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu’nun 12. maddesine göre, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu yetki kuralı kesin olup, HMK’nin 19. maddesine göre, “Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir.” Taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Taraflar bu yetki kuralının aksine bir yetki sözleşmesi yapamayacakları gibi, yanında ilave yetki kuralı da koyamazlar. Ancak muris muvazaası nedeniyle tescil değil de tazminat talep edilmişse kesin yetki kuralının uygulanmayacağı, genel yetki kuralları çerçevesinde yetki hususunun halledileceği unutulmamalıdır. Yani muris muvazaasına dayalı bedel istemine havi davada HMK’nın 6/1 m. gereği, "genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir" şeklindeki genel yetki kuralına göre davalının ikametgâh mahkemesi yetkili mahkemelerden biridir. Yine Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 14.03.2016 tarih ve 2015/18476 Esas 2016/3023 Karar sayılı kararında vurgulandığı üzere "...Terekeye karşı yapılan mülkiyetten kaynaklanan haksız fiil niteliğindeki muris muvazaası ve elatmanın önlenmesi gibi davalar dışında..." muris muvazaası lehine kazandırmada bulunulan mirasçı dışındaki mirasçılardan mal kaçırma kastıyla miras haklarının zarara uğratılması sonucunu doğurduğundan haksız fiil temelli bir davadır. Bu nedenle HMK’nın 16. maddesi uyarınca "haksız fiilden doğan davalarda haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarara uğrayanın yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir." kuralı gereği, tapuda muvazaalı işlemle temlikin gerçekleştiği taşınmazın bulunduğu yer, aynı zamanda haksız fiilin işlendiği yer olarak HMK’nın 16. maddesi gereği yetkili mahkemedir. Davacılar bu mahkemelerden birini seçimlik yetkili mahkeme olarak seçebilir ve davalarını o mahkemede de açabilirler. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ile tescil davasının birden fazla taşınmaza yönelik olarak açılması halinde, HMK’nin 12/3. Maddesi gereği taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğundan seçim yetkisi davacının olup, hangi taşınmazın bulunduğu yerde dava açılmışsa yetkili mahkeme de o taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ile tescil, olmazsa tenkis şeklinde kademeli (terditli) açılmışsa yetkili mahkeme muris muvazaası nedeniyle tapusunun iptali ile tescili istenilen taşınmazın bulunduğu yer (birden fazla taşınmaz söz konusu ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yer) mahkemesi yetkilidir.