Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, 1 Temmuz 2024'ten bu yana konut ve çatılı işyeri kiralarında tek bir kurala dayanıyor: yıllık kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin oniki aylık ortalamasını geçemez. Daha önce geçici olarak uygulanan yüzde 25'lik üst sınır kalktı; artık ev sahibi ne kadar isterse istesin, sözleşmenizde yazan rakam bu ortalamayı aşıyorsa o madde geçersiz sayılıyor. Peki elinize yeni kira bedelini içeren bir mesaj ya da noter ihtarnamesi geldiğinde, önce hangi adımı atmalısınız?

Kira Artışında Yasal Sınır Nedir?

Kanun koyucu burada kiracıyı korumak için net bir formül belirlemiş: yeni kira bedeli, geçen kira yılındaki TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) son oniki aylık ortalama değişim oranı kadar artırılabilir. Bu oran her ay güncellenir ve TÜİK'in resmi verilerinden hesaplanır.

Somut bir örnek verelim: Beşiktaş'ta oturan Kerem Bey'in kira sözleşmesi Eylül ayında yenileniyor. Ev sahibi telefonla arayıp "piyasa çok yükseldi, kirayı iki katına çıkarıyorum" diyor. Kerem Bey'in yapması gereken ilk şey, sözleşme yenileme ayına denk gelen TÜFE 12 aylık ortalama oranını TÜİK sitesinden kontrol etmek, çünkü ev sahibinin telefonda söylediği rakamın hiçbir yasal bağlayıcılığı yok.

Bilinmesi Gereken

TBK m. 344 uyarınca TÜFE oniki aylık ortalamasının üzerindeki artış talepleri, sözleşmede yazılı olsa dahi kısmen geçersizdir. Kiracı, yasal tavanı aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir.

Yeni kira bedelini kabul etmeden önce sözleşmenizi ve güncel TÜFE oranını karşılaştırın.

Sözleşmede Daha Yüksek Bir Oran Yazıyorsa Ne Olur?

Bazı kiracılar, kira sözleşmesini imzalarken "her yıl yüzde 40 artış" gibi maddeleri fark etmeden onaylıyor. Burada önemli bir ayrıntı var: sözleşmede yasal sınırı aşan bir artış oranı yazsa bile, bu madde kiracı aleyhine kabul edilemez ve TBK m. 344 hükmü emredici nitelikte olduğu için geçersiz sayılır.

Örneğin Kadıköy'de bir dükkân işleten Selin Hanım'ın kira sözleşmesinde "yıllık %50 artış" maddesi bulunuyor. TÜFE ortalaması o yıl için %35 çıktıysa, Selin Hanım sözleşmeye rağmen yalnızca %35'lik artışı ödemekle yükümlü, geri kalan kısmı ödemesi için hiçbir yasal zorunluluğu yok.

Bunu Biliyor Muydunuz?

Konut kiralarındaki geçici %25 üst sınır uygulaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. O tarihten bu yana tek geçerli ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır, bu nedenle 2022-2024 arasında imzalanan bazı sözleşmelerdeki eski oranlar artık günceli yansıtmıyor.

Yüksek Artışı Kabul Etmek Zorunda mısınız? İtiraz ve Uzlaşma Yolları

Hayır, zorunda değilsiniz. Ev sahibinin talebi yasal sınırı aşıyorsa önce yazılı olarak itiraz etmeniz, bu itirazı posta yoluyla veya noter kanalıyla belgelemeniz önemlidir. Sözlü tartışmalar ileride ispat sorununa yol açar.

Şöyle bir cümle kurabilirsiniz: "Talep ettiğiniz artış oranı, TBK m. 344 kapsamındaki TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerindedir; bu nedenle yasal sınırı aşan kısmı kabul etmiyorum, kira bedelini TÜFE ortalaması oranında ödemeye devam edeceğim." Bu yazılı beyan, ileride bir uyuşmazlık çıkması hâlinde elinizdeki en güçlü kanıtlardan biri olur.

