Bu yazının amacı, yaşanan bir olaydan esinlenerek, malikler ve yüklenici tarafından “çekilme toplantısı” olarak adlandırdıkları bir görüşmenin, kentsel dönüşüm sürecinde bir tür ticari hile olarak kullanılabileceğine dair dikkat çekmektir.
Yazıya konu olan esinlendiğimiz olayda, malikler risk tespiti yapılmasından önce bir firma ile çalışılmasına karar vermişler ve çoğunluk pay sahibi, yüklenici ile bir ön protokol imzalamışlardır. Anlaşıldığı kadarı ile bu protokolden sonra, riskli yapı tespiti yapılmış sonrasında malik ve kiracılara, binayı tahliye etmeleri için 90 gün süre verilmiştir. Bu vesile ile ön anlaşmaya katılan, katılmayan tüm bina sakinleri için tahliye süreci başlamıştır. Risk tespiti raporunun kesinleşmesi ile tahliye sağlanmadığı takdirde, yetkili idare tarafından bu işlemin resen yapılacağını hatırlatmak isteriz.
Binanın riskli çıkması ve tahliye için süre verilmesinden hemen sonra, yüklenici firma her nedense, projeden çekilmeye ve maliklere bu durumu açıklamak için bir toplantı düzenlemeye karar vermiştir. Bu toplantının adına da “çekilme toplantısı” ismini vermişlerdir.
Malikler toplantıdan önce, sosyal medyada iletişim kanallarını kullanarak, yapılan haksızlığı anlatmış ve yetkililerden soruna çözüm bulmalarını istemişlerdir. Gerçekten de binaları boşaltılacak ve bu kısıtlı dönemde yeniden yüklenici firma arayışına gireceklerdir. Kaldı ki projeden çekileceği anlaşılan ilk yüklenici ile anlaşma sağlanana kadar, malikler arasındaki fikir aykırılıkları sebebiyle sancılı bir süreç atlatılmıştır. Muhtemel zararları büyük olacaktır.
Bu örnek olay, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin yüklenici ile olan ilişkilerinde yaşayacakları çeşitli ve benzer senaryolardan sadece birisidir.
Burada, iki ihtimal olduğunu varsayıyoruz;
1- Bu olayda, yüklenici firma kurumsal, ticari veya başka bir haklı sebeple projeden çekilmek zorunda kalmış olabilir. Bunu basit bir bildirimle yapmak yerine, en azından maliklere toplantı ile açıklama yapmalarının vicdani sorumlulukları olduklarını, bu toplantının yapılmasının firmalarının itibarı sebebiyle gerekli olduğunu düşünmüşlerdir. Bu aşamada yani riskli yapı tespiti yapılmadan önce, ön anlaşma yapılan yükleniciye karşı ileri sürülebilecek hukuki imkânlar kısıtlıdır. Nitekim arsa payı devri doğuran sözleşmelerde resmi şekil şartına uymadan yapılan yazılı anlaşmaların, istisnai haller hariç (iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırılık) geçerliliğinin olmadığını biliyoruz. Kaldı ki, riskli yapı tespitinden önce de çoğunluk kararı ile kentsel dönüşüme gidilemeyeceğini biliyoruz.
2- Hak sahiplerini yaralayan, hukuka olan güvenlerini sarsan ikinci ihtimal ise başlangıçta işe talip olan, ön anlaşma imzalayan yüklenicinin kötü niyetli olduğu varsayımına dayalıdır. Yüklenici, işe talip olan diğer firmalarla irtibatlarını koparan ve tahliye riskinin fiilen doğduğu bu yapının malikleri aleyhine olarak, ön anlaşmaya veya şifahi olarak sağlanan uzlaşmaya göre, daha ağır şartlarla farklı bir sözleşmeyi kabul ettirmeyi düşünebilir. Hatta müzakere döneminde, tartışılarak kabul edilmeyen maddeleri, bu çaresiz dönemlerinde maliklerin kabul etmek zorunda kalacağını düşünüyor olabilir.