Durum

Kiracının Yapabileceği

Sözlü artış talebi

Yazılı olarak yasal orana atıfla itiraz edin

Noter ihtarnamesi geldi

Aynı yolla, yasal orana göre cevap ihtarnamesi çekin

Ev sahibi ödemeyi kabul etmiyor

TÜFE oranındaki tutarı banka yoluyla ödeyip dekontu saklayın

Ev Sahibi Israrcıysa: Kira Tespit Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Bazı durumlarda ev sahibi yazılı itiraza rağmen ısrar eder ya da beş yıllık kira dönemi dolduğu için rayiç bedele göre kira tespiti talep eder. Beş yılda bir, kira bedelinin TÜFE ortalamasından bağımsız olarak, taşınmazın emsal kira değerine göre mahkeme kararıyla belirlenmesi mümkündür, bu, yasal sınırın istisnasıdır.

Örnek olarak, Üsküdar'da 6 yıldır aynı dairede oturan Mert Bey'in ev sahibi, beşinci yılın dolduğunu gerekçe göstererek kira tespit davası açtı. Mahkeme, bilirkişi raporuyla bölgedeki emsal kiraları inceleyip yeni bedeli belirledi, bu süreçte Mert Bey'in itiraz ve delil sunma hakkı vardı.

Eğer sizin durumunuzda henüz beş yıllık süre dolmadıysa ve ev sahibi yine de dava açarsa, mahkemeye TÜFE ortalamasının üstünde bir talebin hukuka aykırı olduğunu gösteren belgeleri (TÜİK verileri, yazışmalar) sunmanız gerekir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Seçeneği

Kira uyuşmazlıklarının tamamı mahkemeye taşınmak zorunda değil. Taraflar isterse zorunlu durumlarda zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk yoluyla, dava süresinden çok daha kısa bir zamanda ve daha düşük maliyetle anlaşabilir. Arabulucu, ne ev sahibinin ne de kiracının avukatı değildir; tarafsız bir üçüncü kişi olarak makul bir orta yol bulunmasına yardımcı olur.

Diyelim ki komşunuzla aynı apartmanda oturan bir kiracı-ev sahibi çifti, artış oranı konusunda yıllardır süregelen bir husumete girmek istemiyor. Böyle bir durumda tek bir arabuluculuk oturumu, ilişkiyi bozmadan makul bir orta rakamda uzlaşmayı sağlayabilir, hem zamandan hem masraftan tasarruf edilir.

Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında mahkemeye gitmeden çözüm sunabilir.

TÜFE oranını nereden öğrenebilirim?

TÜİK'in resmi web sitesinde her ay güncellenen tüketici fiyat endeksi verilerinden, kira sözleşmenizin yenileme ayına ait oniki aylık ortalama değişim oranını bulabilirsiniz.

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde tahliye tehdidinde bulunursa ne yapmalıyım?

Kira bedelini yasal orana göre ödemeye devam ettiğiniz sürece, sadece bu artış farkını ödemediğiniz gerekçesiyle tahliye edilemezsiniz; itirazınızı ve ödemelerinizi yazılı belgeyle kanıtlamanız önemlidir.

Kira tespit davası kim tarafından açılabilir?

Hem ev sahibi hem kiracı, kira bedelinin yasal sınırlar dışında yeniden belirlenmesini talep ettiğinde kira tespit davası açabilir; ancak bu genellikle beş yıllık dönem sonunda ev sahibi tarafından gündeme getirilir.

Özetle: kira artışında son söz TÜFE oniki aylık ortalamasına ait, sözleşmede ya da sözlü olarak talep edilen daha yüksek bir rakamın sizi bağlaması gerekmiyor. Yazılı itiraz etmek, ödemelerinizi belgelemek ve gerekirse arabuluculuğa başvurmak, uzun bir dava sürecine girmeden hakkınızı korumanın en pratik yollarıdır.

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir; hukuki işlem yapmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.