Bahsettiğimiz senaryoda, çekilme toplantısında aslında yapılmak istenenin yani örtülü amaçlarının bu olabileceği tarafımızca öngörülmektedir. Özetle çekilme toplantısı olarak adlandırılan bu aşama, daha geniş bir ifade ile yüklenicinin anlaşmadan çekilme iradesi, bahsettiğimiz hilenin gerçekleşmesi için pratik bir icat olarak kullanılmaya açıktır. Bu ve buna benzer tehlikeleri bertaraf edecek, tatminkâr seviyede çözüm getirecek net hukuki kurallar henüz yoktur.
Buraya kadar yaşanmış bir olaydan esinlenerek ve fikir yürüterek ihtimalleri belirttik. Kentsel dönüşüm ile ilgili mevzuat uygulamada yaşanan problemlere göre dönemsel değişiklikler uğruyor. Öyle ki bir dönem kat maliklerinin toplantı yapma zorunluluğu dahi kaldırıldı. Ancak uygulamada maliklerin haberi olmadan imzalanan karar tutanakları ile işlemler yapılıp hak kayıpları başladığı zaman, sert bir geri dönüşle toplantı şartı bu sefer sıkı usullerle döndü. Maliklerin bazı mağduriyetlerinin önlenmesi için muhtarlıkta ilan, elektronik tebligat ve e devlet aracılığı ile bildirimler yapılması zorunluluğu getirildi. Kısaca; uygulamada suistimal edilmeye açık haller ancak gerçekleştikten sonra, fiilen görüldükten sonra, yasal düzenlemelerle önlenmeye çalışıldı.
Kanaatimize göre; esinlendiğimiz olayda yüklenici firma yetkililerinin, riskli yapı tespiti ve sonrasındaki davranışları değerlendirilerek, öngördüğü planı, başlangıçtan itibaren yapmış olduğu, malikleri bilinçli olarak yönlendirdiği, bu suretle haksız çıkar sağlamaya çalıştığı yönünde somut olarak deliller olduğu takdirde “hukuk düzenimiz henüz hazır olmasa da“ dolandırıcılık suçunun unsurlarının oluşup oluşmadığı tartışılabilecektir. Aynı yüklenici ile devam kararı verilirse, başlangıçta yani riskli yapı tespiti öncesinde müzakere edilmeyen ya da reddedilen, dayattığı sözleşme hükümleri varsa bu şartların gabin sebebiyle geçersizliği savunulabilir. Ancak bu hukuki imkânları kullanmak dahi malikler yönünden zaman ve para israfına yol açacaktır.
Bu sebeple arsa payı ya da bedel karşılığında olması fark etmeksizin maliklere, kentsel dönüşümde tüketici sıfatı kazandırılarak yasal değişikliklerin yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Karşı taraf yüklenici, bu işin mutfağında olan ve kâr etme öncelikli bir organizasyondur. Teknik ve hukuki birikime sahip olmayan maliklere, adil ve dengeli olmayan sözleşmeleri kabul ettirebilme tehlikesi her zaman olacaktır. Esinlendiğimiz olay bu durumun karakteristik bir örneğidir.
Kentsel dönüşüm çok ihtimalli ve çok katmanlı bir süreçtir. Bu sebeple, riskli yapı tespitinden, yeni yapılacak binada iskân izni alınmasına kadarki zaman dilimi içinde iyi planlama yapılmasının gerekliliği vardır. Henüz, konu olan benzer olayda gördüğümüz gibi, malikleri koruyucu yasal düzenleme eksiklikleri olduğu da görülmektedir. Paydaşların, tüm ihtimalleri değerlendirebilecek kapasiteye sahip hukukçu, mimar, mühendis gibi danışmanların desteğini alarak planlama yapmaları muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir.
Av. İrfan NİĞDELİ
